臺灣士林地方法院101年度重訴字第37號

• 裁判案由: 所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 101 年 07 月 27 日
• 法官: 馬傲霜
• 當事人: 康佩華、傅幼玲

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第37號原　　　告　康佩華
訴訟代理人　李之聖律師
被　　　告　傅幼玲
傅幼蕙
訴訟代理人　江淑卿律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國101 年7 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告傅幼蕙應給付原告新臺幣叁拾萬元，及自民國一百年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告傅幼蕙負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告傅幼蕙如以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告傅幼蕙於民國100 年7 月4 日代理其妹即被告傅幼玲與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告傅幼玲購買門牌號碼新北市○○區○○路98之3 號6 樓房屋權利範圍全部，及其坐落之新北市○○區○○段519 、519-1 、534 地號土地權利範圍均萬分之96（下稱系爭房地），總價金新臺幣（下同）680 萬元，原告已依約於同年月5 日及14日匯款50萬元及150 萬元至履約專戶，惟被告傅幼玲迄今未就前述不動產辦理移轉登記，為此，爰依系爭買賣契約，以先位之訴請求被告傅幼玲將系爭房地移轉登記予原告。又如認被告傅幼蕙係無權代理被告傅幼玲簽訂系爭買賣契約，依民法第110 條之規定，其亦應對原告負損害賠償之責，故提起備位之訴，請求被告傅幼蕙賠償原告所受之損害即依系爭買賣契約所得請求之違約金200 萬元等語。並聲明：㈠先位聲明：被告傅幼玲應將門牌號碼新北市○○區○○路98之3 號6 樓房屋權利範圍全部，及其坐落之新北市○○區○○段519 、519-1 、534 地號土地權利範圍均萬分之96移轉登記予原告。㈡備位聲明：被告傅幼蕙應給付原告200 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告傅幼玲則以：㈠其從未授權被告傅幼蕙以其名義與原告簽訂系爭買賣契約，原告依系爭買賣契約請求其移轉系爭房地所有權，顯無理由。㈡其係因委託被告傅幼蕙代為處理系爭房屋之裝修事宜，而將系爭房地之所有權狀及鑰匙、印章等交由被告傅幼蕙保管，惟並未將身份證正本交付被告傅幼蕙。且被告傅幼蕙與原告簽約當天，被告傅幼玲曾在電話中告知仲介人員其不同意出賣系爭房地，並要求其等放被告傅幼蕙回去，故原告顯然知悉被告傅幼蕙並無代理被告傅幼玲簽約之權限，被告傅幼玲亦無任何表現代理之行為，原告主張被告傅幼玲應負表見代理之授權人責任，亦屬無據等語，資為抗辯。另被告傅幼蕙辯稱：㈠原告自始即知悉被告傅幼蕙並無代理被告傅幼玲簽訂系爭買賣契約之權限，應非屬善意，自不得依民法第110 條之規定，請求被告傅幼蕙負損害賠償之責。㈡縱認被告傅幼蕙應負損害賠償責任，因原告與有過失，且其主張之違約金亦屬過高，故請求鈞院依法酌減，以符公平等語，資為抗辯。並均聲明：㈡原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
被告傅幼蕙於100 年7 月4 日代理其妹即被告傅幼玲與原告簽訂不動產買賣契約書，約定由原告向被告傅幼玲購買門牌號碼新北市○○區○○路98之3 號6 樓房屋權利範圍全部，及其坐落之新北市○○區○○段519 、519-1 、534 地號土地權利範圍均萬分之96，總價金680 萬元，嗣原告分別於同年月5 日及14日匯款50萬元及150 萬元至履約專戶，惟被告傅幼玲迄今未就前述不動產辦理移轉登記。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為（本院卷第161 頁背面）：
㈠被告傅幼蕙是否有權代理被告傅幼玲簽訂系爭買賣契約？
㈡本件有無表見代理之情事？
㈢被告傅幼蕙如為無權代理，其是否應對原告負損害賠償之責？應賠償之金額為若干？
五、本院得心證之理由：
㈠被告傅幼蕙是否有權代理被告傅幼玲簽訂系爭買賣契約？
原告主張被告傅幼蕙有權代理被告傅幼玲簽訂系爭買賣契約，無非以被告傅幼蕙簽約時持有被告傅幼玲之所有權狀正本、身分證正本、存摺、印章、鑰匙等，且曾當場撥打電話向被告傅幼玲確認無誤後，始代為簽訂系爭買賣契約，為其論據，然衡諸一般社會生活經驗，本人將其所有權狀、身分證、存摺、印章、鑰匙等交付他人保管之原因實屬眾多，未必係授權他人代理出售房屋之意思，且原告亦未能提出被告傅幼玲出具之授權文件，其單憑被告傅幼蕙持有前揭文件物品之事實，主張被告傅幼蕙有代理被告傅幼玲簽訂系爭買賣合約之權限，顯不足採。至原告所稱被告傅幼蕙在簽約前，曾打電話予被告傅幼玲，經其同意確認後，始代為簽訂系爭買賣契約云云，雖據證人即富旺國際開發股份有限公司前受僱人盛華緯到庭結證稱：「（傅幼蕙有無當場打電話給傅幼玲？）傅幼蕙有到公司另外一邊打電話，我有聽到他說『他們說要簽約了』，回來後他就簽約了，並沒有說傅幼玲本人不同意。」（本院卷第100 頁），然其並未在電話中直接與被告傅幼玲本人確認是否授權被告傅幼蕙代為簽約，亦經證人盛華緯證述在卷（本院卷第100 、101 頁），顯見原告或當時在場之仲介人員均無從確切得知被告傅幼玲與被告傅幼蕙之電話交談內容為何，亦未向被告傅幼玲本人確認是否授與被告傅幼蕙代理權，則有關原告所稱被告傅幼玲在電話中已同意被告傅幼蕙代為簽訂系爭買賣契約乙事，應僅屬其片面之臆測推斷，並無明確之佐證，自不足採信。是以，原告既無法證明被告傅幼玲就出售系爭房地乙事，確有授與被告傅幼蕙代理權限之事實，其主張被告傅幼蕙代理被告傅幼玲簽訂系爭買賣契約係屬有權代理云云，自非能憑採。
㈡本件有無表見代理之情事？
按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，依民法第169條之規定，對於
第三人固應負授權人之責任。惟關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。查本件被告傅幼玲雖不否認有將系爭房地所有權狀正本及身分證影本、存摺、印章、鑰匙等交付被告傅幼蕙暫為保管之事實，然單憑該交付保管之事實，實難遽認被告傅幼玲已有足使第三人相信被告傅幼蕙有代理其出售系爭房地權限之行為存在，蓋依一般社會生活經驗，本人將前開文件物品交由親近之家人，以委託其代為處理特定事項之可能性甚多，尚不得一概而論即有授權其代為出售不動產之意思，且被告傅幼玲係因委託被告傅幼蕙代為處理裝修系爭房屋相關事宜，而將上開文件物品交由被告傅幼蕙保管，亦據被告傅幼玲及傅幼蕙陳明在卷，自不能僅因被告傅幼蕙持有被告傅幼玲交付之前述文件物品，即認被告傅幼玲已有以自己之行為表示授權被告傅幼蕙代理出售系爭房地之情形，揆諸前揭說明，原告據此主張被告傅幼玲應負表見代理之授權人責任，尚無足採。另原告主張被告傅幼玲於被告傅幼蕙簽約前以電話詢問時，明知被告傅幼蕙以其代理人自居，竟不為反對之表示，甚且允諾將補具授權書部分，因證人盛華緯證稱其並未在電話中向被告傅幼玲問明確認，且原告亦未能提出其他證據，以證明被告傅幼玲在電話中確未曾表示反對被告傅幼蕙代理簽約之意，甚而允諾願補提授權書，前已詳述，自難認被告傅幼玲有何明知被告傅幼蕙表示為其代理人而不為反對表示之情事，是原告據此主張被告傅幼玲應負表見代理之授權人責任云云，亦非可採。
㈢被告傅幼蕙如為無權代理，其是否應對原告負損害賠償之責？應賠償之金額為若干？
1.按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110 條定有明文。查被告傅幼蕙係未經被告傅幼玲授權而無權代理其簽訂系爭買賣契約，此為被告傅幼蕙所自承，並經本院認定如前，至其雖辯稱原告就其係無權代理乙節，實屬知悉，故應非善意相對人云云，然並未能就此提出任何證據以實其說，自無足採信。是以，原告依前開法條之規定，請求被告傅幼蕙就其無權代理行為所致之損害，對原告負損害賠償之責，堪認有據。
2.再查，系爭買賣契約第11條第3 項約定：「本約簽訂後，乙方（即買方）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」，此有系爭買賣契約影本1 件在卷可參（本院卷第21頁），是被告傅幼蕙如係有權代理被告傅幼玲簽訂系爭買賣契約，原告本得依上開約定，於被告傅幼玲違約時，向其請求給付違約金，惟因被告傅幼蕙係無權代理，以致原告無從行使上開契約權利，則原告因主張其因被告傅幼蕙無權代理之損害，即為其原得依系爭買賣契約之上開約定，向被告傅幼玲請求給付之違約金，自為可採。又查，原告於系爭買賣契約成立後，已分別於100 年7 月5 日及同年月14日匯款50萬元及150 萬元至履約專戶，作為買賣價金之給付，此為被告等所不爭執，是依前開約定及說明，原告即應得請求被告傅幼蕙賠償其所受相當於違約金200 萬元之損害。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文；且損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，同法第217 條第1 項亦有明定。查原告雖已將買賣價金200 萬元匯入履約專戶，然因被告傅幼玲並未履約，故無論被告傅幼玲或傅幼蕙實際上均未曾領取動用上開款項，原告亦不致受有難以取回上開金額之風險，此應為兩造所不爭執，且原告亦未能說明其因系爭買賣契約無法履行所受之損害，除上開已付價金
200 萬元之利息損失外，尚有何其他損害發生，則以該約定之違約金金額200 萬元，已高達總價金680 萬元之近30% 觀之，實屬過高，而有酌減之必要。且查，原告雖因誤信被告傅幼蕙有權代理被告傅幼玲出售系爭房地，而與之簽訂系爭買賣契約，致受有損害，然衡諸不動產交易牽涉之金額龐大，故在從事相關交易行為時，本應謹慎審核相關文件之完整性與真實性，遇有非所有權人本人出面締約之情形，更應注意其是否確經本人授權無誤，此應為一般從事不動產買賣交易之人應具備之基本注意義務，然原告竟在被告傅幼蕙未出具任何書面授權書之情況下，未要求其先補正授權書，亦未向被告傅幼玲本人親自確認，僅憑被告傅幼蕙片面之詞，即率信其已得被告傅幼玲本人之授權，而遽與之簽約，其在代理權之審核確認上，已顯有疏失甚明；且依證人盛華緯所述，被告傅幼蕙曾於簽約時表示授權書將於明日或後日補正（本院卷第100 頁），則其未能於上開期日依約補正，衡情原告即應向被告傅幼玲本人確認，並在得知被告傅幼玲仍拒絕出具授權書並表明未曾授與代理權後，即時停止系爭買賣契約之履行，以減少損失，惟其竟在明知被告傅幼玲拒不承認系爭買賣契約效力之情況下，猶繼續匯款150 萬元至履約專戶，其對損失之擴大，亦難謂無與有過失。準此，本院爰斟酌本件締約之經過情形、原告所受之損害、被告傅幼蕙無權代理行為之起因、系爭房地價值、社會經濟狀況及原告與有過失之情節等情事，認原告所得請求被告傅幼蕙賠償之金額，應以30萬元為適當，至超過此金額之請求，則不應准許。六、從而，原告以先位之訴，依系爭買賣契約之約定，請求被告傅幼玲將系爭房地移轉登記予原告，為無理由，不應准許。另其以備位之訴，依民法第110 條之規定，於請求被告傅幼蕙給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，並依被告傅幼蕙之聲請，宣告其如預供主文第4 項所定之擔保金額，得免為假執行。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第
392 條第2 項判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 27 日民事第二庭 法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 6 日書記官 張方俞