臺灣士林地方法院100年度訴字第451號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 100 年 10 月 19 日
• 法官: 古振暉
• 當事人: 松華不動產仲介經紀股份有限公司、振業化工廠股份有限公司

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第451號原　　　告　松華不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人　黃春松
訴訟代理人　易定芳律師
複代理人　　張錦春
被　　　告　振業化工廠股份有限公司
法定代理人　潘振民
訴訟代理人　陳松棟律師
上列當事人間給付報酬事件，經本院於民國100 年10月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬捌仟元，及自民國一百年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣陸仟叁佰玖拾元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾玖萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾捌萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：被告振業化工廠股份有限公司於民國98年12月間與原告締結居間契約，將其所有土地面積為311.08坪，坐落於臺北市○○路○ 段172 號1 、2 樓房屋（以下簡稱系
爭房屋）同意委任原告帶領有承租意願之客戶參觀系爭房屋，並由被告決定是否自行出租。雙方並約定原告得請求之報酬為：租約二年期或以上時，依月租金（含扣繳稅額）100%金額計收。租約一年期或以下者，一律收取月租金（含扣繳稅額）50% ，並於被告與客戶簽立租約時，一次全額給付予原告。且合意書立「帶看同意書」（以下簡稱同意書）以為憑據。嗣原告依約於99年5 月間由所屬人員葉子銘帶領訴外人花旗商業銀行（以下簡稱花旗銀行）所屬人員盧谷陽參觀系爭房屋，且被告與花旗銀行於99年9 月29日簽訂租期為2
年以上，每月租金額度（含稅額）為新臺幣（下同）588,000 元之房屋租賃契約。依約被告自應給付同額之報酬（以下簡稱系爭報酬）予原告，惟屢經催索，被告均置之不理。為此，基於兩造間所締結之契約，聲明請求：㈠被告應給付原告系爭報酬，暨自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：同意書內的「希望月租金欄」、「簽立日期欄」均為空白，故兩造只是就「帶看」部分意思合致，但未就「仲介」部分達成合意。又原告係於99年5 月12日帶同花旗銀行人員看屋後，時隔甚久，始由花旗銀行人員自行與被告聯絡，由花旗銀行與被告直接進行租賃契約之聯絡及洽議，被告尚且詢問花旗銀行人員是否應通知原告，要求原告參與其事？被告有無應付報酬之情形？惟經花旗銀行人員告稱原告原係花旗銀行委託代覓可承租房屋之仲介商，花旗銀行已支付酬金予原告，故不必通知原告，也無庸再支付仲介報酬予原告，因此原告應為花旗銀行單方面委託代覓租屋之仲介商，與前述同意書所載法律關係應無涉。且縱原告果係仲介被告之業務而帶看花旗銀行人員參觀系爭房屋，由花旗銀行與被告締約，依不動產經紀業管理條例之相關規定，手續上被告應製作系爭房屋的不動產說明書，交由原告簽章，依經原告簽章之不動產說明書向花旗銀行解說，再由花旗銀行於該不動產說明書上簽章，且該經原告及花旗銀行簽章之不動產說明書，應作為租賃契約之一部分，然而原告均未依規定製作不動產說明書，經由花旗銀行及被告簽章後作為契約一部等作為，係根本怠於依仲介契約履行義務，也不符不動產經紀業管理條例所訂之委託契約書格式，與法不合。再原告隱瞞其為受花旗銀行委託代為尋覓租屋之仲介商之事實，又與原告訂立租賃仲介契約，即有違雙方代理之規定，兩造間所訂立之契約應為無效。此外，該同意書應為原告提供消費者之定型化契約，而同意書內卻未載明由被告攜回審閱至少3
日之審閱期間，是同意書之簽署顯然違反消費者保護法第11條之1 第1 項之規定，同條第2 項前段規定，同意書之約定對被告不生效力。況同意書所載：「出租人同意於松華房屋介紹之客戶承租時支付仲介報酬如下，…」條款，不問是否係因原告之仲介所致之成交，亦不問係何時成交，一律視為受託人已完成仲介之義務，得請求支付仲介報酬，與原告與他人締結仲介委託書僅限制委託人於原告所介紹之承租人參觀後2 個月內，委託人不得自行出租或出售承租人的限制，顯屬嚴苛，有違誠信原則，亦對被告不公平，同意書之約定自為無效等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、原告係於99年5 月12日帶領花旗銀行人員盧谷陽參觀系爭房屋。
2、同意書簽立時其中「希望月租金」、「簽立日期」欄均未填載（本院卷第13頁）。
3、同意書係於98年12月7 日傳真之文件，其內約定，被告同意於原告介紹之客戶承租時支付仲介報酬如下：租約二年期或以上時，依月租金（含扣繳稅額）100%金額計收。租約一年期或以下者，一律收取月租金（含扣繳稅額）50%
，以上報酬於簽立租約時，一次全額付清（本院卷第13頁）。花旗銀行於同年9 月間決定承租系爭房屋（本院卷第81 頁 ），與被告所締結的租約租期為2 年以上，房屋租賃金額為含稅額每月588,000 元（本院卷第82頁）。
4、原告未曾參與被告與花旗銀行間租賃之聯絡、洽議、簽約等
事宜（本院卷第52頁）。
（二）爭執事項：
1、同意書是否為兩造間所訂立之居間契約？效力如何？
2、花旗銀行是否為原告基於同意書之約定所介紹之客戶？
四、本院得心證之理由：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。而該條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，即應許其請求，最高法院52年度台上字第2675號著有判例。
（二）本件原告主張兩造間所訂立為報告訂約機會之報告居間，且於被告與原告曾帶看系爭房屋之花旗銀行間締結租賃契約後，即須依約給付報酬，為原告提出同意書（本院卷第13 頁 ）、介紹房屋確認單（本院卷第14頁）、名片（本院卷第15頁）、催告函暨回執（本院卷第16頁）等影本各1 紙為證。被告對於原告曾帶花旗銀行人員參觀系爭房屋及上開書證之真正，均不爭執。細繹同意書所載兩造間的約定內容：「出租人同意於松華房屋介紹之客戶承租時支付仲介報酬如下：租約二年期或以上時，依月租金（含扣繳稅額）100%金額計收。租約一年期或以下者，一律收取月租金（含扣繳稅額）50% ，以上報酬於簽立租約時，一次全額付清」，「出租人振業化工廠股份有限公司同意委託松華房屋帶領承租人參觀並承租本人座落於台北市○○路○ 段174 號1 ＋2 樓之房屋（業經兩造說明係屬172 號
之誤繕，本院卷第187 頁），除經松華房屋介紹之客戶外，出租人保有自行出租之權利，並得隨時終止本委託，且皆無需支付違約金」，足認兩造間業已簽定原告得帶同客戶參觀系爭房屋，報告被告訂約之機會，被告得決定是否締約，而不須原告媒介代辦仲介事務之報告居間契約，且明定於被告與原告所介紹之客戶訂立租約時，即負有支付報酬之義務之居間契約。本件被告既與原告所介紹之客戶締約，參照前揭規定，被告依約應給付原告報酬。
（三）雖被告仍以前詞為辯，拒絕給付系爭報酬，然查：
1、被告抗辯主張同意書內的「希望月租金欄」、「簽立日期欄」均為空白，故兩造只是就「帶看」部分意思合致，但未就「仲介」部分達成合意；且原告未依不動產經紀業管理條例之相關規定，依法定程序應製作系爭房屋的不動產說明書，交由原告與花旗銀行簽章，同意書應不符不動產經紀業管理條例所訂之委託契約書格式，應不生效力。原告對於被告的答辯陳稱：同意書有關居間的條件與內容已經很明確；原告的義務只有報告訂約之機會即已足等語。經查：兩造間以同意書所簽訂之居間契約類型為報告居間，並非媒介居間，已如前述。是原告並無依被告之意願媒介篩選願意支付一定月租金金額客戶的必要，是同意書於「希望月租金欄」空白，尚與兩造間所訂立報告居間之合意內容相符。同理，原告既非媒介兩造間有關系爭房屋之租賃使用事宜，自無必要製作不動產說明書。且不動產經紀業管理條例第21條第1 項，旨在規範不動產經紀業者必須以「與委託人簽訂委託契約書」為前提，始得進行廣告及銷售行為；及同條例第22條第1 項第1 款規定，不動產出租、出售委託契約書，應由經紀業指派經紀人簽章，本件同意書雖非以「契約書」為名，然其內容既經雙方互相表示意思一致而訂立，契約即已成立，且該同意書並經不動產經紀業者依規定指派經紀人簽章在案，尚符不動產經紀業管理條例第21條第1 項及第22條第1 項第1 款規定，亦經內政部於100 年7 月14日以內授中辦地字第1000047065號函覆在卷可資參照，同意書之簽立並未與法律牴觸。至簽立日期欄未寫明，參照上揭民法規定，顯非居間契約之成立生效要件，自不影響兩造間訂立居間契約之效力。是被告此部分所辯，尚於法未合，自不足採。
2、按消費者保護法第11之1 條第1 項固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」，然該規定係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。本件被告又抗辯稱：該同意書應為原告提供消費者之定型化契約，而同意書內卻未載明由被告攜回審閱至少3 日之審閱期間，是同意書之簽署顯然違反上揭消費者保護法第11條之1 第1 項之規定云云，原告對此陳稱雙方契約業已成立，權利義務關係也很清楚，並沒有消費者保護法的問題等語。查：依上開同意書有關居間約定之內容可知，本件同意書係以明定給付方法及給付時期之方式補充民法居間之規定，加以原告自承其為專業從事不動產仲介經紀業務者，是該同意書應屬原告為實施其專屬仲介業務與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，故屬定型化契約，且被告為原告所提供服務的對象，自應屬消費者保護法所應保護的消費者（消費者保護法第2 條第1 款規定參照），同意書自應受消費者保護法所規範。惟同意書內約定內容甚為簡約，且文義明確，並無不詳為審閱，即無法明瞭所約定權利義務之虞，況被告亦自認其與花旗銀行締結租約時，尚主動詢問花旗銀行人員是否應通知原告（本院卷第52頁），足見原告確實明瞭該同意書上所定權利義務之內容。則參照上揭規定意旨，同意書縱未明載審閱期間，亦不礙於被告對契約內容之瞭解，則應不受消費者保護法有關必須訂定審閱期間約定之限制，仍屬有效，被告此部分抗辯主張，核屬無據，應不足採。
3、又按定型化契約應受衡平原則限制（民法第247 條之1 、消費者保護法第11條第1 項），係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。故定型化契約乃指當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，該契約若有加重他方當事人責任之條款，因違反誠信原則，顯失公平而無效時，乃以契約當事人之一方於訂約當時，處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。倘定型化條款約定之內容非明顯不利於消費者，自無該衡平原則限制之必要。被告復抗辯主張同意書所載條款，不問是否係因原告之仲介所致之成交，亦不問係何時成交，一律視為受託人已完成仲介之義務，得請求支付仲介報酬，與原告與他人締結仲介委託書僅限制委託人於原告所介紹之承租人參觀後2 個月內，委託人不得自行出租或出售承租人的限制，顯屬嚴苛，有違誠信原則，亦對被告不公平，同意書之約定自為無效云云，並提出「房屋委託契約書範本」1 份在卷為據（本院卷第148 至152 頁）。原告則對此陳稱：仲介公司只要締結訂約的機會即為主要任務的履行等語。查：本件同意書僅係報告居間契約，已如前述，是僅須報告訂約的機會即已可憑此請求報酬，自不應與一般媒介居間契約以及據此所書立的仲介委託書上所載權利義務內容相比擬，被告以不同種類的權利義務內容作為比較的對象，指摘原告所訂立之約定不公平，原有疑義。又依兩造間之約定，被告保留自行出租的權利，故極易逃避原告的仲介服務期間，而另與被介紹之承租人私下締約，脫免支付報酬的義務。況被告亦自承締約當時，雖知曉花旗銀行係原告所介紹之客戶，卻因非屬當事人之花旗銀行告知無庸支付報酬，即未通知原告，也未支付報酬予原告，業如前述。是被告應屬明知原告依約享有索取報酬的權利，卻心存僥倖，希由花旗銀行單方面與原告解決仲介報酬的問題，而未與原告磋商不得私下與原告所介紹客戶締約的合理期間，是同意書未訂明該期間限制，自應依契約解釋合理解決，但未可用媒介居間之期間僅為2 個月作為即屬不公平之判斷依據，也與上述定型化契約利用締約者一方之優勢地位與熟稔之經驗或知識單方面訂定有利於己之條款的情形不同，自不應以公平原則限制之。而依被告所自承花旗銀行於締結租約時對被告陳稱：原告係由花旗銀行委託代覓承租房屋之仲介商，花旗銀行已另支付酬金予原告，不必通知原告參與等語（本院卷第52頁），解釋上被告當時即已知悉花旗銀行就是原告自帶看系爭房屋以來所仲介之客戶，被告自不得忽視原告該部分勞務提供的代價，原告依同意書向被告請求支付報酬，尚無不公平可言，是被告此部分所辯，亦屬無據，應不足採。
4、再按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106 條前段定有明文，是雙方代理應禁止者為同時代理兩造當事人而為法律行為的情形。被告另辯稱原告既為花旗銀行代覓房屋之仲介人，同時又受被告之委託，應為雙方代理，其委託行為即為無效云云，原告則對此陳稱：並未代理雙方為法律行為，只是仲介雙方認識等語，被告對於原告未曾參與其與花旗銀行間之締約行為，亦不爭執，是被告所辯顯非屬上開規定所限制之情形，自不足採。
5、綜上，被告所辯均不足採，自無拒絕給付報酬予原告之理由。
（四）原告依約得向被告請求之金額，依同意書所載，若被告所締結的租約在2 年期或以上時，依月租金100%給付報酬予原告，而被告與花旗銀行間所締結關於系爭房屋之租賃契約，租期為2 年以上，房屋租賃金額為含稅額每月588,000 元，依約自應給付588,000 元予原告，被告對於金額並不爭執（本院卷第188 頁），復有房屋租賃契約1 份（本院卷第156 至164 頁）可資參佐，堪可認定。是原告請求報酬之主張，即屬有據，應足可採。
五、綜上所述，原告與被告間所訂立之居間契約合法有效，因此原告基於報酬給付之法律關係請求被告應給付原告588,000
元及自支付命令送達被告之翌日之100 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。並依職權確定訴訟費用額6,390元由被告負擔。
六、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
民事第一庭 法 官 古振暉
中 華 民 國 100 年 10 月 19 日以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 19 日書記官 林郁菁