臺灣士林地方法院右列被告因詐欺等案件，經檢察官提起公訴（八十九年度偵字第七三三九號

臺灣士林地

公訴人

臺灣士林地

被告

己○○

被告

丁○○

右　一　人

選任辯護人　林淑惠律師

林秋萍律師

被　　　告　辰○○

右　一　人

選任辯護人　林淑惠律師

林秋萍律師

被　　　告　午○○

右列被告因詐欺等案件，經檢察官提起公訴（八十九年度偵字第七三三九號），及以八十九年度偵字第九一０七號、八十九年度偵字第二０九三三號、八十九年度偵字第五七七號、九十年度偵續字第六二號、八十九年度偵字第二００九四號、九十年度他字第三六八二號、九十一年度偵字第三六一三號，移送併辦，本院判決如左：

主文

事實

一、巳○○（另案提起自訴，另案判決）係福億建設股份有限公司（址設：台北市○○○路○段三六二號四樓之三，以下簡稱福億公司）負責人，己○○為總經理，午○○則為福億公司所聘請之代書並受公司與客戶之委託代辦該公司與客戶間之房屋、土地移轉登記事宜，明知福億公司所建造坐落台北縣淡水鎮淺水灣之佛朗明哥社區內，如附表所示之土地、建物均分別有向玉山銀行（編號一至十五，十七至十九）、中興銀行（編號十六）、華僑銀行（編號二十、二一）貸款，設定不同額度之抵押權，或已於八十八年七月初被法院查封（編號二二），詎巳○○、己○○竟基於意圖為自己不法所有之概括犯意，二人本於犯意聯絡與行為分擔，共同連續隱瞞前揭設定抵押權及被查封之事實，午○○則意圖為福億公司不法之利益，違反受託委任代書應盡告知之任務，於民國八十七年四月至九月如附表所示之時間，在福億公司台北縣淡水鎮淺水灣佛朗明哥房屋展示工地，巳○○、己○○委由傳真實業股份有限公司（以下簡稱傳真公司）之不知情銷售人員向丑○○、申○○、寅○○、卯○○、子○○、丙○○、戊○○、酉○○、甲○○、癸○○、吳如明、鄭香達、曾綺玲、王美玲、簡明輝、劉蕙婷、謝瑞玲、辛○○、庚○○、徐嘉慧、壬○○、戌○○○、江宜娟、呂明娟、廖蓮琪、林禮濱及王宏明等人銷售房屋，並宣稱產權清楚，雙方因而簽訂不動產買賣契約，其中契約第七條並約定「本買賣不動產，乙方（即福億公司）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於交屋前速予理清，若甲方（買受人）因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任。」使前揭甲○○等人因而陷於錯誤，購買並付清如附表所示不動產之價款，並由福億公司出具切結書一張予前揭全部付清價金之甲○○等人，切結書內載：「立切結書人福億建設股份有限公司，關於台端承購立切結書人興建佛朗明哥０棟０樓０號房屋及其基地應有持分乙事，立切結書人保證其產權過戶於台端或指定之人名下後，絕無第三人主張任何權利，否則立切結書人願負責理清，如有損害台端權利者，並願負賠償責任。恐口無憑，特立本書為據。此致０００收執立切結書人：福億建設股份有限公司，負責人：巳○○，統一編號：00000000，地址：台北市○○○路○段三六二號四樓之三，中華民國０年０月０日」。迨午○○將福億公司之房地產權移轉登記予前揭謝瑞玲及丑○○等人後，亦違背受任人應盡告知之任務之行為，未告知該些房地有設定抵押權或被查封之事實，亦未將房屋、土地登記簿謄本交付自訴人及告訴人，使自訴人及告訴人無從知悉房地被設定抵押及查封之實情，致生損害於自訴人及告訴人之利益。俟經玉山銀行告知，甲○○等人始發現所購買之該土地、房屋，早已有如附表所示時間設定及額度之抵押權且未塗銷或被法院查封，經向福億公司理論，催其速解決，然福億公司均置之不理，以致抵押權人玉山銀行於八十九年六月及七月間向法院聲請強制執行，並取得法院准予拍賣之裁定，使甲○○等人所購買之房屋有隨時被拍賣之虞。

二、案經丑○○、申○○、寅○○、卯○○、子○○、丙○○、戊○○、酉○○、甲○○、癸○○、吳如明、鄭香達、曾綺玲、王美玲、簡明輝、劉蕙婷、辛○○、庚○○、徐嘉慧、壬○○、戌○○○、江宜娟、呂明娟、廖蓮琪、林禮濱、王宏明等人訴請臺灣士林地方法院檢察署檢察官對被告己○○、午○○偵查起訴及移送併辦。

理由

一、前揭事實業經告訴人丑○○、申○○、寅○○、卯○○、子○○、丙○○、戊○○、酉○○、甲○○、癸○○、吳如明、鄭香達、曾綺玲、王美玲、簡明輝、劉蕙婷、辛○○、庚○○、徐嘉慧、壬○○、戌○○○、江宜娟、呂明娟、廖蓮琪、林禮濱、王宏明等人指訴稽詳，且訊據被告己○○，對於其乃福億公司總經理，興建佛朗明哥社區，並將如附表所示之土地、房屋出售予告訴人，簽訂如事實欄所述之不動產買賣契約、切結書，告訴人均是現金購買戶，已全數付清價金，而該些不動產均有向金融機構貸款，設定如附表中編號一至二十一所示之抵押權未塗銷，附表中編號二十二之房地於八十八年七月初業經法院查封等情，被告午○○對於其為福億公司所聘請，並受公司委託辦理公司與客戶之不動產產權移轉登記之代書業務等情，均坦承不諱，並有佛朗明哥不動產買賣契約書、告訴人土地房屋款付款明細及統一發票、告訴人所購買如附表所示之房屋之土地及建物登記謄本（証明彼等所有之房地早已於附表所示之時間設定如附表所示額度之抵押權未塗銷及被查封之事實）、福億公司出具切結書各二十二份、本院八十九年度拍字第一二四五號、第一二三六號及第一二三四號、第一二四六號、第一二三０號、第一二三二號、第一二三一號拍賣抵押物裁定書各一份，福億公司與傳真公司簽訂之廣告製作暨業務銷售合約書一份、福億公司與午○○代書事務所簽訂之委託產權登記契約書一份、午○○代書事務所所出具向客戶收受登記費用之收據二十二份在卷足憑。惟被告己○○辯稱：佛朗明哥社區原是福億公司與東怡建設公司共同合作開發，八十六年間東怡公司營運困難倒閉，福億公司在困難重重之條件下，為了將該社區完成，到處奔走籌借資金，因而將佛朗明哥之房地向玉山銀行貸款五億元，向中聯信託公司貸款二十億餘元，中聯信託銀行貸款之部分，該銀行均有就福億公司還款之部分，按還款比例塗銷各房地之抵押權，惟有玉山銀行，福億公司自八十六年八月間貸款迄今，先後已還款二億八千多萬元，然玉山銀行卻不按還款比例塗銷抵押權，才有本案之發生，況建設公司以其原有房地設定抵押權融通資金，以為建築案之相關工程款及費用支出，乃建築業之常態，故於交屋前理清即無礙於買方之權利，是事後未依約塗銷抵押權設定僅是單純債務不履行之民事糾紛，並非詐欺云云；被告午○○則辯稱：伊僅是受福億公司委託辦理公司與客戶間之不動產產權之移轉登記，並非受買受人之委託，是其與買受人間並無委任關係，亦不認識買受人，並非背信云云。

二、經查建築業雖常以其自有之房地設定抵押權融通資金，以為建築案之相關工程款及費用支出，但不動產買賣，對於該不動產是否設定抵押債務，攸關原抵押債務之承受與否及買賣價金扣抵之約定關係至鉅，出賣人自有將其抵押權設定之情形誠實告知買受人之義務。本件被告己○○係福億公司之總經理，該公司所建造佛朗明哥社區之房地，均已向銀行貸款設定抵押或被法院查封在案已如前述，然其竟刻意隱瞞該項事實，不將該事實告知在銷售現場之公司職員，亦未告知代為銷售之傳真公司之銷售人員等情，業經福億公司職員王紫芬、丁○○、辰○○證述明確，傳真公司負責人乙○○於本院審理時亦證稱：與福億公司簽訂廣告製作暨業務銷售合約書時，是由巳○○或己○○出面洽談，福億公司於委託之初，並無告知房地有設定抵押權之事實，故該公司售屋人員亦無向客戶提及抵押權一節等情，亦據乙○○證述屬實，是不知情之銷售人員將附表所示之房地出售予告訴人等時，自無從向客戶提及抵押權一節，而常在銷售現場出現幫忙招呼客人之被告己○○，竟仍刻意隱瞞該些不動產已向銀行貸款設定抵押或被法院查封之事實，而消極的不告知購屋客戶，致告訴人等陷於錯誤而與被告等交易，且於支付價金時不知將抵押債務從價金中扣除；次查雙方簽訂之不動產買賣契約第七條明定：「本買賣不動產，乙方（即福億公司）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由福乙方負責於交屋前速予理清，若甲方（買受人）因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任。」，亦讓告訴人等誤信所買受之不動產福億公司保證產權清楚，進而簽訂買賣契約；再查俟告訴人等付清所有價金後，福億公司再出具切結書予告訴人等，內載：「立切結書人福億建設股份有限公司，關於台端承購立切結書人興建佛朗明哥０棟０樓０號房屋及其基地應有持分乙事，立切結書人保證其產權過戶於台端或指定之人名下後，絕無第三人主張任何權利，否則立切結書人願負責理清，如有損害台端權利者，並願負賠償責任。恐口無憑，特立本書為據。此致０００收執立切結書人：福億建設股份有限公司，負責人：巳○○，統一編號：00000000，地址：台北市○○○路○段三六二號四樓之三，中華民國０年０月０日」。讓告訴人等誤認彼等再獲得更加一層的保障，福億公司再次保證產權清楚，保證其產權過戶於彼等時，絕無第三人主張任何權利。況據玉山銀行九十年十月二十四日玉長春（放）字第九０００八八０號函及證人未○○（即八十八年十月起擔任玉山銀行復興分行之經理）到庭證稱略謂：八十六年八月間福億公司是拿三百零七戶及八十個停車位為擔保品向玉山銀行復興分行抵押借款五億元，期限一年，其間福億公司陸續償還部分本金，並申請塗銷部分建物及停車位之抵押權，八十七年十一月間，福億公司因無法清償所有之借款，而向玉山銀行提出續貸之申請，玉山銀行於清查不動產現況時，發現其中二十五戶已過戶給第三人，經雙方協調，玉山銀行同意福億公司以扣除已過戶予第三人之二十五戶建物後，所留餘屋合計二百二十三戶及六十四個停車位為擔保品，續予申貸三億二千萬元，另外，就已過戶予第三人之二十五戶不動產，依原約定所擔保之債權現欠三千二百二十四萬六千元，還款到期日延長一年，又當初福億公司向玉山銀行借貸係採取逐戶設定，逐戶塗銷之方式，換言之福億公司所償還之金額欲塗銷還哪一戶，玉山銀行均依福億公司之指示，本件係爭房地並未接獲福億公司塗銷之指示等語。且參諸玉山銀行前揭函所附之「福億公司餘屋估價一覽表」中所載，佛朗明哥各貸款戶之貸款清償日期均不相同，並無同一時間同時清償並塗銷大量房地抵押權之情形，益徵證人未○○所稱玉山銀行是依據福億公司之指示逐戶塗銷抵押權設定證詞之真實性。本件告訴人等均是以全部支付現金之方式買受該房地，且均全數付清價金，而被告己○○已經隱瞞抵押貸款之事在先，嗣於收受告訴人所之繳交之現金款後，又不以該些現金款辦理逐戶塗銷在後，致告訴人買到設有抵押權負擔之房地，迄今仍拒不處理，被告己○○有為自己不法所有之意圖至明，所辯純是民事債務不履行之民事糾紛云云，顯無足採，被告己○○事証明確，犯行洵堪認定，應依法論科。

三、查被告午○○是受福億公司所聘請之代書，並受公司與客戶之委託代辦該公司與客戶間之房屋、土地移轉登記事宜，有明福億公司與午○○代書事務所簽訂之委託產權登記契約書一份可證，告訴人向福億公司購買前揭房地時，本想自行委任代書辦理不動產移轉事宜，然福億公司均以該公司有專任代書代為辦理較為迅速為由，統一交給被告午○○辦理等情，業經告訴人等陳明「我們本來想自己委任代書，但經公司的售屋小姐向我們表示公司有專任代書幫我們辦較快」等語明確，福億公司並將代書費及移轉登記所須之規費代為收取後，轉交被告午○○，再由被告午○○出具收據給告訴人等情，亦經福億公司之收款員丁○○、辰○○供述明確，復有午○○代書事務所所出具向客戶收受登記費用之收據二十二份在卷足憑，是被告午○○雖與告訴人未直接簽訂委任契約，然彼此之間亦存有間接委任關係毫無庸置疑。次查依土地登記專業代理人管理辦法第二十條第一項之明文：專業代理人受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。被告午○○身為土地登記專業代理人，在受託辦理各項不動產登記業務過程中，即應善盡受任人之各項注意義務。本件福億公司所興建之佛朗明哥房地向銀行借款設定抵押權事宜，均是被告午○○所承辦等情，業經被告午○○、己○○坦承不諱，而本案之告訴人等均是以現金購買房地，並無辦理貸款，在不動產移轉登記後，若原有之抵押權未塗銷或有被查封之情事，對購屋者之權益影響甚鉅，是被告午○○自應將該抵押權未塗銷或被查封之事實善盡告知之義務，或以口頭告知，或提供不動產登記簿謄本予告訴人，讓彼等知悉有此權益受損之情事，好讓告訴人能及時向福億公司循法律途徑確保權益，然被告午○○在本案竟意圖為福億公司不法之利益為，而刻意隱瞞此等事實，違背受任人應善盡之任務，致生損害於告訴人之利益，其有背信之行為至為明確，所辯與告訴人間無委任關係云云，不足採取，本件被告午○○背信之犯行事証明確，犯行洵堪認定，應依法論科。

四、查被告己○○意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人物交付，核其所為係犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪，其與被告巳○○二人對前揭犯行有犯意聯絡與行為分擔，均為共同正犯，又彼等二人利用不知情之傳真公司之銷售人員實施上揭犯行，均為間接正犯。又被告己○○對前揭二十一次詐欺取財犯行，時間緊接，所犯罪名與構成要件均相同，顯係基於概括犯意而為，應依連續犯規定論以一罪，並均加重其刑。被告午○○為他人處理事務，意圖為第三人不法之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益，核其所為係犯刑法第三百四十二條第一項背信罪，又其先後二十二次之背信犯行，時間緊接，所犯罪名與構成要件相同，顯係基於概括犯意而為，應依連續犯規定論以一罪，並加重其刑。又併案有關被告己○○共同詐欺部分及被告午○○背信部分，與本件有連續犯裁判上一罪之關係，本院自得併與審理，併此敘明。審酌被告二人尚無犯罪前科，有台灣高等法院被告全國前案紀錄表二紙在卷可參，並參酌被告等之犯罪之動機、目的、犯罪時所受之刺激、犯罪之手段、犯罪所生之危險或損害、犯罪後仍飾詞狡辯，且本案發生至今己四年餘，仍未將抵押權設法塗銷，讓告訴人畢生積蓄之購屋夢完全破碎等一切情狀，分別判處如主文所示之刑，以示懲儆。

五、公訴意旨另以：被告丁○○、辰○○為福億公司之業務人員，並配合被告巳○○、己○○之意旨，於前揭時地在銷售、訂約、收款時未將附表所示之房地已向銀行貸款設定抵押或被法院查封之事實告知購屋客戶，致自訴人、告訴人等陷於錯誤而與福億公司交易，且於支付價金時不知將抵押債務從價金中扣除，因認被告丁○○、辰○○、與被告巳○○、己○○共犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪嫌云云。

（一）按犯罪事實應依證據認定知，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文，次按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而限於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。（最高法院著有四十六年台上字第二六０號判例參照）。因此，若行為人主觀上無不法所有之意圖，客觀上又未使用任何詐術，自難以詐欺罪相繩。

（二）公訴人認被告丁○○、辰○○涉犯詐欺罪嫌，無非是以該二人自承為福億公司之業務人員，並配合銷售佛朗明哥房屋之事實及告訴人甲○○、卯○○、子○○、丙○○、酉○○、申○○、寅○○、丑○○及癸○○之指述等為其依據。然查：被告丁○○、辰○○二人自檢察官偵查時起均堅決否認有詐欺犯行，被告丁○○辯稱：「我不是會計，是業務承辦人員，負責向客戶收錢，繳給財務部.... 」，被告辰○○亦辯稱：「我和丁○○相同，是業務人員，不是會計」、「我是配合去簽約的，原先是叫廣告公司銷售，八十七年十一月公司叫我配合銷售，原先我是業務人員」、「我們的工作不包括塗銷設定」。此並核與告訴人申○○於檢察官偵查時供稱：「... 我是八十七年六月至十月買的，直接至淺水灣買的，接洽是銷售公司小姐....」相符。且被告巳○○於本院訊問時亦供稱：「（丁○○、辰○○）是福億公司職員」「（他們二人）任業務推廣、協助傳真公司售屋小姐來說明及收款，他們不知房地有設定抵押權之事。」屬實，是被告丁○○、辰○○僅為建設公司內之一般業務人員，無從參與公司決策過程，佛朗明哥房地設定抵押權一事亦未經負責人告知，販售後產權之處理亦均由相關財務部門負責，被告二人辯稱不知公司所販售之房地有否問題等情，核與常情無違，綜上所述，縱告訴人因所購之房地其上有抵押權之設定尚未塗銷，而與福億公司發生產權糾紛，亦難遽認被告丁○○、辰○○確有任何蓄意詐騙告訴人之情事，此外查無其他積極事證，足資証明被告二人有詐欺之犯行，被告丁○○、辰○○犯罪不能證明，自應為無罪之諭知。併案有關被告丁○○詐欺之部分，(臺灣士林地方法院檢察署八十九年度偵字第三六一三號）認被告丁○○涉有連續詐欺犯行云云，因被告丁○○所涉本件前揭詐欺部分，經判處無罪，尚難認有裁判上一罪之關係，本院自無從併辦，附此敘明。

據上論斷，應依刑事訴訟法第二百九十九條第一項前段、第三百零一條第一項，刑法第二十八條、第五十六條、第三百三十九條第一項、第三百四十二條第一項，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段，判決如主文。

本案經檢察官江林達到庭執行職務。

臺灣士林地方法院刑事第一庭

本案論罪科刑法條全文刑法第三百三十九條第一項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。

中華民國刑法第三百四十二條為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。

前項之未遂犯罰之。