臺灣士林地方法院100年度簡上字第165號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 101 年 09 月 04 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第165號上　訴　人　吳美惠
訴訟代理人　趙培宏律師
邱任晟律師
被上訴人　　吳孟年
訴訟代理人　張智剛律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國100 年7 月29日本院士林簡易庭100 年度士簡字第437 號第一審判決提起上訴，本院於101 年8 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國100 年3 月17日與訴外人君富有限公司即駿達房屋淡水加盟店（下稱君富公司）簽立買賣要約書，表示願以總價新臺幣（下同）1,500 萬元向其購買其委託君富公司銷售如原審附表所示房地（下稱系爭房地）。嗣經君富公司告知後，其於100 年3 月22日表示同意按該價格出售，並於買賣要約書上簽名承諾，買賣契約即為成立，被上訴人即負有簽訂買賣契約之義務。然被上訴人事後一再推託變更簽約日期，最後竟告知不願出面簽訂買賣契約，經君富公司書面催告後，仍未獲被上訴人置理。爰以起訴狀之送達，向被上訴人為解除兩造間買賣契約之意思表示，並依兩造簽訂之買賣要約書右半側第一條所勾選要約書內容第4 小點之約定，聲明請求被上訴人給付違約金45萬元（1,500 萬元×3%），及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息5%計算之利息等語。
二、被上訴人則以：伊於100 年3 月17日在原審卷附第24頁右半側意向書上簽字，向君富公司表明願選擇以簽署要約書方式向上訴人出價之事實，固自承在卷，惟辯稱：
（一）君富公司僅提供斡旋金委託書給伊簽字，迄未依約提供要約書供伊簽署，至於原審卷附第24頁右半側文件僅係伊向君富公司表達欲選用要約書出價之意向書而已，此部分並非兩造合意之約款，上訴人不得基此部分內容請求伊給付違約金。
（二）況且，上訴人希望出售之價格，與伊出價之1,500 萬元一直有落差，故未能合意成交，君富公司希望伊提高出價，但因伊父母不願居住淡水地區，且當時接近329 檔期，故伊於100 年3 月22日當面向君富公司之買方經紀人羅文志表明暫時不要再向上訴人出價，俟329 檔期之後再說。不料羅文志卻擅自繼續向上訴人遊說，致上訴人於100 年3
月22日晚間承諾以1,500 萬元出售，羅文志逾越伊授權指示範圍擅自出價，應屬無權代理行為，對伊不生效力。
（三）依卷附第24頁右半側意向書經勾選之要約書內容第3 小點約定，買方於賣方承諾買方之要約條件，並經受託人送達買方前，仍得以書面撤銷要約。君富公司於100 年3 月23日上午僅以電話通知伊曾向上訴人出價，伊隨即表示撤銷委託。嗣君富公司始於100 年3 月24日寄發存證信函通知伊之出價業經上訴人承諾，顯在伊已撤銷委託之後，伊自不受上訴人承諾之拘束。
（四）退萬步言，縱使本院認伊應支付違約金，然因上訴人曾表示現已不願出售系爭房地，可見上訴人未因伊拒絕簽署買賣契約而受有損害，上訴人請求之違約金亦屬過高等語置辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服原審判決提起上訴，除與在原審陳述相同者外，另補陳稱：縱認系爭契約當事人為被上訴人與君富公司，然依系爭契約右半側要約書欄第3 點之約定，系爭契約自屬利益第三人契約，是被上訴人違約，上訴人對其自有直接請求給付之權。被上訴人於原審中一再表示其已撤回要約，可知系爭契約業已成立，始有撤回與否之問題。並於本院追加買賣要約書左側第7 條、民法第260 條、229 條、231 條及213-21 6條為訴訟標的等語（追加部分另行裁定駁回），並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、本件經本院於100 年9 月8 日準備程序時，與兩造整理並協協商兩造不爭執事項及爭點如下（本院卷106 頁）：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠系爭房屋上訴人於99年9 月13日取得所有權。
㈡系爭房屋上訴人購入價格是1,220 萬元左右，以1,500 萬元出售給被上訴人。
㈢被上訴人於100 年3 月17日晚上7 時許，在君富公司提供之A3大小斡旋金委託契約書（下稱系爭契約，本院卷第41頁）右半側下方「委託人欄」及左半側下方「買方確認欄」簽字；上訴人於100 年3 月22日晚間11時40分許，在左半側右下方之「賣方確認欄」簽字（本院卷第41頁）。
㈣君富公司之買方經紀人羅文志先於100 年3 月23日上午10至11點之間，以電話通知被上訴人，表示上訴人已經按被上訴人出價承諾之事通知被上訴人後，被上訴人迄未出面與上訴人簽立買賣契約。
㈤依斡旋金委託契約書第1 條確認選擇項目說明之要約書內容第4 小點所載「買方如不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，應支付賣方買賣總價款3%以下損害賠償金額，3%計算應為45萬元。
㈥系爭契約（本院卷第41頁）若係要約書，且被上訴人未於100 年3 月20日向君富公司羅文志表明無購買意願，並告知其停止代表被上訴人向上訴人洽談購屋事宜，或未於同年3 月22日當面告知羅文志已無購屋意願，並再次告知其停止代表被上訴人向上訴人洽談購屋事宜，被上訴人應付違約金。但系爭契約若是斡旋金委託契約書，則上訴人不得請求違約金。
乙、兩造所爭執之事項：
㈠上訴人得否追加買賣要約書左半側的第7 條，及民法第260 條、229 條、231 條及213-216 條為本件之訴訟標的？㈡上訴人可否依斡旋金委託契約書（下稱系爭契約）右半側第1 條勾選要約書第4 點（本院卷第41頁），請求被上訴人賠償45萬元？
㈢承上，若上訴人不得依上揭爭點㈡請求，則上訴人可否依系爭契約左半側第7 條（本院卷第41頁），請求被上訴人賠償45萬元？
㈣承上，如果上訴人不得依上揭爭點㈡、㈢請求，則上訴人得否依系爭契約之契約解除後，依民法第260 條、229 條、231 條請求被上訴人賠償45萬元？
五、得心證之理由：
（一）上訴人得否追加買賣要約書左半側的第7 條，及民法第260 條、229 條、231 條及213-216 條為本件之訴訟標的？按上訴人所追加之訴訟標的其請求之基礎事實並非同一，且復未經他造同意，又無民事訴訟法第255 條第1 項第2
款至6 款所定之事由，其追加買賣要約書左半側的第7 條，及民法第260 條、229 條、231 條及213-216 條為本件之訴訟標的並不合法，自非本件之訴訟標的（此追加部分，另行裁定駁回）。
（二）上訴人可否依系爭契約（本院卷第41頁）右半側第1 條勾選要約書第4 點，請求被上訴人賠償45萬元？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。有最高法院43年台上字第377 號判例意旨可稽。又民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發生法律上之效力（最高法院88年度台上字第858
號判決意旨參照）。經查：
⑴依系爭契約右半側左上角即載明：委託人得就要約書或斡旋金委託契約書任選一種，第1 條：「確認選擇項目說明」之內容可知，君富公司提供「要約書」與「斡旋金委託契約書」2 種書面文件，供被上訴人選擇其一。且就所提供之上揭2 文件主要內容為何予以論述外，並要求被上訴人在上揭文件以勾選方式選擇欲簽署之文件為「要約書」或係「斡旋金委託契約書」。第2 條要求被上訴人勾選確認是否使用君富公司提供之履約保證制度。第3 條約定被上訴人應給付君富公司服務費報酬之金額與付款條件。此外，參酌系爭契約之左半側第7 條為違約處罰之約定事項，就可歸責於【買賣雙方】之一方時，就已付之價金該如何處理有所約定。然系爭契約右半側要約書第4 點，卻只規定買方即被上訴人不買的違約責任，但卻未就上訴人事後反悔不賣之違約責任有何約定？且系爭契約右半側下方亦僅有委託人（即被上訴人）向受託人君富公司承諾簽名欄，並無非契約當事人之賣方（即上訴人）簽章欄位，是綜觀上揭條文內容所述，足見系爭契約右半側整份文件內容，僅係規範受託人君富公司與委託人被上訴人間之權利義務關係，堪認系爭契約右半側之當事人僅為被上訴人與君富公司雙方，而與上訴人無涉。
⑵又依系爭契約張右半側第1 條中「□要約書（詳如駿達房屋所提供之要約書）：主要內容為：⑴…⑵…⑶…⑷…。」之內容以觀，益證被上訴人縱於該欄勾選要約書方式，僅係確認被上訴人同意委託君富公司以其所選定「要約書」之方式向上訴人出價而已。且被上訴人選定「要約書」方式後，君富公司應即按被上訴人所選定之要約書方式，並實際提供要約書面作為被上訴人向上訴人出價要約之用，否則君富公司即毋需於上揭□要約書後載明【（詳如駿達房屋所提供之要約書）】之文字敘明。此外，另參酌系爭契約右半側第1 條之□斡旋金委託契約書欄後方，雖亦有「主要內容為：⑴…⑵…⑶…」之記載，然相較於右半側之要約書勾選欄額外列有：【（詳如駿達房屋所提供之要約書）】之記載，而相同左半側之斡旋金委託契約書勾選欄則無相似之記載。益見君富公司於製作系爭契約右半側文件時，已清楚明瞭系爭契約左半側斡旋金委託契約書與右半側文件同在本院卷附第41頁之A3大小紙張上，被上訴人本得一併閱覽該A3大小紙張全文，而不待另行提供；至於要約書則需君富公司另行提供，買方即被上訴人始得詳閱一節甚為明確。
⑶雖證人羅文志於原審證稱：「……我當天帶了卷內第24頁的空白版本向被告解說要約書與斡旋金委託書之不同，並說明左半頁是要約書與斡旋金委託書之共同條文，至於二者各別不同的條文內容則列在右半頁要約書欄⑴- ⑷、斡旋金委託書欄⑴- ⑶，公司只有這份A3大小的文件，並沒有提供另外一份要約書……」等語。然其證言不但為被上訴人所否認，並經被上訴人辯稱：伊因未事先準備斡旋金，同行友人也只攜帶1 萬元現金，仲介羅文志認為以1 萬元當作斡旋金太低，不如以要約書方式出價，因此伊才於原審卷附第24頁A3大小紙張右半側改勾選以要約書方式委託君富公司出價，事後君富公司遲未提出要約書供伊簽署，伊遂於100 年3 月23日以電子郵件對羅文志就此瑕疵提出異議，故絕無以該份A3大小整份契約內容整體當成要約書向原告出價之意等語（詳見原審卷第51頁反面）；且證人羅文志所為證言亦顯與原審卷第24頁A3整份文件左、右半側約款內容、締約目的不符，業經前詳述；更何況證人羅文志乃君富公司之受僱人，並擔任本件被上訴人之買方經紀人，而君富公司同時亦接受上訴人委託居間仲介出售系爭房屋，倘因君富公司違約未另行提供要約書給被上訴人簽署，致未能保障上訴人應有權益，君富公司恐負未盡其善良管理人注意義務之責，因認本件訴訟勝敗與君富公司實有直接且密切之財產上、居間契約當事人間情誼上之利害關係，其受僱人羅文志所為證言難認無偏頗之可能，因認僅憑其證言，倘無其他證據佐證，不得逕為採信。又證人楊淑娟亦於本院結證稱：「我的認知，這份應該是要約書而非斡旋金委託契約書，因為被上訴人沒有交付斡旋金，而且當初是在右半側的要約書欄打勾的，當時我的店長陳彥樺、同事羅文志與被上訴人簽完之後拿給我看的，然後我就帶著這份要約書去找上訴人，告知被上訴人有出價，以要約書總價1,500 萬元的價錢要買他的房子。」等語（本院卷第107 頁背面）。是依證人上揭結詞內容以觀，可知君富公司並未依系爭契約張右半側第1 條中「□要約書所記載（詳如駿達房屋所提供之要約書）之內容，另實際提供要約書面作為被上訴人向上訴人出價要約之用，而係由證人携帶系爭契約右半側之條款與上訴人協商房屋買賣事宜，並由上訴人在系爭契約左半側簽名。
⑷綜上，無論針對本院卷附第41頁A3大小紙張左、右半側文件作文義性解釋，或以約款內容作目的性解釋，上訴人主張被上訴人一旦於右半側選定要約書，並簽名確認後，該份A3大小整份契約內容，即會依照被上訴人之選擇而整體成為要約書云云，實乏依據，不足採取。又本院卷附第41頁A3大小紙張右半側文件既係委託人（即被上訴人）向受託人君富公司表示願依第1 條至第3 條勾選後全文內容，委託君富公司居間媒介促使兩造間買賣契約成立之契約，該契約當事人顯為被上訴人與君富公司，而非兩造之間。此外，上訴人復未舉證證明，上訴人係本院卷附第41頁系爭契約右半側第1 條之當事人，則揆諸上揭法條及判例意旨之說明，上訴人既非該契約當事人，本於債之相對性，自不得基於本院卷附第41頁A3大小紙張右半側第1 條所勾選要約書內容第4 小點所載「買方如不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，應支付賣方買賣總價款3%以下之損害賠償金額。」之內容摘要介紹，逕行訴請被上訴人給付違約金。
⑸末查，本院卷第41頁A3大小紙張左半側斡旋金委託契約書乃由兩造與受託人君富公司三方所簽立，此為兩造於原審所不爭執，應為真正。被上訴人雖未交付斡旋金予君富公司供居間斡旋之用，而係選擇以要約書方式委託君富公司出價，然自被上訴人親簽之本院卷第41頁A3大小紙張左半側斡旋金委託契約書以及右半側意向書之最大公約數共同內容可知，被上訴人曾經以總價1,500 萬元，委託君富公司向上訴人轉達買受系爭房地之要約。蓋要約之意思表示本不以書面為限，君富公司未提供要約書供兩造簽署，僅影響兩造不受要約書面特別約款之拘束而已，然仍應適用民法有關要約、承諾生效與失效之相關規定。從而，被上訴人一再抗辯已向君富公司撤回要約等語，以及證人羅文志證述其持續向被上訴人報告居間進度等節，均與上開認定並無矛盾之處。
２、查利他契約之給付，係約定向第三人為之，第三人並有向債務人直接請求給付之權利，固亦有不履行給付之損害賠償請求權。惟利他契約為要約人與債務人間之契約，其是否成立仍應就要約人與債務人間有無向第三人給付之合意而為判斷。且該第三人向債務人請求給付時，應先證明其係第三人利益契約之被指定人（最高法院72年度台上字第1239號、69年度台上字第1390號判決意旨參照）。上訴人雖另主張：縱認系爭契約右半側之當事人係被上訴人與君富公司，然上揭契約亦屬民法第269 條所定之利益第三人，其即為該第三人等語。然查，君富公司只係居間媒介促使兩造間買賣契約成立之仲介公司，而非上訴人所欲出賣之不動產之所有權人，且被上訴人亦非係向君富公司購買不動產，則君富公司與被上訴人間，自非系爭不動產買賣契約之當事人。況君富公司更未於系爭契約中約定，「若被上訴人不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，被上訴人應向上訴人給付3%以下之損害賠償金額」。而君富公司所得依系爭契約右半側第1 條勾選要約書第4 點，請求被上訴人賠償45萬元之前提，亦需於被上訴人不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，方需支付3%以下之損害賠償金額。然君富公司未提供要約書予被上訴人一事，業如上述，則君富公司又安能向被上訴人請求其需支付3%以下之損害賠償金額？此外，上訴人復未舉證證明，君富公司與被上訴人間有向第三人為給付之合意，復未證明其係第三人利益契約之被指定人，則揆諸上揭判決意旨說明，上訴人主張其為民法第269 條所定之利益第三人，即屬無據。
（三）據上所述，上訴人既不得追加買賣要約書左側的第7 條，及民法第260 條、229 條、231 條及213-216 條為本件之訴訟標的，亦不得依系爭契約右半側第1 條勾選要約書第4 點，請求被上訴人賠償45萬元，業如上述，則上訴人請求被上訴人應負損害賠償之責，即無理由。至兩造其餘爭點㈢、㈣，於訴訟判決結果已不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
六、綜上，上訴人依系爭契約之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，不應准許。原審因而為上訴人敗訴之判決並無違誤，上訴人上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日民事第一庭 審判長法 官 陳麗芬
法 官 許碧惠
法 官 陳梅欽
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 6 日書記官 蔡昀潔