三重簡易庭99年度重簡字第1379號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 101 年 06 月 08 日

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
99年度重簡字第1379號
原　　　告　徐永茂
被　　　告　劉佩珊
訴訟代理人　蔡孟奇
法定代理人　邱順安
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國101年5月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 、7 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上，可認係屬同一或關聯之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為一次解決紛爭。查本件原告主張前於98年12月16日與被告劉佩珊簽立土地建物買賣契約書，由原告承買被告劉佩珊所有基地坐落於台北縣新莊市○○段834 地號土地，權利範圍萬分之93及其上建號05148 之建物（門牌號碼：台北縣新莊市○○路152 巷18號8 樓），權利範圍全部（含編號30號車位）（以下簡稱系爭房屋）。惟系爭房屋前後陽台漏水及主臥室天花板滲水且情況嚴重，即被告劉佩珊出賣之系爭房屋既存有上開瑕疵，經原告委請慶泰工程行就系爭臥室天花板滲水之修繕工程為估價，依其所提之估價單其修繕金額為186, 000元，又原告因受有精神上痛苦，並請求精神慰撫金50,0 00 元，是其訴之聲明原為：被告劉佩珊應給付原告236,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。嗣於100 年11月23日訴訟進行中以系爭房屋天花板滲漏水之瑕疵原因為屋頂防水層破裂所致，即被告當代純品社區管理委員會應負修繕責任，追加被告當代純品社區管理委員會為被告，請求被告劉佩珊或被告當代純品社區管理委員會賠償原告上開修繕費用及法定遲延利息，既經被告劉佩珊同意，且係基於系爭房屋漏水而生修繕責任之同一事實，即基礎社會事實同一，訴訟資料亦得援用，可在此程序中一併解決，避免重複起訴審理，符合訴訟經濟原則，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。另原告原起訴求為被告給付236,000 元，嗣變更請求184,739 元部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，均應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠就被告劉佩珊部分：
⑴原告前於98年12月16 日與被告劉佩珊簽立土地建物買賣契
約書，由原告買受被告劉佩珊所有之系爭房屋，雙方約定不動產買賣總價為11,000,000元。詎經原告付清全部買賣價款並取得系爭房地所有權後，竟發現系爭房屋前後陽台漏水及主臥室天花板滲水且情況嚴重，經通知被告劉佩珊修繕，被告劉佩珊僅就前後陽台漏水部分為修繕，但就主臥室天花板滲水部分竟拒絕修繕，致使原告飽受系爭房屋主臥室天花板滲水之苦。又系爭主臥室天花板滲水之位置位於原告主臥室床正上方，每逢大雨原告即因天花板滲水無法入眠，受有嚴重之精神痛苦。雖經原告聲請台北縣新莊市調解委員會進行調解，惟因被告劉佩珊仍拒不修繕而終告調解不成立，此有台北縣新莊市調解委員會所出具之調解不成立證明書可稽。是被告劉佩珊出賣之系爭不動產既存有上開瑕疵，依鈞院囑託臺灣省建築師公會鑑定系爭房屋漏水修繕費用，依其鑑定報告書修復費用估價表所示修復費用為184,739 元，為此原告爰依前開民法第359 條及227 條之規定請求擇一判決被告劉佩珊應給付上開修繕費用。
⑵對被告劉佩珊抗辯之陳述：被告劉佩珊雖辯稱：「我在那邊住的時候，天花板沒有水痕，交屋前我就把鑰匙給原告，原告有進去整理及裝潢。我賣給原告4、5 個月後，原告通知
我去看，天花板當時是有水痕，不是證人講的會漏水。」云云；惟誠如證人林平昇於鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄證稱系爭房屋漏水係經年累月造成的，非如被告劉佩珊所辯係原告整理及裝潢房屋所致等語。
㈡就被告當代純品社區管理委員會部分：
⑴原告所有系爭房屋為區分所有建物，其公共設施之管理者即為被告當代純品社區管理委員會。依鈞院囑託台灣省建築師公會所出具鑑定報告書第2頁倒數第3行以下及第3頁第3行以下載明：「由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱梁版及基礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部份凹陷，以致雨水積久仍未能清除、自會滲漏至天花版。」、「天花版漏水點位於公寓大廈共同部份（詳附件六公寓大廈管理條例第二章第七條第三項）屋頂層，詳附件四照片5 、6 、7 ；由現場勘查之確有修繕，今僅就所知、予以補修，其補修費鑑估結果為新台幣壹拾捌萬肆仟柒佰參拾玖元整。」，故可知原告房屋天花板滲漏水之瑕疵原因為屋頂防水層破裂所致。按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」公寓大廈管理條例第10條第2 項及民法第184 條第2 項分別定有明文，原告所有系爭房屋長期持續受潮而加速老舊破損，已造成房屋住所受損，原告爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項及民法第184 條第2 項規定向被告當代純品社區管理委員會請求天花板滲水修繕工程費用184, 739元之損害賠償。又查原告前以追加聲明狀對被告當代純品社區管理委員會請求損害賠償，該書狀經送達被告當代純品社區管理委員會後，被告當代純品社區管理委員會均未為系爭房屋漏水修繕，堪認原告已定相當期限催告被告當代純品社區管理委員會，是原告依民法第214 條之規定，自得請求被告當代純品社區管理委員會以金錢賠償原告之損害。況原告於今年2 月間已自行雇工修繕系爭房屋漏水瑕疵，並支付修繕費用191,000 元（所支付之修繕費用顯大於鑑定報告所估算之修復費用184,739 元），則原告既已自行雇工修繕回復原狀，被告當代純品社區管理委員會因此受有免除回復原狀債務之利益，原告自得依上開民法第179 條之規定，請求被告當代純品社區管理委員會返還此部分利益。爰請求擇一為有利原告之判決。
⑵對被告抗辯之陳述：
①就被告當代純品社區管理委員會抗辯原告應證明系爭房屋天花板滲水瑕疵乙節，原告已提出系爭房屋天花板滲水照片、台灣省建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書所附現場勘查爭房屋天花板滲水照片No.1及No.2、系爭房屋天花板滲水近況照片，及系爭房屋漏水錄影光碟，已足證明原告所有系爭房屋天花板滲水之瑕疵，確實存在。
②被告當代純品社區管理委員會抗辯屋頂平台長期遭被告劉佩珊或原告長期占用，依法亦應由被告劉佩珊及原告負責修繕並負擔費用云云；惟按公寓大廈管理條例第10 條 第1 項規定限於專有部分及約定專用部分始有適用，然系爭屋頂平台屬於公共設施而非專有或約定專用部分，故並無上開法文規定之適用。至於被告當代純品社區管理委員會主張比附爰用上開法文之規定亦屬無稽，蓋原告並無被告當代純品社區管理委員會所指私自占用系爭屋頂平台，並於其上搭建鋼架及種植盆栽之情；且被告當代純品社區管理委員會就第三人占用系爭屋頂平台致滲漏水之事實亦應負舉證責任；況依前開台灣省建築師公會台鑑師北字第239 號鑑定報告書就系爭天花板滲水原因亦已述明：「由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱梁版及基礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部份凹陷，以致雨水積久仍未能清除、自會滲漏至天花版，詳附件四（照片NO1 、2 ）」，核與被告管委會上開所辯無涉，故被告當代純品社區管理委員會主張應由原告負責修繕並負擔費用，實屬無據。又原告否認有「屋頂平台由私自占用之頂樓區分所有權人進行修繕並負擔費用」之習慣存在；且依被告當代純品社區管理委員會所提區分所有權人會議紀錄所示，各住戶對頂樓平台如何使用及修繕費用由何人負擔乙節尚意見分歧，何來形成習慣可言；況上開會議紀錄亦並無作成「由頂樓區分所有權人修繕屋頂平台，並負擔其費用」之決議。故被告當代純品社區管理委員會辯稱當代純品社區之屋頂平台，一向由私自占用之頂樓區分所有權人進行修繕及負擔其費用，並已形成習慣云云，顯不足採。
③被告當代純品社區管理委員會辯稱依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，系爭房屋天花板漏水之瑕疵係應可歸責於原告，被告當代純品社區管理委員會並無負擔修繕費用之理云云；惟揆諸前述台灣省建築師公會台鑑師北字第239 號鑑定報告書就系爭天花板滲水原因亦已述明：「由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱梁版及基礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部份凹陷，以致雨水積久仍未能清除、自會滲漏至天花版，詳附件四（照片NO1 、2 ）」，故被告管委會主張原告因裝潢系爭房屋破壞系爭房屋天花板結構，致系爭房屋天花板滲水云云，顯屬無稽。另原告前已敘明，並未占用系爭屋頂平台，亦未於屋頂平台釘製鋼架或種植盆栽，故被告管委會辯稱原告因此損害系爭屋頂平台結構及防水層云云，亦屬無稽。況揆諸前開台灣省建築師公會台鑑師北字第239
號鑑定報告書就系爭天花板滲水原因所敘明之理由，可知系爭天花板滲水亦與於屋頂平台釘製鋼架或種植盆栽無關，實係屋頂平台柱梁版自然沉陷而產生部分凹陷積水，原防水層又年久失效，始導致天花板滲水。至於被告當代純品社區管理委員會主張因屋頂平台釘製鋼架破壞防水層，並因種植大量盆栽超過屋頂平台載重負荷，為系爭天花板滲水之原因云云，不僅未舉證以實其說，亦純屬其個人臆測之詞，應不足採。況依證人林平昇於鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄亦證稱：「（法官問：（提示被證一）你去屋頂履勘時有無看到棚架及花盆？）有。鑑定報告照片第八也有我本人。」、「（法官問：本件建築物屋頂防水隔熱層，年久失效，或者結構樑版及基礎沉陷，與屋頂所搭之棚架、及擺放之花盆有無關連？）雖然有關係，但關係很小，因為這些東西重量不大。」、「（法官問：所謂有關係為何意？）只要有重量就有關係，但是這些東西重量不大。」、「（法官問：請你評估百分比，這些東西所佔積水因素多少？）沒有辦法評估，因為這些沉陷是經年累月造成。」綜上足證系爭盆栽或鋼架與系爭房屋漏水無關。
④至於被告當代純品社區管理委員會101 年2 月3 日民事答辯狀主張類推適用公寓大廈管理條例第10條第1 項或適用公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，而認系爭修繕費用應由原告負擔云云；惟按公寓大廈管理條例第10條第1 項及第2 項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，依上開法文之規定關於第10條第1 項規定僅限於專有部分、約定專有部分始有適用，如係屬共用部分或約定共用部分遭占用者，乃於同條第2 項定有明文，殊無類推適用第10條第1 項規定之理，故被告當代純品社區管理委員會於前開答辯狀主張私自占用共有部分之人應依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定之類推適用而自行負擔修繕費用云云，其適用法律顯有不當。況依第10條第2 項規定限於修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，始由該區分所有權人或住戶負擔；惟揆諸台灣省建築師公會台鑑師北字第239 號鑑定報告書就系爭天花板滲水原因亦已述明：「由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱梁版及基礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部份凹陷，以致雨水積久仍未能清除、自會滲漏至天花版，詳附件四( 照片NO1 、2)」，故縱系爭屋頂平台有擺設盆栽之事實，亦與本件滲漏水無關，被告管理委員會所辯亦屬無稽。
⑤查被告於101 年3 月14日庭訊時雖爭執原告未待本案判決確定即自行修繕，顯無可取云云；惟依原告所述系爭房屋漏水錄影光碟所示，原告係因系爭房屋持續漏水嚴重，影響原告全家之生活，乃於今年2 月間自行雇工修繕系爭房屋屋頂漏水之瑕疵；而系爭房屋瑕疵業經鈞院囑託台灣省建築師公會現場勘驗及鑑定，且原告倘須依被告所述應待本案判決確定後始得修繕，則系爭房屋修繕期日將遙不可及，並影響原告權益甚鉅。故原告自行修繕系爭房屋，乃為維自身權益，被告上開所辯應不可採。
⑥被告雖又辯稱縱使系爭房屋天花板有漏水之情形，其修繕方式只要灌注矽力康即可云云；惟依卷附鑑定報告書修復費用估價表所示，系爭房屋天花板漏水無法如被告所辯僅以灌注矽力康即可修繕。況依證人林平昇於鈞院101 年4
月18日言詞辯論筆錄亦證稱：「( 法官問：是否可以只針對原告屋內漏水部位之對應屋頂，注射矽力康即可？) 注射環氧樹脂（算是混泥土接著劑）暫時有效，但會從其他地方再漏下來。」、「（被告訴代洪：滲水部分注射環氧樹脂（算是混泥土接著劑）是有效？) 暫時有效。」、「（被告訴代洪：你說暫時有效可維持多久？）這沒有辦法確定，也許一個大雨又開始漏水。」、「（被告訴代洪：有沒有辦法維持很久？）以我的經驗，沒有辦法維持很久。」。
⑦被告又辯稱縱使有打除並重作防水層之必要，亦只要就漏水面積施作即可云云；惟依卷附鑑定報告書修復費用估價表所示，系爭房屋天花板漏水無法如被告所辯僅以打除並重作漏水面積之防水層即可。況依證人林平昇於鈞院101
年4 月18日言詞辯論筆錄亦證稱：「（被告訴代洪：如果針對漏水部分挖周圍一、兩公尺面積去維修，是否也可以？）不行。要整面施作，不然還是會滲進來。」、「（被告訴代洪：你是指原來修繕區域會漏水，還是指其他狀況？）兩個都有可能。原有的地方也許還會再漏，其他地方也會再漏。」。
⑧至於被告管委會訴訟代理人以「僅鋪PU」為修繕方式云云，亦不可採：查證人林平昇於鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄亦證稱：「（被告訴代洪問：如果在漏水地方鋪比較厚的ＰＵ或水泥，填平凹陷部分不要讓它積水，是否就不會漏水？）是。但如果有人在上去踩，ＰＵ會磨損，會再漏水。」、「（被告訴代洪問：ＰＵ磨損要多久才破損？）幾年可以，以前有人在屋頂上面鋪ＰＵ解決。」、「（被告訴代洪問：本件鋪ＰＵ多少錢？) 系爭房子最好全部鋪ＰＵ，價格如估價表第一項費用不用，六、七、八費用按照第一項費用所佔比例扣除，其他二、三、四、五項目價錢依舊。」、「（被告訴代洪問：為什麼第二項、第四項工程是必要？）第二項部分是要把屋頂弄平，鋪完ＰＵ後，如果沒有第四項工程，如果再放置花盆上去會把ＰＵ弄壞。」。另證人林平昇於同日筆錄亦證稱: 「（原告訴代問：你剛剛說只鋪ＰＵ就可防水，與鑑定報告所建議修繕方式何者防水效果比較好？）都一樣好，但鑑定報告方式會跟隔壁屋頂一樣高，如果只鋪ＰＵ會比隔壁屋頂高。」、「（原告訴代問：比隔壁屋頂高是指何意？）是說到時候系爭房子屋頂的水會跑到隔壁屋頂。」，足證只鋪PU而不打除原防水層之修繕方式會導致屋頂高於隔壁屋頂，此並非回復原狀之修繕方式，並且會導致隔壁屋頂積水，顯不可採。是證人林平昇於鈞院上開筆錄已證稱：「（法官問：有關系爭屋頂修繕方式，你如何評估？）鑑定報告12頁，最完善方式整個屋頂閣熱層打除，鋪平凹陷部分再鋪上防水層及水泥。」等語。
㈢並聲明：⑴被告劉佩珊或被告當代純品社區管理委員會應給付原告184,739 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告均請求駁回原告之訴：
㈠被告劉佩珊辯稱：
⑴被告劉佩珊係於98年12月16日與原告成立系爭房屋之買賣契約，被告劉佩珊居住時系爭房屋之前後陽台及主臥室天花板並無漏水或滲水問題，自同年10月原告與居間人張永治經過多次下雨天看屋，雙方於交屋時對屋況均無意見，即原告雖享有物之瑕疵擔保請求權，惟原告於受領系爭房屋後即自行就前後陽台加裝氣密窗並粉飾裝潢屋內，交屋後3 個月，至99年3 月15日始向被告劉佩珊主張系爭房屋有漏水瑕疵，已超過通常檢查及通知時間，即系爭房屋之漏水瑕疵在交屋時並不存在，係原告任意變更裝潢屋況施工有疏失有致。原告應就系爭房屋交屋當時已存在瑕疵負舉證責任。又被告劉佩珊基於基於好意於99年5 月間幫忙修繕完成後，原告復於同年7 月2 日另以頂樓平台有滲水等瑕疵至臺北縣新莊市調解委員會進行調解，因頂樓平台防水系統等共共區域之瑕疵屬被告當代純品社區管理委員會修繕範圍，自與被告劉佩珊無涉。
⑵屋頂上盆栽及鋼架是被告劉佩珊設置，但沒有長期佔用，盆栽及鋼架與系爭房屋漏水沒有關係，只是擺幾盆花，並沒有占為己有，住戶也可以上去。盆栽部分，被告劉佩珊當初有問原告是否留下來用，原告說好，才沒載走，鋼架因為釘在上面，被告劉佩珊跟原告說如果覺得熱的話可以把網子拉起來，溫度可以降三、四度，原告同意才將鋼架留給他。被告劉佩珊沒有佔用公共空間，無影響出入等語。
㈡被告當代純品社區管理委員會辯稱：
⑴原告主張系爭房屋天花板滲水，且持續漏水嚴重，影響原告全家之生活，故於今年2 月自行僱工修繕云云，惟查：
①按原告主張系爭房屋天花板滲水云云，未舉證以實其說，顯非實在，於法不足採信。至於原告所提原證三之照片，被告否認其真正，原告復未舉證以實其說，於法自不足採信，而不能證明有漏水情形。
②次查原告所提原證五之照片，被告否認其真正，原告復未舉證以實其說，於法亦不足採信。是原告憑原證五之照片，主張系爭房屋天花板滲水處及滲水面積已擴大為多處，非局部幾處，無法用環氧樹脂修補云云，並非實在，亦不足採信。
③另查原告所提出之原證八系爭房屋漏水光碟，被告否認其真正，原告復未舉證以實其說，顯非實在。況且由該光碟之內容，亦看不出是何房屋，且看不出有漏水嚴重之情形。是原告據該錄影光碟主張系爭房屋持續漏水嚴重云云，顯非實在，不足採信。
④又查於今年2 月8 日晚間，在多日連續下雨後，社區副主委顏金田、總幹事莊漢騰與住戶林宗利曾前往系爭房屋查看，惟並未發現系爭房屋之天花板有漏水或潮濕現象，就此請傳喚林宗利等人作證自明，由此更足證原告主張系爭房屋持續漏水嚴重云云，顯非實在。
⑤再查台灣建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書之鑑定意見，並非正確，於法不足採信，而不足以證明有漏水之情事，且不能採為有利於原告之證明，即該鑑定報告書似未發現有滲水之情形，徒以頂版水漬痕跡及修補後痕跡，遽認系爭房屋天花板滲水云云，復未說明其認定之依據從何而來，顯屬率斷而非正確，於法亦不足憑信。至於該鑑定報告書所附現場勘查照片No.1及No.2，至多只有疑似水痕之痕跡，並無發現滲水，故其亦不足以證明有滲水之情形。另鑑定人林平昇到庭證稱：「（法官問：你鑑定時，漏水狀況是否存在？）沒有看到漏水，但有漏水痕跡。」、「（被告訴代洪問：你鑑定方法為何？）用經驗判斷，用目測。」、「（被告訴代洪問：是否有用儀器測量開挖？）沒有。」等語（見鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄第2 頁倒數第6 行以下、第4 頁第23行以下），可知前開鑑定報告書之鑑定方法，僅係依目測判斷，純屬推測而已，並無任何儀器測量數據，或開挖之實際檢驗，而無任科學依據，故其鑑定意見顯非客觀正確，況且無任何證據足以擔保該鑑定之結果為正確，於法自不足採信。又鑑定人林平昇證稱：「結構體、樑版因為時間久了及垂直力或基礎土壤荷重力不一樣，造成沉陷及凹陷，雨水就排不出去，就會往滲透地方滲透出去，屋頂防水閣熱層，因為久了防水性能就差」等語，純屬不當臆測之詞，並無任何儀器測量數據，或開挖之實際檢驗，而無任科學依據，顯非客觀正確，於法亦不足採信。
⑥此外，原告迄無法提出其他證據以實其說，則其主張系爭房屋天花板有漏水之情形，顯屬無稽，於法不足採信。
⑵系爭房屋天花板上方之屋頂平台，乃遭系爭房屋所有權人即被告劉佩珊或原告長期私自占用，則縱使有漏水之情形，依法亦應由被告劉佩珊及原告負責修繕並負擔費用：
①按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」公寓大廈管理條例第10條第1 項定有明文。準此，合法占用共用部分之人，須負責該共用部分之修繕，並負擔其費用，則依舉輕以明重及誠實信用原則，私自占用共用部分之人，亦應負責該共用部分之修繕，並負擔其費用，始符合公平正義。
②經查系爭房屋所有權人即被告劉佩珊或原告，乃長期私自占用系爭屋頂平台，並於其上搭建鋼架及種植盆栽，此有照片可稽，且有社區住戶可證，另請鈞院履勘現場自明。③依被告劉佩珊之訴訟代理人陳稱：「屋頂上盆栽及鋼架是我們設置的，…當初搬走時有問原告要不要留，他說要就留給他…」等語（參見鈞院10 1年2 月8 日言詞辯論筆錄第2 頁第4 行以下），足證系爭房屋天花板上方之屋頂平台，有遭被告劉佩珊長期私自占用之事實。
④另依原告聲稱：「當初被告說鋼架是屬於公共空間，不可能拆它，盆栽部分有些有土，他會留下來，看我要不要種花，我沒有要求被告拆除鋼架，…這些盆栽應該是前手留下來的，鋼架上面的黑色網子也是前手設置，被告有跟我說鋼架是他設的，如果覺得熱，可以把黑色網子拉起來就不會覺得熱…」等語（參見鈞院101 年2 月8 日言詞辯論筆錄第2頁 第9 行以下），及被告劉佩珊之訴訟代理人陳稱：「盆栽部分我當初有問原告是否留下來用，他說好，我才沒有載走，鋼架因為釘在上面，我跟原告說如果覺得熱的話可以把網子拉起來，溫度可以降三、四度，他說好，所以鋼架留給他，」等語（參見鈞院10 1年2 月8 日言詞辯論筆錄第3 頁第7 行以下），亦足證系爭房屋天花板上方之屋頂平台，有遭原告長期私自占用之事實。
⑤故縱使系爭房屋天花板或屋頂平台有漏水之情形，惟依舉輕以明重與誠實信用原則之法理，及類推適用公寓大廈管理條例第10條第1 項之規定，依法亦應由被告劉佩珊及原告負責修繕並負擔費用。原告空言否認占用系爭屋頂平台，且本件不得類推適用公寓大廈管理條例第10條第1 項之規定云云，純係推諉之詞，於法毫無可採。至於被告雖曾發出原證六之公告，惟其純係應原告之要求所發，被告並未進行求證，故該公告亦不足以證明原告無占用系爭屋頂平台。
⑥另查當代純品社區之屋頂平台，一向由私自占用之頂樓區分所有權人進行修繕，及負擔其費用，並已形成習慣，此有住戶於區分所有權人會議之發言紀錄可證，況且當代純品社區之區分所權人會議，曾決議由頂樓區分所有權人修繕屋頂平台，並負擔其費用，則依民法第1 條、公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定，系爭房屋天花板或屋頂平台如有漏水之情形，依法亦應由系爭房屋所有權人即被告劉佩珊及原告負責修繕，並負擔費用。至於被證二會議紀錄所記載之文字或有遺漏，惟應不影響決議之效力。原告否認有作成前開決議，且在當代純品社區早已形成習慣云云，於法亦無可採。
⑦另依前開台灣建築師公會鑑定報告書第3 頁，載明由現場勘查知確有修繕等語，而該修繕係由房屋所有權人自行為之，亦足證當代純品社區之屋頂平台，一向由私自占用之頂樓區分所有權人進行修繕，及負擔其費用，並已形成習慣無疑。
⑧縱認系爭屋頂平台僅由被告劉佩珊長期占用，應由被告劉佩珊負責修繕，惟依「後手之權利不得大於前手」之法理，原告亦不得請求被告修繕。
⑨至於原告主張依台灣建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書所認定之漏水原因，乃由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效等語，與原告私自占用屋頂平台屋無關云云，亦屬推諉之詞，於法毫無可採。何況該鑑定報告並未說明其認定之依據從何而來，且未考量系爭屋頂平台遭長期占用放置大量大型盆栽（各重達數十公斤）、釘置鋼架等事實，顯屬率斷而非正確，於法亦不足憑信。
⑶況且系爭房屋天花板如有漏水之情形，亦應歸責於被告劉佩珊或原告，而被告依法亦無修繕之義務：
①按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。
②查被告劉佩珊或原告曾裝潢系爭房屋，難免破壞系爭房屋之天花板結構，故縱認系爭房屋天花板有滲水之情形，亦應歸責於被告劉佩珊或原告，且揆諸前開規定，被告無修繕之義務。
③至於前開台灣建築師公會鑑定報告書之鑑定意見，認定由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱樑版及基礎自然之沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部份凹陷，以致雨水積久仍未清除，自會滲漏至天花板等語，並未說明其認定之依據何在，顯屬率斷而非正確，於法不足採信。
④縱使系爭房屋之天花板滲水，非因裝潢所造成，惟其亦係被告劉佩珊或原告長期私自占用系爭屋頂平台，釘置鋼架及種植大量盆栽，損害系爭屋頂平台結構及防水層所致，此有照片可稽。故該天花板滲水亦應歸責於被告劉佩珊或原告，而被告無修繕之義務。
⑤又查被告劉佩珊或原告於系爭屋頂平台釘置鋼架，足以破壞系爭屋頂平台之結構及防水層；另種植大量盆栽，使用大量泥土，其重量已超過屋頂平台之載重負荷，亦足以破壞系爭屋頂平台之結構及防水層，由此足證該天花板滲水亦應歸責於被告劉佩珊或原告無疑。前開台灣建築師公會鑑定報告書之鑑定意見，未將釘置鋼架及種植大量盆栽，足以破壞結構及防水層等因素納入評估，亦顯有疏誤，而不足採信。
⑥況且依鑑定人林昇平證稱，其去屋頂履勘時有看到棚架及花盆，且本件建築物屋頂防水隔熱層，年久失效，或者結構樑版及基礎沉陷，與屋頂所搭之棚架、及擺放之花盆有關連在案（見鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄第3 頁第13行以下），由此更足證系爭房屋天花板縱使有滲水，亦應歸責於被告劉佩珊或原告無疑。
⑷姑且不論被告無修繕義務，前開台灣建築師公會鑑定報告書之鑑定意見，認修補費鑑估結果為184,739 元云云，亦屬過高而非正確，於法亦不足採信。
⑸又不論被告無修繕義務，原告主張其支出修繕費191,000 元，顯非實在，且無必要，而於法不足採：
①按原告所提出之原證七修繕費用單據，被告否認其真正，原告復未舉證以實其說，顯非實在。是原告據該單據主張支出修繕費191,000 元云云，顯非實在，不足採信。
②縱使系爭房屋天花板有漏水之情形，其修繕方式，只要灌注環氧樹脂即可；退一步言，縱使有打除並重作防水層之必要，亦只要就漏水面積施作即可。且查原告主張之漏水面積，至多僅一、二平方公尺，故只要就該一、二平方公尺進行修繕，其費用應在一、二萬元之間。由此更足證原告主張修繕費高達191,000 元，顯非實在，且無必要，於法亦不足採。另台灣建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書建議之修繕範圍，多達82平方公尺，已屬全面翻新，逾越修繕之必要範圍，亦非合理而無可採。
③原告於台灣建築師公會鑑定後，始追加被告為當事人，未予 被告對鑑定機構、鑑定事項等表示意見之機會，則台
灣建築師公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書之鑑定意見，自不能拘束被告。況且該鑑定意見明顯流於草率而非正確，於法亦不足採信。故本件實有重新鑑定之必要。
④查當代純品社區先前發生地下室天花版、牆壁漏水，均以灌注環氧樹脂方式修繕，即可達不再漏水之效果，且費用相當低廉，故縱認系爭房屋之天花板有漏水，且被告有修繕之義務，則以灌注環氧樹脂即可達到修繕之目的，如此不僅簡便，更可節省社區之公共基金，豈非兩全其美？縱使如原告所言，以環氧樹脂灌注無效，屆時再就滲水局部打除防水層重作亦不遲。況且其他頂樓住戶有自行就滲水局部作修繕，即可達到防止漏水之效果。惟原告卻捨此不為，堅持逕將其天花板上方之防水層全部打除重作，再向被告請求高達十倍之修繕費用，依前開判例意旨，顯然與公益及誠信有違，且妨害重新鑑定，於法已有不合。再者，原告不無企圖以公共基金支付其翻新房屋費用之嫌，心態實屬可議，難謂非以損害他人為主要目的，於法實不足取。
⑤況且依鑑定人林平昇證稱：「（被告訴代洪問：滲水部分注射環氧樹脂（算是混泥土接著劑）是有效？）暫時有效。」等語（見鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄第5頁 第4 行以下），亦足證縱使系爭房屋天花板有滲水，只要灌注環氧樹脂即可達到修繕之目的。再參以前述當代純品社區先前發生地下室天花版、牆壁漏水，均以灌注環氧樹脂方式修繕，至今已達數年之久，均不再漏水，此有社區之住戶林宗利等人可證，更足證以灌注環氧樹脂即可達到修繕之目的，且其效果可長達數年之久無疑，並非鑑定人林平昇所稱暫時有效而已。
⑥另依鑑定人林平昇證稱：「（被告訴代洪問：如果在漏水地方鋪比較厚的ＰＵ或水泥，填平凹陷部分不要讓它積水，是否就不會漏水？是。…」等語（見鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄第6 頁第4 行以下），與前述被證三照片顯示當代純品社區之頂樓住戶，確有針對滲水局部修繕相符，亦足證縱使系爭房屋之天花板有滲水，只要針對滲水作局部修繕，即可達到不再漏水之效果無疑。
⑦再查當代純品社區有15戶頂樓住戶，茍每戶均比照原告之方式辦理，出面主張天花板漏水後，逕將其天花板上方之防水層全部拆除重作，再各向被告請求給付約20萬元之修繕費，則當代純品社區之公共基金有損失300 萬元之虞，如此不僅將造成當代純品社區之重大損害，對全體區分所有權人亦不公平，更足見本件原告之請求，有違誠信，於法不足採。
⑹原告主張得依民法第214 條、第179 條請求被告給付修繕費191,000 元云云，亦於法不合：
①查原告主張其得請求被告回復原狀，且前以追加聲明狀對被告請求賠償，該訴狀送達被告後，被告未為修繕，堪認原告已定相當期限催告被告，原告得依民法第214 條請求被告以金錢賠償原告之損害云云。
②不論被告無損害賠償之義務，惟按損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，故損害發生之後，如有回復原狀之可能，受害人請求加害人賠償，應先請求為原狀之回復，倘非法律另有規定或契約另有訂定，不得逕行請求金錢賠償。此有最高法院60年台上字第3051號判例可稽。準此，原告逕請求被告為金錢賠償，亦明顯於法不合。
③又按民法第214 條之催告，以定相當期限為必要，且原告於起訴及追加聲明狀，逕行請求金錢賠償，顯無催告回復原狀之意，另不得以被告始終否認有系爭滲水之情事，無意施工修補，即可視同被告有已經催告而不為回復之情事。故原告主張以追加聲明狀對被告請求賠償，為已定相當期限催告被告，其得依民法第214 條請求被告以金錢賠償云云，亦於法不合，而無可採。
④況且依鑑定人林平昇證稱：「（被告訴代洪問：滲水部分注射環氧樹脂（算是混泥土接著劑）是有效？）暫時有效。」、「（被告訴代洪問：除了把全屋頂防水層打除外，還有無其他比較省錢方便的方案？）目前有的是在原來防水層上面蓋上一曾鋁合金版，或是在上面鋪一層玻璃及矽力康隔層。」、「（被告訴代洪問：如果在漏水地方鋪比較厚的ＰＵ或水泥，填平凹陷部分不要讓它積水，是否就不會漏水？是。…」等語（見鈞院101 年4 月18日言詞辯論筆錄第4 至7 行、第26至末行、第6 頁第5 至9 行），可知縱使系爭屋頂天花板有滲水，其修繕方式甚多，例如另有灌注環氧樹脂，或在原來防水層上面蓋上一層鋁合金版或玻璃，或在漏水地方鋪比較厚的ＰＵ或水泥，填平凹陷部分等，且費用均比將全屋頂防水層打除重作之方式便宜。故縱使被告應負修繕義務，惟被告亦得選擇費用較低之修繕方式為之，原告未催告被告修繕，遽自行採取費用多出十倍之修繕方式，而要求被告賠償云云，顯違誠信原則，且於法不合。
⑥再者，依當代純品社區之規定：「住戶修繕如涉及公共設施，請照以下程序辦理：1.向管理中心報備。2.進行會勘。
3.開會討論是否應當分攤、分攤比例。4.找廠商訪價、訪價、議價、監工、驗收、費用核銷。」，則縱使被告應負修繕義務，原告亦應遵守前開程序辦理。惟原告卻未遵守該程序，於法亦不得請求被告給付修繕費。⑦原告另主張其已自行僱工修繕，支付修繕費191, 000元，被告因此受免回復原狀之利益，原告得依民法第179 條請求被告返還此部分利益云云，乃為訴之追加，惟被告不同該追加，故原告此項追加顯非合法。縱認該訴之追加合法，惟原告前開主張亦無理由，即原告無損害賠償之義務，自無受不當得利之可言，故原告請求返還不當得利云云，自屬於法無據，縱認被告有損害賠償之義務，惟原告既依法不得逕請求被告金錢賠償，自不能在未經定期催告回復原狀下，逕行僱工修繕，再請求被告返還不當得利，而變相達到逕行請求金錢賠償之目的，否則民法第21 3條第1 項、第214
條規定豈非形同具文。再者，縱使系爭房屋天花板有漏水之情形，其修繕方式，只要灌注環氧樹脂即可；縱使有打除並重作防水層之必要，亦只要就漏水面積施作即可，且查原告主張之漏水面積，至多僅一、二平方公尺，故只要就該一、二平方公尺進行修繕，其費用應在一、二萬元之間，已如上述。故縱使被告有損害賠償之義務，亦僅為一至二萬元而已，自無191,000 元之不當得利可言。
⑺縱認被告有給付修繕費用之義務，惟查系爭房屋之天花板與屋頂平台顯使用同一樓地板，則依公寓大廈管理條例第12條之規定，應由原告與被告共同負擔修繕費用。再者，原告未選擇較低費用之修繕方式，則其自行僱工修繕而多支出之費用，顯屬不必要之費用，且原告與有過失，依民法第217 條第1 項之規定，應由原告自行負擔該費用。即被告至多僅應負擔一萬元之修繕費，其餘應由原告負擔等語。
四、本院之判斷：
㈠就被告劉佩珊部分：
⑴原告主張其於98年12月16日與被告劉佩珊簽立土地建物買賣契約書，由原告買受被告劉佩珊所有系爭房屋乙節，有不動產買賣契約書附卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真實。⑵又原告主張系爭房屋有漏水現象，被告應依不完全給付之債務不履行責任及買賣標的物之瑕疵擔保責任，賠償原告修繕費用184,739 元等語，則為被告劉佩珊所否認，辯稱：被告劉佩珊居住時系爭房屋之前後陽台及主臥室天花板並無漏水或滲水問題，原告購屋前已多次看屋，雙方於交屋時對屋況均無意見，交屋後3 個月原告始告知有漏水等語，查：
①物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354 條第1 項規定甚明。是以物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951 號判決要旨可資參照）。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行債務，最高法院77年度第7 次民事庭會議決議亦可參照。
②關於被告劉佩珊所辯原告於購屋前多次看屋，交付系爭房屋3 個月後始告知系爭房屋有漏水乙節，原告並不爭執，而依本院囑託台灣省建築師公會就系爭房屋主臥室天花板漏水原因及漏水點及查明該漏水點位於上開房屋專有部分約定專用或所處公寓大共同部分中之那些部分進行鑑定，經該公會至現場會堪後作成鑑定結論，亦認：「1.主臥室天花版漏水原因及漏水點？由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱梁版及基礎自然之沈陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部分凹陷，以致雨水積久仍未能清除，自會滲漏至天花版。2.並查明該漏水點位於上開房屋專有部分約定專用或所處公寓大共同部分中之那些部分？天花版漏水點位在公寓大廈共同部分屋頂層…」，有該公會100 年10月13日台建師北鑑字第239 號鑑定報告書（以下簡稱系爭鑑定報告書）在卷可稽，足見系爭房屋漏水實係因系爭房屋之屋頂原有防水隔熱層年久失效所致。衡情，中古屋之屋況或結構，本即會隨時間或自然環境等因素而生耗損，又依系爭房屋之建物登記謄本所示，系爭房屋之建築物完成日期為89年5 月19日，至系爭房屋於98
年12月16日出售予原告時，已屬9 年餘之中古屋，當然存在中古屋自然耗損之風險。再者，原告既於購屋前多次看屋，原告對於系爭房屋之現況亦有所瞭解。是以，原告既未能證明系爭房屋於交屋時既已存在漏水之瑕疵，則本件中古屋買賣，被告劉佩珊依現況交屋，對交屋後因中古屋屋頂年久失效始發生之漏水，即無須負物之瑕疵擔保責任；又被告劉佩珊以系爭房屋之現狀交付予原告，即係依債之本旨而為履行，亦不構成不完全給付。原告主張被告劉佩珊應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之賠償責任，為無理由。
⑶從而，原告依民法第359 條及第227 條之規定，請求被告劉佩珊給付原告系爭房屋之屋頂平台修繕費用184,739 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
㈡就被告當代純品社區管理委員會部分：
⑴原告主張依系爭鑑定報告書之鑑定結果，原告所有系爭房屋天花板滲漏水之原因為屋頂防水層年久失效所致，被告當代純品管理委員會就共用部分依法應負修繕、管理、維護之責，原告所有系爭房屋長期持續受潮而加速老舊破損，已造成房屋住所受損，原告爰依民法第184 條第2 項規定，請求被告當代純品社區管理委員會應負回復原狀之損害賠償責任，惟原告定期催告被告當代純品社區管理委員會而未修繕，故原告已自行僱工修繕系爭房屋屋頂漏水，依民法第214 條請求被告當代純品社區管理委員會以金錢賠償其損害即修繕費用184,739 元，又被告當代純品社區管理委員會因此亦受有免除回復原狀債務之利益，原告併得依民法第179 條規定，請求被告當代純品管理委員會返還此部分利益184,739 元等語，為被告當代純品社區管理委員會所否認，辯稱：原告未證明其所有系爭房屋天花板有漏水，系爭鑑定報告書之鑑定均屬臆測之詞，社區之屋頂平台，一向由私自占用之頂樓區分所有權人進行修繕及負擔其費用，已形成習慣，並有區分所有權人會議之決議，被告劉佩珊或原告長期私自占用屋頂平台，縱使有漏水之情形，依法亦應由被告劉佩珊及原告負責修繕並負擔費用，並可歸責於被告劉佩珊或原告，系爭鑑定報告書估算之修復費用過高非正確，且非必要費用，原告未經催告修繕，逕行請求金錢賠償，於法未合，被告當代純品社區管理委員會亦無受不當得利，另依公寓大廈管理條例第12條之規定，屋頂平台應由原告與被告共同負擔修繕費用，原告未選擇較低費用之修繕方式，則其自行僱工修繕而多支出之費用，顯屬不必要之費用，與有過失，依民法第217
條第1 項，原告應自行負擔該修繕費用等語，查：
①關於原告所有系爭房屋主臥室天花板漏水之事實，及其漏水之原因，業據原告提出天花板滲水照片、及錄影光碟為證，且經臺灣省建築師公會至現場勘查鑑定認：「1.主臥室天花版漏水原因及漏水點？由於屋頂原有防水隔熱層年久而失效，而結構體中柱梁版及基礎自然之沈陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部分凹陷，以致雨水積久仍未能清除，自會滲漏至天花版。2.並查明該漏水點位於上開房屋專有部分約定專用或所處公寓大共同部分中之那些部分？天花版漏水點位在公寓大廈共同部分屋頂層…」，此有該公會台建師北鑑字第239 號鑑定報告書在卷可稽，是原告主張系爭房屋主臥室天花板因屋頂平台年久失效而漏水等語，應堪信實。
②又系爭房屋之屋頂平台為系爭房屋所在社區公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用，自屬共用部分，此有公寓大廈管理條例第3 條第4
款規定可參。關於被告當代純品社區管理委員會另辯稱：因被告劉佩珊或原告占用屋頂平台，釘置鋼架及種植大量盆栽，損害系爭屋頂平台結構及防水層所致，社區之屋頂平台，一向由私自占用之頂樓區分所有權人進行修繕及負擔其費用，並已形成習慣，且區分所有權人會議亦決議由頂樓區分所有權人修繕屋頂平台並負擔費用云云，惟依附卷系爭房屋之社區屋頂平台照片所示，系爭大廈屋頂平台除有花盆植栽、通風口、樓梯口、水塔、鋼架等外，為一空曠平台，該屋頂平台並無遭佔用而影響社區使用之情形，且被告當代純品社區管理委員會所提出之第十一屆區分所有權人會議之會議記錄中，雖記載：「陸、臨時動議
... 故管委會依規約精神，樓頂平臺使用的規定⑵樓頂平台因頂樓住戶有長期使用之既存事實，基於使用者付費原則，故修繕費用不論大小，由各該住戶自行負責修繕及負擔修繕費用，日後所有權人如有異動，亦應詳加告知原使用狀況。六、住戶現場舉手發表意見：... 個人從搬入本社區以來，樓頂平台都是自行修繕並負責修繕費用，從未要求管委會負責... 」等情，然此乃係區分所有權人之個人意見表達，既未經區分所有權人依公寓大廈管理條例所定方式決議，自不生拘束區分所有權人之效力，被告當代純品社區管理委員會上揭所辯，顯無足採。
③按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段定有明文。本件原告所有之系爭房屋之屋頂平台乃屬共用部分，且系爭房屋之主臥室漏水原因，係因該屋頂平台原有防水隔熱層年久失效，而結構體中柱梁版及基礎自然之沈陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部分凹陷，以致雨水積久仍未能清除，滲漏至天花版，已如前述，是依上開規定，該屋頂平台之維護、修繕，自應由被告當代純品社區管理委員會負責。雖被告當代純品社區管理委員會另辯稱：屋頂平台之失效係因可歸責於原告或被告劉佩珊所設置之鋼架、花盆云云，惟依鑑定人林平昇於本院101 年4 月18日言詞辯論期日證稱：「（根據你的鑑定報告，本件是因為屋頂防水隔熱層年久失效，結構體中柱、樑版及基礎自然沉陷及撓度而造成屋頂原有之水平度變成部分凹陷，以致於雨水積久滲透至天花板，是否請你說明？）結構體、樑版因為時間久了及垂直力或基礎土壤荷重力不一樣，造成沉陷及凹陷，雨水就排不出去，就會往滲透地方滲透出去，屋頂防水閣熱層，因為久了防水性能就差。」、「（你去屋頂履勘時有無看到棚架及花盆？）有。」、「（本件建築物屋頂防水隔熱層，年久失效，或者結構樑版及基礎沉陷，與屋頂所搭之棚架、及擺放之花盆有無關連？）雖然有關係，但關係很小，因為這些東西重量不大。」、「（所謂有關係為何意？）只要有重量就有關係，但是這些東西重量不大。」、「（請你評估百分比，這些東西所佔積水因素多少？）沒有辦法評估，因為這些沉陷是經年累月造成。」等語，關於系爭房屋屋頂平台之失效，實仍經年累月之自然耗損所致，尚難認歸責於原告或被告劉佩珊所設置鋼架、花盆。
④末按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。」民法第184 條第2 項定有明文，而所謂保護他人為目的之法律，係指一般防止危害權益，或禁止侵害權益之法律。（最高法院95年度台上字第1174號民事判決要旨參照）。又公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。公寓大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段及第36條第1 項第2 款固定有明文。然公寓大廈管理條例制定之立法意旨係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質（公寓大廈管理條例第1 條規定參照），主要規範之內容包括住戶之權利義務（第二章）、管理組織（第三章）、管理服務人（第四章）、罰則（第五章）及附則，顯然主要係規範住戶彼此間及與管理委員會間之權利義務關係，是以，上開公寓大廈管理條例第10條第2 項前段及第36條第1 項第2 款公寓大廈共用部分之修繕管理由管理委員會為之規定，既非屬一般防止危害權益或禁止侵害權益之法律，自非民法第184 條第2 項前段所指保護他人之法律。準此，原告主張被告當代社區管理委員會未維護、修繕系爭房屋之屋頂平台，致系爭房屋漏水，係構成民法第184 條第2 項前段之侵權行為，請求被告當代純品管理委員會負回復原狀之損害賠償責任云云，顯與法未合，不應准許。⑤至原告所主張被告當代純品社區管理委員會就系爭房屋屋頂平台之年久失效應負回復原狀之損害賠償責任乙節，既無可採，被告當代純品社區管理委員會自無因原告自行雇工修繕屋頂平台，而受有免除回復原狀之損害賠償債務之利益，是原告另依民法第179 條之規定，請求被告當代純品社區管理委員會返還其所支出修繕費用之不當得利，亦屬無據。
⑵從而，原告依公寓大廈管理條例第10條、民法第184 條第2
項、民法第179 條規定，請求被告當代純品社區管理委員給付184,739 元及自追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
㈢又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
㈣原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 馬秀芳
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日