臺灣士林地方法院101年度訴字第524號

    附表。
  ㈦被告曾於100 年10月7 日以臺北金南郵局第000593號存證信
    函，以富旺公司及易而安公司SOGO加盟店未提供正確市場交
    易行情，致其陷於錯誤認知，且其有急迫、輕率、無經驗為
    由，主張撤銷系爭契約。
  ㈧原告於100 年12月2 日以臺北金南郵局第000714號存證信函
    催告被告履行交付系爭房地所有權狀正本予承辦地政士之義
    務；另於同年月19日以臺北金南郵局第000732號存證信函向
    被告表示解除系爭契約。
四、本件經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，
    整理並協議簡化爭點如下（見本院101 年7 月6 日準備程序
    筆錄、102 年2 月25日言詞辯論筆錄）：
  ㈠被告得否以受詐欺或脅迫為由，撤銷系爭契約？
  ㈡被告前以意思表示錯誤為由，於100 年10月7 日以臺北金南
    郵局第000593號存證信函撤銷系爭契約，有無理由？
  ㈢原告解除系爭契約，是否合法？
  ⒈被告以簽約金支票並未兌現為由，主張原告解約不合法有無
    理由？
  ㈣被告得否以原告不依101 年1 月10日消費者爭議調解委員會
    之建議履約，有可歸責事由為由，拒絕給付違約金？
  ㈤原告得向被告請求之違約金若干？
五、茲就前開爭點分敘本院之判斷如下：
  ㈠被告不得以受詐欺或脅迫為由，撤銷系爭契約：
  ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
    民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按因被詐欺或被脅迫
    ，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由
    第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始
    得撤銷之，民法第92條第1 項亦有明定。而主張被詐欺、脅
    迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法
    院44年台上字第75號判例意旨參照）。再民法上所謂詐欺，
    係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為
    意思之表示；倘表意人並未因此不實之事陷於錯誤而為意思
    表示，自不構成詐欺。而所謂脅迫，乃指相對人或第三人故
    意告以不法危害，致表意人生恐懼而為意思表示；苟相對人
    或第三人所為並未示以何種危害，自非屬脅迫行為。本件被
    告辯稱係遭陳華永等人詐欺、脅迫而為締結系爭契約之意思
    表示云云，惟為原告所堅詞否認，揆諸前揭規定及說明，被
    告自應就其因受詐欺、脅迫而為意思表示等有利於己之事實
    ，負舉證之責。
  ⒉被告雖辯以：陳華永與呂乾輝以不實行情誤導欺瞞被告，亦
    未據實告知原告之出價，且陳華永、呂乾輝及徐子鈞於簽約
    期日，復未遵守被告之委賣金額2,580 萬元，故其係受詐欺
    而為意思表示云云。惟查：
  ⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
    為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明
    文。所謂為訂約之媒介，係指介紹他方（委託人）與他人（
    相對人）訂立契約，乃同受委託人與相對人雙方之委託，斡
    旋於當事人雙方間折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人
    自行訂立契約，又稱為媒介居間人。準此，媒介居間人之任
    務僅係磋合當事人雙方以使之自行訂立契約，並非代理委託
    人與相對人締結契約，自非屬委託人之代理人。經查，陳華
    永為被告委託富旺公司仲介銷售系爭房地之承辦人員，呂乾
    輝為富旺公司店長，原告則係委託易而安公司SOGO加盟店仲
    介買受房屋；又富旺公司曾於100 年9 月21日與易而安公司
    SOGO加盟店簽訂流通物件協同仲介約定書，約定合作仲介系
    爭房屋等情，固為兩造所不爭執，並有富旺公司101 年11月
    26日富總乙字第00000000號函附之流通物件協同仲介約定書
    （見本院卷第145 、149 頁）在卷可參。然兩造均係本人到
    場簽立系爭契約一節，亦為兩造所不否認，且有系爭契約書
    存卷為憑（見本院卷第17頁），足見富旺公司與易而安公司
    SOGO加盟店就兩造間系爭契約之締結，僅係基於媒介居間人
    之地位撮合兩造締約，並未代理兩造為買賣之意思表示至灼
    。被告辯以富旺公司與易而安公司SOGO加盟店均為兩造之代
    理人云云，要無可取。是則，縱令被告辯稱陳華永、呂乾輝
    未據實告知相關房屋銷售行情，亦未據實告知原告之出價，
    而有詐欺行為云云為真，惟被告就原告有何明知或可得而知
    陳華永等第三人為此詐欺行為之事實，均未具體主張及舉證
    以實其說，揆諸前揭規定，被告自不得以受詐欺為由撤銷系
    爭契約。至陳華永、呂乾輝是否確未據實告知相關房屋銷售
    行情及原告之出價，有無違反委託銷售契約書及專任委託銷
    售契約書之約定等節，乃富旺公司與被告間之另一法律關係
    ，非本件所應審究，併此敘明。
  ⑵次被告於簽約當日，既親自到場簽約，顯見其應知悉系爭契
    約之買賣價金為2,133 萬元。則即令被告確僅委託富旺公司
    及易而安公司SOGO加盟店以2,580 萬元之金額出售系爭房地
    一節為真，陳華永、呂乾輝及徐子鈞就系爭契約之買賣價金
    為2,133 萬元乙事，並未為任何不實之陳述，且被告就系爭
    契約約定之買賣價金與其委託出售數額不同一情，亦無陷於
    錯誤可言。被告猶執前詞逕行評價陳華永、呂乾輝及徐子鈞
    未遵守被告之委賣金額2,580 萬元，已屬詐欺云云，顯係於
    法不謀。
  ⒊被告固另辯稱：簽約當日陳華永、呂乾輝及徐子鈞自下午4
    時開始，一再以軟硬兼施之話術要求被告締約，並拒絕被告
    將系爭契約書攜回家中審閱，直至晚間10時許，被告因糖尿
    病和心律不整問題，及久未進食、服藥，身心疲憊，陳華永
    等人見機不可失，最後稱原告願以2,133 萬元購買系爭房地
    ，其係遭脅迫而為意思表示，當天並無簽約打算云云。然查
    ：
  ⑴依被告自承：簽約當天7 、8 點時，其跟仲介說其沒有看合
    約，希能將合約攜回家中看過，再約一個時間簽合約，仲介
    即跟其說買方隔天不見得有空，且仲介隔天也不見得有空，
    如果今天不簽約，買方可能就不會買了，又說剛好買方資金
    很夠，又喜歡其的房子，代書也說沒有人簽約簽那麼久的，
    大家都給其很大壓力，搞的好像其耽誤大家很多時間等語（
    見本院卷第53頁背面），足見被告所指「軟硬兼施之話術」
    ，應係被告如當日未簽約，原告可能喪失締約意願，且簽約
    時間已歷時甚久而已。然兩造於簽訂契約前，本即均有自由
    擇取契約相對人之權利，且被告喪失與原告締約之機會亦不
    代表日後再無覓得更佳交易條件或契約相對人之可能，被告
    仍得自行考量交易之機會成本，甚或對於交易過程、交易相
    對人及關係人之主觀情緒感受等無客觀優劣標準之情事，以
    為意思決定。再簽約時間歷時甚長乙節，僅為對已發生事實
    之陳述，並未示以任何將來不利益之危害。而被告欲攜回契
    約書閱覽遭拒一事，亦無關乎危害之告知。是以，縱令陳華
    永、呂乾輝、徐子鈞甚至代書確有陳述上揭情詞，且拒絕被
    告將契約書攜回閱覽等情為真，經核並非屬告以危害之脅迫
    行為。
  ⑵次被告於簽約當日是否因罹病未服藥及久未進食，與陳華永
    、呂乾輝及徐子鈞是否有脅迫行為，本係二事，且依被告自
    承：簽約當天其一直接電話，是因其朋友一直催其要去簽約
    ，其講電話有在外面講，也有在裡面講等語（見本院卷第19
    8 頁），益徵被告之行動自由並未受限，則被告縱確有身體
    不適之情形，亦非不得順應其身體狀況決意先行離去，自難
    認被告簽訂系爭契約有何意思表示受壓迫而不自由之情事。
  ⑶再查：
  ①證人徐子鈞到庭結稱：原告看過2 次房子後，口頭出價1,80
    0 萬元，賣方仲介回覆這個價格有人出過，所以並沒有成交
    ，接著數日以後，就加到2,000 萬元，富旺公司才說可以來
    談一談，此時原告才簽下斡旋契約並支付斡旋金，最後富旺
    公司營業員跟伊說沒有辦法成交……；後來被告要求伊約原
    告，雙方在易而安公司SOGO加盟店見面談；被告跟被告之仲
    介到伊公司時，伊有跟被告說原告不能到，被告大概是下午
    到的，談到晚上，大約有3 、4 小時，被告當時稱仲介把「
    貳」寫錯，不承認2,000 萬元實拿契約書，且有說市場行情
    不是這樣等語，又稱其朋友有出價比2,000 萬元多，一直叫
    伊跟原告加價，但因為原告當天在南部，所以沒有辦法講…
    …；當天原告沒有到場，也沒有簽買賣契約書……；到晚上
    10點，伊才跟原告聯絡上，伊說伊沒有談成這個買賣，伊願
    意負一點點責任，伊再幫原告找別間，原告便問伊被告到底
    多少肯賣，後來伊有問被告仲介，被告仲介就問被告，被告
    說2,130 萬元，賣方仲介費變成20萬元……。後來打電話給
    賣方，賣方還說最近支出電梯維修費要給原告負擔，所以才
    會變成2,133 萬元，約隔天要簽約；簽約當天本來很順利，
    但被告不知道怎樣，一通電話又來了，一個簡訊又來了，就
    說不願意這價格，問買方要不要加價，或賣方仲介費只願意
    給10萬元，當場伊就說不願意做這個案子了；那時候已經經
    過1 、2 小時了，好像是晚上5 、6 點左右開始談到8 點多
    左右，因為原告說他還要回家顧小孩，原告就不耐煩了……
    ；原告本來要走了，但被告把他留住，後來就說被告願意以
    2,133 萬元賣給原告；當天被告沒有說他身體不舒服，且簽
    約當天被告是直接跟原告拉價，所以伊覺得被告應該沒有身
    體不適等語綦詳（見本院卷第136 至137 頁）。證人呂乾輝
    亦到庭結稱：易而安公司SOGO加盟店徐先生說原告要出1,80
    0 萬元，伊說不可能，希望原告加價，幾天後，徐先生回報
    說客人願意加到2,000 萬元，要伊再去跟被告談，被告說有
    朋友要跟被告買，不止這個價格，徐先生希望能約買賣雙方
    到他們店裡面談，應該在去年9 月底、10月初，原告沒有出
    現；那時候在易而安公司SOGO加盟店也談了3 、4 小時，被
    告說他有朋友願意出到2,100 萬元買房子，當時伊們覺得2,
    000 萬元跟2,100 萬元差距太大，伊跟被告說，如果伊可以
    賣給他朋友，伊就恭喜被告，被告說如果可以請原告再加價
    ，如果差個2 、30萬元，由伊們促成成交對被告比較有保障
    ……；當晚伊打電話給被告，希望被告給一個價格，看2,10
    0 萬元可不可以，但被告在電話裡面說，他朋友可以給到2,
    130 萬元，伊就打電話給易而安公司SOGO加盟店徐先生說被
    告願意賣，原告可否加價，後來聯絡到11點多，被告說電梯
    剛壞，每一戶要負擔3 萬元，如果原告願意加價的話就賣，
    徐先生說要問原告，後來才同意，伊就回報給被告約要簽約
    。簽約那一天也是到易而安公司SOGO加盟店，也是耗了3 、
    4 個小時跑不掉，因為被告一下又要打電話給他朋友，後來
    是用2,133 萬元簽約；簽約當天，因為被告希望服務費減免
    ，伊就跟被告說不太可能，被告原本給伊20萬元，但被告希
    望伊再減10萬元，所以有拖一點時間，且當天還有再就賣價
    討論，被告希望原告可以再加價，並提到被告對系爭房地有
    一些感情等語，原告覺得已經加很多價了，所以回絕被告等
    語歷歷（見本院卷第167 頁背面至168 、169 頁）。
  ②衡諸徐子鈞及呂乾輝與兩造俱無親誼，應無故為不實陳述，
    致陷己罹刑法偽證刑章之必要，且渠等就原告最初出價、締
    約前曾見面磋商及締約當日情形等節，所證互核亦大致相符
    。參以被告自承：100 年10月3 日之前本來要談的時候，買
    方沒有出現，其懷疑要低買高賣，所以簽約當天有要求要買
    方出現等語（見本院卷第53頁背面），可見被告於簽約當日
    以前，確曾另約買方洽談買賣事宜。此外，復有買賣斡旋契
    約書（見本院卷第80頁）、契約內容變更同意書（見本院卷
    第148 頁）附卷足佐，是堪認徐子鈞、呂乾輝前揭證詞應屬
    信實，而為可採。又原告係於100 年9 月21日簽訂買賣斡旋
    契約書乙情，固有上開買賣斡旋契約書附卷可稽，而富旺公
    司與易而安公司SOGO加盟店係於同日簽訂流通物件協同仲介
    約定書，亦如前述。惟易而安公司SOGO加盟店非不得於與富
    旺公司簽訂流通物件協同仲介約定書前，即先行仲介原告至
    現場看屋，被告徒以買賣斡旋契約書及流通物件協同仲介約
    定書乃於同日簽訂，即逕推認徐子鈞證稱原告曾口頭出價1,
    800 萬元不實，無足憑採。
  ③據上，適可徵被告於議價過程中，實係將買賣價金從1,800
    萬元一路拉抬至2,133 萬元，且於簽約當日仍欲再行提高買
    賣價金，故當日仍歷經數小時之久，始與原告簽訂系爭契約
    ，則要難認被告於締約過程中，全係居於弱勢而任人擺佈之
    地位，更無從推認被告受脅迫而為意思表示。被告空言否認
    價金於簽約當日前已談好，並進而執簽約當日磋商時間甚長
    為由，遽行推論其係遭脅迫而為意思表示云云，要難採為有
    利於其認定之憑據。
  ⑷被告雖辯稱：在其簽約前，有另外一位其認識之買家出價2,
    130 萬元，且沒有透過仲介；其有考慮以該價格賣給該買家
    ，本來已跟該買家約了隔天要簽約及給付定金，故如其未受
    脅迫，不可能在扣除仲介費用後，實拿金額較低的情況下簽
    約云云。然依呂乾輝前揭證述之內容，足認被告非無可能係
    綜合考量透過仲介簽約較得確保買賣契約之履行等節，因而
    決定締結系爭契約，尚難以此即逕推認被告確係遭脅迫而為
    意思表示。
  ⑸至被告雖提出呂乾輝之書面陳述，以為其受脅迫之佐據（見
    本院卷第195 頁）。然基於直接審理主義，證人除經兩造同
    意得於法院外以書狀為陳述外，自應到場作證（民事訴訟法
    第305 條第3 項規定參照）。原告未曾同意以上開書面陳述
    取代言詞陳述，該書面陳述本即無從採為本院認定事實之依
    據。況核諸該書面陳述所載：「……我們……強力遊說吳s
    （即被告）考慮努力完成這筆買賣，請吳s 留下並考量。後
    來代書也說一般買賣簽約30至40分鐘就可完成，你們談了3
    、4 個小時，到底要不要簽？當時會議室內的所有人都等待
    吳s 做出最後決定，吳s 便不得已的勉強提筆簽名」等內容
    ，至多僅得推知在場人士因久候不耐，故而敦促被告儘速決
    定是否簽約，並未對被告為任何危害之告知，實難認被告有
    何受脅迫而為意思表示之情事。且民法第92條關於受脅迫而
    撤銷意思表示之規定，並不在保護個人於意思決定形成之過
    程中，完全不受任何干擾；於一般社會生活中，受有人情壓
    力在所難免，然苟未達於危害告知之程度，吾人仍應綜合評
    估為此意思表示與不為之結果，並就該決定自我負責，不得
    諉為迫於人情壓力而得不負責。是呂乾輝前揭書面陳述，誠
    無從資有利於被告認定之依據。
  ⒋綜上，被告所為舉證，尚不足使本院形成其係因受詐欺、脅
    迫而為意思表示等事實之確切心證，被告係負舉證責任之一
    方，其舉證責任未盡，自應受不利之認定，則被告辯稱其得
    撤銷系爭契約云云，即屬無據。
  ㈡被告前以意思表示錯誤為由，於100 年10月7 日以臺北金南
    郵局第000593號存證信函撤銷系爭契約，為無理由：
  ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
    表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，民法第88條第1 項
    前段固有明文。然所謂錯誤，係指意思表示之內容或表示行
    為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（
    最高法院51年台上字第3311號判例參照）。查被告前雖以其
    陷於錯誤認知，以存證信函主張依民法第88條第1 項撤銷系
    爭契約，然被告就其係以2,133 萬元出賣系爭房地一事，並
    無意思表示錯誤之情事，其主觀上錯估系爭房地之價值，僅
    屬動機錯誤，且被告復未具體主張及舉證證明原告有何明知
    其錯誤仍故予利用之情事，揆諸前揭規定及說明，自不得據
    此主張撤銷意思表示。
  ⒉又觀諸上開存證信函所載：「……富旺國際開發股份有限公
    司和美商ERA 易而安不動產（天母SOGO加盟店）未善盡不動
    產經紀人之職責，提供當時正確市場交易行情，使本人陷於
    錯誤認知……」之內容，雖可認被告於該存證信函中，已敘
    及遭富旺公司及易而安公司SOGO加盟店詐欺之事實。惟被告
    既未能證明原告明知或可得而知該事實，業悉述如前，其亦
    不得執前開存證信函為據，以受詐欺為由撤銷系爭契約之意
    思表示。
  ㈢原告解除系爭契約，係屬合法：
  ⒈查系爭契約第3 條第2 項約定，被告應於原告給付第一期款
    同時將系爭房地所有權狀正本交由承辦地政士收執保管；第
    8 條第1 項則約定，被告未依約履行各項義務，經原告書面
    通知限期催告仍不履行時，原告得解除本買賣合約且被告應
    將所收之款項加倍返還予原告，作為違約賠償，已如上述。
    次觀諸系爭履約保證申請書第3 條第1 項所載「第一期付款
    買方得以現金或即期支票給付」之內容，顯可知原告依約得
    以支票給付系爭契約之第一期款。而原告於簽約當時即已交
    付簽約金支票一節，亦為兩造所不爭執，是堪認原告業已依
    約給付第一期款至灼，則原告自得請求被告交付系爭房地所
    有權狀予地政士。被告辯稱：原告以支票給付第一期款，然
    支票未經提示兌領，仍屬未依約付款，故於原告未履行給付
    第一期款之義務前，被告並無提出所有權狀之義務云云，顯
    與兩造之約定不符，殊非可採。況查，安信公司已於100 年
    10月5 日兌現該簽約金支票乙事，有安信公司101 年8 月8
    日101 年安信字第96號函（見本院卷第115 頁）、臺灣新光
    商業銀行股份有限公司同年11月30日（101 ）新光銀業務字
    第5289號函（見本院卷第158 頁）附卷可稽，益見原告亦早
    於100 年10月5 日，即已現實給付第一期款。被告空言泛稱
    原告所簽發之簽約金支票未兌現存入兩造同意之安信公司履
    保專戶，故原告未履行給付第一期款義務云云，顯屬無稽。
  ⒉又被告於簽約後，均未將系爭房地所有權狀正本交由承辦地
    政士收執保管乙情，為兩造所不爭執，足見被告已違反系爭
    契約第3 條第2 項約定無疑。則原告為此於100 年12月2 日
    ，以臺北金南郵局第000714號存證信函催告被告履行交付系
    爭房地所有權狀正本予承辦地政士未果後，復於同年月19日
    以臺北金南郵局第000732號存證信函向被告表示解除系爭契
    約，依系爭契約第8 條第1 項之約定，自已合法行使其約定
    解除權，並得請求被告返還已收受款項及同額之違約金。
  ⒊被告雖另辯稱：安信公司在未經司法判決終結前亦未告知被
    告，即令原告取回第一期款，故原告尚未踐行給付第一期款
    義務云云。然原告係於解除契約後之101 年1 月17日，始自
    安信公司處領回第一期款扣除費用後之餘額332 萬5,189 元
    等情，有存摺明細存卷可憑（見本院卷第62頁），則系爭契
    約既業因被告違約而解除，原告嗣後是否自安信公司處取回
    第一期款，洵無礙於被告違約之認定。被告上開所辯，已非
    可採。況依履約保證保證證書第2 條第1 項之約定，可知賣
    方若未能依約履行，買方經合法程序催告而解除契約確定時
    ，安信公司即得將買方已支付之買賣價金扣除買方應付之相
    關費用後返還買方，非必須待買方取得確定判決或與確定判
    決有同一效力之文書後始得返還。被告猶一再強執安信公司
    未經司法判決終結且未告知被告，即將款項返還為由，為其
    得不履行交付所有權狀正本義務之論據，殊無足取。
  ㈣被告不得以原告不依101 年1 月10日消費者爭議調解委員會
    之建議履約，有可歸責事由為由，拒絕給付違約金：
    被告雖辯稱：其經消保官調解下，仍願繼續履約，乃原告拒
    不履約，違約之責非可歸責於被告，故依系爭契約第8 條第
    1 項約定，原告自不得請求違約賠償云云。惟查，原告並非
    101 年1 月10日消費者爭議調解委員會之當事人一節，此觀
    被告提出之同日消費爭議調解委員會調解筆錄甚明（見本院
    卷第101 頁），則原告自無依該調解委員會建議履約之義務
    。況系爭契約第8 條第1 項後段所載「但因天災、地變等不
    可抗力及因可歸責於買方之事由除外」之內容，係指賣方未
    能依約履行，乃出於可歸責於買方之事由。被告未依約交付
    系爭房地所有權狀一事，並非可歸責於原告，則無論原告是
    否為消費者爭議調解委員會之當事人、是否依調解委員會之
    建議繼續履約，均與系爭契約第8 條第1 項所指情節無涉。
    被告上開所辯，洵屬無據。
  ㈤原告得向被告請求之違約金為112 萬元：
  ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
    約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
    總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
    務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
    約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
    之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩
    種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約
    金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約
    金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於
    債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求
    原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當
    事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履
    行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自
    明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。
  ⒉系爭契約業因被告違約，經原告合法解除，原告依約得請求
    被告給付與所收受款項同額之違約金333 萬元，業如前述。
    參以系爭契約第8 條第1 項後段所載「被告應將所收支款項
    加倍返還予原告，作為違約賠償」等語之文義，並未記載該
    違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬
    損害賠償總額預定性之違約金。原告雖主張：依系爭契約第
    8 條第1 項約定「賣方未依約履行各項義務時，每逾一日賣
    方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方」之
    內容，可知系爭契約第8 條第1 項約定之違約金性質應屬懲
    罰性違約金云云。然系爭契約第8 條第1 項之上開「每逾一
    日賣方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予買方
    」內容，與原告本件請求所據約定，係以分號相隔並列於同
    條項之前後段，堪認兩者在解釋上係獨立以觀，並非互為引
    據。則原告以前詞主張系爭契約第8 條第1 項後段所載「被
    告應將所收支款項加倍返還予原告，作為違約賠償」為懲罰
    性違約金之約定云云，自非可採。
  ⒊第按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
    第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，
    社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最
    高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌系爭
    房地位在臺北市士林區，為發展成熟、機能健全之社區，而
    近年北部都會區內房地產價格復呈現上漲趨勢，如被告依約
    履行，原告當可享有相當之漲價利益；參以系爭房屋建坪面
    積約56坪【計算式：159.97平方公尺＋22.17 平方公尺＋共
    有部分64.02 平方公尺×55/1000 ＝185.6611平方公尺≒56
    坪（小數點以下四捨五入）】，有系爭契約書在卷可憑（見
    本院卷第12頁），佐之被告自承：系爭房屋每坪約40萬元左
    右等語（見本院卷第198 頁），可徵依被告自為評估之系爭
    房地價值，原告因被告毀約不賣而不能享有漲價利益之損害
    ，至少約為107 萬元【計算式：56坪×40萬元－2,133 萬元
    ＝107 萬元】；又酌以原告因被告未依約履行，亦受有於10
    0 年10月5 日至101 年1 月17日間，未能就第一期款為有效
    利用之利息損失，暨徒然支付相關履約費用等情狀，認原告
    請求被告給付違約金333 萬元，尚屬過高，應酌減為112 萬
    元為適當。
六、末按當事人就金錢債務之遲延履行所約定之違約金，有懲罰
    性違約金，及損害額預定性違約金兩種。當事人所約定之違
    約金如為前者，則債務人遲延履行時，債權人除違約金外並
    得請求遲延利息或因遲延所生之損害，如為後者則否（最高
    法院68年台上字第3055號民事判決意旨參照）。是依上載民
    法第250 條第2 項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，
    視為因不履行而生損害之賠償總額。故當事人間約定因債務
    人違約應支付之違約金，係相當於為賠償因違約而生之損害
    所支付之金額。債權人本此請求給付違約金者，縱受有其他
    損害，亦不得再請求賠償。以此推之。亦不得同時請求給付
    法定遲延利息（最高法院82年台上字第710 號判決意旨參照
    ）。原告依系爭契約第8 條第1 項約定，得請求被告給付11
    2 萬元之違約金，於法固屬有據。然關於遲延利息請求部分
    ，因上開違約金為損害賠償總額之預定，應視為就因遲延所
    生之損害，已依契約預定其賠償，揆之上揭說明，原告自不
    得就違約金復行請求加計法定遲延利息。是原告於此併請求
    被告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％
    計算之利息，不能認為有據。
七、從而，原告本於前揭原因事實，依系爭契約第8 條第1 項約
    定，請求被告給付112 萬元，為有理由，應予准許；逾此範
    圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原
    告勝訴部分，經核於法亦無不合，爰分別酌定相當擔保金額
    予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附
    麗，不予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
    本院審酌後，核與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以
    論駁贅述。
十、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依
    民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判
    決如主文。
中    華    民    國   102    年    3     月    18    日
                  民事第三庭  審判長法  官  蕭錫証
                                    法  官  施月燿
                                    法  官  李佳芳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中    華    民    國   102    年    3     月    18    日
                                    書記官  詹淳涵