臺灣士林地方法院100年度重訴字第240號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第240號

原告

李衍傑

訴訟代理人

郭睦萱律師

複代理人

蔡佑明律師

被告

鄭萬益

被告

鄭清海

被告

鄭春風

被告

陳雪琴

被告

鄭啟超

被告

鄭靜慧

共同訴訟代理人

林淑惠律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101 年3 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5款定有明文。原告起訴原僅列鄭萬益為被告，嗣於民國100年8 月26日追加其他共有人即鄭文良、鄭清海、鄭春風為被告，惟鄭文良於原告起訴日前之99年4 月13日業已死亡，是原告復於100 年11月2日 追加其繼承人即陳雪琴、鄭啟超及鄭靜慧為被告，有除戶謄本及戶籍謄本在卷可查（本院卷一第92至95頁），揆諸前開規定，自應准許。

貳、實體事項原告起訴主張：

㈠原告於100 年4 月20日取得系爭511 地號土地之所有權，被告未經原告同意，無正當權源，占有系爭土地搭建未編釘門牌之鐵皮屋即系爭房屋。經原告於100 年5 月16日以郵局存證信函催告被告拆除系爭房屋並返還系爭土地，均未獲置理，其等之行為均已構成無權占有，妨害原告對系爭511 地號土地之所有權之行使，爰依民法第767 條第1 項之規定，請求拆除系爭房屋，並將系爭土地返還原告。又被告無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告亦得本於民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還自100 年4 月20日起算相當於租金之利益。而上述不當得利金額之計算，參酌系爭土地附近之租金行情每坪約為1,650 元，故原告應得向被告請求按月給付58,400元（計算式：117 平方公尺×0.3025×1,650 元＝58,400元）等語。

㈡對被告抗辯所為之陳述

⒈被告固辯稱系爭土地及系爭建物原同屬被告之兄即訴外人鄭永田所有，因先後讓與他人，自得依民法第425 條之1第1 項之規定，系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人間，應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。故系爭建物坐落原告所有之系爭511 地號土地上，即屬有權占有，而非無法律上之原因云云，惟系爭建物乃屬未經保存登記之建物，其所有權誰屬並無建物登記謄本可稽，從而，系爭建物究是否曾為鄭永田所有，進而發生系爭511 地號土地及系爭建物曾同屬鄭永田所有之情形，而有民法第425 條之1 之規定之適用即屬有疑。

⒉被告雖執本院91年5 月24日士院儀執強字第14929 號不動產權利移轉證書為證，然強制執行程序並不認定實體上權利誰屬，且系爭房屋未經登記，故尚難憑此即遽謂系爭房屋曾為鄭永田所有。縱系爭建物與系爭511 地號土地確曾同屬鄭永田所有，亦與本件之基礎事實無涉。蓋被告於91年5 月24日受讓系爭房屋前，系爭建物為訴外人施來興所有，系爭土地則為鄭永田所有，顯無民法第425 條之1 第1 項規定所謂土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人或同時或先後讓與相異之人之情形，故被告自無從依本條規定，推定被告與當時系爭土地所有權人間，有租賃關係，更無從依此認為兩造間有任何租賃關係存在而主張存有合法占有權源。再者，系爭房屋與土地倘確曾同屬鄭永田所有，嗣鄭永田僅移轉系爭房屋所有權予施來興，依民法第425 條之1 第1 項之規定，亦僅能推定鄭永田與施來興間有租賃關係存在；被告受讓系爭房屋及原告受讓系爭土地時，既無民法第425條之1 第1 項規定所稱土地及房屋同屬一人之情形，自不能推定兩造間有租賃關係之存在。蓋房屋及土地同屬一人之情形已經分別且多次讓與易手，所推定成立之租賃關係，即可能已為其中再為受讓房屋或土地者所變更，若仍認經再為受讓之房屋或土地所有人，應依民法第425 條之1第1 項之規定推定有租賃關係存在，即無從保留個別再為讓與及受讓人間關於具體法律關係之抗辯，將致個別權利義務之歸屬趨於複雜而難以釐清。是民法第425 條之1 第1 項之規定，推定具有租賃關係，應不及於土地已非同屬一人後復再為讓與之情形。

⒊退步言之，縱認合於民法第425 條之1 第1 項之規定，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間具有租賃關係，惟應僅於「房屋得使用期限內」得主張之。倘房屋已經滅失，或曾經拆除重建，則此一推定存在之租賃關係自應隨之消滅，否則房屋所有人一再重建房屋，延展房屋得使用之期限，土地所有人將永無回收之期，此顯與雙方就其房屋得使用該基地之契約目的有違，且顯失法理之平。系爭建物依其99年之房屋稅籍資料顯示，其建造材質乃為「磚石造」、面積為81.52 平方公尺。復依被證1 、2 可知，施來興於91年4 月30日拍定系爭房屋、被告於91年5 月24日向施來興買受系爭房屋時，系爭房屋之面積如其稅籍資料所載為81.52 平方公尺，故被告買受系爭房屋時，占用坐落於系爭土地者應確為稅籍資料中所載，面積為81.52 平方公尺，材質為磚石造者。惟原告至系爭土地現場察看，現今占用系爭土地之房屋，顯係以鐵皮搭蓋之鐵皮屋，而非如稅籍資料中所載以磚石建造者；面積亦不相符，足認被告於買受系爭房屋後，已將原先面積81.52 平方公尺、磚石造之房屋拆除，經重行建造為現今坐落於系爭土地之鐵皮屋。從而，縱認被告因系爭土地、系爭房屋曾同屬於鄭永田所有，而得推定租賃關係之存在，然此一租賃關係，亦因原先之房屋業經拆除而消滅。

4.況依本院90年度執字第8377號執行案件卷宗資料所示，系爭房屋於91年4 月30月拍定予施來興時，系爭建物曾經全球鑑定顧問股份有限公司鑑定其價值，並於鑑定書（以下簡稱91年系爭房屋鑑定書）載明房屋狀況：主要結構為磚造、外牆為紅磚、隔間為磚牆，屋頂為彩色鋼板。惟經本院於100 年11月8 日會同兩造及地政機關測量系爭房屋並勘驗房屋現況，可知系爭房屋現主要結構已改為鐵皮搭蓋，無任何以磚牆建造之隔間；外牆紅磚部分僅餘數面，其中靠成福路一側者，已非完整之牆面，須以鐵皮加以遮蓋始能區隔房屋內外。是系爭建物之現狀顯然與稅籍資料、91年系爭房屋鑑定書中所載，該建物主要結構為磚造，外牆為紅磚、隔間牆磚造不相符合，鐵皮部分房屋顯然為被告向施來興承買後始行建造者。被告辯稱系爭房屋迄今大都為磚石造及加強磚造、為原所有權人施來興所搭蓋云云，實無足採。又系爭建物剔除新建之鐵皮部分，原磚造部分僅餘數面，靠成福路一側者尚非完整牆面，而須覆以鐵皮始足以區隔房屋內外，早已不足以作為房屋之覆蓋牆垣；應已不能達成獨立使用，供以遮風避雨之經濟目的，不具備房屋之基本功能，故原買受之房屋應認已經滅失而不復存在，而與新建之鐵皮部分屬二不同之建物。

㈢聲明：

⒈被告應將坐落於系爭511 地號土地上之地上物拆除，並將系爭土地返還原告。

⒉被告應自100 年4 月20日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告58,400元。

⒊願供擔保，請准宣告假執行被告則以：

㈠系爭511 地號土地及坐落其上之系爭建物原均屬被告之兄鄭永田所有，供被告及家人使用。嗣因鄭永田經商失敗，致其所有之坐落於臺北市○○區○○段2 小段517 地號土地上之門牌號碼為臺北市○○區○○路253 號房屋及該屋旁即坐落系爭土地上之系爭建物（均為未登記之建物），於90年間遭債權人聲請強制執行，並於91年4 月間為施來興拍定取得上開二房屋。被告復於91年5 月24日共同出資向拍定人施來興買回上開二房屋，此亦有不動產買賣契約書及向臺北市稅捐稽徵處申報該建物所有權移轉之契約書、契稅繳款書等影本可證。詎鄭永田所有之系爭土地復於95年8 月間為其他債權人聲請強制執行，亦於97年2 月4 日為訴外人王炳賜拍定取得。王炳賜再於100 年4 月20日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉予原告，足見系爭房屋及其坐落之系爭土地原係同屬鄭永田所有，而先後讓與施來興及王炳賜，其二人分別再將系爭房屋及土地讓與被告及原告，則依民法第425 條之1第1 項之規定，系爭土地受讓人與系爭房屋受讓人間，應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，故被告共有之系爭房屋坐落原告所有之系爭土地上，即屬有權占有，而非無法律上原因。從而，原告本於所有權及不當得利之法律關係請求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，應無理由。

㈡原告以系爭房屋乃屬未保存登記之建物，其所有權誰屬並無建物謄本可稽，是否有民法第425 條之1 之規定適用非屬無疑，惟本院於91年4 月30日不動產權利移轉證書上亦載「本院受理90年度執字第8377號債權人高金五與債務人鄭永田間清償債務強制執行事件，經將『債務人鄭永田所有後開不動產』公開拍賣……由施來興以新台幣四十萬九千元得標買受……買受人自領得本證書之日起，『取得該不動產所有權』……。」足認系爭建物原確屬鄭永田所有，否則系爭建物既係有價值之物，真正所有權人豈有迄今從未出面主張其權利，而任由法院拍賣，並為施來興拍定，再轉售予被告使用迄今近10年之理。益徵，系爭建物原確屬鄭永田所有，至為明確。

㈢原告主張被告於91年5 月24日受讓系爭建物前，系爭房屋為施來興所有，系爭土地則為鄭永田所有，與民法第425 條之1 第1 項所定之要件不符，而無適用之餘地，亦有誤會。蓋被告於91年5 月24日向施來興買回系爭建物及成福路235 號房屋，而二房屋係分別坐落於系爭511 地號土地及同小段517 地號土地，原均屬鄭永田所有。而上開二房屋嗣則由施來興於91年4 月30日因拍賣取得其所有權，惟其坐落之土地則仍為鄭永田所有，則上開二房屋受讓人施來興與讓與人鄭永田間，推定在上開二房屋得使用期限內，就該坐落之系爭511 地號土地及同小段517 地號土地間有租賃關係存在，故該二人自91年4 月30日起即成立土地租賃契約。又基地租賃契約不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地均屬之。施來興係在其與鄭永田間之系爭511 地號土地租賃契約存續期間內，將其所有之系爭建物所有權讓與被告，則其與鄭永田之系爭基地租賃契約，對房屋受讓人即被告仍繼續存在。系爭土地嗣於97年2 月4 日即與被告之租賃期限內，雖再遭拍賣而由王炳賜拍定取得所有權，並於100 年4 月20日再轉售原告，則依民法第425 條第1 項規定，原告應繼受被告與鄭永田間之系爭土地租賃契約。從而，原告主張本件與民法第425 條之1 所定之要件不符，而無適用之餘地，亦有誤會。

㈣又系爭房屋迄今大都為磚石造及加強磚造，僅部分為原所有權人鄭永田於讓與施來興前即以鐵皮搭蓋，是被告向施來興買受系爭房屋後，並未拆除重建過，此有現場照片可稽，故原告謂經現場查看現今占用系爭土地之房屋，顯係以鐵皮搭蓋之鐵皮屋，足見被告於買受系爭房屋後，已將原面積81.52平方公尺磚造之房屋拆除，經重行建造為現今坐落於系爭土地之鐵皮屋，顯與事實不符。況原告並未舉證證明現坐落系爭土地上之系爭房屋為被告於向施來興買受後再重建者。

㈤聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。不爭執事項

㈠系爭土地於78年11月2 日登記為鄭永田所有，97年2 月4 日由訴外人王炳賜拍賣取得，100 年4 月20日由原告拍賣取得（本院卷一第35-38 頁之台北市○○區○○段二小段511 地號異動索引）

㈡系爭土地上原有門牌號碼台北市○○區○○路253 號旁之未保存建物乙棟，建物外牆為紅磚，隔間為磚牆，屋頂為彩色鋼板，門窗為鐵門及鋁窗，面積為81.52 平方公尺（本院卷二26頁背面）。上開建物經本院90年度儀執強字第8377號強制執行事件暫編建號為3503（以下簡稱為系爭3503號建物，本院90年度執字第8556號執行事件暫編為3499，嗣後經塗銷查封登記）認定為訴外人鄭永田所有（本院卷二第24頁），經拍賣後由訴外人施來興拍定取得（本院卷一第39頁），嗣於91年5 月24日由鄭萬義、鄭春風、鄭文良及鄭清海向施來興買回上開房屋。

㈢臺北市松山地政事務所就系爭建物之測量結果認定：系爭房屋，其中磚造、鐵皮搭蓋及雨遮部分分別各占用系爭土地面積55平方公尺、48平方公尺及1 平方公尺。

 經本院於101 年3 月1 日與兩造整理並協議簡化之爭點（見本院卷三第27頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序內容）

㈠系爭土地現存建物是否與系爭暫編建號3503號建物是同一建物？

㈡如鄭永田與施來興間就系爭土地及系爭暫編建號3503號建物存有法定租賃權，則被告鄭萬益、鄭清海、鄭春風及被告陳雪琴、鄭啟超、鄭靜慧之被繼承人鄭文良於受讓施來興拍得之暫編建號3503號建物（事實上處分權）後所為之修、改建部分，是否上開法定租賃權效力所及？

法院之判斷

㈠系爭土地上原存有之本院執行處暫編建號3503號建物為鄭永田所有而經鄭永田之債權人聲請查封，據本院調閱本院90年度民執強字第8377號執行卷核閱無訛。且於現場測量時鄭永田在場並未表示上開房屋非其所有，亦有90年11月1 日之查封筆錄，附於上開執行卷內可參。又上開房屋因而進行拍賣，期間並無他人出面異議爭執上開房屋並非鄭永田所有，且由訴外人施來興拍定，並於91年4 月30日核發權利移轉證書予訴外人施來興等情，亦有拍賣不動產筆錄、權利移轉證書等件附於上開執行卷內可參。本院執行處暫編建號3503號建物，經查封拍賣，迄今均無人異議所拍賣之建物非鄭永田所有，顯見，本院執行處暫編建號3503號建物為鄭永田所有無訛。原告空言主張上開建物非鄭永田所有云云，難謂可採。

㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1第1 項定有明文。本院執行處暫編建號3503號建物，為訴外人鄭永田所有，直至91年4 月30日始因拍賣而移轉為訴外人施來興所有，已如上述。而依據系爭511 地號土地之異動索引所示，系爭511 地號土地於78年11月2 日即登記為鄭永田所有，迄至97年2 月4 日始因拍賣之緣故而移轉於訴外人王炳賜。因此，本院執行處暫編建號3503號建物與系爭511 地號土地於91年4 月30日前為同屬鄭永田所有，自91年4 月30日之後，本院執行處暫編建號3503號建物與系爭511 地號土地才分屬施來興與鄭永田所有。依據首揭之規定，本院執行處暫編建號3503號建物與系爭511 地號土地，應於91年4 月30日起由鄭永田與施來興成立法定租賃關係。

㈢又按本院執行處暫編建號3503號建物，於91年5 月24日由鄭萬益、鄭清海、鄭春風及鄭文良等人，出資向訴外人施來興購回（事實上處分權）等情，亦據被告提出買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、台北市稅捐稽徵處91年度契稅繳款書（本院卷一第42-51 頁）在卷可稽，並互核證人施來興於本院之證述其拍得本院執行處暫編建號3503號建物後即出售予鄭萬益等人相符。是本院執行處暫編建號3503號建物因係為保存登記之建物，無法為所有權之移轉登記，被告鄭萬益等人雖與訴外人施來興訂立所有權買賣契約，且經施來興交付本院執行處暫編建號3503號建物之占有，就物權部分，僅能認為係轉讓本院執行處暫編建號3503號建物之事實上處分權。被告等人雖僅取得本院執行處暫編建號3503號建物之事實上處分權，而所有權之形式（因強制執行拍賣取得所有權，不須經登記即取得所有權，民法第759 條規定參照）仍存留於施來興，但因被告等與施來興間之買賣契約，被告等仍可引用被告施來興與鄭永田間之法定租賃權，而有使用系爭511 地號土地之正當權源。

㈣再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。系爭511 地號土地既於91年4 月30日施來興取得本院執行處暫編建號3503號建物而與系爭511地號土地當時之所有權人鄭永田因民法第425 條之1 規定成立法定租賃權，雖系爭511 地號嗣後於97年2 月4 日由王炳賜拍賣取得所有權，再於100 年4 月20日由王炳賜將系爭511 地號土地所有權轉讓予原告，依據上開規定，施來興與鄭永田間之法定租賃權，對於鄭永田之受讓人王炳賜、王炳賜之受讓人即原告均繼續存在。是本件被告抗辯本院執行處暫編建號3503號建物對於系爭511 地號土地有租賃關係，得以占有使用系爭511 地號土地等語，尚非全然無據，應堪採信。

㈤原告對於被告上開法定租賃權之抗辯主張現存之系爭建物與本院執行處暫編建號3503號建物已非同一建物，本院執行處暫編建號3503號建物業經滅失，故因本院執行處暫編建號3503號建物所成立之法定租賃權業已消滅，被告等人對於系爭511 地號建物仍無占有使用之正當權源云云。經查：本院執行處暫編建號3503號建物之建築形式及面積業如不爭執事項第㈡所載，而其坐落位置在系爭511 地號土地範圍內之部分則標示如附圖之紫色線段所示。而系爭建物目前之範圍則如所附之複丈成果圖標示紅色線段所示，建築面積如複丈成果圖上之圖說所示，占用系爭511 地號之面積為104 平方公尺，而建築形式則為附圖標示A 部分為磚造房屋，鐵皮屋頂，而附圖標示B 部分則為鐵皮牆面及鐵皮屋頂等情，業據本院100 年11月8 日會同兩造及測量人員至系爭土地現場履勘，並命測量人員繪製複丈成果圖，有該次勘驗測量筆錄（本院卷一第132 頁）、複丈成果圖、現場照片（本院卷一第100 頁）在卷可參。以系爭建物之現況與本院執行處暫編建號3503號建物之狀況相比，系爭建物之面積與本院執行處暫編建號3503號建物之面積稍大，而除磚造房屋部分外，後段則為鐵皮屋，但磚造部分之房屋紅磚牆面之狀況老舊，所用之木頭橫樑亦老舊，應為本院執行處暫編建號3503號之建物無訛，而後段鐵皮屋部分與本院執行處暫編建號3503號建物於執行卷所記載之紅磚牆面不同，應堪認定為事後改建。是本院執行處暫編建號3503號建物並非全然滅失，前方之磚造房屋部分仍然存在並且供居住使用，而後段之鐵皮屋部分，與本院執行處暫編建號3503號建物為磚造房屋之形式不同，此部分應經過被告等改建，而被告亦不爭執系爭建物後段之鐵皮屋是在納莉颱風過後時改建。是本院執行處暫編建號3503號建物部分仍然，而部分改建為鐵皮屋等情，應堪認定。原告主張本院執行處暫編建號3503號建物已全然滅失云云，尚非可採。

㈥改建鐵皮屋部分原告主張為95年夏天所建，被告則稱係在納莉颱風過後改建，經查納莉颱風係在民國91年9 月16日至19日侵襲台灣，惟系爭建物後段之鐵皮屋外觀狀態頗新，其建造時間應不至於達十年之久，故被告抗辯系爭建物後段之鐵皮屋為91年間改建云云，尚非可採。至於原告主張之95年夏天所建，縱然為真。又被告陳稱因鄭永田之財產陸續遭查封拍賣，情況不佳，因而搬回系爭建物居至97年間系爭土地遭拍賣為止等語，而系爭土地於94年10月24日由債權人王炳賜聲請查封時，就坐落系爭土地上之系爭建物進行調查時，被告鄭清海、鄭萬益、陳雪琴等人即向執行處之現場執行人員陳稱系爭建物之使用人為鄭永田等情有本院94年度執字第6159號執行事件94年10月24日之執行筆錄影本在卷可參（本院卷二第20頁），是被告陳稱鄭永田於系爭土地遭債權人王炳賜拍定前仍居住於系爭建物等情，應堪採信。是原告主張系爭建物後段之鐵皮屋是在95年夏天所改建，然斯時系爭土地仍為鄭永田所有，鄭永田系爭土地之法定租賃權之出租人，系爭建物於鄭永田債權人聲請拍賣後，又由兄弟出資購回，再加上鄭永田其本身又居住在系爭建物，為法定租賃權之承租人即鄭文良、被告鄭清海、鄭萬益等人欲改建系爭建物後段之鐵皮屋，並且改建完畢後仍供鄭永田使用，鄭永田當無不同意之理。是被告抗辯系爭建物後段之鐵皮屋改建係經當時之出租人即鄭永田同意乙節，即堪採信。因此，系爭建物後段之鐵皮屋部分雖為新建而非本院執行處暫編建號3503號建物之原始建物，然部分改建經過法定租賃權人之同意，自應認為此部分仍為原法定租賃權之效力所及。是縱然系爭建物鐵皮屋部分為如原告所主張於95年夏天所改建，仍此部分之改建應已得當時之系爭511 地號土地之所有權人（即法定租賃權之出租人）鄭永田之同意，故仍為原法定租賃權效力所及。故原告主張本院執行處暫編建號3503號建物與系爭土地之法定租賃權，因系爭建物於95年間改建而滅失乙節，亦無可取。

綜上所陳，本件因施來興拍得院本院執行處暫編建號3503號建物，而與系爭511 地號土地所有權人鄭永田成立法定租賃權，嗣後被告與施來興訂立買賣契約取得本院執行處暫編建號3503號建物之事實上處分權，自得引用施來興之法定租賃權，對抗系爭511 地號之歷任所有權人，且系爭建物雖部分經過改建，惟改建部分係經過當時之系爭511 地號土地之所有權人同意，故亦應認為此部分仍為法定租賃權效力所及。故被告等就系爭建物占用系爭土地應有正當之權源。原告主張被告無權占用，請求拆除系爭建物及返還土地，即非有理，不能准許，應駁回原告之起訴。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌上無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。

訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。