臺灣士林地方法院101年度訴字第66號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 102 年 05 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 101年度訴字第66號原　　　告　郭姿吟
訴訟代理人　徐立信律師
複　代理人　王世豪律師
蔡明娟
被　　　告　陳素珠
永泰不動產股份有限公司
法定代理人　何駿紳
共　　　同
訴訟代理人　余梅涓律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102 年5 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳素珠應給付原告新台幣肆拾玖萬壹仟貳佰柒拾叁元，及自民國一○一年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆拾玖萬壹仟貳佰柒拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第一項為「被告等應連帶給付原告新台幣（下同）240 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，嗣於審理中陸續變更訴之聲明第一項為「被告等應連帶給付原告56萬9,273 元」（見本院卷㈡第102 至106 頁之原告民事準備㈣狀）、「被告等應連帶給付原告58萬4,773 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見本院卷㈡第147 頁之102 年3 月20日言詞辯論筆錄），經核原告訴之變更前、後，均係基於主張原告經由被告永泰不動產股份有限公司（下稱永泰不動產公司）仲介而向被告陳素珠購買之房屋有瑕疵，而致原告受有損害之同一基礎事實，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、事實概要：原告於100 年7 月23日，向被告陳素珠與被告永泰不動產公司購買坐落於台北市○○區○○○路0 段000 巷0 弄0 號2 樓房屋（下稱系爭房屋），價金為1,440 萬元，被告等共同保證系爭房屋無漏水、鋼筋外露、水泥剝落等情，兩造依約付款交屋後，原告裝潢時始發現系爭房屋天花板有大面積水泥剝落、鋼筋外露及牆壁漏水等情，經通知被告陳素珠與被告公司前來查看，被告陳素珠當日表示，木板係因牆壁潮濕而釘上，惟兩造當初進行系爭房屋買賣時，被告陳素珠未曾提及牆面潮濕情事，且原告詢及系爭房屋漏水情事時，被告陳素珠仍誆稱為使租屋美觀與便於整理，而於交屋前2 年釘上木板，且於不動產標的現況說明書上勾選「無滲漏水情形」，致原告誤認系爭房屋具房屋現況說明書所保證之品質，進而買受系爭房屋，顯見被告陳素珠早已知悉系爭房屋存有漏水瑕疵，而隱瞞未告知原告。嗣原告於100 年9 月28日委託合格技師梁詩桐進行檢測，其於100 年10月26日臺灣省土木技師公會鑑定報告中揭露系爭房屋有漏水、鋼筋外露、水泥剝落等瑕疵。原告於100 年10月3 日與被告陳素珠於永泰不動產公司進行調解，被告陳素珠表示願就系爭房屋之漏水與鋼筋補強予以出資修繕，其公共管線漏水部分，由原告出面與其他樓層住戶協調，若住戶不肯分擔修繕費用，被告陳素珠願全數負擔，且依原告指定之臺灣土木技師公會所附之廠商估價為基準，並由兩造同意之施工廠商施作。100 年10月8 日原告徵得2 戶住戶同意分擔公共管線修繕費用，惟因訴訟耗時過長，致修繕工程久延，原簽署同意之2 戶住戶嗣後變更決定，不願分擔修繕費用，迄亦未支付相關費用予原告。100 年10月22日被告陳素珠違反協議書約定，表示系爭房屋之漏水現象為樓上3 樓房屋漏水所致，其不願支付全部修繕費用，雙方嗣於100 年11月3 日經台北市士林區公所調解不成立。101 年11月間，原告發現前陽台頂版有鋼筋銹蝕嚴重及混凝土龜裂、剝落現象，經合格技師檢測結果認定係日積月累所致，亟須進行結構補強。102 年2 月間，為釐清訟爭兩造之相關鑑定作業已終結，原告始行就空置年餘之系爭房屋實施裝潢工程，施工期間因工人有使用系爭房屋廁所之需要，發現廁所排水管漏水，致1 樓住家天花板遭浸濕，經專業水電師檢驗結果，確認2 樓廁所排水管因屋主交屋前之更換私管工程未於排水管交接處上膠填補空隙，致一旦用水便有漏水現象。又被告永泰不動產公司為專業仲介業者，收受原告高達17萬4,000 元之仲介費用，卻於仲介過程中未善盡善良管理人注意義務及調查義務之責，致原告買受具有瑕疵之漏水、鋼筋外露與水泥剝落之房屋，具有可歸責事由，應與被告陳素珠共同負擔損害賠償責任。
二、原告得依瑕疵擔保請求權、侵權行為損害賠償請求權、協議書及居間仲介契約相關規定，請求被告等連帶賠償原告之損失：
㈠、系爭房屋於危險移轉時，有漏水、鋼筋外露、水泥剝落等減少價值或通常效用之瑕疵：
１、查系爭房屋梁、版結構混凝土有裂損、保護層剝落及外露鋼筋銹蝕等現象，且混凝土抗壓強度不合格，混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/m3 以上之樓層比達3 分之2 ，且所有樓層中性化深度皆大於2 公分，氯離子平均含量0.5877kg/m3 ＞0.3kg/m3，此有台灣省土木技師公會鑑定報告書可稽，顯見系爭房屋於危險移轉於原告時，即存有牆面滲漏水、鋼筋外露等減少價值及通常效用之瑕疵。
２、次查前陽台頂版之鋼筋銹蝕嚴重及混凝土龜裂、剝落現象，業經合格結構技師檢測係長年因版混凝土龜裂，使空氣中水分、氧及其他酸性物質進入接觸鋼筋致生化學變化，促使鋼筋銹蝕，顯見系爭房屋危險移轉於原告時，即存有鋼筋銹蝕、剝落等瑕疵，且對照前開台灣省土木技師公會鑑估修復費用預算表，所列之工程項目並未涵蓋前陽台部分。
３、再系爭房屋之廁所排水管未於交接處上膠填補空隙情形，業經水電師檢驗確認，顯係系爭房屋危險移轉於原告時，即存有之瑕疵。
㈡、原告得依瑕疵擔保請求權，請求被告陳素珠負擔系爭房屋之修繕費用：
１、查系爭房屋之滲漏水、鋼筋外露之情形，係經原告委請台灣省土木技師公會進行鑑定始行確認，並非買受人以肉眼觀看即可知悉，準此，被告辯稱現況說明書僅為依現況交屋之表示，非有保證系爭房屋無滲漏水、鋼筋外露、水泥剝落等瑕疵之意，無疑係意圖將原告就系爭房屋須經專業鑑定始得知悉之瑕疵，欲經由現況說明書之記載而免除被告陳素珠本應負擔之擔保責任，此解釋方式，實難謂與當事人之真意相符，被告陳素珠先前不實填寫現況說明書，後又辯稱該說明書所載內容不具保證之意，難認有據。
２、次查被告陳素珠於100 年7 月23日簽訂不動產買賣契約書時，併同簽立不動產標的現況說明書，於項次8 ：「建築改良物是否有滲漏水情況？」，回答「否」，保證該屋沒有漏水；於項次13：「建築改良物是否現有鋼筋外露水泥剝落之情事？」，回答「否」，保證該屋沒有鋼筋外露水泥剝落情事，被告已保證系爭房屋有正常堪用之品質。原告主張為進行系爭房屋修繕，已支出費用：牆面滲漏水及補強鋼筋外露超過26萬6,823 元、公共管線修繕費用4 萬元、陽台結構修復費用17萬5,000 元、私人管線修繕費用1 萬5,500 元，堪認前開修繕費用為系爭房屋所需之修繕費用。本件系爭房屋於交付時即有漏水、鋼筋外露、水泥剝落、前陽台結構問題、私人管線漏水瑕疵，已如前述，顯未具備其保證之品質，被告應負瑕疵擔保責任，原告請求損害賠償，洵屬有據。
㈢、原告得依民法第184 條第1 項規定，請求被告陳素珠負損害賠償責任：
查被告陳素珠明知系爭房屋牆面有潮濕現象，有滲漏水情況，卻於不動產現況說明書項次8 「建築改良物是否有滲漏水情況？」，回答「否」，保證系爭房屋無滲漏水情形；復對於原告看屋時詢以牆面釘有木板之原因，誆以為租屋整理方便而為，卻未提及牆面潮濕而釘上木板之事實；也曾於原告購屋時，勸誘原告切勿聽信附近住戶有關房屋漏水之傳聞。被告陳素珠所為，顯係以詐欺方式，陷原告於錯誤，而購買具有價值瑕疵、通常效用瑕疵之房屋，致受有財產上之損害，被告應依民法第184 條第1 項前段負損害賠償責任。
㈣、原告得依協議書約定，請求被告陳素珠履行：
查協議書既為兩造所簽立，並經訴外人程豫秋等見證，自為合法契約，原告請求被告履行，非無理由。故原告請求被告依協議書第1 點約定負擔公共管線漏水部分全部費用，及依協議書第2 點約定負擔補強鋼筋之修繕費用，洵屬有理。
㈤、被告永泰不動產公司就系爭房屋之瑕疵，有未盡調查義務，應與被告陳素珠負連帶損害賠償責任：
１、依最高法院判決意旨可知，仲介業者應審酌相關文件之真偽，而不動產標的現況說明書，屬買賣交易所應附之重要文件，因此，仲介業者有調查不動產標的現狀說明書所列各狀況之義務，該義務應認是仲介業者之主給付義務，違反者，消費者得依侵權行為、債務不履行、不動產經紀業管理條例等請求仲介人員賠償損害，並請求依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶責任。佐以不動產經紀業管理條例第22條規定要求不動產經紀人製作不動產說明書，及第23條規定經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向委託人交易之相對人解說，說明書於提供解說前，應經委託人簽章，參諸內政部於91年3 月19日公布之不動產說明書之應記載及不得記載事項，可見不動產經紀業及經紀人員因執行仲介業務時，需調查仲介之房屋標的有無滲漏水及建築結構等情形。２、查被告永泰不動產公司為原告及被告陳素珠仲介系爭房屋之買賣而成立民法居間法律關係，就訂約事項負有調查之義務，惟其僅依被告陳素珠口頭之陳述，即為其填載不動產標的現況說明書事項，並未就系爭房屋現況詳盡勘查確認義務、與建管處資料比對、訪談鄰居等調查程序，顯有不實仲介、未善盡調查義務情事，有違民法第567 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條第1 項及第188 條第1
項規定，應與被告陳素珠負連帶損害賠償之責。
３、復查證人程豫秋雖於訴訟中極力撇清就系爭房屋結構有擔保無鋼筋水泥剝落情事，惟其以專業立場於原告進行檢測決定前，以輕率言論勸誘暗示原告無進行檢測之必要及恐徒增檢測後之回復費用等情，原告陷於錯誤而同意放棄原應由買賣雙方共同負擔費用之檢測程序，致其後遭受須另簽立協議書承擔更高花費之鑑定費用損失，是被告永泰不動產公司不實仲介，怠於專業職務，亦應依上開規定與被告陳素珠負連帶損害賠償之責。
㈥、此外，砌磚補門費用9,450 元部分，被告自承不爭執。
三、本件原告請求之損害賠償金額，包括：㈠補強鋼筋外露費用26萬6,823 元：系爭房屋經原告委請技師公會鑑定，補強鋼筋外露之修復費用為26萬6,823 元；㈡公共管線修繕費用4
萬元：有關公共管線漏水部分，原告詢得大台北防水測漏工程有限公司（下稱大台北公司），以4 萬元之報價保證完成公共管線修繕工程並附帶1 年期之漏水保固，原告業於日前完成匯款請該公司修繕；㈢砌磚補門費用9,450 元：系爭房屋隔壁戶2 號2 樓亦為被告陳素珠或其家人之所有，兩間為打通後釘上木板間隔，木板因原告裝潢將其拆除後始行發覺，故原告需砌磚補門以明確間隔兩戶，估價費用為9,450 元；㈣鑑定費4 萬5,000 元：原告於100 年9 月28日委託台灣省土木技師公會合格技師梁詩桐檢測系爭房屋，並於100 年9 月28日、10月5 日完成鑑定費用之匯款；㈤陽台結構修復費用17萬5,000 元：系爭房屋前陽台頂版有鋼筋銹蝕嚴重及混凝土龜裂、剝落現象，經吉順結構暨土木工業技師事務所之結構技師檢測結果，成因係長年因版混凝土龜裂，使空氣中水份、氧及其他酸性物質進入接觸鋼筋致生化學變化，促使鋼筋銹蝕，亟須進行結構補強，結構補強工程已交由專業補強廠商瑞利德國際工程顧問股份有限公司（下稱瑞利德公司）依專業技師所提送補強圖辦理完成，且作成竣工報告書，前陽台頂版結構安全已無虞；㈥去除壁紙及拆除天花板費用3 萬3,000 元：為鑑定鋼筋外露，技師要求去除壁紙及拆除天花板，經估價需費3 萬3,000 元；㈦私人管線修繕費用1 萬5,500 元：原告近期裝修系爭房屋而有用水及排水需求，接獲樓下住戶通報原告系爭房屋之廁所排水管（位於1 樓天花板）疑有漏水狀況，由於1 樓廁所處業經裝修為一般房間，未留有維修孔便於進行管線漏水檢測，原告只好聘請專家先拆除1 樓天花板，以確認2 樓廁所排水管是否發生漏水問題，經檢驗結果確認2 樓廁所排水管因原屋主交屋前2 、3 年更換私管工程，當時施工師傅於更換排水管時，未於排水管交接處上膠填補空隙，以致用水後排水時會有少量餘水自接縫處排出之漏水狀況，故追加私人管線修繕費用1 萬5,500 元（含污水管更新7,000 元及防潮天花板8,500 元）。四、聲明：
㈠、被告等應連帶給付原告58萬4,773 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡、原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、被告陳素珠部分：
㈠、被告陳素珠於100 年7 月23日出售予原告之系爭房屋，是被告於99年8 月始自兄長繼承而來，繼承後被告陳素珠未曾自行居住或出租他人，系爭房屋仍為空屋，保持著被告繼承前之狀態，被告未曾更動修改過，故被告並不知悉系爭房屋有原告所指稱之瑕疵存在，且被告認為牆壁僅是屬於潮濕，亦已請人處理好了，殊不知有何漏水現象，甚至被告懷疑該漏水是否為原告施工不當所致，而是否鋼筋外露亦非肉眼可見，非原告所指被告早知有漏水情形。
㈡、補強鋼筋外露、陽台結構修復部分：被告因買賣而交付原告系爭房屋，已長達1 年餘，期間原告進行全面拆除整修，系爭房屋早已非原貌，原告於101 年11月進行裝潢施工時，因不慎導致前陽台剝落，豈可歸責於被告陳素珠，且系爭房屋已由原告保管1 年餘，亦是因原告未盡保管之責所造成，該陽台剝落部份不應由被告陳素珠負責；另原告所提出之倪順隆技師個人之證明書，顯不具有公信力，該部分被告否認其具有證據能力，退步言之，縱該部分是因為交屋當時即存在之鋼筋銹蝕所引起（被告否認之），亦屬補強鋼筋外露部分所含蓋，依台灣省土木技師公會之鑑估修復費用預算表，並無特別將前陽台摒除在外，其補強費用26萬6,823 元，然原告所提出之估價單卻要43萬4,250 元，差距顯過大，且估價單非實際施作之費用，並是以全新、頂級、加強版的方式施作，忽視系爭房屋為30年之老舊建築。
㈢、公共管線部分：依原告提出之住戶同意修繕書所示，既已有2 戶住戶願分擔該費用，故被告陳素珠應負擔10分之8 的部分，就該部份應酌減為3 萬2,000 元為妥。
㈣、砌磚補門部份：被告不爭執。
㈤、鑑定費及去除壁紙及拆除天花板部份：依原告所提出之100
年1 月3 日協議書所示：「買方願自行付費請技師公會檢測」，該檢測之鑑定費及為便於鑑定之去除壁紙及拆除天花板之費用，當由買方即原告所負擔。
㈥、私人管線修繕部分：原告應舉證證明所謂系爭房屋1 樓漏水處是因被告陳素珠於交屋前2 、3 年前更換私管工程時，施工師傅於更換排水管時，未於排水管交接處上膠填補空隙，以致用水後排水時會有少量餘水自接縫處排出之漏水狀況。二、被告永泰不動產公司部分：
被告永泰不動產公司仲介系爭房屋買賣時，仲介人員程豫秋除親自至系爭房屋觀察屋況外並求證於賣方，確實無從查知系爭房屋有原告所指稱之瑕疵存在；且經原告仔細察看系爭房屋後，自行決定放棄氯離子之檢測；另被告永泰不動產公司亦無權對系爭房屋為任何保證，原告指稱被告永泰不動產公司保證系爭房屋絕無漏水、鋼筋外露、水泥剝落之語，為無中生有之事；故被告永泰公司確實已盡保障買賣雙方權益之查證義務，並盡善良管理人之注意義務，無過失存在。
三、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、得心證之理由：
一、原告於100 年7 月23日經由被告永泰不動產公司仲介，向被告陳素珠購買系爭房屋，價金為1,440 萬元，雙方已付款及交屋等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書乙份（見本院卷㈠第20至23頁）附卷可稽，此部分事實堪信為真。二、原告主張被告陳素珠交付之系爭房屋，有漏水及鋼筋銹蝕外露，及與隔壁戶之隔間牆遭打通開門而僅以木板間隔等瑕疵，致原告須支出系爭房屋之修繕費用，包括：補強鋼筋外露費用26萬6,823 元、公共管線修繕費用4 萬元、陽台結構修復費用17萬5,000 元、私人管線修繕費用1 萬5,500 元，及為鑑定漏水及鋼筋外露瑕疵而支出之鑑定費4 萬5,000 元、為鑑定之便而去除壁紙及拆除天花板費用3 萬3,000 元，暨砌磚補門費用9,450 元等，共計58萬4,773 元，而依民法瑕疵擔保請求權、侵權行為損害賠償請求權、與被告陳素珠間之100 年10月3 日協議書等之法律關係，請求被告陳素珠給付58萬4,773 元並加計法定利息，及依民法居間契約、侵權行為損害賠償請求權、不動產經紀業管理條例等之法律關係，請求被告永泰不動產公司與被告陳素珠負連帶賠償責任。被告則辯以：被告陳素珠除對於系爭房屋應砌磚補門之部分不爭執外，並不知悉系爭房屋有原告所指之瑕疵存在，且自被告陳素珠交屋後，系爭房屋已由原告保管多時並進行拆除整修，豈可歸責於被告陳素珠，本件原告所主張之費用，或非屬被告陳素珠應負責，或原告未盡舉證之責，不應令被告陳素珠負擔；被告永泰不動產公司已盡保障買賣雙方權益之查證義務，無從查知系爭房屋有原告所指之瑕疵存在，且亦無權對系爭房屋為任何保證等語。本件兩造爭點厥為：系爭房屋是否確有原告所指之瑕疵，及原告得否向被告陳素珠請求給付？被告永泰不動產公司是否應與被告陳素珠負連帶責任？
三、關於系爭房屋是否有瑕疵，及原告得否向被告陳素珠請求給付？
㈠、系爭房屋之漏水及鋼筋銹蝕外露之瑕疵部分：
１、查系爭房屋有漏水及鋼筋銹蝕外露等情，業據原告提出被告不爭執形式真正之台灣省土木技師公會100 年10月26日鑑定報告乙冊（見本院卷㈠第126 至197 頁，及本院卷㈠第210
頁之被告民事答辯㈣狀）為據，且經鑑定人梁詩桐土木技師於審理中證稱：上開鑑定報告是伊於100 年9 月29日到現場初勘，於100 年10月7 日、100 年10月17日再到現場會勘而製作等語在卷（見本院102 年5 月29日言詞辯論筆錄）。而依上開鑑定報告內容及所附相片所示：鑑定範圍包括系爭房屋之室內及前後陽台；系爭房屋已完工約33年，綜合相關試驗、檢測結果，均顯示不合法規之規定；目前2 樓梁、版結構混凝土有裂損、保護層剝落及外露鋼筋銹蝕等現象，且混凝土抗壓強度不合格，混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/m3以上之樓層比達3 分之2 ，且所有樓層中性化深度皆大於2 公分，氯離子平均含量0.5877 kg /m3 ＞0.3kg/m3，結構有安全顧慮；原有房屋室內有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕，或因偏高含氯離子混凝土因水份致牆面保護層強度持續受損等瑕疵；2 樓主臥室頂版部分鋼筋鏽蝕及混凝土剝落等、2 樓浴室隔量及頂板部分鋼筋鏽蝕及混凝土剝落等、浴室與主臥室1/2B磚牆現有磚牆受水長期侵蝕等、部分內外牆或頂板因受潮牆面有璧癌發生現象等語（見本院卷㈠第137 至140 頁），足信系爭房屋確有原告所指之漏水及鋼筋銹蝕外露等情，且肇因於房屋結構性之因素，堪認於被告陳素珠交付系爭房屋時即已存在。
２、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本件系爭房屋有漏水及鋼筋銹蝕外露等情形，顯然欠缺依通常交易觀念應具備之性質而影響其效用，並減損其價值，自屬「瑕疵」無疑。
３、次按出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第1538號裁判意旨參照），物之瑕疵擔保責任既屬法定無過失責任，則無論被告陳素珠是否知悉瑕疵存在，均無礙於其應負之瑕疵擔保責任；況查，依原告所提出之原告與被告陳素珠於100 年9 月底就系爭房屋瑕疵交涉對談之錄音光碟譯文顯示：「（3 分53秒）原告：為什麼要先貼壁紙再貼木板？」、「（4 分00秒）被告陳素珠：沒有! 我跟你講說貼壁紙的時候交屋給我，後來我們有跟他問『就有點漏』，因為我們都是租人家，『有漏我就叫人來看，他就說把他釘起來，有的把壁紙拿掉，有的沒有』」；... 「（8 分29秒）原告：不是! 不是! 你剛跟我說，兩年前牆壁就有些部分這樣子了! 」、「（8 分34秒）被告陳素珠：對! 」、「（8 分37秒）原告：剛剛師父說這是受潮，你才把他釘起來! 」、「（8 分38秒）被告陳素珠：對! 」、「（8 分39秒）原告：『可是你那時候跟我們說是出租比較好整理，這樣釘起來比較漂亮，所以才釘起來』」、「（8 分45秒）被告陳素珠：『也是這樣子』」、「（8 分46秒）原告：可是你沒跟我們說牆壁是潮濕是這樣子的，這樣潮濕這樣子對人體不好」等情（見本院卷㈠第84至88頁），足認被告陳素珠明知系爭房屋於本件買賣前兩年即出現滲（潮溼）、漏水現象，而處理方式僅為以木板釘起，惟被告陳素珠與原告接洽時，卻向原告表示釘木板之原因是為了出租比較好整理、釘起來比較漂亮云云，足認被告陳素珠確有故意不向原告告知瑕疵之情形，其應對原告負責，尤無疑義。
４、復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。本件系爭房屋有漏水及鋼筋銹蝕外露等瑕疵，原告起訴請求因上開瑕疵而須支付之系爭房屋修復費用，性質上為除去或減少該瑕疵對系爭房屋影響之費用，相當於系爭房屋因該瑕疵所減少之金額，應認係減少價金之意思表示，洵堪准許。而關於本件原告得向被告陳素珠請求給付之具體金額：
⑴、補強鋼筋外露費用26萬6,823 元部分：查依前述原告所提出而被告不爭執形式真正之台灣省土木技師公會100 年10月26日鑑定報告所載，系爭房屋之室內及前後陽台瑕疵鑑估修復費用為26萬6,823 元（見本院卷㈠第192 頁），則原告請求此部分費用，自非無據。至被告質稱：依原告與被告陳素珠100 年10月3 日所簽訂之協議書第2 條記載：「2 、補強部分：... 再由雙方決議由何家廠商施工」等語（見本院卷㈠第27頁），誠然原告應與被告陳素珠決議由何家廠商施工，再由該家廠商再行報價施工，原告捨此程序而直接向被告索賠，顯有違雙方之約定云云，惟查，原告與被告陳素珠於100 年10月3 日在永泰不動產公司進行調解時簽立之協議書固有上開內容記載，然雙方嗣後因仍有爭議，於100 年11 月3日經台北市士林區公所調解不成立等情，有調解不成立證明書（見本院卷㈠第29頁）附卷可稽，足認雙方無法達成共識而無從形成決議，並非原告不與被告陳素珠共同決議，自難限制原告不得訴請被告陳素珠給付此部分修復費用，被告所辯此節，尚無可採。
⑵、公共管線修繕費用4 萬元部分：查依原告與被告陳素珠100
年10月3 日所簽訂之協議書第1 條記載：「1 、漏水部分：由買方出面協調（賣方協助）1 樓、3 樓、4 樓、5 樓共同出資修繕漏水部分，2 樓部分則由賣方出資（若上述樓層有人不出資則由賣方負擔）」等語（見本院卷㈠第27頁）；而系爭房屋所在公寓之1 、3 、4 、5 樓住戶經原告出面協調後，均無人願出資乙情，有原告提出之修繕與出資意願調查表共4 紙（原證6 、原證6-1 《即原依原證6 調查表記載不表示意見之4 號3 樓住戶，嗣表示意見為不願出資》、原證22《即原依原證6 調查表記載同意出資之6 號2 樓、6 號4
樓2 戶住戶，嗣變更意願為不願出資》）（見本院卷㈠第28頁、本院卷㈡第9 、194 、195 頁）附卷可稽，又該棟公寓全棟（1 至5 樓）公共管線之漏水修繕費用為4 萬元乙情，亦有原告提出之大台北公司之估價單（原證16）、請款單（原告附件1.1 ）及匯款單（原證17）各1 紙（見本院卷㈡第73、74、107 頁）在卷可考。至被告陳素珠就原告所提出之1 、3 、4 、5 樓住戶修繕與出資意願調查表中，雖僅就原證6 之調查表不爭執形式真正，就原證6-1 、原證22之調查表則爭執形式真正（見本院卷㈠第62頁背面之101 年3 月13日言詞辯論筆錄、本院卷㈡第15頁背面之101 年10月25日言詞辯論筆錄及第203 頁之102 年5 月22日言詞辯論筆錄），然查，經本院以肉眼比對原證6-1 及原證22之調查表上4 號3 樓、6 號2 樓、6 號4 樓住戶之簽名，核與被告不爭執形式真正之原證6 之調查表上該3 戶住戶之簽名一致，堪信為真實；準此，本件系爭房屋所在公寓之1 樓、3 樓、4 樓、5 樓住戶，確無人願共同出資修繕，依上開協議書第1 條約定，應由被告陳素珠負擔修繕費用，加計被告陳素珠本承諾願負擔之2 樓，是原告請求被告陳素珠負擔該公寓全棟（1
至5 樓）公共管線之漏水修繕費用4 萬元，自屬有據。
⑶、陽台結構修復費用17萬5,000 元部分：查原告主張101 年11月間，系爭房屋前陽台之天花板泥板塊坍塌掉落，經請倪順隆結構技師檢測結果認定係日積月累所致，須進行結構補強，原告已交由施工廠商瑞利德公司施工，修復費用共計17萬5,000 元等情，有原告提出之倪順隆結構技師出具之陽台頂版結構安全證明書（原證20第1 頁）、瑞利德公司出具之竣工報告書（原證20第2 頁以下）及報價單（原告附件1.4 ）各1 份（見本院卷㈡第110 、112 、113 至140 頁）附卷可稽。被告陳素珠就原告所提出之陽台頂版結構安全證明書、竣工報告書及報價單，於審理中固曾表示不爭執形式真正（見本院卷㈡第147 頁背面之102 年3 月20日言詞辯論筆錄），惟質疑並不足以證明前陽台坍塌是被告陳素珠交屋時即存在之鋼筋銹蝕所造成，退步言之，縱該部分是交屋時存在之瑕疵所引起，亦屬補強鋼筋外露部分所含蓋，而前述臺灣省土木技師公會之鑑估修復費用預算表，並無特別將前陽台摒除在外云云，然查，依倪順隆結構技師出具之陽台頂版結構安全證明書，明白記載：系爭房屋前面陽台頂版，有鋼筋銹蝕嚴重及混凝土龜裂、剝落現象，此現象非1 、2 年即可造成，而是長年因頂版混凝土早有龜裂，使空氣中水份、氧及其他酸性物質進入接觸鋼筋，致產生化學變化，促使鋼筋銹蝕，而此鋼筋銹蝕經過多年逐漸累積，將減少鋼筋斷面積，造成殘存鋼筋之內應力增加，且因鋼筋銹蝕，造成鋼筋體積膨脹，向外擠壓混凝土，而使混凝土龜裂、剝落，造成結構斷面尺寸減小，此二現象將減小結構體抵抗載重之能力，增加結構體之危險性，極須進行補強等語（見本院卷㈡第112
頁第1 至9 行），又前述台灣省土木技師公會鑑定報告之鑑定人梁詩桐土木技師於審理中證稱：伊於100 年9 月29日、100 年10月7 日、100 年10月17日到現場時，前陽台走廊頂板有混凝土鋼筋位置鼓脹、保護層脫落、鋼筋鏽蝕，如伊鑑定報告第38頁上方之補一相片所示，該部分有在伊之鑑定範圍內，而就瑞利德公司竣工報告書所附101 年12月至102 年1 月間施工修復前陽台情況之相片所示，應該是有發生比伊當初鑑定所見更嚴重之損害狀況；依伊之鑑定報告第5 頁鑑定結果記載，混凝土之抗壓強度未符合格強度，混凝土中性化深度皆大於2 公分，氯離子平均值高過容許值，鋼筋腐蝕速度屬於嚴重腐蝕，故前陽台樓板發生混凝土崩落，是一個結果，上開101 年12月至102 年1 月相片中所示前陽台之損害狀況，與伊鑑定當時所見之狀況是同一損害之進程，前開倪順隆結構技師出具之陽台頂版結構安全證明書第1 至9 行與伊的專業意見是相同的；依伊當時鑑定時之狀況，按照伊的修復建議是可行的，而瑞利德公司所採取灌漿方式之工法，與伊鑑定報告之鑑估修復費用表所採取1 比2 防水水泥粉刷之工法不同，但依該公司施工所採安裝鋼板之方式，就必須採用灌漿等語（見本院102 年5 月29日言詞辯論筆錄），準此，依土木技師及結構技師之專業意見，咸認系爭房屋於101 年11月間發生前陽台坍塌掉落之情況，與被告陳素珠交屋時即已存在之鋼筋銹蝕確有關連，乃同一損害之進程，又系爭房屋之前陽台部分固有在梁詩桐土木技師100 年間製作之台灣省土木技師公會鑑定報告之鑑定範圍內，惟當時尚未出現前陽台坍塌掉落之情況，是該等後續發生之損害暨所採取工法之費用，應未在台灣省土木技師公會鑑定報告鑑估之修復費用內，洵堪認定，是原告請求被告陳素珠負擔此部分費用，自屬有據。
⑷、私人管線修繕費用1 萬5,500 元部分：查原告主張近期裝修系爭房屋而有用水及排水需求，接獲樓下住戶通報原告系爭房屋之廁所排水管（位於1 樓天花板）疑有漏水狀況，由於1 樓廁所處業經裝修為一般房間，未留有維修孔便於進行管線漏水檢測，原告只好聘請專家先拆除1 樓天花板以確認2
樓廁所排水管是否發生漏水問題，經檢驗結果確認2 樓廁所排水管因原屋主交屋前2 、3 年更換私管工程，當時施工師傅於更換排水管時，未於排水管交接處上膠填補空隙，以致用水後排水時會有少量餘水自接縫處排出之漏水狀況，故原告追加私人管線修繕費用1 萬5,500 元（含污水管更新7,000 元及防潮天花板8,500 元）云云，固據原告提出紅森設計有限公司（下稱紅森公司）估價單、匯款單、管線更新後相片（原證21）等件（見本院卷㈡第151 至153 頁）為據。惟查，被告陳素珠否認原告主張1 樓漏水是因被告陳素珠於交屋前2 、3 年前更換私管工程時，施工師傅於更換排水管時，未於排水管交接處上膠填補空隙，以致用水後排水時會有少量餘水自接縫處排出之漏水狀況乙情，而就此原告雖再提出立證人署名為梁明田之修繕師傅證明書（原證23）為證，然被告陳素珠否認該證明書之形式真正（見本院卷㈡第203
頁之102 年5 月22日言詞辯論筆錄），而原告於審理中亦自承因該立證人無法到庭，而未就該私文書之形式真正再為舉證，是該份證明書因無從認定形式真正而無法採為本件證據，則原告請求此部分費用，不能證明與被告陳素珠交屋時存在之瑕疵有關，自難准許。
⑸、鑑定費4 萬5,000 元、鑑定前去除壁紙及拆除天花板費用3
萬3,000 元部分：查原告主張為鑑定系爭房屋之瑕疵，於訴訟前委託台灣省土木技師公會鑑定，並經技師要求去除壁紙及拆除天花板以利鑑定，經原告支出鑑定費4 萬5,000 元，及鑑定前去除壁紙及拆除天花板費用3 萬3,000 元云云，固據原告提出台灣省土木技師公會鑑定報告、匯款單（原告附件1.3 ）、紅森公司估價單（原告附件1.5 ）等件（見本院卷㈠第126 至197 頁、本院卷㈡第109 、111 頁）為據。惟查，依原告與被告陳素珠100 年10月3 日所簽訂之協議書第3 條記載：「3 、買方願自行付費請技師公會檢測，如無法修復，買方恢復原屋況後，雙方協議解約還款」等語（見本院卷㈠第27頁），準此，關於系爭房屋之漏水及鋼筋銹蝕外露等瑕疵之鑑定相關費用，依協議書約定既應由原告負擔，則原告請求此部分費用，自難准許。
⑹、綜上，原告就系爭房屋之漏水及鋼筋銹蝕外露等瑕疵，得依民法物之瑕疵擔保請求權、原告與被告陳素珠間之100 年10月3 日協議書，向被告陳素珠請求給付之金額，包括補強鋼筋外露費用26萬6,823 元、公共管線修繕費用4 萬元、陽台結構修復費用17萬5,000 元部分；至於私人管線修繕費用1
萬5,500 元、鑑定費4 萬5,000 元、鑑定前去除壁紙及拆除天花板費用3 萬3,000 元部分，則無法准許。
㈡、系爭房屋之隔間牆遭打通開門而僅以木板間隔之瑕疵部分：１、查原告主張系爭房屋因隔壁戶2 樓亦為被告陳素珠或其家人之所有，兩間為打通後釘上木板間隔，因原告裝潢將其拆除後始行發覺，故原告需砌磚補門以明確間隔兩戶，估價費用為9,450 元等情，業據原告提出紅森公司估價單（原告附件1.2 ）（見本院卷㈡第108 頁）為據。
２、按諸系爭房屋與隔壁戶本應有完整之隔間牆，該隔間牆遭打通開門而僅以木板間隔，顯然影響隔間牆之效用，自屬系爭房屋之「瑕疵」，被告陳素珠就原告因該瑕疵而須支付之修復費用，即系爭房屋因該瑕疵所減少之金額，亦應對原告負物之瑕疵擔保責任。而本件被告陳素珠於審理中已自承對該砌磚補門費用9,450 元部分不再爭執（見本院卷㈡第155 頁之被告民事答辯㈤狀），是原告依民法物之瑕疵擔保請求權規定請求此部分費用，亦得准許。
㈢、從而，原告因系爭房屋有漏水及鋼筋銹蝕外露、隔間牆遭打通開門而僅以木板間隔之瑕疵，得依民法物之瑕疵擔保請求權、原告與被告陳素珠間之100 年10月3 日協議書等之法律關係，向被告陳素珠請求給付之金額，包括：補強鋼筋外露費用26萬6,823 元、公共管線修繕費用4 萬元、陽台結構修復費用17萬5,000 元、砌磚補門費用9,450 元，共計49萬1,273 元（計算式：266823＋40000 ＋175000＋9450＝491273），逾此部分之請求，則乏所據。本件原告依上開法律關係對被告陳素珠所為上開請求，業經本院准許，則其主張另得依民法侵權行為損害賠償請求權對被告陳素珠為請求部分（陳明請法院擇一請求權准許原告之所請），本院自無庸再為審究，併為敘明。
四、關於被告永泰不動產公司是否應與被告陳素珠負連帶責任？㈠、原告主張被告永泰不動產公司為原告及被告陳素珠仲介系爭房屋之買賣，而成立民法上之居間關係，惟就系爭房屋之漏水及鋼筋銹蝕外露等瑕疵，未善盡調查義務，且以輕率言論勸誘暗示原告無進行檢測之必要及恐徒增檢測後回復費用，致原告陷於錯誤而同意放棄檢測程序，應依民法居間契約、侵權行為損害賠償請求權、不動產經紀業管理條例等之法律關係，與被告陳素珠負連帶責任云云。
㈡、查系爭房屋如前述有漏水及鋼筋銹蝕外露之瑕疵，而被告陳素珠於永泰不動產公司所提供之不動產標的現況說明書上，於項次8 ：「建築改良物是否有滲漏水情況？」，回答「否」，又於項次13：「建築改良物是否現有鋼筋外露水泥剝落之情事？」，回答「否」等情，有系爭房屋之不動產標的現況說明書附卷可稽（見本院卷㈠第34頁）；又關於本件仲介買賣及上開現況說明書之製作經過，證人即永泰不動產公司仲介本件買賣人員程仲秋於審理中證稱：被告陳素珠當初委託時有一份現況說明書，賣方經紀人是依屋主的陳述為屋主勾選的，其上並未記載有漏水，伊等只能依照屋主的陳述；關於漏水部分，因為是否漏水只有屋主最清楚，所以伊等是聽屋主的，關於鋼筋水泥剝落部分，因為伊等也看不到，所以才需要去檢測，關於是否凶宅部分，伊等才會去和同業及鄰居打聽；永泰不動產公司就所仲介之買賣，有作履約保證，指的是買方會支付價金、賣方會移轉及交付房屋，其他如非海砂屋、非輻射屋、非凶宅等保證並沒有；永泰不動產公司受被告陳素珠委託時，系爭房屋之牆壁及天花板有釘木板，簽約前伊與原告、原告先生、原告父母一起去看，大家都是用肉眼查看的，沒有發現房屋有漏水、鋼筋外露或水泥塊剝落之情形；因為伊基於店長的職務，本身比較謹慎小心一點，所以有主動提出要幫買方測海砂和輻射度，費用由買賣雙方平均支付，他們都同意伊的建議，當時先測輻射，輻射部分測完沒有問題，後來要繼續測含氯離子部分，因為測含氯離子需將房屋原先裝潢好的木板拆掉，伊不敢直接拆掉，所以伊通知買方，原告父母當時有來到現場，伊跟原告父母說請他們跟原告研究一下，兩、三天後原告或原告的父母就打電話來說確定不用測了等語（見本院101 年10月25日言詞辯論筆錄）。而本件原告雖指稱：被告永泰不動產公司僅依被告陳素珠口頭之陳述，即為其填載不動產標的現況說明書事項，並未就系爭房屋現況詳盡勘查確認義務、與建管處資料比對、訪談鄰居等調查程序，顯未善盡調查義務云云，惟查：按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，不得為媒介，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條固有明文，次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦有明文，然關於仲介業者就各個具體事項之調查程度，未為法律所明定，而本件系爭房屋於被告陳素珠委託仲介時有木板裝潢，肉眼未見有漏水及鋼筋銹蝕外露等情，為兩造所不爭執，顯難認被告永泰不動產公司於受委託時明知有上開瑕疵情事，又原告固謂被告永泰不動產公司應踐行與建管處資料比對、訪談鄰居等調查程序，但縱有系爭房屋之建築圖說資料或鄰居訪談紀錄，亦未必能反映出系爭房屋於本件買賣時是否有漏水及鋼筋銹蝕外露等瑕疵之實情，亦難認被告永泰不動產公司未踐行此等程序，即屬未盡善良管理人之注意義務而有過失，再原告所舉最高法院84年度台上字第1064號、臺灣高等法院99年度上字第647
號判決，之所以令仲介業者依侵權行為或不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負連帶損害賠償責任，其事實均係因仲介業者就明顯可見之瑕疵未查知（如「上訴人既疏未注意權狀正面無編號，復未要求傳真權狀之背面，是否有校對繕書章，以辨認權狀之真偽，自應負過失責任」、「本件系爭房屋主臥室牆面之龜裂，稍加檢查，以目視即能知之，無須專業知識始能查知，上訴人主張追加被告未盡善良管理人之調查義務，係有過失，應為足採」等語），而認有未盡善良管理人注意義務之過失，與本件事實尚有差異，不能逕為比附援引。準此，本件原告主張被告永泰不動產公司就系爭房屋之漏水及鋼筋銹蝕外露等瑕疵，認有未善盡調查義務之情事，而應與被告陳素珠負連帶賠償之責，尚無可採。
㈢、次查原告另指稱原告之所以同意放棄檢測程序，係因被告永泰不動產公司仲介人員以輕率言論勸誘暗示原告無進行檢測之必要及恐徒增檢測後之回復費用，致原告陷於錯誤而同意云云，惟此節如前述為證人程仲秋明白否認在案，陳稱係原告或原告父母自行考慮後放棄檢測等語，而原告固再質疑證人所述不實，然原告就所主張之此節事實，亦未再舉其他證據以實其說，自難遽信。準此，原告主張被告就系爭房屋之漏水及鋼筋銹蝕外露等瑕疵，未善盡調查義務之情事，認應與被告陳素珠負連帶賠償之責，尚無可採。準此，本件原告主張被告永泰不動產公司以輕率言論勸誘暗示原告同意放棄檢測程序，認有不實仲介，而應與被告陳素珠負連帶賠償之責，亦無可採。
五、揆諸以上各節所述，原告於請求被告陳素珠給付49萬1,273
元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年1 月31日起至清償日止，按年息5%計算之法定利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍及請求被告永泰不動產公司負連帶責任部分，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日書記官 江俐陵