臺灣士林地方法院102年度重訴字第219號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第219號

原告

力霖股份有限公司

法定代理人

周智慧

訴訟代理人

蘇家宏律師

複代理人

周依潔律師

訴訟代理人

呂理胡律師

訴訟代理人

唐永洪律師

被告

廣運機械工程股份有限公司

法定代理人

謝清福

訴訟代理人

陳立民律師

複代理人

范綱祐律師

訴訟代理人

陳益盛律師

　　　　　　鄭昱廷律師

　　　　　　郭唯成

　　　　　　金誠正

上列當事人間給付違約金事件，本院於民國103 年8 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按對於私法人或其他得為訴訟當事人之團體之訴訟，由其主事務所或主管營業所所在地之法院管轄，民事訴訟法第2 條第2 項著有明文。查本件原告起訴時，被告公司所在地雖登記為「新北市○○區○○路○○區00號1 樓」，惟其實際營業處所為「臺北市○○區○○路0 段00號5 樓」，此亦有被告民國102 年6 月10日民事答辯（一）狀在卷可稽（本院卷第46頁以下），且兩造亦無異議而為本案之言詞辯論，是本院就此訴訟事件為有管轄權，合先敘明。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

㈠原告為向被告購買其所有坐落於桃園縣中壢市○○段0000地號、中工段1571地號土地及桃園縣中壢市○○段0000○號、1573 -1 至1573-15 建號及中工段4489、4489-1至4489-5建號共22筆建物即門牌號碼為桃園縣中壢市○○○路0 號之房屋（下稱系爭房地），委請訴外人旭湧不動產股份有限公司（下稱旭湧公司）代為斡旋，幾經溝通協商後，兩造就買賣總價、定金、付款條件、違約責任、售後租回等買賣條件均已商談妥定，原告於民國102 年2 月7 日確定獲得訴外人台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）核准貸款後，旭湧公司即按兩造談妥之買賣條件製作「買賣斡旋金契約書」（下稱系爭買賣契約），由原告於102 年2 月8 日簽署系爭買賣契約後，被告之法定代理人謝清福旋於同日在系爭買賣契約上簽名、用印，承諾「賣方（即被告）同意以本契約書所列各項條件出售上列不動產」，並簽收預付斡旋金新臺幣（下同）1 億元之支票乙紙（下稱系爭支票）。是系爭房地之買賣斡旋即告成功，兩造已成立買賣系爭房地之合意，依系爭買賣契約所約定之事項均應各自履行買受及出賣系爭房地之義務。詎被告簽約後卻因該地區不動產之價格上漲，而拒絕依系爭買賣契約第8 條及第3 條第2 點之約定，完成簽署正式書面買賣契約及於不動產過戶資料上用印等過戶手續，並向原告表示買賣價金須提高至26億元始願意出售系爭房地等語。被告一方面表示地價上漲，另一方面表示要重新協商，且拒絕履行系爭買賣契約，無視原告此段時間為達成買賣合意、籌措1 億元之斡旋金與成功獲得貸款所付出之人力、物力與金錢，被告實有重大違約之惡意。原告雖屢次催促被告履行系爭買賣契約，惟被告均置之不理，且函覆稱系爭房地買賣事宜需重行協商云云。被告既已簽署系爭買賣契約，同意以系爭買賣契約所列各項條件出賣系爭房地，並收受1 億元之斡旋金即本件買賣契約之定金，則買賣斡旋即已成立，況被告實際上係待至102 年2 月7 日，於確認原告業已獲得台中商銀核准貸款後，方於翌日簽署系爭買賣契約，亦與系爭買賣契約第7 條第3 項所稱之「斡旋成功（且銀行已確定足額貸款）」之情形相符。從而，因被告拒絕履行系爭買賣契約而有違約之情事，原告自得依系爭買賣契約第7 條第3 項之約定，請求被告賠償1 億元之違約金。

㈡系爭買賣契約緣於被告有資金需求而欲出售系爭房地，而旭湧公司係被告多年前購買系爭房地時之仲介，故主動找上公司廠房鄰近系爭房地之原告，詢問有無買受之意願，期能再次仲介成功。因系爭房地價值極大，兩造遲未能達成共識，為避免耗時協商最後卻無疾而終，旭湧公司乃依被告之提議擬定系爭買賣契約以先確保原告之購買意願。旭湧公司於101 年底即開始擬定，嗣於102 年1 月間提出予被告，原告之法定代理人當時即已簽發系爭支票交予旭湧公司保管。兩造法定代理人對系爭買賣契約反覆斟酌後，直至102 年2 月7日確定台中商銀核准貸款後，兩造方始同意簽立系爭買賣契約。兩造協商系爭房地之買賣事宜過程已歷時數月，終就系爭買賣契約之內容、文字達成共識，雖系爭買賣契約擬定過程中，兩造已就買賣契約必要之點均陸續談妥，但因部分手續或細節未處理完畢，例如不動產售後租回之租賃條件等，若要將系爭買賣契約再修改為不動產買賣契約書，並將所有必要與次要之內容均予納入，恐有繼續拖延之虞，為免夜長夢多，兩造即按原計畫以商定之內容先行確定兩造間買賣系爭房地之合意，日後再補簽不動產買賣契約書，並非兩造仍在斡旋階段才未直接簽訂不動產買賣契約書。

㈢又不動產交易實務上因交易金額龐大，買賣雙方大多難以迅速達成共識，為確保買方之購買意願，避免買方出價後反悔不買，故在買賣雙方就買賣價金尚有落差，但仍有協調之空間時，不動產仲介實務上發展出「斡旋金」制度，即由買方先交付予仲介保證款項，以向仲介及賣方表達日後確實會依照出價成交之誠意，非僅是投石問路，而有助仲介居中協調議價。若買賣雙方最終就買賣條件達成共識，將斡旋金直接轉成定金處理之情形亦有多見；若終仍無法成交，斡旋金則會退還予買方。而依系爭買賣契約前言、第9 條及契約最後被告簽名用印處記載：「賣方同意以本契約書所列各項條件出售上列不動產」等文字可知，本案即如上述實務之常見情形，係為確保原告願意受其買受系爭房地條件拘束，由原告與旭湧公司先簽訂系爭買賣契約，具體載明原告願意承購之買賣條件，再委託旭湧公司於委託期限內以此條件提出於被告，並居中斡旋。故對兩造而言，原告委由旭湧公司以系爭買賣契約提出買受條件，性質上即屬於要約，當被告同意原告之買受條件時，不僅旭湧公司斡旋任務完成，且兩造間亦因對於買賣標的物、價金等買賣契約必要之點均達成意思表示合致，依法買賣契約自已成立。又兩造間雖有另行簽訂不動產買賣契約書之約定，惟買賣契約本無一定形式之要求，兩造間之買賣契約是否已經成立，重點在於買賣標的物、價金等重要事項是否均已達成合意，而非拘泥於契約書之名稱與形式。依本件系爭買賣契約所載內容觀之，除標的物及價金外，尚包含付款方式、稅賦、點交、費用、違約，甚至是售後租回等重要事項均已達成合意，並且有具體之結論，非僅為初步輪廓，足見另行簽訂不動產買賣契約書只是一個形式上手續而已，非兩造間有其他買賣條件之重要事項尚待達成共識，故兩造間確已成立買賣契約無誤。

㈣依系爭買賣契約第6 條第1 項約定以銀行是否核准貸款之差別在於兩造可否任意解約，而無庸負擔違約之賠償責任，此由兩造在銀行未核貸之時，係約定兩造得解約，而非契約不成立，均可證明契約確已成立，才有解除之必要。況自「斡旋成功（且銀行已確定足額核貸）」約定文字之文義觀之，「斡旋成功」與「銀行已確定足額核貸」應分屬二不同要件，而非「銀行已確定足額核貸」始能稱「斡旋成功」，故兩造係以「銀行未核准貸款」作為意定之解約事由或履約手續，而非買賣契約之成立要件。又系爭買賣契約第12條第2 項約定關於土壤檢測結果內容，顯與前述銀行未核貸時相同，均是賦予原告得任意解約而不構成違約之權利，而非買賣契約之成立或生效要件。

㈤系爭買賣契約第10條所定之委託期間係原告委託旭湧公司與被告斡旋之期間，與兩造間之系爭買賣契約成立與否無涉。被告既於期間內承諾原告以系爭買賣契約內容所為之要約，兩造間自因要約與承諾之意思表示一致而成立買賣系爭房地，被告依法負有履約之義務。系爭買賣契約早已於102 年2月8 日成立，當時被告已可公開訊息卻未公開，足見是否要公開交易訊息、何時公開訊息等之決定權在於被告，原告並無能力操控被告公開訊息之時間，自無法藉此炒股獲利。且被告在102 年3 月15日發函片面宣稱兩造系爭買賣契約已不存在後，卻又於102 年3 月29日公開重大訊息表示擬出賣系爭房地，則被告所言自相矛盾。

㈥又系爭買賣契約第3 條第1 項關於預付斡旋金之記載，非僅書寫「新台幣壹億元整」之文字，尚清楚記載系爭支票之支票號碼、付款行、帳號、發票日等事項，而被告法定代理人謝清福於簽名、用印同意「本契約書所列各項條件」後確實簽收系爭支票，明顯符合兩造已有特約或有代物清償之意思。又系爭支票係原告法定代理人於102 年1 月間即已簽發交予旭湧公司，因當時無法預料被告取得系爭支票之日期，並無任何簽發遠期支票之故意而無購買系爭房地之誠意可言。況系爭支票主要目的乃擔保原告依系爭買賣契約內容履約，系爭支票為有效票據，只要原告有違約情形，被告即可將之提示付款以為賠償；若原告未違約，被告亦可於簽訂不動產買賣契約書得到以即期支票付款之第1 期價金。至於原告換票之原因乃第1 期價款為總價款之百分之10即2 億元，與斡旋金之數額不同之故，另民法第249 條規定契約履行時，定金應返還之，是兩造所約定之方式並未違反常理。而系爭買賣契約第3 條預付斡旋金之數額乃為被告指定，加倍賠償亦為一般定金之定律，尤以被告之舉實屬惡意違約，毫無誠信而言，並無酌減違約金之理。

㈦聲明：

⒈被告應給付原告1 億元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒉願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：

㈠依系爭買賣契約之前言及第3 條第1 項、第2 項付款條件之「應同時履行條件」欄中第1 項記載之內容，可知系爭買賣契約並本約，否則無須另行約定被告須於簽訂不動產買賣契約書時，出具土壤檢測証明及銀行貸款承諾書之要件，此二要件應屬兩造間買賣系爭房地必要之點，欠缺其一均無法成立買賣契約。又被告於102 年2 月8 日收受系爭支票，乃發票日為102 年3 月5 日之遠期支票，被告除無法將之提示兌現外，依系爭買賣契約之約定，被告須於正式簽約時交還系爭支票，方可取得同額之即期支票。原告如確有購買系爭房地之意願，則不應故意簽發遠期支票，甚而與被告約定應於簽訂不動產買賣契約書之同時交還系爭支票，況系爭支票迄至簽訂不動產買賣契約書前皆無法兌現，即非斡旋金，自無從由斡旋金轉化成定金之可能。復觀諸系爭買賣契約第7 條第3 項記載之文字及第10條所約定之委託期間為等情，可知原告應於委託期限即102 年2 月9 日前出具銀行貸款承諾書予被告，被告依約始有簽訂不動產買賣契約書之義務。原告主張被告負有給付違約金之責任應以上開要件為前提。故兩造間就系爭房地之買賣事宜仍處於斡旋狀態，而本件買賣於102 年2 月9 日前並未斡旋成功，故被告尚無與原告簽訂不動產買賣契約書之義務，原告請求給付違約金即無理由。

㈡原告簽立系爭買賣契約當時已確定台中商銀准予貸款乙事，卻隱匿此情而於系爭買賣契約上簽名，顯見原告當時並未確定是否依系爭買賣契約條件買受系爭房地，僅為透過系爭買賣契約之效力拘束被告，而違反誠信原則。原告何時讓被告知悉銀行核貸通過全然取決於原告，原告取得絕對之主動權，被告卻只能被動等待原告之通知，依系爭買賣契約內容兩造地位即不平等亦顯失公平。

㈢被告為上市公司，簽約需經過公司董事會事前授權或事後同意，並依董事會決議再簽立本約。且出賣系爭房地屬於公司法第185 條、第186 條所稱之處分營業重大資產，處分資產之相關訊息需於公開交易市場上揭露，為避免遭有心人士炒作公司股價，不宜將預約期間簽太長，造成讓股價不正常波動，故系爭買賣契約只簽2 天。又系爭買賣契約交易金額為20億元，而被告之公司資本額為26億元，因系爭支票無法兌現致無從申報系爭買賣契約之公開訊息。兩造間倘就系爭買賣契約成功交易，則被告對系爭房地之處分行為將會造成被告公司股價上漲，原告卻遲未提出銀行貸款承諾書，且未在簽立系爭買賣契約當日提出現金或即期支票簽訂不動產買賣契約，上開行為顯為故意操縱系爭買賣契約之成立與否，而可合理懷疑原告利用買受系爭房地之方式控制股票收購價格之虞。

㈣又依系爭買賣契約第6 條約定內容，有無確定核准貸款之認定應以原告提出銀行貸款承諾書予被告為據，原告遲至102年3 月1 日方提出銀行貸款承諾書予被告，而被告於102 年3 月15日回函予原告表示依系爭買賣契約第6 條第1 項約定解除契約，故縱認系爭買賣契約已成立，亦已因為原告未於委託期限內提出銀行貸款承諾書，契約有效期限屆至而失效。

㈤系爭買賣契約第1 條及第2 條雖載明買賣標的及買賣價金，且經兩造簽名用印，惟觀諸系爭買賣契約前言、第3 條前後文義可知，系爭買賣契約非本約，而僅係雙方就將來訂定買賣契約所預定之預約。又系爭買賣契約第3 條第2 點既載有應同時履行條件，則兩造若欲要求他方簽訂本約，其前提為賣方已取得土壤檢測証明或買方已取得核貸通知書。可見系爭買賣契約至多僅是構成簽訂不動產買賣契約即本約之預約。

㈥系爭買賣契約前言、第3 條及第7 條第2 項之文字用語皆以「斡旋金」而非「定金」指稱系爭支票。尤其第3 條中，被告之簽收欄亦表明被告在收受系爭支票時，仍將之性質定位為斡旋金，而非定金。佐以系爭買賣契約完全無「雙方同意以支票之交付作為收受定金」或相類之記載，故兩造並不曾存在以系爭支票取代現金代物清償之意思合致，故系爭支票不得視為定金。

㈦再者，被告雖於102 年2 月8 日收受系爭支票，惟系爭支票發票日期為102 年3 月5 日，故迄至102 年3 月5 日之前，被告無法兌現系爭支票，原告亦無需備妥1 億元資金，原告在資金調度上取得完全優勢的地位。在被告收受系爭支票時至102 年3 月5 日間，原告皆無須負擔系爭支票金額之1 億元之資金成本，原告卻向被告提起本件訴訟，請求給付1 億元，為暴利行為，縱然被告確有違約之情事，原告亦無任何損害可言，應將本件違約金酌減至零方符公平正義。

㈧聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執之事項：

㈠原告為向被告購買其所有系爭房地，委請旭湧公司代為斡旋。

㈡原告於102 年2 月7 日獲得訴外人台中商銀出具如本院卷第164 頁即第24頁之核貸通知書。

㈢旭湧公司按兩造談妥之買賣條件製作系爭買賣契約，由原告於102 年2 月8 日簽署系爭買賣契約後，旭湧公司由陳金龍簽名，再由被告之法定代理人謝清福於同日在系爭買賣契約上簽名、用印，承諾「賣方（即被告）同意以本契約書所列各項條件出售上列不動產」，並簽收預付斡旋金即系爭支票。

四、得心證之理由：

㈠稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345 條定有明文。不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立（最高法院20年上字第1207號判例意旨參照）。經查：

⒈依一般交易習慣，不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，另涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項。經查：系爭買賣契約前言記載為：「…買方（即原告）願依下列條件承購本不動產，爰特立此斡旋金契約書，並同意依下列條款簽立不動產買賣契約書…」。第1 條乃約定兩造買賣之不動產為系爭房地；第2條約定買賣系爭房地之價金為20億元；第3 條約定付款之方法；第5 條為關於稅賦及費用之負擔；第7 條第1 項約定點交系爭房地之方式；第7 條第3 項係關於違約之約定（本院卷第13-15 頁）。綜以被告並於系爭買賣契約附件之「賣方同意以本契約書所列各項條件出售上列不動產」之欄為內簽名、並為用印等情（本院卷第16頁背面），故依一般不動產買賣之交易習慣，系爭買賣契約顯已就不動產買賣之標的物、價金、付款方法、稅賦、點交、費用及違約等必要之點，均為清楚且明確之約定。

⒉另證人陳金龍亦到庭結證稱：系爭房地是101 年9 月左右由被告委託我代為出售，最後兩造合意的內容即如系爭斡旋金契約所載，合意時間為102 年2 月8 日，當時買賣價金20億元是被告所出價，因被告表示若原告可以提出20億元價金，應該可以提出支票，所以被告提出以斡旋的方式簽約對被告比較有利。當日早上我與被告先針對之前曾擬定之買賣契約即102 年1 月24日第2 份買賣契約討論，最後溝通結果即系爭買賣契約中關於付款條件所記載的內容，最後版本的修改內容為系爭買賣契約，是由被告的法務在董事長室做修改的，當時我先跟在中壢的原告報告，原告認可後我就趕往原告處，原告也同意這個條件就先簽訂系爭買賣契約，當天原告簽完名以後，我又從中壢趕到臺北找被告簽名蓋章，所以兩造是在102 年2 月8 日簽名蓋章同意系爭買賣契約之條件等語。則依證人證述內容，亦顯見系爭買賣契約之內容，乃由被告所為最終之確認，再經原告同意後，被告始簽名並用印確認，兩造已達成合意。則兩造對系爭買賣契約所載內容亦即不動產買賣之標的物、價金、付款方法、稅賦、點交、費用及違約等必要之點意思表示均已一致，應屬無訛。

⒊從而，依據首開民法規定及最高法院判例之意旨，系爭契約顯已就不動產買賣之標的物、價金、付款方法、稅負、點交、費用及違約等必要之點，均為清楚且明確之約定，兩造就上開約定之意思表示均已一致，則系爭買賣金契約內容即成立買賣系爭房地之債權契約，應可認定。

⒋次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248 條規定甚明。查：

⑴系爭買賣契約第3 條約定：「⒈預付斡旋金：新台幣壹億元整。支票號碼：IN0000000 。付款行：彰銀- 北中壢。帳號：000000000 。發票日：102 年3 月5 日（即系爭支票）。賣方簽收：謝清福（即被告法定代理人）。本斡旋金支票於簽訂不動產買賣契約之同時，由賣方（即被告）交還予買方（即原告），買方另行開立與簽約款同額之當日即期支票支付予賣方。」、第7 條第3項約定：「…若斡旋成功，則斡旋金轉為定金（本斡旋金支票於簽訂不動產買賣契約之同時，由賣方交還予買方買方另行開立與簽約款同額之當日即期支票支付與賣方）。若斡旋成功（且銀行已確定足額核貸），但賣方違約不賣或不依約履行，則賣方應將所持有之賣方簽發票據均返還賣方，並賠償新台幣壹億元予買方，雙方解除契約。」等文字明確（本院卷第13頁、第14頁背面）。

⑵且被告之法定代理人確係於系爭買賣契約第3 條簽收欄處簽名並用印，並於系爭支票影本處簽名收受（本院卷第17頁），縱系爭支票為遠期支票，然被告既同意依系爭買賣契約內容收受系爭支票，且無其他異議，故被告抗辯系爭支票發票日前無法兌現系爭支票云云，即難認為有理由。

⑶另觀之系爭支票均具備依票據法第125 條規定之應記載事項，則原告依同法第126 條規定既為發票人，自應照支票文義擔保支票之支付，則兩造以系爭支票取代現金代物清償之意思表示，至為灼然。

⑷再者，系爭買賣契約第3 條固約定「本斡旋金支票於簽訂不動產賣賣契約之同時，由賣方（即被告）交還予買方（即原告），買方另行開立與簽約款同額之當日即期支票支付予賣方」之文字，然因原告須依系爭支票文義擔保支付之效力，縱嗣後依系爭買賣契約第3 條約定被告須於簽訂不動產賣賣契約之同時交還原告，然該約定既同時由原告另行開立與系爭支票同額之即期支票予被告，則被告收受系爭支票，兩造確具有以票面金額之價值擔保原告履行系爭買賣契約內容之意思表示，故系爭支票確為定金，應可認定。被告辯稱：原告如確有購買系爭房地之意願，不應簽發遠期支票，甚而與被告約定應於簽訂不動產買賣契約之同時交還系爭支票云云，均未足為有利被告之認定。

⒌所謂附隨義務，乃經當事人約定為準備、確定、支持及完全履行之給付義務。附隨義務乃源自於誠實信用原則，為輔助實現債權人給付利益而負有協力、告知及說明等義務態樣（最高法院101 年度台上字第594 號判決意指參照）。

⑴依民法第345 條所規定買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。故依系爭買賣契約內容，原告為買受系爭房地即應負支付價金之義務，被告則負有移轉系爭房地所有權予原告之義務。而關於系爭買賣契約第3 條第2 項付款條件內所約定被告提出未超過國家標準值的土壤檢測証明乙節，衡請乃被告為確保所給付予原告系爭房地之品質，經兩造約定由被告提出土壤檢測証明，以告知或說明系爭房地具國家標準值土壤之品質，自係被告依系爭買賣契約所應負之附隨義務，難認為係兩造間買賣系爭房地必要之點。

⑵至系爭買賣契約第3 條第2 項付款條件內所約定原告應提出銀行貸款承諾書，乃為確保原告履行系爭買賣契約時支付價金之資力，故亦為原告依系爭買賣契約所應負之附隨義務。從而，原告業已履行該附隨義務，亦可認定。被告抗辯被告提出土壤檢測証明及原告提出銀行貸款承諾書為兩造間買賣系爭房地必要之點，系爭房地之買賣契約尚未成立云云，即無足採。

⑶而原告為購買系爭房地，乃向台中商銀貸款，並於102年2 月6 日獲得核准，台中商銀並於翌日製發核貸通知書予原告等情，有台中商銀函覆1 份在卷可佐（本院卷第195 頁），則系爭買賣契約既為兩造於同年月8 日所簽立，該時原告已取得台中商銀所核准貸款之核貸通知書等情，並有系爭核貸通知書1 份在卷可參。佐以證人陳金龍並證述：102 年3 月1 日有將核貸通知書以電子郵件通知被告等語（本院卷第380 頁背面）。故原告業依系爭買賣契約提出銀行貸款承諾書，而履行系爭買賣契約之附隨義務，亦可認定。

⑷預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第3 條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判例參照）。系爭買賣契約已就不動產買賣之標的物、價金、付款方法、稅賦、點交、費用及違約等必要之點，均為清楚且明確之約定，兩造就上開約定之意思表示均已一致，則系爭買賣契約內容即成立買賣系爭房地之債權契約，既經認定如前。且系爭買賣契約第3 條就付款條件之內容，均為兩造依照系爭買賣履行之約定，依據上開最高法院判例之意旨，自難認為預約。系爭買賣契約第8 條雖有預定簽約時間之記載，然因由被告提出土壤檢測証明係被告依系爭買賣契約所應負之附隨義務，原告業提出銀行貸款承諾書而履行系爭買賣契約之附隨義務等情，均經認定。則被告抗辯被告尚未提出土壤檢測証明及原告尚未提出銀行貸款承諾書，系爭買賣契約為預約云云，即未能採憑。

⒍系爭買賣契約第10條所為「委託期間自民國102 年2 月8日起至民國102 年2 月9 日止」之約定，乃原告欲買受系爭房地所提出的斡旋期間，亦即於102 年2 月9 日前被告簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約即成立等情，業據證人陳金龍證述明確（本院卷376 頁背面、第378 頁背面）。故系爭買賣契約第10條內容依其文義之記載及依證人之證述內容，係原告欲購買系爭房地所為系爭買賣契約之要約願意接受被告為承諾之期間，應可認定。佐以原告依系爭買賣契約第3 條第2 項付款條件內所約定應提出銀行貸款承諾書乙節，為原告之附隨義務乙節既經認定，且該項約定乃書明於系爭買賣契約第3 條第2 項第一期價款應同時履行條件之欄內，連貫系爭買賣契約前後文之約定內容，顯與系爭買賣契約第10條約定委託期間無關連性。則被告以系爭買賣契約關於第一期價款給付原告應同時履行提出銀行貸款承諾書之附隨義務，抗辯認原告應於依系爭買賣契約第10條約定之102 年2 月9 日前出具確定核貸之通知書於被告，並依系爭買賣契約第6 條約定解除系爭買賣契約云云，即與系爭買賣契約之內容不符，而難認其解除系爭買賣契約為有理由。再者，兩造買賣系爭房地，依法律規定及一般交易習慣，最核心之必要點即為標的物及其價金，故原告提出銀行貸款承諾書，乃在確保原告履行系爭買賣契約支付價金之資力，而原告於簽立系爭買賣契約時，既然確實獲得核准貸款而具備支付所買受系爭房地價金之財力，殊不因被告何時知悉原告之支付買賣價金之能力而有損原告實際支付能力之有無，自無違反誠信原則或顯失公平之情事，被告上開抗辯，亦未能採憑。

⒎按公司法所稱公司負責人：在股份有限公司為董事。董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，對外代表公司。公司法第8 條第1 項、第208 條第3 項規定甚明。而被告之法定代理人為謝清福，乃被告公司之董事長等情，有被告公司變更登記表1 份在卷可稽（本院卷第56頁），謝清福依法對外即代表被告公司，應可認定。而系爭買賣契約既為謝清福代表被告公司所簽立，自不因被告公司內部是否經過董事會決議簽訂系爭買賣契約而影響其效力。次按公開發行公司取得或處分資產、從事衍生性商品交易、資金貸與他人、為他人背書或提供保證及揭露財務預測資訊等重大財務業務行為，其適用範圍、作業程序、應公告、申報及其他應遵行事項之處理準則，由主管機關定之。證券交易法第36條之1 定有明文。故是否為重大財務業務行為，被告依法即應依上開規定辦理。而系爭支票均具備依票據法第125 條規定之應記載事項，則原告既為發票人，自應照支票文義擔保支票之支付等情既經認定，綜以系爭買賣契約於102 年2 月8 日簽立，翌日即為農曆除夕之國定假日，迄於同年月18日始為上班日等情，有日曆表1 份在卷可佐（本院卷第161 頁）。而系爭支票之發票日為同年3 月5 日，兩造復於系爭買賣契約第3 條約定「本斡旋金支票於簽訂不動產賣賣契約之同時，由賣方（即被告）交還予買方（即原告），買方另行開立與簽約款同額之當日即期支票支付予賣方」之內容，意即原告應照系爭支票文義擔保支票之支付，而於系爭支票之發票日後，兩造於簽訂不動產買賣契約之同時，即由原告另行開立與系爭支票同額之當日即期支票予被告。從而，綜合上情，及證人陳金龍既證述：102 年3 月1 日將核貸通知書以電子郵件通知被告（本院卷第380 頁背面）；系爭買賣契約約定另簽訂買賣契約之目的包含第一期價款的時間及土壤檢測証明書，主要是在等土壤檢測証明書等語（本院卷第379 頁）。亦與系爭買賣契約第8 條約定「預計簽約時間：俟賣方同意以上所列各項條件出售、取得未超過國家標準值之土壤檢測証明下來，且銀行確定可核貸本約第三條第二期價款（貸款）予買方之日起七個工作日內簽約」，兼衡系爭支票之發票日為同年3 月5 日等情，均難認有時日久懸之不合理之情事。故被告抗辯原告故意操縱系爭房地買賣契約之成立與否，並懷疑其透過隱匿銀行核貸之情事爭取時間差，再利用人頭方式收購被告公司股票，待到達收購期時方讓系爭房地買賣契約條件成就云云，均未能舉證而難採信。

㈡關於被告抗辯違約金酌減部分：

⒈按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之。查系爭買賣契約第3 條第2 項約定：「本斡旋金支票於簽訂不動產賣賣契約之同時，由賣方（即被告）交還予買方（即原告），買方另行開立與簽約款同額之當日即期支票支付予賣方。」、第7 條第3 項約定：「…若斡旋成功，則斡旋金轉為定金（本斡旋金支票於簽訂不動產買賣契約之同時，由賣方交還予買方買方另行開立與簽約款同額之當日即期支票支付予賣方）。若斡旋成功（且銀行已確定足額核貸），但賣方違約不賣或不依約履行，則賣方應將所持有之買方簽發票據均返還買方，並賠償新台幣壹億元予買方，雙方解除契約。」等語。可知兩造乃約定於被告違約時即由被告返還系爭支票，並賠償1 億元予原告，顯係預定債務不履行之損害賠償額為目的。而此種違約金乃於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求。本件原告既依系爭買賣契約第7 條第3 項請求被告給付違約金，則該違約金之性質應屬於以預定債務不履行之損害賠償額為目的之違約金，即可認定。

⒉次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號及最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。經查：

⑴本件原告依系爭買賣契約第7 條第3 項約定起訴請求被告給付違約金1 億元，然原告就其主張被告違約所導致之損害金額乙情並未舉證以實其說。本院參考內政部於101 年10月訂立之成屋買賣契約書範本第11條違約之處罰已明定買方解除契約並沒收已付價款充作違約金，以不超過房地總價款百分之15為限，故認該契約書範本所定損害賠償預定之違約金條文係針對一般交易之情形所定持平之內容。系爭房地雖係廠房，然因交易價額龐大，為交易之雙方當事人更需斟酌上開成屋買賣契約書範本基準而審慎為之。

⑵另斟酌系爭房地之市價，縱於兩造簽訂系爭買賣契約後，市場交易價格縱有增減，亦係因市場交易價值之浮動所致，為嗣後另外產生之事實，且原告就系爭房地嗣後是否價格確有增減亦未能舉證。參以原告為購買系爭房地向台中商銀申辦貸款並未支出費用等情，業經台中商銀函覆在卷（本院卷第195 頁）。另綜以證人陳金龍陳述欲依系爭買賣契約向兩造請求應得之服務報酬等語，及依原告與證人陳金龍所簽立之客戶委託書約定證人陳金龍之報酬為系爭房地成交總額百分之2 等一切情形（本院卷第384 頁），認被告請求被告給付違約金1 億元顯屬過高，應以系爭房地總價款20億元之百分之3 ，即6,000 萬元（20億元×3 ﹪＝6,000 萬元）作為違約金為適當，至於超出上開金額部分，即非有據。

五、從而，原告依據系爭買賣契約第7 條第3 項約定，請求被告給付6,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年5 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。至於逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰依民事訴訟法第390 條第2 項、第392 條第2 項規定，分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。