99年度重簡字第1237號（拆屋還地） - 三重簡易庭｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 99年度重簡字第1237號原　　　告　益洲股份有限公司法定代理人　秦嘉鴻訴訟代理人　謝天仁律師複　代理人　謝樹藝律師吳佩玲律師被　　　告　陳勝吉訴訟代理人　謝清福律師上列當事人間拆屋還地事件，於民國100年7月27日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將坐落新北市○○區○○段三二九地號、三三○地號及四九六之三地號土地上如附圖所示之地上物拆除，並將上開土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾肆萬捌仟肆佰壹拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告於民國99年4月8日簽訂不動產買賣契約，向訴外人陳進益等三人購買台北縣新莊市○○段326、329、330、342、343、496-1、及496-3等七筆土地，面積2329.41平方公尺（約704坪），有不動產買賣契約可稽。並依系爭不動產買賣契約第4條、第5條之規定，於同年5月10日為系爭土地所有權移轉登記，有土地登記謄本附卷可證。又依系爭買賣契約規定應於簽訂契約45日內（即同年5月23日以前）完成點交，卻於買賣雙方會同測量鑑界之際發現被告未經同意，以地上物越界占有新北市○○區○○段329、330、496-3地號等三筆土地，迭經多次協商迄今仍無結論，除致使訴外人陳進益等人無法按系爭買賣契約之規定將買賣契約標的物如期點交予原告外，更致原告發生權利上名實不符之現象，真正所有權人迄今仍無法確實支配其所有物，即被告之地上物既越界無權占有系爭土地，原告自得本於民法767條之規定，請求被告除去其地上物並返還系爭土地。至被告曾以台北南海郵局存證信函第1107號函覆：「被告與訴外人陳進益於93年4 月26日訂立不動產買賣契約書，將坐落於台北縣新莊市○○段342、328地號，面積約一坪之土地，總價參拾萬元，出售予被告。嗣後發現訴外人陳進益又將上開土地出賣予原告，有一地二賣，涉嫌詐欺之情事」，業經本案原告查證，發現被告所稱與訴外人陳進益於93年4月26日所簽訂之不動產買賣契約，有特別約定：「係因買賣標的物（台北縣新莊市○○段342、328地號）出租予他人興建加油站，無法立即分割移轉予被告，雙方約定先行交付買賣價金，嗣後再申請分割，並於租約期滿後再行移轉土地所有權」，足證訴外人陳進益與被告間僅有買賣契約之權利義務關係，使訴外人陳進益負有移轉所有權與被告之義務，但尚未為前揭土地所有權移轉登記。且訴外人陳進益雖於99年4月8日將新北市○○區○○段326、329、330、342、343、496-1、及496-3等七筆土地出售予原告，惟系爭買賣契約針對訴外人陳進益與被告前在93年4月26日，因被告佔用興化段328地號等土地面積約1 坪，已特別扣除約1坪之買賣價金，換言之，被告與訴外人陳進益就前述1坪之不動產部分，訴外人並未向原告收取買賣價金，並無所謂一地二賣之情事，被告函覆訴外人陳進益一地二賣，涉嫌詐欺，顯與事實不符，甚者，拒絕與原告協商處理無權占有乙事，其違法行徑不言自明。退步言，縱使訴外人陳進益涉有二重買賣詐欺等情事，基於物權效力優於債權效力之法理，即在原告無法知悉買賣標的物上有合法之債權關係存在下，既已取得系爭土地之所有權，即得基於所有權請求被告拆除地上物並返還系爭土地，被告不得以其與訴外人間之買賣契約對抗原告。從而，原告依據民法第767 條之規定，自得請求被告拆除系爭建物占用新北市○○區○○段329、330及496-3等地號土地上之部分，並將系爭土地返還予原告。㈡對被告抗辯之陳述：⑴經內政部國土測繪中心鑑測，於100 年4月26日出具鑑定書確認被告系爭建物（含附掛之廣告物、二、三、四樓陽台、雨遮）確實佔有原告興化段329、330及496-3地號土地，其位置及面積分別為：①被告系爭建物所附掛之廣告物，即圖示f－c--d--e--f連接線圍成區域（著粉紅色甲區塊），佔有興化段496-3地號，面積為1.75平方公尺。②被告系爭建物二樓陽台，即圖示m－c－k--l-- m連接線圍成區域（著黃色丁區塊）、n－B－C－m--n連接線圍成區域（著黃色丙區塊）及c－A－B－n--d--c連接線圍成區域（著黃色乙區塊），分別佔有興化段329、330及496-3 地號，面積各為0.82平方公尺、0.40平方公尺及1.39平方公尺。③被告系爭建物三樓陽台，即圖示m－C－q--r--m連接線圍成區域、n－B－C－m--n連接線圍成區域（著黃色丙區塊）及c－A－B－n--d--c連接線圍成區域（著黃色乙區塊），分別佔有興化段329、330及496-3地號，面積各為0.85平方公尺、0.40平方公尺及1.39平方公尺。④被告系爭建物四樓陽台，即圖示m－C－u--v--m連接線圍成區域、n－B－C－m--n連接線圍成區域（著黃色丙區塊）及c－A－B－n--d--c連接線圍成區域（著黃色乙區塊），分別佔有興化段329、330及496-3地號，面積各為0.86平方公尺、0.40平方公尺及1.39 平方公尺。⑤被告系爭建物雨遮，其中w-l--k－D－a1--b1--c1--d1--w連接線圍成區域（著淺綠色戊區塊），佔有興化段329地號上，面積為6.32平方公尺。足認被告建物（包含）陽台等佔有原告興化段329、330及496-3地號土地。 ⑵審視被告99年11月3日之民事答辯狀，全篇答辯理由（除第十點外），皆僅空言駁斥原告之請求，如「原告主張超界不實」、「被告並無超界情形。也不發生拆屋還地情形」、「認被告越界建築，主張拆屋還地顯不適法」等語，卻未見其論述為何，難謂被告已盡前揭之舉證責任；再者，被告辯稱：「因陳進益原來房子與被告房子相連，必須切開，所以93年初陳進益申請鑑界，並立界標，現場尚有界標可考」、「茲原告主張系爭土地雙方之界址是原證三所繪下方界線，但被告認為界址應係原證三所繪上方界線」、「93年年初鑑界時，原告亦曾參與知悉一切，系爭地除326、333相鄰有超界，並已處理外，其餘均無」，卻無提出證據予鈞院評斷，依經驗法則與論理法則，被告上開辯詞顯屬虛妄之言。又系爭不動產買賣契約第15條之規定，為原告與訴外人間就土地測量鑑界事宜所為之約定，而326地號被鄰地333地號所有人建築佔用乙事，係原告與訴外人陳進益等於簽訂不動產買賣契約「前」所發生之情事，是以雙方訴諸文字載明，以示慎重，詎料被告倒果為因，於前開答辯狀辯稱：「原告承認除326、333地號間之一坪超界外，其餘部分地號土地均無超界情形」、「果如其餘部分有超界，不可能93年年初沒有發現」云云，被告僅空言93年年初鑑界乙事，卻全然未負舉證責任已證其說，甚謂：「果如其餘部分有超界，不可能93年年初沒有發現」，言下之意豈非苛求原告於93年即能預見於相隔6年後（即99年度）會與訴外人陳進益等就同段326、329、330、342、343、496-1及496-3等地號之土地為不動產買賣，並發現被告未同意，以地上物越界占有同段329、330、496-3地號等三筆土地之情事。⑶本件被告於上開答辯狀中僅以簡短20多個字，主張原告知其越界，不即提出異議，故不得起訴請求拆屋還地云云，惟就此抗辯事實，應由被告負舉證責任，然被告非但未舉證以實其說，且被告所有建物於「何時」越界佔用本案329、330、496-3地號等三筆土地，本件原告與訴外人皆於簽訂系爭買賣契約後測量時才發現（即99年），而被告究係指93年起即有越界建築之情事，抑或99年度，被告就此亦未完盡舉證之責。退步言，若被告指稱93年起即有越界建築之情事，原告是否為民法第796條所稱之「鄰地所有人」，恐有疑義，按民法物權篇固為調和相鄰關係之土地利用，而於民法第796條做有土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物之規定。惟相鄰關係之適用既足致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權於某程度上受到法律上之限制，故除法律有準用之規定外，即必須符合土地所有人在自己土地上建築房屋而逾越他人之疆界時，始有其適用，若無得以準用之明文，自不得擴張解釋，而藉以限制所有權之排他性。是以，依據前述各疑點，被告執上開規定置辯，要非可取。⑷就被告100年6月23日民事辯論意旨狀，原告表示意見如下：①審視該民事辯論意旨內文，被告說詞前後矛盾：「（即本案部分）但後半段被告房屋占用原告土地，所以原告前手陳進益與被告在93年4月26日成立越界部分（約一坪土地）達成買賣」、「本案部分，被告並無越界情形」，顯見被告前後辯詞已生齟齬，矧被告無權占有原告土地之事，業經內政部國土鑑測中心確認無誤，被告迄今仍屢屢抗辯無權占用原告土地乙事，顯屬正當，復於辯論意旨狀中恣意指摘「原告提起本訴請求，顯然違反誠信原則」、「由於地政機關測量鑑定結果，反覆不一，導致雙方爭議而起，實非有為政府應有之態度」，甚者，未明其所持理由，草率引用民法第796、796之1、796之2之規定，到底被告是要請求鄰地所有人不得移去或變更其房屋，或請求法院免為移去或變更其房屋，抑或請求鄰地所有人或法院不得移去或變更其房屋或具有與房屋價值相當之其他建築物，被告皆未言明。②查本件原告於99年8月18日係聲請就兩造間「拆屋還地」事件為調解，是以鈞院99年度重簡調字第155 號，係證明「兩造間拆屋還地調解事件，調解不成立」，有台灣板橋地方法院三重簡易庭調解不成立證明書可稽，且原告起訴依據為民法第767條，即請求無權占有之被告拆屋還地，未曾提過確認經界乙事，殊料，被告竟於上揭辯論意旨狀中謊稱：「原告同意雙方爭執為界址糾紛，所以鈞院調解庭法官，認本件系界址糾紛，依法不能調解，決定『調解不成立』。所以本件原告起訴並非請求確定界址，竟聲明拆屋還地，於法應屬不合」，益徵被告辯詞與實情相悖。③末查，經內政部國土測繪中心鑑測，確認被告系爭建物附掛之廣告物，確實無權佔有原告興化段496-3地號土地，面積為1.75 平方公尺，惟被告未合理舉證其非廣告物之所有權人，竟於前揭辯論意旨狀第6點，以簡短兩句話：「另鑑定圖所示之廣告物非被告所有，被告無權拆除」，意圖合理化其無權占有之行徑，推卸應拆除地上物返還予原告之義務，甚者，被告訴代亦於100年6月15日鈞院陳稱：「本件廣告物不是被告設置的，原告無權請求被告拆除，被告也無權拆除」，也未舉證以實其說，造成訴訟程序之拖延。並聲明：如主文第1 項所示。二、被告則以：㈠查原告益洲公司之前手陳進益，93年間為出租原告益洲公司經營加油站，所以申請地政機關，就系爭土地進行鑑界測量。測量結果：被告房屋（即新北市○○區○○路858號三層樓房屋），前半段（即靠馬路方向）沒有越界情形。（即本案部分）但後半段被告房屋有占用原告土地，所以原告前手陳進益與被告在93年4月26日成立越界部分（約一坪土地）達成買賣，價金30萬元，雙方訂有不動產買賣契約書，原告公司亦知此情（因原告為承租建造加油站，參與鑑界）。所以，事後原告之前手陳進益把系爭土地出賣給原告時，將此越界約一坪土地部分，言明不包括在其買賣中，有原告與陳進益之買賣契約在卷可考。是依當時地政機關測量結果，本案部分，被告並無越界情形，茲原告提起本訴請求，顯然違反誠信原則，且縱事後測量機關測量結果有誤，造成越界。依民法第796條、796條之1、796條之2之規定之意旨，原告也不得請求移去或變更其房屋。是原告請求不合法。㈡嗣原告又就本案界址進行測量，地政機關則為認定有越界情事，約0.87坪，有原告提出之測量圖在卷可考。茲據內政部鑑定結果：亦認被告在本案部分，陽台、雨遮亦有越界，但其越界情形，亦與上述地政機關之測量不同。由於地政機關測量鑑定結果，反覆不一，導致雙方爭議而起，實非有為政府應有之態度。㈢茲原告主張系爭土地雙方之界址是「原證三」所繪下方界線，但被告認為界址應係原證三所繪上方界線。亦即，被告並無超界情形。也不發生拆屋還地情形。㈣原告本件起訴前，曾申請鈞院調解-94重簡調字第 155號讓股，在該案中原告認雙方界址在「原證三」所示下方線，但被告認雙方界址應在「原證三」所示上方線，鈞院調解法官行使闡明權，原告同意雙方爭執為界址糾紛，所以鈞院調解庭法官，認本件係界址糾紛，依法不能調解，決定「調解不成立」。所以本件原告起訴並非請求確定界址，竟聲明拆屋還地，於法應屬不合。㈤93年年初鑑界時，原告亦曾參與知悉一切，系爭地除326、342相鄰有超界，並已處理外，其餘均無。果如其餘部分有超界，不可能93年年初沒有發現，且依民法第796條之規定，如有超界，原告亦不得起訴請求拆屋還地。㈥另鑑定圖所示之廣告物非被告所有，被告無權拆除。㈦且本次測量圖與上次測量結果不同，足證經界不準。既然經界不準，則其衍生一切結果當然不正確等語置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書2份、系爭329、330、496-3地號土地第二類登記謄本、地籍圖謄本、存證信函各1件等件為證，被告固不否認系爭建物為其所有，惟就應否拆除如附圖所示系爭建物並返還土地予原告，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：(1)系爭建物是否占用原告所有系爭329、330、496-3地號土地？(2) 原告得否請求被告拆除系爭建物並返還土地？經查：㈠系爭建物占用系爭329、330、496-3地號土地：系爭建物上廣告物占有系爭496-3地號土地如附圖所示編號f-c-d-e -f 連接線部分面積共1.75平方公尺; 系爭建物二樓陽台占有系爭329地號土地如附圖所示編號m-C-k-l-m連接線部分面積共0.82平方公尺、占有系爭330地號土地如附圖所示編號n-B-C-m-n連接線部分面積共0.40平方公尺及占有系爭496-3地號土地如附圖所示編號c-A-B-n-d-c連接線部分面積共1.39平方公尺; 系爭建物三樓陽台占有系爭329地號土地如附圖所示編號m-C-q-r-m連接線部分面積共0.85平方公尺、占有系爭330地號土地如附圖所示編號n-B-C-m-n連接線部分面積共0.40平方公尺及占有系爭496-3地號土地如附圖所示編號c-A-B-n-d-c連接線部分面積共1.39平方公尺; 系爭建物四樓陽台占有系爭329地號土地如附圖所示編號m-C-u-v-m連接線部分面積共0.86平方公尺、占有系爭330地號土地如附圖所示編號n-B-C-m-n連接線部分面積共0.40平方公尺及占有系爭 496-3地號土地如附圖所示編號c-A-B-n-d-c連接線部分面積共1.39平方公尺; 系爭建物雨遮占有系爭329地號土地如附圖所示編號w-l-k-D-al--bl--cl--dl--w連接線部分面積共 6.32平方公尺等情，業經本院囑託國土測繪中心測量，並經該中心以100年5月2日測籍字第1000003886號函檢送土地鑑定書認定明確在案。被告雖辯稱原地政機關於93年間測量結果，就本案部分，被告並無越界情形，嗣原告又就本案界址進行測量，地政機關則為認定有越界情事，約0.87坪，有原告提出之測量圖在卷可考，而內政部鑑定結果亦認被告在本案部分，陽台、雨遮亦有越界，但其越界情形，亦與上述地政機關之測量不同，即地政機關測量鑑定結果，反覆不一云云。然查，本院審酌國土測繪中心係以精密電子測距經緯儀、自動繪圖儀為測量工具，且該中心經本院囑託而於99年進行測量，其使用之測量方法應較地政事務所於93年間使用之測量方法更進步，復以該中心前於99年12月21日經本院囑託鑑測由原告實地指界系爭329、330、496-3地號土地與同段 496-4、331、333地號位置，其中A、B、C、D點與本次鑑測結果A-B-C-k-q-u-D-al即為同一位置，亦有該中心100年1月5日測籍字第0990012997號函檢送土地鑑定書在卷可稽，足認國土測繪中心所為本件如附圖所示之測量結果應為可採。是原告主張系爭建物有占用如附圖所示系爭系爭329、330、496-3地號土地之事實，應堪認定。㈡原告得請求被告拆除系爭建物占用如附圖所示系爭系爭329 、330、496-3地號土地之部分：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。被告固以縱事後測量機關測量結果有誤，造成越界，依民法第796 條、796條之1、796條之2之規定之意旨，原告也不得請求移去或變更其房屋，另鑑定圖所示之廣告物非被告所有，被告無權拆除云云置辯。然查：⑴按民法第796條係規定土地所有人建築房屋逾越地界時，鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，不得請求移去或變更其建築物，惟如鄰地所有人係於房屋建成後始知悉越界情事，則無該條之適用。又主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議著，應就此項事實負舉證之責任。而本件被告就系爭建物係何時建築、當時鄰地所有人陳進益是否於建築時即知悉逾越地界等情，均未舉證以實其說，即被告既不能證明原告之前手即陳進益於系爭建物建築時知有越界情事，而不即提出異議，其辯稱依上開民法第796條規定，原告不得請求拆除系爭建物占用如附圖所示系爭系爭329、330、496-3地號土地部分，自非可採。況所謂民法第796條規定之鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體有一部分逾越地界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設，倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該法條規定之適用。查本件系爭建物占用系爭329、330、496-3地號土地之部分分別係廣告物、二樓陽台、三樓陽台、四樓陽台及雨遮，依上開說明，原告請求拆除，並無礙於所建房屋之整體，顯無該法條規定之適用。被告前揭抗辯，尚無足採。⑵至被告雖辯稱系爭建物上之廣告物非其所設置，其無權拆除云云，然不論設置於被告所有系爭建物上之廣告物所有人與被告間是否有設置廣告物之協議或其他關係，原告均無忍受其所有系爭496-3地號土地遭上開廣告物無權占有之義務，被告自不能以其與第三人間之設置協議之債權關係或其他關係，來對抗具物權對世效力之原告。是被告就系爭建物上之廣告物既係屬無權占有原告所有系爭496-3地號土地，則原告本於土地所有人之身分，向無權占有系爭496-3地號土地之被告為排除侵害之請求，自屬有據。四、從而，原告本於民法第767條規定，請求被告拆除如附圖所示系爭建物占用系爭329、330、496-3地號土地部分，並將該部分土地返還予原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；但被告陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額併予准許。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 100 年 8 月 10 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭法官呂安樂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官蕭欣怡中華民國 100 年 8 月 10 日

三重簡易庭99年度重簡字第1237號

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