臺灣士林地方法院100年度訴字第829號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 101 年 08 月 22 日
• 法官: 古振暉
• 法定代理人: 王濬智
• 原告: 華南商業銀行股份有限公司法人
• 被告: 林子玄

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第829號原　　　告　華南商業銀行股份有限公司
法定代理人　王濬智
訴訟代理人　林梅玉律師
複代理人　　張瑞玲
被　　　告　林子玄
訴訟代理人　林于椿律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年7 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將所坐落臺北市○○區○○段一小段八六○地號土地上如附圖所示編號A 部分面積十四平方公尺之建物部分拆除，將占用土地部分騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬肆仟伍佰零肆元，及自民國一百年八月四日起至返還占有之土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零一年二月四日起至返還土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣肆仟貳佰元，並自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一、二項，於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如為原告預供擔保新臺幣叁佰柒拾伍萬貳仟柒佰陸拾貳元，得免為假執行。
本判決第三項，於每屆滿一月，就該月得請求之金額，得假執行。但被告如為原告預供擔保新臺幣肆仟貳佰元，就該月得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3款定有明文。
本件原告原起訴請求被告拆除建物占用土地面積合計為10平方公尺，請求金額原為新臺幣（下同）277,200 元及其法定遲延利息，併自民國100 年7 月4 日起至騰空返還所有之土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,550元。嗣於101 年2 月6 日民事準備書狀（一），在不變更訴訟標的及基礎事實下，擴張其聲明起訴請求被告拆除建物占用土地面積為14平方公尺，請求金額307,866 元及其法定遲延利息，併自101 年2 月4 日起至騰空返還所有之土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,841元，揆諸前開規定，原告訴之追加，於法並無不合，應予准許。
二、法院之為判決，固須本於當事人之聲明，若當事人所為聲明僅為用語錯誤，法院本於其聲明之真意而予勝訴之判決，自得謂其所判決者係未經當事人聲明之事項，亦不發生訴之變更或追加之間題，最高法院38年穗上字第103 號著有判例。本件原告於起訴時固於聲明及理由均載為被告應拆除占有其所有臺北市○○區○○段1 小段870 、873-1 地號土地的建物部分，嗣於101 年2 月6 日更改為同段860 地號土地，並陳明係上開870 、871-3 地號土地於起訴之100 年7 月20日之後於同年8 月12日與鄰地合併為同段860 地號土地，並有原告起訴狀本院收文章印文（本院卷第6 頁）、土地登記謄本（本院卷第155 至162 頁）在卷可稽。是原告起訴之真意係請求拆除被告所有房屋占用原告所有土地之建物部分並無改變。本院自應本諸聲明之真意並未變動之同一法理依法將聲明占用之土地更改為同段860 地號土地，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告林子玄所有臺北市大同區○○○路○ 段
26巷48號4 階層房屋（以下簡稱系爭房屋）如附圖所示編號A 建物部分，占用原告所有坐落臺北市○○區○○段1 小段860 地號土地（以下簡稱系爭土地），顯已侵害原告對於系爭土地之所有權。原告自得請求被告除去侵害，即拆除如附圖所示編號A 建物部分。又被告所有之房屋無權占用系爭土地，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，依系爭土地乃坐落於臺北市○○○路之市區精華地區，以較低每平方公尺14 5,000元公告地價為準，並以年息7%計算，被告按月取得相當於租金之利益為11,841元。因原告係於98年12月3 日取得系爭土地之所有權，則迄101 年2 月3 日止，被告共已獲得相當於租金之不當得利計307,866 元，且迄被告返還土地之日止，被告均享有該按月計算相當於租金之利益。為此，基於所有權之作用及不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告應將所占用系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積14 平 方公尺之建物部分拆除，將占用土地部分返還原告；㈡被告應給付原告307,866 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息。被告應自101 年2 月4 日起至騰空返還系爭土地之日止，按月於每月1 日給付原告11,841元，並自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年息5%計算之利息；㈡並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：被告於90年3 月19日係按法院所給予之不動產移轉贈書取得所有權，並無因增建而占用原告之土地；又系爭土地曾有地籍圖重測情事，應係重測導致發生誤差的結果；其次，原告所有合併前871-3 地號土地係從同地段871 之1
地號土地分割而來，871 之3 地號土地是於80年12月13日始登記，而系爭房屋於53年就已興建完成，故原告之請求已罹於15年的時效，被告自得拒絕拆除；再者，871 之3 地號土地所有權人原為財政部國有財產局（以下簡稱國有財產局），依法於每年會計年度決算均需檢查財產，派員實地調查、測量，系爭房屋有越界情事，國有財產局應為知悉，卻不提出異議，自不得再請求移去或變更系爭房屋，因該物權法上效力及於受讓系爭土地之原告，原告亦不得向被告請求；此外，系爭房屋所占用原告所有土地之面積甚微，並不妨礙原告所有權之行使，原告若強要拆除反而損及系爭房屋主結構安全，因此原告係基於損害他人為主要目的而為權利之濫用；甚且，被告是因善意、且信賴系爭房屋而向法院拍得，被告得主張扣除原告之不當得利；另上開871 -3地號土地是國有財產局於98年7 月21日移轉所有權予訴外人林建華、陳永松、蕭玉春，再由該三人於98年7 月21日、30日移轉所有權給訴外人常殷建設股份有限公司（以下簡稱常殷公司）及鄭淳陽，嗣才信託登記予原告，國有財產局既可能知悉被告有越界建築情事，國有財產局本應先通知被告優先購買越界部分，卻未通知，而直接通知上開人等承購，因原承購人均未檢具被告之承購拋棄書，國有財產局即核准其買受871 -3號土地，其間之買賣契約均應不發生效力，原告不得向被告請求；復因被告占用系爭土地逾20年以上期間，自可登記為所有權人；末原告之委託人常殷公司明知系爭房屋已逾越地界，仍為系爭房屋洗石子，足見有默認被告使用系爭土地之意思等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、本院得心證之理由：原告主張其所有系爭土地與被告所有系爭房屋相鄰之事實，為兩造所不爭執，並有被告自行提出現況圖（本院卷第200 頁）附卷足參，堪可認定為真正。被告對於原告之起訴仍以前詞為辯。是本件的爭點在於：㈠系爭房屋之建物部分是否有占用原告所有系爭土地之事實？㈡原告的請求是否已罹於時效？㈢國有財產局是否知悉系爭房屋越界事實，而未表示反對，原告於繼受取得系爭土地後，不得向被告要求拆除系爭房屋越界部分？㈣上開871-3 地號土地原告是否取得所有權？㈤被告關於占用部分土地可否請求登記為所有權人？㈥原告有無權利濫用？㈦原告得否向被告請求相當於租金之不當得利？請求之金額是否妥適？茲分述如下：
（一）被告之占有事實
1、原告主張系爭土地為被告所有系爭房屋占用如附圖所示編號A ，共計14平方公尺乙節，經原告提出照片2 幀（本院卷第20、21頁）為證，本院並會同兩造及臺北市建成地政事務所人員勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄（本院卷第99頁）及複丈成果圖（本院卷第112 頁）附卷可參，被告對於測量的結果，並不爭執，堪信為真實。
2、至被告辯稱系爭房屋應是重測時誤差所致，惟查：64 年
間因同地段871 地號土地西側臨未登記土地，該址經重測當時土地所有權人指認以「界址在建物內依照舊圖移繪」為界，其重測結果，經臺北市政府以65年4 月9 日府地一字第15700 號公告30日期滿，當時土地所有權人無異議確定後，移請管轄登記機關辦竣土地標示變更登記。因前揭871 地號土地重測後地界係由重測當時土地所有權人重新指界辦理，故重測前後地界有無變動，尚無可考，有臺北市政府地政局土地開發總隊101 年3 月12日北市地發繪字第10130138500 號函（本院卷第231 頁）回覆本院意旨在卷可察，足認重測當時，土地所有權人關於土地界址均經指界而未發生爭執，且依此劃定重測結果，與重測技術精密與否並無關係。被告以重測結果誤差造成系爭房屋因此逾越地界云云，尚屬無據，並不足採。
（二）原告之請求權時效
1、按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第128 條定有明文，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，最高法院63年度台上字第1885號著有判例。
2、被告辯稱系爭房屋53年間即已興建完成，而原告所有合併前871 -3地號土地係自同段871-1 地號土地分割而來，同段871-1 地號土地則是於80年12月13日始登記，故原告之請求已罹於15年的時效云云，並提出異動索引（本院卷第60 至62 頁）、土地登記簿登記資料（本院卷第63至64頁）、建物登記謄本（本院卷第57頁）各1 份為證。原告對於被告的答辯則陳稱：被告占用原告所有系爭土地之建物部分均為被告於90年間拍定取得系爭房屋所有權後因增建而占用，原告之請求並無時效消滅等語。並提出本院89
年度執字第471 號強制執行事件89年5 月25日執行（勘測）筆錄（本院卷第163 至167 頁）、照片2 幀（本院卷第173 頁）佐證。被告則仍辯以：拍賣時是鐵架屋磚，拍定後並未拆除重建，只是粉刷補強，面積也未改變等語。
3、經查：系爭土地係於100 年8 月12日合併同地段860-1 、861 、862 、863 、865 、866 、867 、868 、869 、870 、871-2 、871-3 、871-4 、872 、873 、876 、908-4 、909 、910 等地號土地而編成，其中被告占用合併前之870 、871-3 地號土地，原告係於98年12月9 日因信託登記始能行使基於所有權人之地位行使物上請求權，有系爭土地登記謄本（本院卷第155 至162 頁）、870 、871-3 地號土地登記謄本（本院卷第13至18頁）附卷足按。參照前揭規定意旨，縱不動產上除去妨害之物上請求權的時效以15年計算，原告之請求權亦無罹於時效可言，故無待調查系爭房屋何時占用系爭土地，被告此部分所辯即已不足採。
（三）系爭土地所有權人之異議
1、按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第七百九十六條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任。最高法院45年度台上字第931 號判例亦可參照。又認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷，最高法院100 年度台上字第454 號判決同其意旨，可供參照。
2、被告復辯稱合併於系爭土地之871 -3地號土地所有權人原為國有財產局，依法於每年會計年度決算均需檢查財產，派員實地調查、測量，系爭房屋有越界情事，國有財產局當時應已知悉，卻不提出異議，自不得再向系爭房屋所有權人請求移去或變更，因該物權法上效力及於受讓系爭土地之原告，原告亦不得向被告請求云云，原告對於被告的答辯陳稱：民法第796 條規範之時點，應在於房屋興建之初迄完成時課以鄰地所有人即時異議之對己義務，至若建築完成後鄰地所有人始知悉越界之事實者，自不應再課鄰地所有人即時異議之義務，並限制其所有權之行使。
3、被告所辯國有財產局知悉系爭房屋越界的根據，無非以國有財產法施行細則第64、66條所規定：「本法第六十一條規定之定期檢查，應於每一會計年度決算後施行；不定期檢查應視實際情況為之；檢查人員應於檢查完畢二十日內，將檢查結果報告該主管機關核辦」，「財政部國有財產局依本細則規定派員實地測量、視察、檢查、調查，應製發國有財產調查證，交由指派人員攜帶使用之」為據，然該規定至多僅說明國有財產局須有檢查其財產之義務，並無法憑此推測系爭房屋於興建越界之建物部分當時，國有財產局必然知悉之事實，此外，被告對於系爭土地所有權人知悉越界的事實，並未再舉證以明，該部分所辯，即屬無據，並不足採。
（四）系爭土地畸零地之購買
1、按土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年度台上字第945 號判例意旨可供參照，故其基地係被占用者，自無該條項之適用。
2、被告再為辯稱國有財產局既可能知悉被告有越界建築情事，國有財產局本應先通知被告優先購買越界部分，卻未通知，而直接通知他人承購，因原承購人均未檢具被告之承購拋棄書，國有財產局即核准其買受系爭土地合併前之871 -3號土地，其間之買賣契約均應不發生效力，原告不得向被告請求云云，原告對於被告該部分答辯陳稱：合併871-3 地號土地的原因是因為871-3 地號土地是畸零地，建築基地面臨畸零地時依法要合併畸零地才能取得建築執照，原告是依法被動被邀求合併畸零地等語，並提出臺北市政府都市發展局證明書1 件（本院卷第255 頁）為證。
3、經查：依原告所提出證明書所載，「本合併使用範圍內之土地，屬第三種商業區，其基地平均寬度不得小於5 公尺，平均深度不得小於18公尺，惟依附圖合併使用後之土地範圍，始為一宗完整之建築基地」，該合併使用之土地，公有地部分即包含同段871-3 地號土地（本院卷第255 頁），是原告所陳，已屬有據。至被告所有系爭房屋係無權占用系爭土地，並非地上權人、典權人或承租人，所辯對於同段871-3 地號土地具有優先承購權云云，顯與法規定不合，從而，也無應通知被告未通知被告，而使原告承購同段871-3 地號土地不生效力之結果可言。被告此部分之辯詞諉不可取。
（五）被告之所有權登記請求權
按以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人之土地，得請求登記為所有人，民法第769 條固定有明文，惟該規定之適用，應以未登記之土地為限，如其土地已辦妥土地總登記，其所有權已有歸屬，不問其土地為公有或私有，即不得再為取得時效之標的。本件被告固以其占用系爭土地逾20年，得主張占用部分時效取得所有權云云，惟系爭土地係經登記之土地，有前揭土地登記謄本可憑，依前揭規定，此部分所辯，亦顯與法未合，並不可採。
（六）被告之使用權
按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年度上字第762 號判例。被告再行辯稱原告之委託人常殷公司明知系爭房屋已逾越地界，仍為系爭房屋洗石子，足見有默認被告使用系爭土地云云，並提出照片4 幀（本院卷第219 頁）為證。原告對於常殷公司為系爭房屋曾以洗石子方式維護乙節並不爭執，惟否認該舉止即為容認被告占用使用的意思表示，對於被告之辯詞陳述：當時是一棟房子接連一棟房子，所以拆掉房子後外牆會有暴露的狀態，雨會侵蝕外牆，所以被告要求幫忙施作洗石子等語，被告對於原告所述，並不爭執。被告關於常殷公司為系爭房屋洗石子以維護即屬默示同意其合法占用系爭土地，未更舉明確之跡證，供本院審酌，自難以該舉措，即足以作為准許續為占用的憑據，是被告此部分所辯，當不足採。
（七）原告之權利行使
1、查民法第一百四十八條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用，最高法院69年度台上字第1079號判決意旨足供參照。
2、被告再行辯以系爭房屋所占用原告所有土地之面積甚微，並不妨礙原告所有權之行使，原告強要拆除反而損及系爭房屋主結構安全，因此原告係基於損害他人為主要目的而為權利之濫用云云，原告對於被告之答辯則陳稱：本案建照係興建地下三層地上十五層之大樓，並已預售予第三人，若因建築基地面積減少而辦理變更設計者，除需將已完成之建物拆除耗費資源外，也無法依原買賣契約之約定交屋予第三人，如此將衍生許多買賣糾紛與賠償事件，除原告將受到相當大之不利益外，購買此預售屋之他人亦將因此蒙受不必要之損害，原告權利之主張，並未違反公共利益，亦非以損害他人為主要之目的等語。
3、查：系爭土地因正在興建大樓，將因得使用基地之減少，須重新設計，而有鉅大之花費乙節，此經臺北市建築管理處函覆本院：「原已核發建造執照而未領使用執照之建築基地面積經法院判決造成減少，按建築法第389 條『起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工，如於興建前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請變更…」之規定，應由起造人委託建築師辦理執照變更設計，另依建築技術規則建築設計施工編第161 條『…容積率，指基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比…』規定，若基地面積減少，容積總樓地板面積自會減少」，「上述建照執照雖不致因法院判決減少基地面積而失其效力，惟原申請興築之容積總樓地板面積與調整後基地面積之比值仍不得大於法定容積」等語，有該處100 年10月21日北市都建照字第10071923600 號函（本院卷第108 頁）在卷可參。是即使被告所逾越的基地面積不大，但對於系爭土地上興築中之大樓容積將有影響，且將因變更設計而花費不貲，原告所述，已非無據。且原告係為自己之利益而請求被告將系爭房屋逾越部分拆除，依上揭規定意旨，原告亦顯非基於損害被告之意思而為請求，是被告此部分所辯，顯屬臆測，亦不足取。
（八）被告無權占用系爭土地如附圖所示編號A 部分，面積為14平方公尺，已如前述，其自受有無法律上原因之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依據不當得利之法律關係，請求被告返還該不當之得利。被告所辯因係向法院拍賣取得系爭房屋，應扣除不當得利之請求云云，並無何法律依據，即不足採。至於該利益之計算標準，因系爭土地坐落都市商業區，應屬都市計畫法規範區域，故參酌土地法第105 條、第97條第1 項之規定，予以計算較為客觀公允。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文；而該條規定所謂「土地價額」係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定，又所謂「法定地價」，復依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。被告所占用之系爭土地部分，主要應為合併前同段871-3 、870 地號土地，有原告所提出地籍圖謄本（本院卷第12頁）在卷可按；又原告係於98年12月3
日取得系爭土地所有權，有上開土地登記謄本可參；因同段871-3 地號土地於98年7 月間所申報地價為每平方公尺48 2,500元、99年1 月所申報地價為44,080元，同段870
地號土地於94年12月申報地價為188,459 元、99年1 月所申報地價為68,560元，有原告所提出該2 地號土地登記謄本在卷足察（本院卷第13、15頁）。因原告於起訴時係以被告占有同段871-3 地號土地面積與同段870 地號土地面積比為7:3 ，故於測量合併後之系爭土地占用14平方公尺，亦宜以該比例計算，較符合當事人之利益。本院審酌被告建物所占用部分，前鄰重慶北路1 段26巷46弄約6 米道路，北通長安西路，南至市○○道、鄭州路，東接重慶北路，西可通行延平北路，惟26巷道路尚窄，並不適合通行大型車輛等情，認被告使用土地之對價應以申報地價總價額年息百分之七計算為相當。茲就原告請求相當租金之損害金額，計算如下：
⒈自98年12月3 日起至98年12月31日止相當租金之損害為
29,084元【（482500×14×7/10＋188459×14×3/10）×
7%÷12×28/31 ＝29,084（元以下四捨五入）】。
⒉自99年1 月1 日起至101 年2 月3 日止，每月相當租金之損害為4,200 元【（44080 ×14×7/10＋68560 ×14×
3/10）×7%÷12＝4200（元以下四捨五入）】
上開期間（25個月又3 天）相當租金之損害為105,420 元【4200×（25＋3/30＝105420 】。
⒊合計原告自98年12月3 日起至101 年2 月3 日止，得向被告請求之金額應為134,504 元（29084 ＋105420=134504
）。並得請求被告自101 年2 月4 日起至騰空返還土地日止按月給付原告4,200 元。
四、綜上所述，被告所有系爭房屋部分建物無權占用原告所有系爭土地。是原告基於所有權之作用及不當得利法律關係，聲明請求：被告應將所占用系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積14平方公尺之建物部分拆除，將占用土地部分返還原告；被告應給付原告134,504 元，及自起訴狀繕本送達翌日之10 0年8 月4 日起至返還占有之土地之日止，按年息5%計算之利息。被告應自101 年2 月4 日起至騰空返還系爭土地之日止，按月於每月1 日給付原告4,200 元，並自各期應給付日之翌日起至各期清償日止，按年息5%計算之利息。為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。五、本件原告關於請求被告返還土地及請求賠償134,504 元勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之。又按就財產權之將來給付訴訟，在判決時履行期固尚未屆至，惟在判決確定前仍有屆清償期之可能或有部分屆清償期，不能謂無宣告假執行之實益，故仍應依聲請宣告假執行（台灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照）。次按所命給付金額或價額未逾五十萬元之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款定有明文。本件原告其餘勝訴部分，各次應執行金額均未逾500,000 元，爰依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，宣告免為假執行，核無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決之基礎無影響，毋庸一一論述，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日民事第一庭法 官 古振暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日書記官 許竺筠