三重簡易庭99年度重簡字第1528號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 100 年 11 月 11 日
• 法官: 葉靜芳
• 法定代理人: 秦嘉鴻
• 原告: 陳勝吉
• 被告: 陳進益

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
99年度重簡字第1528號
原　　　告　陳勝吉
法定代理人　秦嘉鴻
被　　　告　陳進益
上列當事人間請求履行契約事件，於民國100年10月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴係以被告等於民國99年4 月8
日就新北市○○區○○段328 （已編入326 地號）、342 號、329 號、330 號、343 號、496 之1 號及496 之3 號等7
筆土地出賣被告益洲公司為虛偽意思表示，應為無效，請求「⑴被告陳進益於99年5 月10日就坐落新北市○○區○○段新地號326 、342 地號土地以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告益洲股份有限公司（以下簡稱益洲公司）應予塗銷。⑵被告陳進益應將上開326 號、342 號土地如附圖所示（以實測為準）辦理分割，並將該約1 坪土地辦理所有權移轉登記予原告。」嗣於訴訟中追加代位行使被告陳進益對被告益洲公司之不動產買賣契約權利而變更聲明為先位聲明：被告陳進益於99年5 月10日就坐落新北市○○區○○段第326
號土地以買賣為原因辦理移轉權移轉登記予被告益洲公司之所有權移轉登記，其中如100 年6 月13日內政部國土測繪中心鑑定圖所示B-C-D-H-B 部分2.2 7 平方公尺及H-D-E-I-H
部分0.50平方公尺，共2.77平方公尺之登記應予塗銷，回復該部分登記為被告陳進益。被告陳進益再將上開塗銷登記部分辦理所有權移轉登記予原告，及備位聲明：被告益洲公司應將上開如鑑定圖所示B-C-D-H-B 部分2.27平方公尺及H-D-E-I-H 部分0.50平方公尺，共2.77平方公尺辦理分割，併將該分割之土地所有權辦理移轉登記予被告陳進益，被告陳進益再將該分割之土地辦理所有權移轉登記予原告，核其請求之基礎事實即就被告間關於原告所占用如附件鑑定圖所示B-C-D-H-B 部分2.27平方公尺及H-D-E-I-H 部分0.50平方公尺，共2.77平方公尺土地所成立之買賣關係及所有權移轉登記之事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，原告所為訴之變更、追加合於法律規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠原告於93年4 月26日向被告陳進益購買坐落新北市○○區○○段舊地號328 號及342 號，權利範圍10,000分之42，面積約1 坪之土地（經內政部國土測繪中心測量結果，係坐落新北市○○區○○段326 地號土地【下稱系爭土地】如附件鑑定圖所示B-C-D-H- B部分2 .27 平方公尺及H-D-E-I-H 部分0.50平方公尺，共2.77平方公尺，下稱系爭土地占用部分），買賣價金為新臺幣（下同）30萬元，並於買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約）第2 條第2 款約定「甲方乙方協議先申請分割後再行移轉」，並加註記：「雙方協議先行交付尾款，因乙方土地已租他人興建加油站無法分割移轉甲方，乙方願意於租約到期時分割其出售一坪左右之土地再行移轉甲方。在此期間如有移轉給予子孫，其子孫應負履行之義務（一坪位置於現興建3 樓之範圍內）」，乃因93年原告興建3
樓房屋時占用被告陳進益所有系爭土地，故同年4 月26日被告同意系爭土地占用部分以30萬元出賣予原告，惟因系爭土地出租予被告益洲股份有公司（以下簡稱益洲公司）供作加油站使用暫時無法辦理分割及移轉登記，故雙方約定將來被告陳進益願意將該系爭土地分割再移轉登記予原告。又99年4 月8 日被告陳進益將系爭土地、同地段342 號、329 號、330 號、343 號、496 之1 號及496 之3 號等7 筆土地出賣被告益洲公司，其等之不動產買賣契約書第15條約定「...
惟本買賣標的326 地號被鄰地333 地號所有人因佔用約一坪，此為甲乙雙方所共同認知，經鑑界雙方確認實際面積每坪依本約之單價計，且由甲方自買賣價金尾款中扣除... 事後雙方均不再做任何請求，測量鑑定費用由乙方負擔。」，即由被告間之買賣契約可知被告益洲公司與被告陳進益之買賣標的不包括系爭土地占用部分，但被告陳進益於99年5 月10日辦理所有權移轉登記時，竟將系爭土地占用部分一併以買賣為原因，登記予被告益洲公司。實則被告間就系爭土地占用部分應無買賣關係存在，竟虛偽登記為買賣並予移轉登記，此虛偽意思表示，依民法第87條規定應屬無效，對原告不生效力。依民法第113 條規定，被告益洲公司與被告陳進益就系爭土地占用部分之移轉登記，應屬無效，該部分移轉登記應予塗銷，回復原告歸被告陳進益所有。另被告益洲公司於99年4 月8 日向被告陳進益購買上開7 筆土地時，其等之租賃關係即行消滅，因承租人已為所有權人，則無租賃問題，被告陳進益應依其與原告間之買賣關係辦理系爭土地占用部分土地移轉登記予原告。
㈡93年間被告陳進益為出租系爭土地予被告益洲公司經營加油站，所以申請地政機關就系爭土地進行鑑界測量，依建物謄本可知加油站建築完成日期為93年4 月14日，基地包括326
號、327 號、328 號、329 號、330 號土地，亦即包括本案之系爭土地，事實上，當時測量結果：原告房屋前半段沒有越界情形，但後半段原告房屋占用到被告陳進益土地，所以被告陳進益與原告在93年4 月26日越界部分簽訂系爭契約，且被告益洲公司當時需原告房屋後面空地使用，所以向原告承租該空地，被告益洲公司當時之董事長為張佳美，租約局滿有退還押租金支票，由現被告益洲公司之負責人秦嘉鴻領回，足證被告陳進益將系爭土地占用部分出賣予原告，被告益洲公司完全知情，雖系爭買賣契約第2 條約定被告陳進益願意於租約到期時分割出一坪左右之地再行移轉原告，被告陳進益在鈞院審理時亦陳稱「原本土地租給益洲公司做加油站，後來陳勝吉房子加蓋占用我的土地，後來要我把占用的部分約1 坪賣給他... ，所以簽契約賣給原告... 要等到... 租期15年才能分割，我跟益洲公司之間已扣除1 坪價金未付，雖然土地登記予益洲公司，15年後，益洲公司同意移轉登記予原告。」等語，惟被告陳進益已將出租之土地出賣予益洲公司，則上開約定15年租期滿始可分割過戶之條件，因混同而條件成就，即鈞院如認被告上開所述為真實，被告間就系爭土地占用部分之登記有效，僅訂有附加條件之約定，既條件已成就，被告陳進益自得依約請求分割歸還系爭土地占用部分，但被告陳進益怠於行使，依民法第242 條規定，原告自得主張代位行使，命被告益洲公司履行約定分割並移轉所有權予被告陳進益，被告陳進益再依買賣之法律關係移轉登記予原告。
㈢對被告抗辯之陳述：
⑴系爭買賣契約買賣標的，非以土地地號作為確定範圍之方法（土地地號可能是342 號、也可能係328 號、342 號均有，其中328 號現已劃入326 地號），亦非以土地持分作為確定範圍之方法（雖系爭契約末頁有約定10,000分之42），是以原告房屋實際占用被告土地約一坪左右作為確定買賣範圍，又系爭買賣契約第2 條註載明「位置於現興建三樓之範圍內」、「因乙方土地已租他人興建加油站無法分割移轉甲方，乙方願意於租約到期時分割其出售一坪左右之土地再行移轉甲方，在此期間如有移轉給子孫，其子孫應負履行義務」，故出賣人即被告陳進益之子女陳國慶、陳年利、陳國輝、陳國專、陳雅芳均在系爭買賣契約上簽名。
⑵原告曾發函予被告陳進益，要求被告陳進益說明其有無一屋兩賣詐欺情事，據被告陳進益以律師函函復「本人99年4 月間將臺北縣新莊市○○段326 、329 、330 、342 、343 、496 之1 、496 之3 等土地出售予益洲公司，買賣契約針對本人與陳勝吉前在93年4 月間，因陳勝吉佔用興化段328 地號等土地面積約1 坪，特別約定扣除約1 坪買賣價金，換言之，本人與陳勝吉買賣1 坪部分，本人並未向益洲公司收取買賣價金，並無所謂一地兩賣，陳勝吉來函稱本人一地兩賣，涉及詐欺，顯與事實不符。」等語，亦即被告等就被告陳進益賣給原告一坪土地部分並無買賣關係，非常清楚等語。
㈣並聲明：
⑴先位聲明：被告陳進益於99年5 月10日就坐落新北市○○區○○段第326 號土地以買賣為原因辦理移轉權移轉登記予被告益洲公司之所有權移轉登記，其中如100 年6 月13日內政部國土測繪中心鑑定圖所示B-C-D-H-B 部分2.27平方公尺及H-D-E-I-H 部分0.50平方公尺，共2.77平方公尺之登記應予塗銷，回復該部分登記為被告陳進益。被告陳進益再將上開塗銷登記部分辦理所有權移轉登記予原告。⑵備位聲明：被告益洲公司應將上開如鑑定圖所示B-C-D-H-B 部分2.27平方公尺及H-D-E-I-H 部分0.50平方公尺，共2.77平方公尺辦理分割，併將該分割之土地所有權辦理移轉登記予被告陳進益，被告陳進益再將該分割之土地辦理所有權移轉登記予原告。
三、被告則請求駁回原告之訴，並以：
㈠先位部分：
⑴原告於100 年9 月9 日言詞辯論期日主張被告陳進益竟然將系爭土地以買賣登記予被告益洲公司，事實上沒有買賣關係，過戶是虛偽意思表示云云，惟按最高法院48 年 度台上字第29號判例「按第三人主張表意人與相對人通謀而虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任。」，原告迄今未積極負舉證責任。
⑵被告間不動產買賣契約第15條係被告等就土地測量鑑界事宜所為規定，後段所載326 地號土地被鄰地333 地號所有人建築佔用乙事，係被告等於簽訂不動產買賣契約「前」所發生之事，是雙方訴諸文字載明以示慎重，詎原告竟以此指摘被告等所簽訂買賣契約係通謀虛偽意思表示，自無可採。
⑶99年9 月1 日（九十九）論衡法字第7235號律師函係被告陳進益函復原告就系爭土地並無一地二賣涉及詐欺情事，且依加油站設置用地租賃契約書第2 條租賃期限規定，意即原告應於被告陳進益與被告益洲公司15年租賃期屆滿才有請求被告陳進益分割移轉系爭土地占用部分權利。
⑷且觀諸被告等之不動產買賣契約書，其內載明買賣標的物、價金、付款方式，並有被告等訴外人陳國慶、陳年利個別簽名，該契約書並無不合理之處，況被告等買賣標的面積817.73平方公尺，而原告所主張僅2.77平方公尺，不足百分之1 ，被告益洲公司豈可能為2.77平方公尺即與被告陳進益就系爭土地通謀虛偽意思表示而成立買賣契約，顯不合常情，矧被告益洲公司已付買賣價金，賣方即被告陳進益亦依法過戶，足證交易真實。
㈡備位部分：
⑴按系爭買賣契約第2 條附註載「雙方協議先行交付尾款，因乙方土地已租他人興建加油站，無法分割移轉甲方，乙方願意於租約到期時分割其出售一坪左右之土地再行移轉甲方，在此期間如有移轉給予子孫，其子孫應負履行之義務（一坪位置於現興建3 樓之範圍內）」，復按加油站設置用地租賃契約第2 條租賃期限規定「自加油站開始營業日起算為期十五年整。（營業日雙方合議以民國93年7 月1 日為營業日）」，意旨原告應於被告陳進益與被告益洲公司15年租賃期屆滿（即108 年）才有權請求被告陳進益與被告益洲公司分割移轉系爭土地占用部分。
⑵原告業已知悉系爭土地由被告益洲公司承租，於108 年租約到期後，方得請求分割移轉其所有權，惟原告卻主張分割條件因混同而成就，即可請求被告陳進益依約履行。惟查被告益洲公司之加油站目前仍持續經營中，建物尚未拆除，即租約與系爭土地過戶予被告而使租約因混同而消滅，但因建物尚在，系爭土地為建物之基地，法規上即無法分割，基此，於本案租約108 年到期前，被告陳進益亦因建物仍在系爭土地上，而無法請求被告益洲公司分割該1
坪之土地，被告陳進益自無怠於行使權利，則原告主張依民法242 條規定代位請求被告益洲公司分割系爭土地占用部分並移轉所有權予被告陳進益，被告陳進益再依買賣法律關係移轉登記予原告云云，於法未合等語置辯。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於93年興建3 樓房屋時占用被告陳進益名下所有系爭土地上如附件鑑定圖所示B-C-D-H-B 部分2.27平方公尺及H-D- E-I-H部分0.50平方公尺，共2.77平方公尺（下稱系爭土地占用部分），此占用部分土地於93年4 月26日並經被告陳進益同意以30萬元賣給原告，約定於系爭土地上之加油站租約到期後，由被告陳進益分割系爭土地占用部分，再移轉所有權予原告，惟系爭土地與同地段329 、330 、342 、343 、49 6- 1 、496-3 地號共七筆土地嗣經被告陳進益於99年4 月8 日出賣予被告益洲公司，並於同年5 月10日移轉所有權登記予被告益洲公司之事實，業據原告提出其與被告陳進益之不動產買賣契約書影本、系爭土地土地登記謄本影本、測量圖影本為證，且為被告所不爭執，而原告所有房屋佔用系爭土地之位置及面積，亦經本院依原告聲請囑託內政部國土測繪中心測量後製有鑑定書及鑑定圖附卷可稽，洵堪認定。
㈡又原告主張依被告陳進益與益洲公司間之不動產買賣契約書第15條約定，渠二者之買賣不包括系爭土地占用部分之土地，亦即被告間對系爭土地占用部分並無買賣關係存在，惟被告間仍將此部分土地虛偽以買賣為原因而移轉所有權登記予被告益洲公司，此種虛偽意思表示，依民法第87條應屬無效等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，查：
⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第八十七條第一項前段定有明文。又按物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效（參照最高法院89年度台上字第961號判決要旨）；亦即物權行為係獨立
於債權行為之外而單獨存在，是以物權行為與債權行為，究否因雙方通謀而為虛偽意思表示，致意思表示無效者，仍應各別獨立觀察。又按不動產所有權移轉登記行為係物權行為，而具無因性，是若義務人有移轉不動產所有權登記之意思，並已作成書面，縱該書面所載移轉不動產所有權登記之債之原因與其真意不符，除其意思表示有無效或得撤銷之原因而經撤銷者外，尚不生所有權移轉登記應否塗銷之問題。
⑵原告主張被告就系爭土地占用部分以買賣為原因辦理之所有權移轉登記係被告之通謀虛偽意思表示等語，無非係以卷附之系爭土地買賣契約影本、被告間不動產買賣契約影本、律師函影本為其論據，惟依被告陳進益與被告益洲公司間所成立不動產買賣契約書第一條之約定，被告係以新北市○○區○○段326 地號即系爭土地、329 地號、330
地號、342 地號、343 地號、496-1 地號、496-3 地號之七筆土地全部（共計2329.41 平方公尺）為標的成立買賣契約，被告間亦因此合意移轉、受讓上開土地所有權，且辦理土地所有權之移轉登記，有土地謄本在卷可稽，自難認被告間就系爭土地所為所有權移轉登記行為係屬通謀虛偽意思表示而無效。
⑶至關於被告間不動產買賣契約書第15條之約定「... 惟本買賣標的326 地號被鄰地333 地號所有人因占用約一坪，此為甲乙雙方所共同認知，經鑑界雙方確認實際面積每坪依本約之單價計，且由甲方自買賣價金尾款中扣除... 事後雙方均不再做任何請求，測量鑑定費用由乙方負擔」，及被告陳進益曾以律師函函復原告所稱「本人99年4 月間將臺北縣新莊市○○段326 、329 、330 、34 2、34 3、49 6之1 、496 之3 等土地出售予益洲公司，買賣契約針對本人與陳勝吉前在93年4 月間，因陳勝吉占用興化段328 地號等土地面積約1 坪，特別約定扣除約1 坪買賣價金，換言之，本人與陳勝吉買賣1 坪部分，本人並未向益洲公司收取買賣價金，並無所謂一地兩賣」部分，綜觀被告間不動產買賣契約書之全文，再參以被告陳進益於本院審理時所陳稱：原本土地租給益洲股份有限公司做加油站，後來陳勝吉房子加蓋占用我的土地，後來，要我把占用的部分約一坪賣給他，那時，沒有確定在什麼土地上，但大概知道是在328 、342 地號土地，所以簽契約賣給原告，但因為當時土地租給益洲公司，益洲有建物登記，不能分割土地，當時土地地號是328 、342 地號，原告也知道不能分割，要等到加油站租約到期沒有經營時，才能分割，租期15年才能分割，我跟益洲之間已扣除一坪價金未付，雖然土地登記予益洲公司，15年後，益洲同意移轉登記予原告等語（見本院100 年3 月23日言詞辯論筆錄），顯見被告間就含系爭土地在內之七筆土地所成立不動產買賣契約，因系爭土地上有遭原告占用之約1 坪土地，而由雙方合意約定被告益洲公司之買賣價金得扣除此占用部分面積，惟被告益洲公司並負有於15年後未再經營加油站時應分割系爭土地占用部分之土地並移轉所有權予原告之義務，是此等約定均屬被告間不動產買賣契約內容之約定事項，尚難逕認被告間就系爭土地占用部分無買賣關係存在，原告以此遽為推論被告間就系爭土地占用部分之所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思意示，自屬無據。
⑶此外，原告復未能更舉證證明被告間對系爭土地占用部分係通謀虛偽為所有權移轉登記之行為，是其主張被告間就爭土地占用部分之移轉登記無效，應予塗銷，回復被告陳進益所有云云，為無理由；而系爭土地所有權既已移轉登記予被告益洲公司，被告陳進益依系爭買賣契約所負移轉系爭土地占用部分所有權予原告之義務即屬不能之給付，原告對被告陳進益僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為，是原告請求被告陳進益應將系爭土地占用部分移轉登記予原告，亦無足取。
㈢原告雖另主張被告陳進益將系爭土地占用部分出賣予原告，被告益洲公司完全知情，雖系爭買賣契約第2 條約定被告陳進益願意於租約到期時分割出一坪左右之地再行移轉原告，被告陳進益在鈞院審理時亦陳稱「原本土地租給益洲公司做加油站，後來陳勝吉房子加蓋佔用我的土地，後來要我把佔用的部分約1 坪賣給他... ，所以簽契約賣給原告... 要等到... 租期15年才能分割，我跟益洲公司之間已扣除1 坪價金未付，雖然土地登記予益洲公司，15年後，益洲公司同意移轉登記予原告。」等語，惟被告陳進益已將出租之土地出賣予被告益洲公司，則系爭買賣契約約定15年租期滿始可分割過戶之條件，因混同而條件成就，被告陳進益自得依約請求分割歸還系爭土地占用部分，但被告陳進益怠於行使，依民法第242 條規定，原告自得主張代位行使，命被告益洲公司履行約定分割並移轉所有權予被告陳進益，被告陳進益再依買賣之法律關係移轉登記予原告等語，惟為被告以：被告益洲公司之加油站目前仍持續經營中，建物尚未拆除，即使租約與系爭土地過戶予被告而使租約因混同而消滅，但因建物尚在，系爭土地為建物之基地，法規上即無法分割，基此，於本案租約108 年到期前，被告陳進益亦因建物仍在系爭土地上，而無法請求被告益洲公司分割該1 坪之土地，被告陳進益自無怠於行使權利等語置辯，查：
⑴被告間就含系爭土地在內之七筆土地所成立不動產買賣契約，係約定被告益洲公司之買賣價金得扣除系爭土地占用部分面積，惟被告益洲公司並負有於15年後未再經營加油站時應分割系爭土地占用部分之土地並移轉所有權予原告之義務，已如前述，此為被告益洲公司依其與被告陳進益間不動產買賣契約所負之義務，屬被告間所約定之第三人約款，而被告益洲公司所經營之加油站現仍繼續於系爭土地上經營之事實，既為兩造所不爭執，被告陳進益本不得請求被告益洲公司應於現在即分割系爭土地占用部分並移轉所有權予原告，自難認被告陳進益有何怠於行使權利可言，原告主張依民法第242 條規定代位行使被告陳進益對被告益洲公司之出賣人權利云云，於法未合，並無可採。至原告與被告陳進益間所約定於租約到期時分割土地之約定，既非屬被告陳進益與被告益洲公司間不動產買賣契約之約定，被告益洲公司自不受其拘束。
⑵綜上，原告主張代位被告陳進益請求被告益洲公司應就系爭土地占用部分辦理分割及移轉所有權登記予被告陳進益，被告陳進益再將系爭土地占用部分辦理所有權移轉登記予原告，亦無理由。
㈣從而，原告依民法第87條、第113 條、第242 條規定及買賣契約關係之先、備位請求，均無理由，應予駁回。
㈤本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決無涉，不另論述，附此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 11 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 11 月 11 日書 記 官 馬秀芳