臺灣士林地方法院101年度簡字第3號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　101年度簡字第3號

原告

寶來家資產管理有限公司

法定代理人

邱慶福

訴訟代理人

易定芳律師

複代理人

林傳欽律師

複代理人

張錦春

被告

董建忠

訴訟代理人

吳展旭律師

複代理人

吳挺絹律師

複代理人

李翰洲

訴訟代理人

楊景琇

上列當事人間給付仲介報酬等事件，本院於民國101 年3 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告所有，坐落新北市淡水區○○○段33地號土地暨其上同段2099建號房屋（門牌號碼新北市淡水區○市○路○段123號10樓）（以下合稱系爭房地），經被告於民國100 年3 月4 日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約），專任委託原告以總價新臺幣（下同）813 萬元（含車位）居間仲介銷售，被告並於100 年3 月6 日簽署契約書內容更改附表（下稱系爭變更契約），更改委託內容為：總價款為802 萬元（含4%服務費），委託期間自100 年3 月4 日起至100 年3 月10日止，被告實拿770 萬元。嗣經原告指派之業務人員陳景文（下稱陳景文）努力居間，於委託期間內之100 年3 月7 日覓得買主李欣榮（下稱李欣榮。原亦為本件原告，於101 年2 月22日撤回其訴，其訴之撤回業經被告同意。本件並改行簡易程序。本院卷第129 頁、第158 頁、第164 頁參照）同意以802 萬元購買系爭房地，原告並依系爭專任契約第7 條第5 項、第10條之約定，代理收受李欣榮給付之定金20萬元，已仲介完成被告與李欣榮間關於系爭房地之買賣契約。原告旋即由陳景文以行動電話及簡訊通知被告出面簽訂書面不動產買賣契約書（於100 年3 月7 日電話聯繫2 次，同年月8 日電話聯繫4 次，同年月9 日電話聯繫7次、簡訊通知2 次），惟被告拒絕簽訂書面不動產買賣契約。原告再於100 年3 月11日以三重郵局三十支局第300 號存證信函催請被告出面簽立書面買賣契約，仍未獲置理。原告無從將所代理收受之定金送達予被告，乃不得已於100 年3月24日與李欣榮達成和解，退還20萬元定金予李欣榮。

㈡被告於系爭專任契約期滿後1 日即100 年3 月11日，旋即經由訴外人鴻展不動產仲介經紀有限公司（為永慶不動產加盟店，下稱永慶房屋）將系爭房地出售予訴外人吳芳怡（下稱吳芳怡），惟依一般購屋經驗，吳芳怡與被告簽約前，必須先至現場看屋、洽商購買價格等，須間隔相當時日，始能完成簽約，堪認被告係因已決定與吳芳怡訂立買賣契約，並可能基於得短付仲介費或其他誘因，而拒絕依原告之請求及通知簽訂書面不動產買賣契約。被告因其個人之單方因素而未簽訂書面不動產買賣契約，系爭專任契約已因可歸責於被告之事由而終止，被告仍應依系爭專任契約第8 條、第9 條第1 項第1 款之約定給付仲介報酬48萬1,200 元（按預定買賣價格802 萬元之6%計算）。

㈢並聲明請求判決：

⒈被告應給付原告48萬1,200 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則辯稱：

㈠系爭專任契約乃原告公司預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，性質上應屬定型化契約，依消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項規定，應給付被告30日以內之審閱期，惟依陳景文之證詞，得知系爭專任契約之簽訂，並未給予被告審閱期，被告得依上開法條之規定，主張違約條款不構成契約內容，原告自不得依系爭專任契約之約定，請求被告給付違約金或報酬。

㈡依系爭專任契約第7 條第6 款約定，原告應於收受定金後24小時內送達委託人（即被告），而原告主張其向李欣榮收受定金之日為100 年3 月7 日，縱有其情，最遲亦應於100 年3 月8 日前將定金交付送達予被告，惟原告於專任委託期間並未通知被告已收受定金之事宜，更未交付所收定金予被告。且如原告之業務人員陳景文果於100 年3 月9 日「當面」送達告知被告成交事宜，為何未依系爭專任契約之約定，將所收受定金交付予被告？系爭專任契約第7 條第6 款之約定係為平衡兩造權利義務關係，並擔保仲介公司誠信報告居間事務之履行，以資杜絕虛偽造假，且為原告提供之定型化契約，原告對其內容知之甚詳，相對於原告所取得專任銷售權利，其所應負之義務，自亦應嚴格遵守。

㈢被告於100 年2 月19日即與永慶房屋簽訂一般委託銷售契約，嗣後經由永慶房屋與吳芳怡之最終買賣成交價為被告實拿770 萬元，與系爭變更契約之條件相同。如原告果有通知被告成交，依社會常情，被告當無拒絕經由原告仲介成交，而逕與永慶房屋所仲介之買家訂立買賣契約之必要。

㈣系爭專任契約委託期間內，即使真有買家下訂，亦因原告未於24小時內將定金交付被告，致被告無從得知，故嗣後系爭買賣契約無法簽訂之不利益，自非可歸責被告。系爭專任契約既因期間經過而終止，原告自亦無權依系爭專任契約第8條、第9 條第1 項第1 款規定，請求被告給付服務報酬。

㈤並聲明請求判決：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠被告就其所有之系爭房地，於100 年3 月4 日與原告簽訂系爭專任契約，專任委託原告以總價813 萬元（含車位）居間仲介銷售，被告並於100 年3 月6 日更改委託內容為：委託期間自100 年3 月4 日起至100 年3 月10日止，被告實拿770 萬元。有土地及建物登記謄本、系爭專任委託契約、系爭變更契約在卷可參（本院卷第9 頁至第17頁）。

㈡原告於100 年3 月11日發系爭存證信函予被告，略謂：業於100 年3 月7 日收受李欣榮給付之定金20萬元並已通知被告成交，惟被告幾經通知、避不見面，催請被告於100 年3 月13日前與李欣榮訂立買賣契約。有存證信函及回執附卷足憑（本院卷第19頁、第20頁）。

㈢被告於100 年2 月19日與永慶房屋簽訂銷售同意書（一般委託）（本院卷第60頁）。

㈣被告於100 年3 月11日經由永慶房屋仲介，與吳芳怡就系爭房地訂立買賣契約，以總價800 萬元將系爭房地出售予吳芳怡，被告支付予永慶房屋之仲介服務費為30萬元。有買賣契約書、統一發票附卷可稽（本院卷第54頁至第59頁、第61頁）。

四、本院得心證之理由：

㈠被告對於系爭專任契約所約定之兩造權利義務關係，應有所瞭解，不得依消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項之規定主張契約條款無效：

⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 、2 項定有明文。原告係從事房地仲介業務，系爭專任契約乃原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，為兩造所不爭，性質上應屬於定型化契約，依上開規定，固應有30日以內之合理期間以供被上訴人審閱全部條款內容。惟按審閱契約目的在揭露交易資訊，上開踐行契約審閱權之規定，乃原告上訴人之從給付義務，此觀消費者保護法第12條第1 項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」之規定即明，故定型化契約條款中，若為消費者所瞭解之事項，且無違反誠信原則致對消費者顯失公平者，即難主張該條款無效。

⒉系爭專任契約記載「本契約於100 年2 月28日經攜回審閱3 日，已充分瞭解本契約內容」，固未據被告於審閱期條款處簽章（本院卷第14頁），而僅於契約最末委託人處簽章。惟證人陳景文即原告仲介業務員於本院100 年11月29日言詞辯論期日到庭證稱：「我是大概100 年2 、3 月的時候去拜訪董先生（被告），我之所以會知道他有房子要賣是因為看到別家仲介公司的業務在帶看他們家，我是經過系爭房屋附近的時候看到的，所以我就去按電鈴拜訪那戶人家，屋主就是董建忠。我跟他說我們公司離他家很近，該社區我也賣過一戶房子，對社區很瞭解，希望他房子給我賣，我第一次去只有留名片給他，後來第二次他才同意給我賣，他同意給我賣我們有簽定契約，一開始是簽一般委託契約，後來簽專任委託」、「第一次簽一般契約與第二次簽專任契約只相隔一天，改成專任契約的原因是房子很有賣相，公司覺得應該改成專任約」、「我跟董先生說專任契約的廣告預算會比較高，更能凸顯房子的好處，就希望他改簽專任約，所以當天他就同意了。他知道專任契約的意思，就是不能自己賣也不能給其他仲介公司賣」、「專任委託契約我有一條一條跟他（被告）解釋，所寫的內容都是在他面前寫的」等語（本院卷第85頁背面、第87頁背面），堪信陳景文確已逐條詳為解說系爭專任契約條款對於兩造權利義務之影響。被告雖否認瞭解系爭專任契約之限制與意義，惟陳景文先代表原告與被告簽署一般委託銷售契約後，隔天再請求被告改簽訂系爭專任契約等情，業經陳景文證述無訛，衡諸被告有工學學士學位（本院卷第114 頁），再參酌兩造歷次締約經過，被告當無可能於陳景文於翌日遊說其改一般委託銷售契約為系爭專任契約時，未加詢問系爭專任契約與一般委託契約之差異、效果等權利義務關係。且被告於簽訂系爭專任契約並將契約攜回後，已得詳細研求契約條款之內容，惟其於原告起訴前始終未對原告表示不瞭解契約條款，亦未於合理期間內以原告未給予審閱期為由對契約條款之效力為任何異議。又原告於100 年6 月21日提起本件訴訟後，被告原僅抗辯其並無違反系爭專任契約情事，並指摘係原告違約（本院卷第46頁、第69頁至第73頁），迄100 年12月30日始抗辯無審閱期、主張契約條款無效云云（本院卷第108 頁）。堪信被告簽訂系爭專任契約時，原告雖未給予審閱期，惟不影響被告對於系爭專任契約條款之認識與瞭解。

⒊證人李欣榮於本院101 年3 月13日言詞辯論期日到庭結稱：伊於100 年3 月2 日經由永慶房屋仲介員帶看系爭房地，當日晚上發現原告亦有仲介銷售系爭房地，偕同其岳母經由陳景文再次帶看系爭房地，嗣先將岳母送回，即回到原告辦公室下斡旋並給付斡旋金，但未告知岳父母已下斡旋金。同年3 月6 日伊岳母向伊岳父吳金木表示頗喜歡系爭房地，想再去看看，走路經過永慶房屋時，發現永慶房屋亦仲介銷售系爭房地，二老經永慶房屋仲介員帶看後，即於同日下斡旋。伊雖驚訝，但與岳父母討論後決定等等看永慶房屋與原告哪一家可以先與屋主談到他們屬意的價格。伊詢問原告得知屋主與原告簽有專任契約，但伊向永慶房屋的江先生告知上情時，江先生明白表示已與屋主談妥以800 萬元出售，要伊趕快與永慶房屋簽約，屋主不會理原告，到時候原告會退20萬元訂金給伊，但如伊不與永慶房屋簽約就是違約，江先生還特別講說要3 月11日簽（買賣）合約，因為屋主與原告有簽（專任銷售）合約，所以要避一下日期，伊身為買主，向誰買都一樣，故順著永慶房屋的流程在3 月11日簽了合約等語（本院卷第159 頁正面、背面）。李欣榮所證上開帶看房屋、下斡旋金，及於100 年3 月11日經由永慶房屋仲介以其配偶吳芳怡為買主與被告訂立系爭房屋地買賣契約之過程，核與永慶房屋提供之系爭房屋銷售同意書、帶看紀錄表、不動產買賣契約書等件內容相符（本院卷第133 頁、第135 頁、第138頁至第142 頁）。徵諸被告100 年3 月7 日即於吳金木（即李欣榮之岳父）簽署之不動產買賣意願書上簽名，該不動產買賣意願書並載明斡旋有效期間至100 年3 月9日 （永慶房屋提供之不動產買賣意願書參照，本院卷第137 頁），被告卻於100 年3 月11日始與永慶房屋仲介之買方簽訂不動產買賣契約書等情，亦足知被告確實知悉於系爭專任契約委託銷售期間內（即100 年3 月4 日至100 年3 月10日），不得自行出售或委託第三者出售系爭房地。由是，被告對於系爭專任契約第9 條約定之違約條件、處罰，顯知之甚明。

⒋復觀諸被告與永慶房屋簽訂之銷售同意書，經被告於「委託人於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容，因此自願放棄3 日以上之審閱期」處簽名（本院卷第60頁），亦足認定被告對於仲介公司提供之房地買賣委託契約之內容，有相當之經驗、自信與瞭解。從而，被告抗辯其簽署系爭專任契約時，原告未給予審閱該契約全部條款內容之合理期間，其得依消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項之規定，主張不利被告之條款，不構成契約內容云云，即無足取。

㈡被告確有違反系爭專任契約之情：

⒈原告主張其於委託銷售期間內覓得李欣榮同意以總價802萬元金額買受系爭房地，並收受李欣榮交付之定金20萬元，原告之業務人員陳景文並以行動電話（直接通知及簡訊）、當面拜訪被告、寄發存證信函等方式，告知被告系爭房地業已成交，並已收受買方定金，請被告出面簽訂書面買賣契約等語，惟被告則否認原告曾於系爭專任契約委託期間內告知業已成交之情。經查：原告上開主張，業經提出李欣榮簽署之買方定金收款憑證、存證信函及回執、原告及李欣榮簽署之和解書（本院卷第17頁至第22頁）可佐。且經證人陳景文到庭證稱：「（價格一致後，）李欣榮付了定金20萬，20萬元是包含斡旋金，就是總共給20萬。我收完定金隔天（哪一天不確定）就通知董建忠，我是打電話通知董先生，打電話是中午，跟他說恭喜房子成交了，有跟他說金額有達到降價後的價格，希望跟他碰面談簽約事宜，他說好，他在忙，晚一點再說。結果我晚上再打電話給他，他就說他還是在忙，然後隔天中午我跟公司的負責人就去董先生的公司找他，然後碰到他在門口抽煙，他就說他房子不賣了，然後我們負責人就說已經達到你的價格了，現在發生什麼問題可以跟我們說，但是他就說就是不賣了，然後就走進去了。後來我有打電話還有傳簡訊通知董先生也有去他家拜訪他，但是他不開門，講電話他也都說他在忙，到最後因為時間拖了比較多天了，公司就決定寄發存證信函給董建忠」等語（本院卷第86頁正面、背面）。證人李欣榮亦到庭證稱確有意經由原告仲介向被告購買系爭房地，且已交付定金共計20萬元，惟最後並未經由原告仲介向被告買受系爭房地等事實無訛（本院卷第159 頁至第160 頁）。復參諸原告所提陳景文手機（號碼為0000000000）與被告手機（號碼為0000000000）通話、傳簡訊紀錄，得知陳景文於100 年3 月7 日撥打2 通電話予被告，通話秒數分別為20秒、64秒，100 年3 月8 日撥打4 通電話予被告，通話秒數分別為5 秒、80秒、19秒、247 秒，於100 年3 月9 日、3 月12日分別傳送7 則、2則簡訊予被告（本院卷第67頁至第68頁），其通話及傳送簡訊之日期、次數與陳景文證述內容亦屬相符。從而，原告主張其於系爭專任契約委託期間內已覓得與被告願出售價格一致之買方李欣榮，並收受定金，堪可採信。

⒉被告另辯稱原告違反系爭專任契約第7 條第6 項規定，憑依為原告所否認。按「乙方應於收受定金後24小時內送達委託人，但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限」，系爭專任契約第7 條第6 項定有明文。被告雖質疑原告未於24小時內將李欣榮交付之定金送達予被告云云，惟依證人陳景文上開證述於收受李欣榮交付之20萬元定金後與被告聯絡、交涉之經過，堪認原告未於收受定金後24小時內送交被告，係因被告先於電話中拖延與原告見面時間，原告逕行前往被告之工作地點會見被告時，被告亦明白表示不願出售系爭房地，嗣後並拒絕與原告見面所致。被告既已明示不願出售系爭房地，縱陳景文曾於聯繫過程中與被告見過面，亦難期待被告同意收受原告給付之定金支票，原告無從將定金交付予被告，自係可歸責於被告之違約事由所致。被告辯稱原告違反系爭專任契約第7 條第6項之規定云云，要無可採。

⒊依系爭專任契約第5 條第1 項約定：「受託人於買賣成交時，應向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四」，第7 條第5 項約定：「委託人同意授權乙方（即原告）收受及保管買方支付之購屋定金」（本院卷第14頁），則有意買受系爭房地之買方，於其出價符合被告標準時，原告即得代理被告收受並保管買方支付之定金。復按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248 條定有明文。而原告於100 年3 月7 日收受李欣榮給付之定金20萬元後，曾分別以電話、簡訊、郵局存證信函等方式通知被上訴人出面簽訂買賣契約等情，業如前述，堪認原告已依系爭專任契約之約定，完成居間仲介系爭房地之買賣。

⒋又系爭專任契約書第10條第1 項前段約定：「乙方（即原告）得為買賣雙方定金（含附停止條件定金）之收受代理人」，第2 項約定：「乙方依本契約仲介完成時，委託人應另行乙方所仲介成交之買方另行簽定『不動產買賣契約書』，並同意由乙方所指定之特約土地登記專業代理人負責，辦理一切產權過戶手續」（本院卷第15頁）。從而，被告自負有出面與李欣榮簽訂書面買賣契約以完成買賣交易之義務。被告經原告催告簽訂書面買賣契約，惟拒不依約辦理，自已構成違約之事由。

㈢原告得請求被告給付之金額：

⒈系爭專任契約第9 條約定：「違約之處罰：㈠委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，除第㈠款第⒈項之規定應支付委託銷售總價之2%外，餘應支付委託銷售價格4%服務報酬予受託人：⒈委託期間內因可歸責於委託人之事由而終止... 」（本院卷第14頁）。本件原告業於委託期間內完成居間仲介出售系爭房地事宜，被告原應依約與李欣榮簽訂書面買賣契約並踐行出售系爭房屋地之相關程序，惟被告拒絕簽訂書面買賣契約，從而，系爭專任契約（委託期間共僅7 天）自係於委託期間內發生可歸責於被告之事由（即被告拒絕簽訂書面買賣契約），致系爭專任契約因時間經過而終止，被告仍應負違約責任。

⒉又系爭專任契約第9 條所稱給付雖名為「服務報酬」，惟其性質核屬債務不履行之違約金性質，此觀諸系爭專任契約第9 條明確記載「違約之處罰」自明。再綜合該條款約定觀察，可知兩造係約定於被告違約時，原告不待舉證證明其損害數額之多寡，即得請求被上訴人給付按委託銷售總價2%計算之金額（按有系爭專任契約第9 條第㈠項第⒈款之情形時，委託人應支付委託之金額為銷售總價2%，並非原告主張之6%），此係以預定債務不履行之損害賠償額為目的，依民法第250 條第2 項之規定，其性質應屬損害賠償額預定之違約金。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。經查，依系爭契約第9 條第㈠項⒈款約定，被告應給付按買賣總價2%計算之服務報酬（性質為違約金），本院爰審酌：如被告依約與李欣榮訂立書面買賣契約並按次履行，原告得收取按買賣銷售總價802 萬元之6%計算之服務報酬（買方2%，賣方4%。本院卷第17頁、第14頁參照）48萬1,200 元（計算式：8,020,00 0元×6%＝481,200 元），及原告為仲介銷售系爭房地已付出之時間、勞力、費用，為陳景文拜訪被告、安排系爭房地刊登於原告營業處所前之電視牆廣告、在網路上刊登廣告，有意作廣告傳單但尚未做出（本院卷第85頁背面、第86頁），及帶李欣榮參觀房屋、收受並退還定金，及原告因被告違約而省卻本需處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用等情，認原告請求被告給付違約金48萬1,200元（或依約計算之2%違約金即16萬4,000 元。8,020,000×2%＝164,000 ），均屬過高，應核減為8 萬元，始為合理。

五、綜上所述，上訴人依系爭專任契約第9 條第㈠項第⒈款之約定，請求上訴人給付違約金8 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年4 月23日（本院卷第26頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。經核本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、本件係適用簡易訴訟程序，並為被告部分敗訴之判決，應依職權確定訴訟費用額為5,290 元（不含已撤回部分），其中五分之一即1,058 元由被告負擔，其餘五分之四即4,232 元由原告負擔。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。