臺灣士林地方法院101年度訴字第1581號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1581號

原告

羅正德

訴訟代理人

蔡文玲律師

被告

曾月雪

訴訟代理人

陳建中律師

　　　　　　翁松谷律師

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國102 年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：緣兩造於民國95年4 月12日，就門牌號碼台北市○○○路000 巷00號7 樓房屋（下稱系爭房屋），簽立買賣契約，約定總價金新臺幣（下同）400 萬元，並約定於100 年4 月30日前辦理所有權移轉登記手續，原告已於95年4 月14日依約給付買賣價金400 萬元給被告，詎至100 年4月30日，被告並未依約辦理系爭房屋所有權移轉登記予原告，原告於100 年6 月14日以台北龍江路郵局第200 號存證信函催告被告履行契約，惟被告迄今仍未辦理所有權移轉登記，爰以本件起訴狀繕本送達作為解除兩造間系爭房屋買賣契約之意思表示。並依兩造間系爭房屋買賣契約第10條約定，請求返還已付價款並加計法定利息，即400 萬元加130 萬元（400 萬x5%x6.5 年=130萬）法定利息加價款15% 之違約金60 萬 元，合計590 萬元。為此爰依兩造間系爭房屋買賣契約第10條、民法第259 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：

㈠被告應給付原告590 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。且對被告抗辯所為之陳述：見證人王豐祿、王豐忠、王豐國、王豐壽並非契約當事人，況原告全部價金均給付予被告，並交付指名被告為受款人之禁止背書轉讓之支票，他人無法代收，被告如認見證人四人應負返還之責，係渠等內部之法律關係，與原告無涉，況被告所提出之其匯款紀錄，並無王豐國部分。又依兩造間系爭房屋買賣契約第10條但書規定，原告請求之賠償金額僅190萬元，並未超過已付價款400 萬元，被告辯稱逾400 萬元之請求無據，顯無理由等語。

二、被告則以：系爭房屋買賣契約係由訴外人王豐祿與原告洽談，原告已付之價金亦由王豐祿處理，買賣價金由被告與訴外人王豐祿、王豐忠、王豐國、王豐壽等人各分得80萬元，則王豐祿等4 人亦負有返還價金之責任。且依兩造系爭房屋買賣契約第10條第1 項但書約定：「但該賠償之金額超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求損害賠償。」，原告起訴請求被告應為給付違約金，核其主張之金額已逾前開契約第10條但書之規定，是原告得請求之賠償應以已付價款即400 萬元為限，故逾此範圍之請求應屬無據等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造於95年4 月12日，以原告為買方、被告為賣方，並以王豐祿、王豐忠、王豐國、王豐壽為見證人，簽立系爭房屋買賣契約，約定買賣總價金400 萬元，且約定兩造同意於100年4 月30日前辦理所有權移轉登記。（本院卷第7 頁至第11頁）。

㈡系爭房屋買賣契約第10條第1 項約定：「賣方（即被告）違反前條第一項約定，致影響買方（即原告）權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。但該賠償之金額已超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求賠債（應為「償」）。」、第9 條第1項約定：「賣方（即被告）擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日負責理清，但本契約另有約定者，從其約定。」。

㈢系爭房屋係訴外人王毓榮於92年2 月24日與被告成立借名登契約，並經王毓榮以本院99年度重訴字第225 號起訴狀繕本送達被告作為終止其與被告間之借名登記契約，且經本院99年度重訴字第225 號判決認系爭房屋雖以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告名下，惟乃係王毓榮借用被告之名義登記，實非贈與，並判決被告應將系爭房屋返還登記予王毓榮，被告雖不服而提起上訴，經臺灣高等法院以100 年度重上字第533 號判決駁回被告上訴，被告又不服而提起第三審上訴，經最高法院於101 年11月30日以101 年度台上字第1962號裁定駁回被告上訴確定在案。

㈣原告已依約於95年4 月14日給付買賣價金400 萬元，但被告未於100 年4 月30日辦理系爭房屋所有權移轉登記，且迄今仍未將系爭房屋之所有權移轉登記予原告。

四、本院判斷

㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；民法第229 條第1 項、第254 條定有明文。且依兩造間系爭房屋買賣契約第10條第1 項約定：「賣方（即被告）違反前條第一項約定，致影響買方（即原告）權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。」、第9 條第1 項約定：「賣方（即被告）擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日負責理清，但本契約另有約定者，從其約定。」，有系爭房屋買賣契約影本1 份在卷可稽（本院卷第7 頁至第10頁）。可知依系爭房屋買賣契約約定被告應於100 年4 月30日前辦理所有權移轉登記，乃有約定被告之給付期限，而被告並未依約定於該日前辦理所有權移轉登記，足認被告有給付遲延之情事。又原告曾以100 年6 月14日台北龍江路郵局000200號存證信函催告被告於10日內依約履行產權移轉登記事宜，此為兩造所不爭執，並有該存證信函影本1 份在卷可稽（本院卷第11頁），惟被告仍未為辦理所有權移轉登記予原告，且系爭房屋實際上係屬王毓榮所有，並經前揭民事確定判決被告應將系爭房屋所有權移轉登記予王毓榮，被告主觀上已無法將系爭房屋所有權移轉登記予原告，此為被告所不爭執（本院卷第63頁背面），是原告爰以本件起訴狀繕本送達被告（於101 年12月3 日送達被告，本院卷第14頁）作為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，兩造間系爭房屋買賣契約於101 年12月3 日即生解除之效力。故原告主張因被告給付遲延而其以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，洵屬有據。

㈡次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款規定有明文。且本件兩造間之系爭房屋買賣契約第10條第1 項亦約定：「賣方（即被告）違反前條第一項約定，致影響買方（即原告）權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方…」。系爭房屋買賣契約，如前述，業經原告以本件起訴狀繕本送達被告之日即101 年12月3 日為解除契約之意思表示，而生解除契約之效力，揆諸前揭規定，被告即負有返還原告已給付之價金即400 萬元，並自受領時起即95年4 月14日起至清償日止，按法定利息即年息百分之五計算之利息之義務。）

㈢原告得否依兩造間系爭房屋買賣契約第10條約定，請求違約金？得請求之違約金金額為若干？

⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226 條第1 項規定有明文。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。且依系爭契約第10條約定第1項約定：「賣方（即被告）違反前條第一項約定，致影響買方（即原告）權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。但該賠償之金額已超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求賠債（應為「償」）。」。

⒉次按債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人證明之。（最高法院77年度台上字第1989號判決要旨可資參照。

⒊本件兩造就被告未依兩造間之系爭房屋買賣契約定移轉所有權登記予原告，並不爭執，且如前述，被告有給付遲延之情事，又系爭房屋已經法院確定判決被告應為所有權移轉登記予王毓榮，且被告自承其已無法辦理系爭房屋所有權移轉登記予原告，則被告已有給付不能之情事。惟被告抗辯：本件不能給付是不可歸責於被告之事由，因系爭房屋登記原係以贈與為原因登記在被告名下等語。土地登記雖具有公信力，本件系爭房屋固登記係以贈與為原因移轉登記至被告名下，惟王毓榮與被告間就系爭房屋實際上係借名登記予被告名下，而非贈與給被告乙節，有本院99年度重訴字第225 號民事判決、臺灣高等法院以100 年度重上字第533 號民事判決、最高法院101 年度台上字第1962號裁定可參，則被告既為該借名登記契約之當事人，並非第三人，尚難謂系爭房屋原以贈與登記為原因移轉登記在被告名下，而認被告有登記公信力之信賴保護之適用，況原告亦否認其於訂立買賣契約當時知道被告與王毓榮間為借名登記關係。此外，被告復未提出其他證據證明其具有不可歸責之事由，故被告辯稱其不具可歸責云云，尚難足採。

⒌兩造間系爭房屋買賣契約約定，解約時賣方除應將買方已付房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。但該賠償之金額已超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求賠償。本件買賣總價金為400 萬元，其百分之十五之違約金為60萬元（4,000, 000x15%=600,000），並未逾買賣總價金。故被告辯稱賠償金額已超過買賣價金400 萬元，原告無違約金請求權云云，尚不足採。

⒍按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額。民法第252 條規定有明文。再按違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，如債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。又按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。（最高法院79年台上字第1612號判例要旨可資參照）。本院審酌被告本應於100 年4 月30日辦理系爭房屋所有權移轉登記予原告，經原告催告後，至今仍未履行其義務，且其主觀上已有不能履行之情事，導致原告所受之損害，參考財政部98年度不動產投資興建業之同業利潤標準淨利率，及本件兩造為私人間買賣關係，違約金約定應以總價金百分之10為適當。故原告得請求之違約金金額應為40萬元（4,000,000x10%=400,000 ）為適當，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

㈣從而，原告依民法第259 條及兩造間系爭房屋買賣契約第10條約定，請求被告返還已付之價金400 萬元，及違約金40萬元，合計440 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即101 年12月4 日起）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則為無理由，應予駁回。

五、就原告勝訴部分，原告與被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，被告雖聲請傳喚證人王豐祿、王豐壽、王豐國、王豐忠，惟依原告所陳述之待證事實，與本件判決結果不生影響，故本院未予傳喚。又兩造其餘主張陳述及所提證據，於判決結果已無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 第2 項、392 條第2 項，判決如主文。