臺灣士林地方法院100年度重訴字第347號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 101 年 10 月 26 日
• 法官: 許碧惠
• 原告: 吳寶順
• 被告: 李銘恭

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第347號原　　　告　吳寶順
訴訟代理人　高亘瑩律師
被　　　告　李銘恭
訴訟代理人　許懷儷律師
上　一　人　鄭渼蓁律師
複代理人
訴訟代理人　蘇宏杰律師
駱建廷律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國101 年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定甚明。本件原告於起訴時主張：原告為坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，權利範圍為1/2 ，被告無權占有系爭土地，爰聲明：「被告應將坐落系爭土地內之建物全部拆除，並將系爭土地返還予原告及全體共有人。被告應給付原告新臺幣（下同）170 萬3,104 元，及自起訴時至返還前項土地止每月16萬9,845 元。」（本院卷一第6 頁）。嗣因原告於起訴後之100 年9 月30日取得系爭土地權利範圍全部之所有權，乃更正聲明為：「被告應將坐落系爭土地內之建物全部拆除，並將系爭土地返還予原告。被告應給付原告新臺幣（下同）170 萬3,104 元，及自100 年9 月30日起至返還前項土地止每月33萬9,690 元。」（本院卷一第163
頁），被告雖不同意原告所為訴之變更，然原告所為，係屬聲明之擴張，合於前開規定，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面
一、原告主張：
原告於99年11月19日取得系爭土地應有部分2 分之1 ，而為系爭土地之共有人，繼於100 年9 月30日取得系爭土地權利範圍全部之所有權。被告未經原告同意，且與原告無任何法律上原因關係，無權占有系爭土地並興建臺北市○○區○○段○○段00000 號、40313 號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路000 號，下稱系爭40229 號、40313 號建物，如未分述，即合稱系爭建物）。爰依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭建物後，將該土地騰空返還予原告。另依民法第179 條規定，請求被告給付占有系爭土地所獲之利益。並聲明：㈠被告應給付原告170 萬3,104 元，及自100 年9 月30日起至返還前項土地止按月給付原告33萬9,690 元。㈡願供擔保請准宣告為假執行等語。
二、被告辯稱：
㈠系爭土地於41年12月30日，由「台灣省公產管理處」移轉登記予被告養母李劉素英與被告生母李傅紅棗共有，64年8 月8 日，由李劉素英移轉登記予被告阿姨陳蔡治所有；64年11月6 日，由陳蔡治移轉登記予被告同父異母兄弟李宏智所有；92年4 月7 日，由李宏智移轉登記予其妻李謝和枝所有；99年11月19日，由李謝和枝移轉登記予原告所有。李傅紅棗於86年9 月29日過世，後於95年9 月29日，由李咨吟、陳志津、劉黃金枝及李和枝四人辦理繼承登記繼承。
㈡系爭40313 號建物，於24年10月16日建築完成。41年9 月6
日，由「台灣省公產管理處」移轉登記予被告養父李煌村；61年4 月28日，因李煌村於61年1 月27日過世，由被告養母李劉素英及被告辦理繼承登記；61年5 月15日，由李劉素英將其應有部分2 分之1 移轉登記予被告。
㈢系爭40229 建號於51年3 月25日建築完成。52年5 月25日，由被告生母李傅紅棗為第一次所有權登記；86年5 月15日，由李傅紅棗移轉登記予被告所有。
㈣依照前述所有權變動情形，可知系爭土地及系爭40313 建號建物，於41年以前同屬「台灣省公產管理處」所有，且於61年間同屬被告養母李劉素英所有，其間雖有先後移轉登記予不同人之情形，惟原告仍應容忍被告繼續使用系爭土地。至於系爭土地及系爭建物之40229 建號部分，自5l年至86年間均原屬被告生母李傅紅棗所有，其後雖分別移轉予不同人，原告雖已取得系爭土地之所有權，惟依最高法院48年台上字第1457號判例、96年度台上字第2828號判決，原告亦應容忍被告繼續使用系爭土地。而系爭40313 號、40229 號建物長期以來均登記為李氏家族所有，並用以經營溫泉旅館，近60年來，並未有系爭土地所有權人請求系爭建物所有權人拆屋還地，或向系爭建物所有權人收取任何租金或相當於租金之不當得利之情形，顯見系爭土地之所有權人皆同意系爭建物之所有權人使用系爭土地。
㈤系爭建物係為日據時代遺留下來的新北投溫泉三寶之一之「星乃湯」，歷史及文化意義價值甚高，原告收購系爭土地即在拆除具有歷史及文化價值之系爭建物，並在原地投資興建飯店，故原告於購得系爭土地後請求被告拆屋還地之行為，顯係以損害被告所有系爭建物為主要目的之權利濫用行為，且對整體歷史及文化資產造成不可回復之損失，有違民法第148 條第1 項規定之誠信原則及權利濫用禁止原則，不應准許。
㈥系爭土地之所有權人皆同意系爭建物之所有權人使用系爭土地。而原告明知上情，卻仍購買系爭土地，不得另向被告請求相當於租金之不當得利。縱認原告得向被告請求給付不當得利，其計算之面積亦屬有誤。而本件系爭土地位處新北投，工商業並非繁榮，且雖坐落於系爭土地之系爭建物具備悠久歷史及豐富文化資產價值，然該溫泉旅館亦屬小本經營，並無重大經濟價值，顯非得依土地法規定課以最高額租金。㈦聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願以現金或中國信託商業銀行股份有限公司復興分公司所出具可轉讓定期存單或保證書供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款之規定整理並簡化爭點，兩造同意協議簡化後之爭點並調整文字後如下：
㈠不爭執之事項：
⒈系爭土地之所有權異動情形
⑴9 年6 月22日，登記為佐野庄太郎所有（本院卷一第238頁）。
⑵40年12月8 日，登記為中華民國國民政府所有，管理機關台灣省公產管理處（本院卷一第57頁、本院卷一第238頁）。
⑶41年12月30日，由台灣省公產管理處移轉登記為李劉素英與李傅紅棗共有，應有部分各為二分之一（本院卷一第53頁）。
①李劉素英應有部分1/2部分：
A、64年8 月8 日，李劉素英移轉登記予陳蔡治（本院
卷一第47頁）。
B、64年11月6 日，陳蔡治移轉登記予李洪智（本院卷
一第47頁）。
C、92年4 月7 日，李洪智移轉登記予李謝和枝（本院
卷一第55頁）。
D、99年11月19日，李謝和枝移轉登記予原告（本院卷
一第56頁）。
②李傅紅棗應有部分1/2部分
A、95年9 月29日，由李咨吟、陳志津、劉黃金枝、李
和枝等四人辦理繼承登記（本院卷一第55-56頁）。B、100 年9 月30日，李咨吟、陳志津、劉黃金枝、李
和枝移轉登記予原告（本院卷一第170頁）。
⒉40313建號之所有權異動情形
⑴24年10月16日，建築完成（本院卷一第57頁）。
⑵41年7 月5 日，登記中華民國國民政府所有，管理機關台灣省公產管理處（本院卷一第57、239頁）。
⑶41年9 月6 日，由台灣省公產管理處移轉登記予李煌村（本院卷一第60頁）。
⑷61年4 月28日，李劉素英及被告因繼承登記各取得應有部分1/2 （本院卷一第60頁）。
⑸61年5 月15日，李劉素英因贈與移轉應有部分1/2 予被告（本院卷一第60頁）。
⒊40229號建物之所有權異動情形
⑴51年3 月25日，建築完成（本院卷一第64頁）。
⑵52年5 月25日，李傅紅棗辦理第一次所有權登記（本院卷一第65頁）。
⑶86年5 月15日，李傅紅棗移轉登記予被告（本院卷一第69頁）。
⒋被告為系爭40229 建號、40313 建號建物（門牌號碼: 台北市○○區○○路000 號）之所有權人。
⒌本院於100 年12月18日至現場測量，系爭40229 建號、40313 建號建物占用如附圖所示A 、B 部分，面積各為269.87、11 63.73平方公尺。
⒍複丈成果圖C 雨遮部分非被告所有。
㈡兩造爭執之事項
⒈被告就系爭建物占用系爭土地，是否為無權占有？
⑴被告抗辯本件有民法第425 條之1 規定之適用或類推適用或48年台上字第1457號判例之適用，有無理由？系爭40229 號、40313 號建物是否具有相當之價值？被告是否得本於占有連鎖主張有占有之權源？
⑵系爭建物是否因李傅紅棗、李劉素英間之分管契約而有坐落系爭土地之權源？
⑶原告請求拆屋還地，有無權利濫用之情事？
⒉如被告係無權占有系爭土地，原告依不當得利得請求數額若干？
四、本院之判斷
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）；另依最高法院73年度第5 次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」且上開最高法院判例意旨，已增訂為民法第425 條之1 規定，並於88年4 月21日由總統令公布，並經民法債編施行法第36條第2 項明定自89年5
月5 日施行。該增訂條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於民法第425 條之1 規定生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理（最高法院95年度台上字第169 號及99年度台上字第2344號判決意旨參照）。次按，前揭最高法院48年台上字第1457號判例及最高法院73年度第5 次民事庭會議決議中，所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100 年度台上字第2103號判決要旨參照）。
㈡經查：
⒈系爭土地於40年12月8 日登記為臺灣省公產管理處所有，臺灣省公產管理處於41年7 月5 日又取得系爭40313 號建物之所有權。是系爭土地及系爭40313 號建物於41年4 月5 日起，即為同一人所有。
⒉系爭土地續於41年12月30日由李劉素英、李傅紅棗取得系爭土地所有權，權利範圍各為二分之一；系爭40229 號建物則於51年3 月25日建築完成，並於51年5 月25日由李紅棗為第一次所有權登記。而系爭40229 號建物於興建之時，有取得系爭土地另名共有人李劉素英之同意乙節，亦有土地使用權證明書在卷可據（本院卷一第240 頁）。
⒊系爭40313 號建物既曾於41年7 月5 日間同為臺灣省公產管理處所有；另李傅紅棗於51年3 月25日時為系爭土地共有人二人中之一人，並經系爭土地另名共有人同意後興建40229 號建物完成，繼於51年5 月25日為第一次所有權登記。依前揭我國最高審判機關揭示之見解，系爭40313 號及40229 號建物之所有人即得於房屋使用期限內，繼續合法使用該房屋坐落之系爭土地，其再因轉讓而繼受系爭土地及房屋所有權人，並均繼受其原來之法律關係，且除別有約定外，該房屋所有人雖須支付相當之對價，非可當然無償使用系爭土地，然仍不影響其對於系爭房屋坐落之系爭土地有權使用，即不能認房屋所有人有不當得利或侵權行為。
㈢原告固主張：移轉主張繼續使用土地需在前手之受讓人間，否則無限制擴張前手範圍，將造成法律適用之混淆及權利安定性。40229 號建物原始所有權人非系爭土地原始所有權人，嗣後系爭土地為李劉素英、李傅紅棗分別共有，且40313
號建物係李煌村所有，非屬同一人，被告繼承40313 號建物係繼受李煌村，亦非系爭土地之所有權人，被告取得系爭建物非自同一所有權人，且非因同一土地所有權人出賣與被告，故無上開判例之適用。再依最高法院85年台上字第384 號判決意旨，被告所有建物歷經數十年，年久失修頹廢不堪，且位處硫磺區域，有結構安全及公共危險之虞慮，再系爭建物長年未經使用、維護、屋頂破損多時、屋樑及木造腐朽、客房內可見天日且雜物堆置，浴室污穢不堪，經鑑價評估僅有245 萬2,209 元，系爭建物已不具房屋之價值等語，並據原告提出信義不動產估價師聯合事務所估價報告書一份（本院卷一第225-226 頁，下稱「估價報告書」）及照片21張為憑（本院卷一第347-357 頁）。然：
⒈依增訂之民法第425 條之1 規定，或增訂前之實務見解，土地及房屋之出讓人將土地或房屋單獨出讓，或將土地及房屋出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地，土地所有人與房屋所有人並不限於為同一前手之受讓人始有適用。且增訂之民法第425 條之1 規定或增訂前之實務見解，係基於房屋既得使用權保護原則之考量，並維護房屋之經濟價值，使房屋所有人之基地使用權，不因嗣後土地所有人之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，並推定在房屋得使用期限內，房屋所有人與土地所有人間法律關係之性質係屬租賃，由房屋所有人支付相當之對價，填補土地所有人因無法享有完整所有權能所受之損害。土地所有人與房屋所有人無論係受讓於相同之直接前手或輾轉受讓自不同之直接前手，兩者之法律利益狀態並無改變，均有依前揭規範目的調整土地所有人與房屋所有人關係之必要，並經最高法院73年度第5 次民事庭會議決議闡釋甚明。原告以「其移轉主張繼續使用土地需在前手之受讓人間」，主張本件無前開實務見解之適用云云，即非可取。⒉系爭40313 號建物及40229 號建物自建築完成後固各經歷逾50年以上之光陰，然依前揭估價報告書所載，系爭40229 號建物：「…建物現況維護情形尚佳，建物之功能或效益仍可繼續維持正常運作…」（本院卷二第34頁），系爭40313 號建物部分：「…建物功能或效益尚非衰退至不值得使用之情形…」（本院卷二第35頁），且依估價報告書所附照片，亦可見系爭建物之屋況良好，並足以蔽風雨，核未喪失房屋之功能（本院卷二第40-54 頁）。再原告提出之照片，僅係系爭建物之一隅，而非全景，原告拍攝時，不免採取有利之拍攝角度以誇大系爭建物有原告主張頹圮不堪之情事，顯難遽採。縱使系爭建物目前因無權占有人疏於管理而有堆放雜物、油漆脫落、天花板破損，惟仍不能證明系爭建物結構有損而達不堪使用之程度。又房屋之價值應以其於交易市場上之換價價格為認定基礎，而非以行政機關用以課徵稅捐之課稅現值，或依其建築成本折舊後所餘殘值為準。原告以系爭建物之課稅現值或以成本法評估後之成本價格，與系爭土地之公告現值比較後，主張系爭建物價值甚微，亦屬失當。原告上開主張，並未舉證以實其說，應無可取。
五、基上，被告所有系爭建物占有使用系爭土地既非無權占有，是原告依民法第767 條規定，請求被告拆屋還地，及依民法第179 條規定，請求被告給付相當租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，不應准許。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 26 日民事第一庭 法 官 許碧惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補費逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日書記官 蔡岳霖