臺灣士林地方法院一○一年度訴字第一二七二號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 102 年 08 月 30 日
• 法官: 孫萍萍
• 原告: 麥瑞和
• 被告: 洪百合

臺灣士林地方法院民事判決　　　一○一年度訴字第一二七二號原　　　告　麥瑞和
訴訟代理人　連元龍律師
陳瓊苓律師
被　　　告　洪百合
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一百零二年八月六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬叁仟陸佰伍拾壹元及自民國一百零一年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分二十一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁拾伍萬叁仟陸佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○路○○號四樓之三房屋及所坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地應有部分八千分之二五三（下稱系爭房屋），原係被告所有，原告經由訴外人即房屋仲介業者介紹看屋，因系爭房屋全室天花板均包覆裝潢，並無保留維修孔而無法查悉頂板狀況，然房屋仲介業者出示經被告簽名之標的物現況說明書，於建物現況是否有滲漏水情形、是否曾在產權持有期間修復滲漏水及是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事等項，被告均勾選「否」，原告方於民國一百零一年五月五日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）八百三十萬元購買系爭房屋，而系爭買賣契約第八條亦約定，系爭房屋於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋等或其他影響結構安全之瑕疵）時，被告應負瑕疵擔保責任，原告始安心簽約、付款，兩造並已於同年六月五日交屋。詎原告於交屋後擬重新裝潢，而拆除原有之天花板，赫然發現系爭房屋客廳之頂板竟有水泥塊剝落、鋼筋生鏽外露，主臥室、走道及客房天花板上方有污水管穿過，造成五處孔洞、二處屋樑穿洞，並有滲漏水之情形，原告立即透過房屋仲介業者要求被告出面協商，但未獲被告置理，原告乃於一百零一年七月二十日以北投郵局第八五四號存證信函（下稱系爭第八五四號存證信函）催告被告出面解決系爭房屋瑕疵問題，被告竟於同年月二十四日以板橋郵局第三四一號存證信函回覆：「買方所提出之第一點天花板剝落為幾年前樓上住戶漏水所致，當時樓上住戶已請人修繕」、「第二點主臥室天花板有水管之事，本人購買此標的時即為如此。」等語，可見被告明知系爭房屋曾修復滲漏水及有水管穿樑等情況，竟未據實告知。系爭房屋之頂板下方既有污水管等穿樑經過、水泥塊剝落及鋼筋外露等問題，恐有氯離子含量過高及結構安全之瑕疵，原告自得依系爭買賣契約第八條、民法第三百五十四條、第三百五十九條請求減少價金，並依不當得利之法律關係，請求返還減少之價金。又被告係故意隱瞞系爭房屋之瑕疵，原告亦得依民法第一百八十四條第一項規定，請求損害賠償，並請法院擇一為原告勝訴之判決。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告一百六十六萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告持有系爭房屋期間，系爭房屋均係出租，被告從未拆除過系爭房屋之主臥室、走道及客房之天花板，僅粉刷、鋪設地板、裝修廚房及廁所、更換水電管，並不知系爭房屋之主臥室、走道及客房天花板上方有污水管穿過。又系爭房屋於數年前曾因樓上住戶廁所漏水，被告同意配合其修繕，並於此時於系爭房屋客廳加裝天花板，此後被告未曾拆卸過天花板，可能因時日甚久，導致有些水泥塊剝落。另被告接獲原告之存證信函後，並非不出面處理，實係原告要求之金額過高，被告認為不合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭房屋係六十六年一月六日建築完成。原告於一百零一年五月五日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價八百三十萬元向被告購買系爭房屋，原告業付清買賣價金，兩造並已於同年六月五日交屋。
㈡系爭買賣契約第八條約定：「本買賣標的物（按：指系爭房屋）於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（按：指被告）應負瑕疵擔保責任。
㈢被告於屬於系爭買賣契約一部之系爭建物現況確認表項次三：建物現況是否有滲漏水情形，及項次六：本買賣標的物是否有現有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，均勾選「否」。
㈣原告於一百零一年七月二十日以系爭第八五四號存證信函，通知被告系爭房屋客廳頂板有局部鋼筋外露，主臥室及走道天花板上方有污水管經過，造成五處孔洞及二支橫樑穿洞之瑕疵，再於同年九月六日以臺北體育場郵局第二二四九號存證信函（下稱系爭第二二四九號存證信函）通知被告系爭房屋有上開瑕疵，請求減少並返還價金一百六十六萬元。
㈤上開事實，並有系爭房屋之建物登記謄本、系爭買賣契約（含系爭房屋現況確認表）、現場照片、系爭第八五四號存證信函及回執、系爭第二二四九號存證信函在卷可稽（見本院卷㈠第五十三頁、第十一頁至第十四頁、第二十頁至第二十二頁、第二十三頁、第五十四頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告故意隱匿系爭房屋之頂板有水泥塊剝落、鋼筋外露，及頂板下方有污水管等穿樑經過等問題，恐有氯離子含量過高及結構安全之瑕疵，被告應返還減少之價金或賠償損害等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠侵權行為部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段固有明文。惟就契約訂定而言，基於契約自由立場，於契約所訂範圍內，並不發生侵害權利之問題。
⒉原告雖主張被告故意不告知系爭房屋有系爭房屋之頂板有水泥塊剝落、鋼筋外露，及頂板下方有污水管等穿樑經過等問題，恐有氯離子含量過高及結構安全之瑕疵，乃故意侵害原告之權利云云，然縱認被告未告知上開瑕疵一情屬實，亦僅屬被告應依買賣契約法律關係負瑕疵擔保責任，尚難認有何故意侵害原告權利之處，原告自不得依民法一百八十四條第一項前段規定而為請求。
㈡瑕疵擔保部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院七十三年臺上字第一一七三號判例參照）。
⒉被告於屬於系爭買賣契約之一部之系爭建物現況確認表項次三：建物現況是否有滲漏水情形，及項次六：本買賣標的物是否有現有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，均勾選「否」（見本院卷㈠第十四頁），此為兩造所不爭執，已如前述，堪認被告於系爭建物現況確認表中，曾為系爭房屋現況無滲漏水及現無鋼筋外露或水泥塊剝落品質之保證。又衡諸通常交易觀念，縱使買賣標的物為中古屋，惟該房屋仍必須達到可居住舒適且結構安全無虞之程度，始具備其效用及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋居住舒適及結構安全，應認該房屋具有瑕疵。
⒊原告於本院審理時自承：其於一百零一年四月中下旬至同年五月五日簽立系爭買賣契約前，曾由房屋仲介業者陪同看過系爭房屋三、四次，期間有晴天也有雨天，未見系爭天花板有滲漏水現象。兩造於同年六月五日交屋後，其於同年七月二日開始裝潢，並拆除全室天花板，竟發現系爭房屋客廳頂板有鋼筋外露、水泥塊剝落，及臥房上方有污水管穿樑、經過。另其係於同年七月下旬於系爭房屋裝設新天花板，而在舊天花板拆除至新天花板架設之期間，工人或設計師未曾反應系爭房屋上方之污水管有漏水，其係在新天花板架設完畢後，始發現天花板上方之污水管漏水等語（見本院卷㈠第一○一頁）。佐以原告於一百零一年七月二十日、同年九月六日寄發被告之系爭第八五四號、第二二四九號存證信函，並無一語未提及系爭房屋有滲漏水現象，足見系爭房屋於交付予原告時，現況並無滲漏水之情形，但客廳頂板則有鋼筋外露、水泥塊剝落，及臥房等上方有污水管等穿樑經過之情況。
⒋系爭房屋經本院囑託臺北市結構工程工業技師公會（下稱臺北市結構技師公會）鑑定結果：「㈠⒈依現場勘查結果，僅於標的物客廳樓板底部局部有產生混凝土保護層剝落、鋼筋外露及鏽蝕之現象，惟外露鋼筋已經防鏽處理。⒉鑑定標的物房屋氯離子含量經鑽心取樣試驗結果，其平均值約為○‧二二三公斤／立方公尺，尚未超過八十七年CNS 3090 A2042規定新拌鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）不得超過○‧三公斤／立方公尺之現值，研判非屬高氯離子含量建築物，並依其混凝土平均強度約為原設計強度之七十六‧六﹪，研判尚無因房屋氯離子含量造成混凝土強度大幅降低之情況，即此混凝土強度研判與當初標的物施工完成後之強度相近，尚無因房屋氯離子含量造成其強度大幅降低之情況。⒊綜上所述，研判氯離子含量尚未達影響鑑定標的物原房屋結構安全之程度。⒋綜上研判，鑑定標的物建議採環氧樹脂砂漿塗佈及強化碳纖維貼附補強（單層，二○○公克／平方公尺），予以修復。⒌鑑定標的物本項樓板修復工程約需一週工期，其工程費用約為十萬八千六百七十元。㈡⒈依現場勘查結果，標的物臥房有樓上污水管等穿透鋼筋混凝土樑共二處，樑穿孔之面積約二十一公分×二十四公分及臥房樑箍筋外露（其中一處）之情
況，惟污水塑膠管原滲水接頭處已採填縫滲水處理，目前暫時無滲水現象。另臥房樓板亦有樓上污水管穿透之情況。⒉鑑定標的物鋼筋混凝土樑經穿孔後，研判將損失部分剪力強度及彎矩強度，局部影響該樑之原結構強度及房屋之結構安全；另樓板經穿孔後，研判亦將影響樓板穿孔處之局部結構強度。‧‧‧⒍為免影響鑑定標的物局部結構之安全，樑穿孔部分建議採鋼鈑貼附補強措施，予以恢復穿孔前原結構強度；樓板穿孔部分建議採強化碳纖維貼附補強（單層，二○○公克／平方公尺）。⒎鑑定標的物本項樑穿孔補強工程約需二週工期，其工程費用約為二十四萬四千九百八十一元。⒏由於污水塑膠管原滲水接頭處已採填縫防水處理，目前暫無漏水現象，惟研判之前應曾產生局部漏水現象，始需採滲水處理措施，而漏水情況也才因此暫停繼續漏水。有關其『發生漏水之原因及時間點為何？』，非屬本案鑑定項目。」等語（見外放鑑定報告書第六頁至第八頁）。可見經臺北市結構技師公會鑑定結果，系爭房屋於交屋時，確有客廳頂板局部混凝土保護層剝落、鋼筋外露暨鏽蝕，臥房上方亦有污水管等經過、穿透鋼筋混凝土樑，並影響樓板穿孔處之局部結構強度及安全之情形，堪認系爭房屋不具備現況無鋼筋外露或水泥塊剝落保證之品質，且上開混凝土保護層剝落、鋼筋外露、鏽蝕及污水管等經過、穿樑，亦足以影響系爭房屋居住之居住舒適及結構安全，應認系爭房屋具有物之瑕疵。揆諸前揭說明，被告自應負瑕疵擔保責任，且此瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被告對於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，縱被告對於前揭瑕疵之發生並無故意或過失，仍應負物之瑕疵擔保責任。
⒌次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第三百五十九條定有明文。系爭房屋既有如上述混凝土保護層剝落、鋼筋外露、鏽蝕，及污水管等經過、穿透鋼筋混凝土樑之瑕疵，原告主張依上開規定減少價金，自屬於法有據。
⒍系爭房屋經本院囑託臺北市不動產估價師公會鑑定，經該公會指定不動產估價師遲維新鑑定結果：「本次鑑價以比較法及收益法為估價方式。⒈勘估標的有『天花板混凝土剝落、鋼筋外露』瑕疵之交易市場價格及該價格之減損比例：買方於承購本案時，因建物室內有重新整理裝潢，天花板為裝潢材料所包覆，無法看見天花板之瑕疵狀況，依一般買方認知，購入後僅須購買家具、家電等即可居住使用，但因上述瑕疵，造成原本瑕疵部分之室內裝潢須先拆除，始得進行天花板之修復工程，故本項之價格減損包含天花板剝落之修復工程費用、拆除及復原費用，依臺北市結構技師公會鑑定報告，本案之天花板修復工程費用（已包含瑕疵部分之天花板拆除、重新粉刷及修復費用）約為十萬八千六百七十元，因本案並無氯離子含量過高情況，修復後即可恢復房屋之效用，故本項瑕疵之價格減損為十萬八千六百七十元。⒉勘估標的具有『污水管穿透樑柱』瑕疵之交易市場價格及該價格之減損比例：樑柱有管線穿樑對局部的建物結構強度及結構安全，屬物之瑕疵，依臺北市結構技師公會鑑定報告，本項瑕疵修復後即可恢復原本的結構強度，故應以修復瑕疵之費用為準，本案樑柱有管線穿樑補強之修復費用，以臺北市結構技師公會鑑定結果為二十四萬四千九百八十一元。」等語（見外放不動產估價第十四頁、第二十二頁）。鑑定人遲維新於本院審理時亦陳述：就本件瑕疵尚未修復之情況下，即使有價格減損亦僅為修復費用。蓋天花板之修復工程並非修復氯離子，僅係將剝落之混凝土回復正常狀態，此回復與海砂屋無關；又穿樑在目前其所認知之市場交易中，鮮有買方會主動提及，故不會造成普遍之價值減損。更何況目前新建屋屋之污水管均採明管外露設計，衛浴也在一起，都會作天花板遮擋，系爭房屋之情況類似，且系爭房屋之污水管穿越高度並未低於樑下，對於室內空間高度亦無影響等語（見本院卷㈡第五十九頁反面、第六十二頁反面）。而系爭房屋之前開瑕疵，迄本件言詞辯論終結時，尚未經兩造以臺北市結構技師公會鑑定報告前揭建議之修復方法修復，此為兩造所不爭執，是原告請求減少價金自以三十五萬三千六百五十一元（計算式：108,670 ＋244,981 ＝353,651 ）為適當。
⒎再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條分別定有明文。是原告就前開得請求之三十五萬三千六百五十一元，併請求自起訴狀繕本送達翌日即一百零一年九月二十八日（見本院卷㈠第三十頁送達回證）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依系爭買賣契約第八條、民法第三百五十九條及不當得利之法律關係，請求返還減少之價金於三十五萬三千六百五十一元及自一百零一年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，係屬所命給付之金額未逾五十萬元之判決，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，依職權宣告假執行，並對於被告免為假執行之聲請，酌定相當之擔保金額併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 8 月 30 日書 記 官 劉晏瑄