臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決

原告

堀江資產管理有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

吳鴻奎律師

複代理人

陳佑仲律師

被告

乙○○

上列當事人間請求給付報酬事件，於中華民國99年5 月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：緣被告於民國（下同）98年8月5日與原告簽定不動產專任委託銷售契約，委託原告銷售其所有坐落於臺北縣新莊市○○段844 地號權利範圍10,000分之54之土地及其上建物門牌號碼臺北縣新莊市○○路377巷17弄60號8樓，委託銷售金額為新臺幣（下同）880 萬元。原告接受委託後，為其找到應買人丙○○，被告與丙○○並於98年8月6日簽定買賣契約，雙方議定總價款為790 萬元，並約定簽約時買方應支付90萬元作為簽約款。買方並已當場支付20萬元，由原告轉交予被告。被告於收受買方20萬元後，並與被告簽定賣方訂金收款憑證，雙方約定倘若賣方屆時不賣時，則應加倍返還訂金予買方，且需支付房地產買賣總價款百分之六服務報酬乙次付清予受託人，故本件買方於買賣契約簽定後，即開始辦理貸款，並於98年9 月30日經上海商業銀行新莊分行同意核貸。買方獲核貸款後，買方即與本件地政士陳玲珠多次通知賣方交屋，惟賣方均不予置理。原告無奈，只得於98年10月7日以三重44支郵局第389號存證信函通知被告應於98年10月9日晚上8點至原告處辦理交屋手續，詎被告仍置之不理，迄今仍未辦理交屋手續，顯見被告確實已無意在出售系爭房屋，買方亦於98年11月19日委託律師發函表明解除雙方買賣契約，是本件買方極力配合，甚至連賣方應負擔之土地增值稅，買方亦代為繳納，顯見買方確實有履約之誠意，事後，被告雖曾於98年9月29日以台北光武郵局第304號存證信函催告買方應於文到後3日內如數清償應付價款700萬元，惟買方於98年9 月30日核貸款後，即委託原告及地政士通知被告履約，買方既然於被告要求履約之期限內請求履約，被告竟不履約，是依據賣方訂金收據憑證第6 條之約定，賣方即本件被告應支付房地產買賣總價款百分之六服務報酬即47萬4 仟元予原告，經原告屢次催討，仍未獲置理，爰依據契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：被告應給付原告474,00 0元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、對於被告抗辯之陳述：（一）被告主張本件履約時間為98年9月10日，無非依據不動產買賣作業流程表，然該98年9月10日僅是原告依照一般貸款流程可能之時程預先估計，此從該文件上已明白註明預計日期即可明瞭，因此不能僅以買賣流程表上有記載98年9月10日即認98年9月10日為履約期間，又被告於98年9月29日以台北光武郵局第304號存證信函催告買方應於文到後3日內如數清償應付價款700萬元，買方收受該函之期間雖不確定，但可推知最早於98年9 月30日才可能收受該函，以該日推3日內可知買方只需於10月2日前履約即可，另買方於98年9 月30日獲得貸款後，原告承辦人員林韋里即於同日以電話聯繫被告，告知已可以履約，此有當日電話通聯紀錄可證，事後原告更於98年10月6 日再度以電話通知被告履約，均遭被告拒絕，原告始在98年10月7 日最後一次函催被告應於98年10月9 日履約，詎被告仍置之不理，可見本件確實係被告違約。又本件買方丙○○因被告違約，向鈞院起訴請求損害賠償，並由鈞院以98年度訴字第2738號審理中，然於該案件中，其證人陳玲珠即本案承辦代書於99年3月4日到庭證稱該流程表非強制要求兩造一定要在98年9月10日完成交屋及尾款，且98年9 月30日上海銀行貸款已經准了，98年10月1 日我有將此訊息通知被告，但被告拒絕履約等語，是依上開證人證言可知，本件契約98年9 月10日非確定履約期間，又買方貸款確實於98年9 月30日已經核准，且98年10月1 日地政士有通知被告辦理貸款及過戶之事實，顯見被告拒絕履約至明。（二）被告未依原告通知到場履約，即自己憑空想像認定買方無力履約，又被告先否認曾受原告通知履約，經原告提出確有通知後，才提出買方無力履約之抗辯，顯見此一辯詞只是拖延訴訟辯詞，且事實上，買方當時確實已有履約能力，此從買方提供其配偶張雅惠至98年9 月29日（即貸款核貸日之前一日止）其存款及非信託投資商品金額亦有908,764 元，可見買方確實有履約能力，是被告抗辯實無足採。

三、被告則以：（一）本件證人陳玲珠、丁○○於另案審理之98年訴字第2738號損害賠償案件中證稱本件貸款在98年9 月30日已獲核貸，然在本件審理過程中卻又證稱本件貸款在98年9 月29日經銀行獲准核貸，顯有不符，故該證人所言不實在。又證人郭博文僅提出個人金融房貸授信審核表，由形式觀之，既未經上海商業銀行任何一位人員親簽或用印蓋章，更不見區主管或消金部、總行授信審議委員會決議之任何批示，該文件充其量僅是內部例稿或表格性質，且由實質上以觀，該填表人員審核意見稱：本件申貸案件（買方）丙○○無實際收入證明，且為授信特例案件。據此，上海商業銀行根本無任何同意核貸之意思表示，不足佐證訴外人上海商業銀行有核貸之事實。（二）本件尾款價金700 萬元，申貸金額為597萬元，另不足額103萬元，買方丙○○根本沒有同時提出給付，得使被告處於隨時可得受領之狀態，因為丙○○於上開期日證述已向朋友借款140萬元，卻未將系爭款項140萬元撥付丙○○之名下帳戶而受其管理支配，足見丙○○證述僅屬託辭，顯不可採。再以，既然不足額為103 萬元，何以借款140 萬元？此乃其餘37萬元欲供先行繳付上海商業銀行要求附加申貸人投保房屋壽險，繳納保費36餘萬元為條件，由此可見，在丙○○沒有繳付保費之前，申貸之上海商業銀行根本沒有在98年9 月29日同意核貸之事實。（三）本件不動產買賣交易金額龐大，對於當事人而言，除價金、標的物外，交屋日期、價金、清償期當屬必要之點，需有意思表示一致之必要，本件被告與買方簽定之買賣契約，原告及地政士提供之定式買賣合約書內文未載明各期價金清償期，乃由於締約時確實由承辦代書提出不動產買賣流程載明交付尾預計於98年年9 月10日，此為契約之附件，契約之附件與本約有同一效力（據系爭買賣合約書第10條），探求雙方當事人真意，雙方對於（尾款）價金約定於上開日期（即98年9 月10日給付尾款），無誤。雖證人陳玲珠證稱：流程表僅是解說流程草稿，顯與常理相違背，如僅屬解說流程的草稿，何需詳細具體記載：⒈總價790萬元。⒉簽約日8/6、價款90萬元。⒊尾款700萬元、交屋日9/10 等必要之點？更不用將該解說流程的草稿註明分別由買賣雙方、代書、加盟店收執留存。顯見，該項文件確屬契約之附件，與本約有同等效力。

（四）本件原告對於顯無履行能力之人不得為其媒介，且關於締約事項及當事人履行能力有調查之義務。然原告對於買方丙○○顯無履約能力之人，竟然未盡調查及據實報告之義務，顯屬違約，是原告所訴均無理由等語以資抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張被告於民國（下同）98年8月5日與原告簽定不動產專任委託銷售契約，委託原告銷售其所有坐落於臺北縣新莊市○○段844 地號權利範圍10,000分之54之土地及其上建物門牌號碼臺北縣新莊市○○路377巷17弄60號8樓，委託銷售金額為880萬元。原告接受委託後，為其找到應買人丙○○，被告與丙○○並於98年8月6日簽定買賣契約，雙方議定總價款為790 萬元，並約定簽約時買方應支付90萬元作為簽約款。買方並已當場支付20萬元，由原告轉交予被告。被告於收受買方20萬元後並與被原告簽定賣方訂金收款憑證，雙方約定倘若賣方屆時不賣時，則應加倍返還訂金予買方，且需支付房地產買賣總價款百分之六服務報酬乙次付清予受託人之事實。業據提出不動產專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書及賣方定金收款憑證各乙份為證。為被告到庭所不爭執，堪信為真實。惟被告以上開情辭置辯。

(一)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立、稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153條第2項、第345 條分別定有明文。查本件被告於98年8月6日與應買人即丙○○，就移轉財產權及支付價金之意思表示均已達成合意，已如前述。依上開說明，被告及丙○○間成立買賣契約，自應為該契約之約定所拘束。雖被告辯稱有與丙○○約定於98年9 月10日前交付尾款及交付該不動產云云，無非以不動產買賣作業流程表為其論述之依據，惟觀其文件內容並無被告與丙○○之簽名，尚難逕認為雙方有該約定之意思表示，且經本院傳喚證人即承辦代書陳玲珠到庭證稱：「（問：提示流程表？）流程表為代書事務所簽訂買賣契約時，向買賣雙方解說代書流程的草稿，我們會告知買賣雙方一般案件完成大約三十至四十五日，較短的完成時間約為三十日，買賣雙方並未約定最後交屋日期，流程表僅是解說流程的草稿，若雙方有約定交屋，我們會在合約上記載日期。」等語（見本院99年3月30日言詞辯論筆錄），足見該流程表所定之日期僅提供締約雙方參考，並無拘束買賣雙方之效力，是該不動產買賣契約並無約定交付不動產及給付尾款之確定日期甚明。是被告所為之上開辯解，自不足採。

(二)次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項、第254 條分別定有明文。又交屋款需辦理金融機構貸款，此有不動產買賣契約書第3條第1項第4 款交屋款約定在卷可稽。經查：本件不動產買賣契約並無明確約定交付不動產及給付尾款之日期，被告雖於98年9 月29日以台北光武郵局第304號存證信函要求丙○○於文到3日內繳清尾款700 萬元，逾期未付清，視為解除契約，而丙○○於98年9 月30日收受，此有臺灣郵政掛號郵件收件回執在卷可證，依上開說明，視為催告丙○○履約，本院探求被告之真意，係要求丙○○於3日內盡速繳付剩餘尾款700萬元，惟被告在締約時，依上開約定，明知丙○○交屋款需向銀行貸款，且經證人陳玲珠證稱：「（問：為何預計98年9 月10日為交屋日期？）較為順利的案件約30日即可完成交屋，當時有告訴賣方說買方的貸款有難度，簽訂買賣契約後，五日內申請貸款。先過戶設定抵押權再塗銷第一順位抵押權。」等語（見同上本院99年3 月30日言詞辯論筆錄）。衡情一般社會經驗法則，向銀行申請貸款並先經過評估、核貸、撥款等過程，需有一定之工作天數。是被告要求於3日內給付700萬元等語，顯屬違背常理，且未經丙○○同意，係屬單方變更給付條件，是被告執此主張逾期未獲丙○○付款，進而解除不動產買賣契約之效力，洵屬無據，自難生解除該契約之效力。

(三)再按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。民法第235 條定有明文。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。此有最高法院23年上字第98號判例可參。另「雙方約定民國○年○日為最後交屋日，賣方即本件被告應於買方付清交屋款時辦理交屋手續。」，此亦有不動產買賣契約書第3條第1項第4 款交屋款約定在卷可稽。查本件原告主張被告應支付報酬即47萬4 仟元予原告，無非以賣方定金收款憑證第6 條約定為其論述之依據，惟就其內容以觀約定略為：「‧‧倘賣方即本件被告屆時不賣，則應加倍返還定金予買方，且另需支付房地產買賣總價款百分之六服務報酬乙次付清予受託人。」，足見被告屆時不賣為其必要之條件，然本件原告於98年10月7 日以三重44支郵局第389存證信函要求被告於同年10月9日至原告處所完成交屋手續，並經被告於同日收受，此有臺灣郵政掛號郵件收件回執在卷可證。是探究當事人之真意，自應認為約定交屋及給付剩餘尾款價金之日為98年10月9 日，又原告既要求被告至該處所辦理交屋手續，依上開說明，自應認為丙○○已提出依債務之本旨即備妥剩餘尾款700 萬元之價金，惟經證人陳玲珠證稱：「（問：丙○○購買本件不動產尾款的約定為何？）以貸款的方式支付尾款，貸款不足部分以現金補足，銀行實際貸款金額為597萬元，貸款不足103萬元，買方於98年9月30日已備款完成，買方告訴我的，98年9月29日銀行核准，98年9 月30日取得銀行的設定文件。98年10月1 日早上以電話通知買賣雙方辦理抵押權設定及所有權移轉登記，被告說不准過戶，並要取回所有權狀正本，我告訴他98年10月4日可幫您代償銀行貸款，最慢98年10月8日可以完成交屋程序。」、證人丙○○到庭證稱：「（問：尾款103萬部分如何支付？）我向朋友借款140萬元，預備要交付給被告，因為被告不履行合約，所以該款項未存入帳戶內‧‧‧。」等語，復參以原告固據提出丙○○之配偶即張雅惠於98年9 月29日前在香港商香港上海匯豐銀行股份有限公司南京東路分行理財帳戶對帳單乙份為憑，然該金錢資產非丙○○個人所有，且縱使能為丙○○個人自由支配，惟該金錢資產係屬流動資產，而非固定資產，尚難僅憑該文件逕認為丙○○已備妥該103 萬元之事實，是本院綜上事認，自應認為丙○○未依債之本旨提出給付，縱使丙○○提出已經獲得銀行貸款570 萬元要求被告辦理所有權移轉登記，依上開判例要旨說明，丙○○僅提出給付之一部，自亦難謂提出給付交付尾款之效力，被告得拒絕受領，不生給付遲延之問題。故丙○○以被告經催告未交屋而解除契約，不發生解除契約之效力，因此被告未依約辦理該不動產所有權移轉登記，自難認定被告有不賣之情事。是原告執此主張，洵屬無據，即非可信。

五、從而，原告本於契約之法律關係，請求被告應給付原告474,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院三重簡易庭