臺灣士林地方法院 - 102年度重訴字第367號（給付買賣價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第367號原　　　告　吳松輝訴訟代理人　鍾周亮律師複代理人　　蔡俊源被　　　告　吳郁心訴訟代理人　王志超律師賴佩霞律師上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國103 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。二、查原告原起訴聲明為「（一）被告應給付原告新台幣（下同）224 萬9324元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第8 頁）；嗣於民國102 年5 月17日變更聲明為「先位聲明：被告應將附表所示不動產（下稱系爭房地）之所有權移轉登記予原告。備位聲明：（一）被告應給付原告224 萬9324元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第27頁）。經核原告所為聲明變更係基於同一基礎事實而擴張其應受判決之事項，依前開規定，應予准許。三、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。民事訴訟法第254 條第1 項前段定有明文。查本件原告於訴訟繫屬中之民國（下同）102 年5 月22日將其對被告所提出之本件所有權移轉登記（先位聲明）及請求給付買賣價金（備位聲明）之一切權利讓與訴外人劉三田，，並已將前開讓與情事通知被告，有讓與契約書及公證書、送達回執在卷可按（本院卷一第59至64、67頁），雖劉三田曾聲請承當訴訟，但已撤回聲請（本院卷一第56至57、128 頁），依前揭規定，基於當事人恆定原則，對於訴訟仍不生影響，合先敘明。貳、實體部分一、原告起訴主張：（一）原告因具有國民住宅申購資格，向台北市政府申購位於百齡國民住宅之系爭房地，並登記為系爭房地之所有權人。嗣兩造於87年4 月15日就系爭房地簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定土地買賣價金為390 萬1118元、建物買賣價金為43萬9400元，合計為434 萬518 元，復於同年5 月2 日就系爭買賣契約至本院公證處作成公證書，被告依約應於同年5 月11日交付全額買賣價金予原告，詎被告僅於事後一部清償209 萬1194元，尚有224 萬9324元迄未給付。原告於102 年4 月26日以三峽郵局第193 號存證信函催告被告於函到7 日內給付餘款224 萬9324元，被告未依催告之清償期限履行，原告再於102 年5 月19日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約。又國民住宅條例第19條第1 項規定係屬強制規定，被告不具國民住宅承買資格，所辯借用原告名義購買顯然違反強制規定，依民法第71條、第113 條規定無效，被告明知無承買國民住宅資格，竟以無效之行為欲取得系爭房地，而受有「登記」利益，致原告受有損害，又被告在系爭房地之登記繼續存在，妨害原告所有權之行使，另無承購國民住宅資格者，假藉有承購資格者之名義承買國民住宅，係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段規定，契約無效。（二）系爭買賣契約已合法解除，或被告以無效之行為承買或取得系爭房地之登記，原告先位訴訟標的依民法第259 條第1 項、第179 條、第254 條等規定，備位訴訟標的依民法第71條、第113 條、第767 條、第246 條第1 項、第184條、第179 條等規定，先位聲明請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。茲因被告一部清償債務，可視為對全部債務之承認，不得事後再予否認，兩造間之系爭買賣契約係屬真正，爰依民法第367 條規定，備位聲明請求被告給付買賣餘款224 萬9324元。（三）對被告抗辯之陳述： 1.原告除有戰士授田證補償費20萬元外，長期賣地瓜、豆花所得，並經被告介紹在其前配偶彭芝園任理事長之台北市汽車駕駛員工會工作，月薪2 萬3000元及每月榮民補助8000多元，乃有固定收入之人。又原告開立之華僑商業銀行（現改為花旗銀行，下簡稱華僑銀行）士林分行帳戶之定期存單帳戶及活期儲蓄存款帳戶之定存單、存摺、印章均交由被告保管，詎原告於81年10月22日存入之拆遷補償費40萬元，被告於83年4 月14日擅自將原告定存單40萬元提前解約轉入自己帳戶，於83年4 月14日上午10時9 分12秒轉入彭芝園帳戶。另被告於82年6 月3 日、83年10月12日、83年12月5 日、84年1 月18日、84年8 月17日、85年3 月14日先後領取原告華僑銀行帳戶內存款或定存2 萬元、10萬元、85萬元、17萬元、20萬元、23萬9900元，合計207 萬9900元，實已足夠繳納承買系爭房地之頭期款以及貸款本息兩年，故原告係以自己名義出資向台北市政府國民住宅處承買系爭房地，並非被告出資。原告開立之郵局帳戶自85年2 月9 日起、第一銀行帳戶自84年5 月29日起、台北區中小企業銀行松山分行帳戶，陸續有提領紀錄，其中部分款項亦可用來繳付系爭房地貸款本息。 2.反觀被告於83年9 月14日向訴外人賴伯湖借貸240 萬元，83年10月13日向訴外人林秀月借貸100 萬元，85年12月9 日又將名下房地出售第三人洪春月，其配偶彭芝園繼承坐落台北市○○路0 段000 號之房地亦於85年11月20日出售，顯見被告財務困難，被告雖於訴外人建群汽車股份有限公司有登記持股，然其未能舉證有何出資，且該公司經營不善，已於77年間讓與他人。被告在巨億公司之股份，亦以10萬元轉讓與原告，巨億公司於86年4 月22日轉讓他人經營。被告開立之國泰世華銀行永和分行、中國信託銀行帳戶餘額，均不足以證明有資力承買系爭房地。另被告之前配偶向原告借用支票，若被告有資力，何需向原告借用。前配偶借票後，常有退票情事，以致原告取得系爭房地所有權登記後，時有受假扣押、查封等情事，可證被告財務困難。 3.系爭房地承購、選門牌、樓層及貸款、貸款後臨櫃繳納本息等均由原告本人親自辦理，88年之前之管理費亦由原告自行繳納。至於被告父親吳愈水定存解約提款，係被告履行承諾書。兩造間無借名登記之合意，被告自始未負責管理、使用系爭房地，被告應就此負舉證責任等語。（四）聲明：甲、先位聲明：被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。乙、備位聲明： 1.被告應給付原告224 萬9324元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）系爭買賣契約係出於兩造通謀虛偽之意思表示，蓋因原告於80年間告知因居住眷村遭徵收，取得國宅承購資格，但無資力承購，如被告有承買意願，願無償讓與被告出資購買，迨4 年期滿再辦理過戶予被告，因被告當時名下有位於新北市淡水區樹梅坑35號3 樓房屋所有權，不具承買資格，仍同意原告提議，原告自80年起即將身分證、印章交予被告，並授權被告全權處理承買系爭房地事宜，於87年辦理過戶之際，尚親自申請印鑑證明交予被告，足見兩造就系爭房地存有借名登記之合意。71年7 月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1 項、第21條第1 項第3 款之規定，依最高法院79年度台上字第1205號判決要旨，係指國民住宅之出售、出典、贈與或交換行為，若違反國民住宅購買者之資格限制或未經國民住宅主管機關同意者，並非當然無效，僅生國民住宅主管機關得予收回之後續問題，而原告於87年3 月31日檢附申請書，經國民住宅主管機關同意出售予被告，可徵系爭房地所有權移轉登記予被告乃經主管機關同意，縱兩造借名登記合意當時，被告不具承購國民住宅資格，茲因修正前國民住宅條例第19條第1 項規定並非效力規定，不當然使借名登記之法律行為無效。（二）系爭房地之價款均係由被告支付，依82年12月14日「承購國民住宅暨貸款契約書」第4 條約定，簽約時應繳納自備款37萬7905元，然原告當時開立之華僑銀行士林分行帳戶、郵局帳戶均查無於前揭日期取款繳付頭期款（自備款）之紀錄，故原告主張係以華僑銀行士林分行定存40萬元繳納自備款為不實。原告主張其開立之台北區中小企業銀行活期存款每月有數次提款紀錄，無證明係原告提領用以支付貸款利息之用。至於台北市政府國民住宅處於85年7 月8 日通知承購戶（含原告）領取結算餘額2 萬6321元，係因系爭房地當時登記於原告名下，自無可能通知被告前往領取。另證人王明雄於偵查中之證述係因系爭房地遭債權人王明雄等人查封，但被告與王明雄不相識，並無向他透露兩造間有借名登記之合意。反觀被告於74年至85年間經營建群汽車、巨億計程車公司為業，名下有其他房屋，顯有相當經濟能力支付系爭房地價款，均足以證明系爭房地為被告出資承購。（三）原告於另案亦多次自承系爭房地為被告所有，是以假買賣方式移轉登記予被告。兩造於87年間，為節稅考量，另訂買賣契約，由原告移轉系爭房地予被告，並由原告向台北市政府國民住宅處申請轉售，兩造並無買賣合意，系爭買賣契約並不存在，又被告於102 年11月29日言詞辯論期日所述「辦理公證及填寫土地建物買賣所有權移轉契約書及過戶等都是兩造同意」係指被告同意以買賣系爭房地之形式，回復借名登記於原告名下之系爭房地所有權，並非自認系爭買賣契約有經兩造合意。又系爭房地回復登記於原告名下後，兩造於87年6 月1 日就系爭房地訂立租賃契約，足證系爭房地實際所有權人為被告，其後因原告未依約繳付租金，兩造復於89年6 月20日達成協議，約定原告應於同年7 月31日搬離系爭房屋，並由訴外人即原告之配偶謝芬芳簽名切結，在在證明被告為系爭房地之實際所有權人。又出售國宅應先清償貸款，被告遂以父親吳愈水設於台北市第二信用合作社之定期存款於87年6 月16日解約後，跨行匯款至國宅基金款本息回收專戶，將系爭房地所餘貸款本息共計209 萬1194元繳付完畢，故該款項並非支付原告之買賣價金。（四）被告於前案偵查中否認以原告為人頭承買系爭房地，是因唯恐違反相關法令，擔憂遭主管機關追查之故，並非否認兩造間有借名登記合意。87年5 月11日因兩造終止借名登記關係，而將系爭房地移轉予被告名下，洵屬有據等語，以資抗辯。（五）聲明： 1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、法官協同兩造整理本件不爭執、爭執之事項（本院卷二第231 至232 頁、卷三第66頁）甲、兩造不爭執之事項：（一）系爭房地係位於台北市百齡國民住宅。（二）原告於82年12月4 日與訴外人台北市政府簽訂承購國民住宅暨貸款契約書，原告以總價245 萬7905元承購系爭房地，並向台北市政府委託之台北銀行辦理貸款借款金額為208 萬元，設定第一順位法定抵押權（本院卷一第112 至113 、222 頁）。（三）原告申購系爭房地之時，被告不符修正前國民住宅條例之承購人資格。（四）台北市政府國民住宅處於85年7 月8 日發函通知原告領取結算房地成本退回餘款26321元（卷一第114頁）。（五）原告於83年8 月3 日以第一次登記為登記原因，登記為系爭房地之所有權人，但於84年12月28日遭債權人就系爭房地為假扣押登記，85年5 月3 日塗銷假扣押；於85年6 月10日系爭房地遭債權人查封，85年8 月24日塗銷查封；於87年1 月20日系爭房地再遭查封，87年4 月27日塗銷查封（本院卷一第154 、327 至328 頁）。（六）原告於87年3 月31日向台北市政府國民住宅處申請轉售，經台北市政府國民住宅處函覆於6 個月覓妥承買人後提出申請，原告87年4 月10日提出將系爭房地轉售被告之申請，經台北市政府國民住宅處同意（卷一第20、168 頁）。（七）兩造於87年4 月15日就系爭買賣契約，約定土地買賣價金為390 萬1118元、建物買賣價格為43萬9400元，合計買賣總價為434 萬518 元（本院卷一第14至15、102 頁）。（八）兩造間之系爭買賣契約於87年5 月2 日經本院公證處作成公證書（本院卷一第16至19頁）。（九）原告於87年5 月11日將系爭房地以買賣為原因，移轉登記予被告（本院卷一第155 頁）。（十）被告於87年6 月16日以父親吳愈水設於台北市第二信用合作社之定存解約，匯款209 萬1194元至國宅基金貸款本息回收專戶，一次將原告以系爭房地所為之貸款餘額即本金208 萬元、利息違約金1 萬1194元全數繳清（卷一第288 頁）。（）兩造於87年6 月1 日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，約定被告將系爭房屋出租予原告使用，租期自同日起至90年5 月31日止，租金為每月1 萬5000元（見本院卷二第100 至102 頁）。（）原告於87年12月31日自台北市汽車駕駛員職業工會離職，被告之前夫曾於該職業工會擔任理事長（卷一第285 頁）。（）兩造於89年6 月20日簽訂協議書，約定原告置於系爭房屋內之物品應於同年7 月31日前搬出（見本院卷二第103 頁）。（）原告因系爭房地所有權移轉事件，曾對被告提起詐欺等告訴，經臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）檢察官以90年度偵字第689 號（下簡稱偵字卷）、90年度偵續字第148 號（下簡稱偵續卷）、92年度偵續1 字第8 號（下簡稱偵續1 卷）、93年度偵續2 字第11號（下簡稱偵續2 卷）、95年度偵續3 字第4 號（下簡稱偵續3 卷）、96年度偵續4 字第1 號、97年度偵續5 字第1 號（下簡稱偵續4卷）為不起訴處分。（）原告於102 年4 月26日第一次催告被告給付買賣價金餘款224 萬9324元（卷一第39、103 頁）。（）原告於102 年5 月17日以板橋浮洲郵局第23號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，被告於同年月18日收受送達。（）原告於102 年5 月22日將其對被告所提請求給付買賣價金即備位聲明部分之權利讓與第三人劉三田（卷一第60至61頁）。（）被告迄今仍持有保管原告之印章。乙、本件爭點：（一）系爭房地於83年間係由何人出資承購？兩造間就系爭房地有無借名登記關係？（二）被告不符國民住宅條例之承購人資格，縱兩造有借名登記之委任關係，委任契約是否因以給付不能為契約標的？修正前國民住宅條例第19條第1 項是否為強制規定，兩造間之借名登記契約是否因違反強制規定而無效？（三）兩造於87年間就系爭房地簽訂買賣契約，是否存有買賣合意？87年5 月11日移轉所有權予被告係基於借名登記契約或買賣契約？兩造間之借名登記關係是否於87年5 月11日終止？（四）兩造是否約定買賣價金為434 萬0518元？被告嗣後給付209 萬1194元是否為價金之一部清償，亦即是否承認兩造間之買賣契約？（五）原告以102 年5 月17日存證信函解除兩造間買賣契約是否合法？原告先位請求被告返還系爭房地是否有據？（六）原告備位請求給付買賣價金224 萬9324元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止之法定遲延利息，有無理由？四、本院之判斷（一）原告主張兩造間有簽立系爭買賣契約，因被告給付買賣價金餘款遲延，已於102 年5 月17日以存證信函解除契約一節，並提出土地登記申請書、土地及建築改良物買賣所有權移轉登記契約書、公證書為憑（本院卷一第11至19、161 至166 頁），為被告否認，辯稱系爭買賣契約係兩造通謀虛偽之意思表示，契約無效等語，是以，系爭買賣契約是否有效成立乃為本院首應審究者，經查： 1.按「上訴人主張系爭房屋所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為之虛偽行為，應由該上訴人負舉證責任」（最高法院27年上字第2622號判例要旨參照），易言之，被告主張系爭買賣契約係出於通謀虛偽者，應負舉證責任；復衡之本件原告提出之系爭買賣契約書有經兩造簽名用印，並經本院公證處作成公證書，應認原告主張兩造有合意成立系爭買賣契約係屬常態事實，而被告抗辯係出於兩造通謀虛偽之意思表示，則屬變態事實，亦應由被告負舉證責任（最高法院78年台上字第2392號判決要旨參照）。次按當事人之一造，在別一訴訟事件所為不利於己之陳述，縱使與他造主張之事實相符，亦僅可為法院依自由心證認定事實之資料，究未可與民事訴訟法第279 條所稱之自認同視（最高法院28年上字第2171號判例），換言之，訴訟當事人之一造於訴訟外所為之自認，雖不生民事訴訟法第279 條第1 項規定訴訟上自認之效力，但仍得作為認定本件事實之證據。 2 被告抗辯原告因系爭房地所有權移轉事件，於89年間對被告提起詐欺等告訴，均主張系爭買賣契約是假契約等語，業據其提出原告於另案即士林地檢署89年度他字第682 號、90年度偵字第689 號等詐欺案件（下簡稱另案詐欺案件）部分刑事告訴狀等書狀為憑（本院卷一第190 至239 頁），經審閱另案詐欺案件之歷次偵查案卷內附原告提出之刑事告訴狀等書狀及偵查筆錄，發現原告於偵查中自始均陳稱系爭房地究係如何過戶至被告名下，所需證件均係代書代辦，完全不知情，亦未委任代書處理及辦理公證，過戶資料非經其簽名及用印，系爭房地過戶等事宜均未經原告同意等情（詳見他字卷第12頁、第66頁背面、偵續卷第34頁），並主張其於87年4 月10日向台北市政府國民住宅處申請轉售之申請書係偽造（他字卷第20頁、第79、85至86頁），系爭房地移轉至被告名下之土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書及公證書均係偽造者（詳他字卷第22、27、79、82頁），明顯與原告於本件訴訟中主張完全迥異，又於另案詐欺案件偵查中主張遭偽造之前開書證，卻於本件訴訟中引為係出自兩造真意所為之書證，實有違常理。 3.復參閱台北市士林地政事務所檢送兩造間系爭房地所有權移轉申請資料全部（偵續1 卷第66至81頁），為兩造辦理系爭買賣契約書、公證書、所有權移轉登記之證人洪清標於偵查中證稱：因被告說要辦系爭房地之過戶，我是提供她所需資料，之後被告就將資料拿來交給我，我再交給代書朱加玉，我沒有看過賣方即原告，原告印鑑也是被告拿來的等語（他字卷第65頁背面至66頁）以及被告係於87年間找我說要將國宅即系爭房地過戶，她說因為她前夫用原告的名義開票遭退票，系爭房地實際上是她所有，因為她沒有承購資格，用原告名義去抽籤，但由她出資，擔心以原告名義簽發之支票跳票，系爭房地會被查封，她不希望被查封，所以想過戶回復自己名下，隔了幾個禮拜她就拿了自己與原告的身分證、印章、戶口名簿、權狀，印鑑證明是過了幾天國宅處發文後，我才叫被告去請領的，本件過戶是我與被告接洽，也是我去送件，台北市國民住宅轉售、出典、贈與、交換申請書（偵續卷第38至40頁），是朱加玉代書擬的，申請人「吳松輝」的簽名是我們仲介公司同仁代簽的，因為被告說原告將證件全都交給她辦，他全權委託我們辦，也全權委託我們代簽及代為用印，公證書（偵續卷第41至42頁）的情形也是一樣，印象中公證的委託書是原告簽名後由被告拿來的，其他文件則是我們經過被告同意代原告簽的，國宅轉售申請書（偵續卷第38頁）、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書（偵續卷第143 至146 頁）之用印部分也是得到被告授權，由朱加玉代書代為用印，整個登記過程中都沒有與原告接洽過，都是被告代他出面的，移轉系爭房地申請書（偵續卷第264 頁）也是一樣情形等語明確（偵續1 卷第11至13頁），原告於偵查中當場聽聞證人洪清標前開證述後，亦當庭陳稱：被告說因前夫負債要我先脫產，將國宅假過戶給她，所以我同意過戶這件事，全權授權她簽一些【假買賣】過戶的所有文件、契約、書證事宜等語（偵續1 第13頁），益徵被告抗辯系爭買賣契約是兩造通謀虛偽之意思表示，應屬無效一情應屬可採。 4.雖被告於87年6 月16日以父親吳愈水設於台北市第二信用合作社之定存解約，匯款209 萬1194元至國宅基金貸款本息回收專戶，一次將原告以系爭房地所為之貸款餘額即本金208 萬元、利息違約金1 萬1194元全數繳清等節（卷一第288 頁），係依台北市政府國民住宅處准予原告轉售系爭房地之通知函所列應繳清轉售當月以前應繳或積欠之銀行配合貸款本息之條件，並履行被告出具予台北市政府國民住宅處之承諾書，此有台北市政府都市發展局檢送之通知函在卷可按（詳本院卷一第168 至169 頁、第177 頁背面），無法以此推認兩造有簽立系爭買賣契約之真意，亦非被告事後承認系爭買賣契約之效力。 5.復按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例要旨參照）。查原告於本案主張系爭買賣契約乃出於兩造之真意而簽立一節，茲因原告於另案詐欺案件偵查中均主張系爭買賣契約係偽造者，或係為辦理假買賣而授權被告簽立等情，而無法遽信，復經被告就其抗辯事項已盡舉證責任，則原告就其主張有利於己之事實，即應提出其他反證以為證明，然原告於本案審理時，仍以另案詐欺案件偵查中所提之相同證據資料而為不同主張，復未提出其他證據以為證明，依前開說明，難認已盡舉證責任，故原告主張系爭買賣契約係有效成立，即屬無據，因此，原告主張其於102 年5 月17日以存證信函解除系爭買賣契約，並依民法第254 條、第259 條第1 款等規定，先位聲明請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為無理由。（二）系爭房地何人出資承購，兩造間就系爭房地有無借名登記關係部分 1.原告主張系爭房地係由其以戰士授田證、華僑銀行定期存單40萬元、存款及每月工作收入購買並繳納貸款一節，固據其提出承購國民住宅暨貸款契約書、台北市政府出售國民住宅繳款通知單、台北市政府國民住宅處85年7 月8 日通知原告領取退還餘款2 萬6321元之通知函、華僑銀行存款單、郵局儲金簿、第一銀行存摺、台北區中小企銀存摺、國宅管理維設費繳款簿、台北市汽車駕員職業工會員工在職證明書為憑（本院卷一第112 至114 、329 至334 、340 至349 、355 至384 頁、本院卷二第22頁），同為被告否認，並抗辯係伊以原告名義向台北市國民住宅處承購系爭房地，頭期自備款及貸款本息均由伊繳納等語。 2.觀諸前開承購國民住宅暨貸款契約書（本院卷一第112 頁）第4 條約定「乙方（即原告）於簽訂本契約時，應按【出售國民住宅繳款通知單】所列自備款及其他費用一次如數繳足，並由台北市銀行在繳款單收執聯簽收為憑」，對照前開台北市政府出售國民住宅繳款通知單上之台北銀行簽收日期戳章（本院卷一第113 頁），可徵自備款繳納日期為82年12月14日。然參以原告提出之華僑銀行定期存單40萬元之銷戶登錄單（本院卷一第329 頁）係於83年4 月14日辦理解約銷戶，明顯晚於前開自備款繳納日期，故原告主張以前開40萬元定期存單繳納自備款，核屬無據。又對照華僑銀行士林分行90年11月28日、91年5 月2 日檢送士林地檢署有關原告定存帳戶交易紀錄之函覆內容（偵續卷第94至100 、200 至217 頁），顯示原告有定存17萬元（存單號碼0230215301679 號）於82年6 月3 日到期銷戶續存，存單號碼改為0230215342552 號83年11月3 日到期銷戶續存，存單號碼改為0230133042870 號83年11月3 日到期，84年1 月18日解約本利入原告帳戶，同日以提領現金17萬元開立存單（號碼為0230115429740 號），84年8 月7 日解約存入帳戶，該筆17萬元定存自82年6 月3 日起至84年8 月7 日解約止均在原告定存帳戶內；又原告有定存40萬元部分則係於82年10月27日到期銷戶續存，存單號碼改為0230133042862 號83年10月27日到期，83年4 月14日提前解約本利入戶，可徵原告40萬元定存自82年6 月3 日起至83年4 月14日止均在原告定存帳戶內，而於前揭期間，原告定存帳戶並無其他存單存款，82年12月14日自備款繳納日期之前亦無定存解約提款未再續存之紀錄，因此，原告主張係以華僑銀行定存40萬元解約繳納自備款，尚無可取。 3.另查，原告於另案詐欺案件偵查時，供述係以其郵局帳戶提領30多萬元繳納等語（偵續1 卷第61頁），但依原告提出之前開郵局儲金簿係84年12月28日發放之存摺暨該日以後之交易紀錄（本院卷一第356 頁），經核對郵政儲金匯業局90年10月18日檢送士林地檢署有關原告台北青田郵局帳戶提存資料（偵續卷第70至71頁），於82年10月12日起至同年12月14日止，亦無提領超過1 萬元以上之紀錄。復斟酌原告提出之前開第一銀行存摺（本院卷一第366 頁）乃係84年5 月17日以後之交易紀錄，前開台北區中小企業銀行存摺則為85年6 月4 日以後之交易紀錄（本院卷一第371 頁），均無法證明原告有提領前開帳戶存款以資繳納82年12月14日應繳自備款37萬1610元之事。再核對華僑銀行士林分行91年7 月11日檢送士林地檢署有關原告於該銀行活期帳戶之交易明細（偵續卷第295 至332 頁），在82年12月14日或之前均僅有存款紀錄，並無提款紀錄，因此，原告主張以其在前開帳戶之存款足以繳納82年12月14日自備款37萬1610元云云，顯非可採。 4.佐以前開82年12月14日簽立之承購國民住宅暨貸款契約書（本院卷一第112 頁），因貸款利率不同，借款本金分成一筆由國民住宅基金提供者為140 萬元，一筆由銀行提供者為68萬元，合計208 萬元，本息償還方式為第1 年至第5 年付息不還本，依約應於每月14日前憑分期攤還送款簿繳納，每月應繳利息為1 萬886 元【計算式：6183（140 萬元借款）+4703 （68萬元借款）】，實際繳納時間不定，均係以臨櫃繳納辦理，有台北銀行市府分行於91年7 月8 日函覆士林地檢署之貸款繳息明細資料（偵續卷第290 至294 頁）及台北富邦商業銀行市府分行函覆在卷可稽（本院卷一第222 頁）。然斟之原告於另案詐欺案件偵查中對於貸款繳納方式則先供稱每月領完薪水，就會於12日以前，自己領錢每次約領1 萬5000元，以現金拿到惠安街吳愈水家中，給付日期自84年以後，每月付1 萬2000元至1 萬5000元等語（偵卷第14頁背面、偵續卷第54頁背面、第76頁背面至77頁），後改稱係以華僑銀行帳戶直接扣款等語（偵續1 卷第60至61頁），再改稱是以500 多萬元購買國宅，後來欠200 多萬，只付頭期款30多萬，錢不夠，完全由被告去處理，又頭2 年是被告繳納的，每月1 萬元，最後2 年才是伊付的等語（偵續2 卷第52頁），復陳稱伊將華僑銀行存摺、印章交給被告保管，買房子錢不夠時，被告要幫忙出，（那房子以後算誰的）公家給伊，當然是伊的等語（偵續3 卷第42頁），可徵原告關於購買系爭房地之總價、貸款金額、貸款利息繳納方式歷次陳述不一，且與前揭貸款契約、貸款銀行之函覆內容明顯不符，反觀被告對於貸款利息依約繳納日期以及採臨櫃繳納方式等甚為知悉（詳他字卷第67、74頁、偵續卷第77頁、偵續1 卷第111 至112 頁、偵續2 卷第50至51頁），則原告主張貸款本息是由其繳納一情，即非無疑。復觀諸原告薪資帳戶即台北區中小企業銀行儲蓄存款存摺（偵卷第28至37頁、本院卷第370 至379 頁），係85年5 月27日以後之交易紀錄，無法證明原告有提領薪資款項繳納自83年1 月14日起每月應繳納系爭房地之貸款利息，雖前開帳戶於每月有數筆5000元或1 萬元之提款紀錄，但提款日期不一，亦無法比對證明原告自85年5 月以後，於每月12日前會提款拿現金給被告繳納貸款利息一情，因此，原告主張貸款利息由其繳納一節，亦非可取。 5.台北市政府國民住宅處雖於85年7 月8 日通知原告領取退還餘款2 萬6321元（本院卷一第114 頁），但因原告乃承購國民住宅之名義人，當會通知原告領取，而非通知被告，因此，尚不足以前開通知函逕認原告為系爭房地之真正承買人。 6.反觀被告於偵查中抗辯：一開始繳3.5 萬元才可以攔截，再去繳頭款，是總價的1.5 成，總價約250 萬元，我選擇前五年先付利息，利息都是到銀行繳現金，過戶給我後，所餘貸款我全部還清，自備款及貸款利息之資金來源是從其個人合作金庫、中國商銀天母分行、世華銀行等個人帳戶提取等語（偵續卷第77頁），有關貸款利息之約定及繳納方式均與前開承購國民住宅暨貸款契約書之約定相符，又核對前開台北市政府出售國民住宅繳款通知單（本院卷一第113 頁），台北市政府國民住宅處係於82年11月26日填發前開通知單，上載有「82年12月16日前繳款及簽約，逾期放棄承購權」，系爭房地之總價為245 萬7905元，有預收定金3 萬元，自備款34萬7905元加計移轉登記費、三個月管理維護費、投保火險費後合計37萬1610元，換算約為出售總價1.5 成等情，亦與被告前開所辯大致相符。 7.被告於82年6 月1 日起至85年5 月10日擔任巨億有限公司負責人，該公司資本總額為100 萬元，被告出資額為50萬元，期間雖有轉讓10萬元出資額予原告，仍持有40萬元之出資額，並擔任董事，有前開公司登記案卷附於偵續5 卷可按。另依被告開立之合作金庫中山路分行帳戶（偵續卷第90至91頁），於繳納37萬餘元自備款前後，被告每月有5 萬7000元存入該帳戶，被告開立之世華銀行帳戶（偵續卷第103 至105 頁），於82年1 月1 日起至87年5 月間亦有相當金額之活期存款，此外，被告於82至85年間名下尚有位於新北市○○鄉○○○00號3 樓房地之不動產，有前開房屋之登記簿、土地登記申請書、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書在卷可稽（偵續3 卷第46至50、56至65頁），可徵被告於當時確有相當資力，至於被告前配偶彭芝園向原告借用支票，乃原告與彭芝園間之票據借用關係，與被告無涉，至於被告所有位於八里之前開房地於85年間出售第三人，此與被告於82年12月14日有無資力繳納自備款，以及自83年1 月14日起至87年5 月11日取得系爭房地所有權移轉暨87年6 月16日一次清償貸款本息前，有無資力繳納每月貸款利息1 萬886 元，並無關連，是以，原告以此主張被告於當時無資力，尚無可採。另參以原告前揭主張繳納自備款之華僑銀行40萬元定存，實際上並未提出繳納，已見前述，原告所述繳納貸款利息之方式及資金來源，或是陳述不一，或是無法舉證證明，俱如前述，此外，原告於另案詐欺案件偵查中亦自承只有付了30多萬元，錢不夠，完全由被告去處理等語（偵續2 卷第52頁），而依台北富邦銀行前開函覆，本件貸款利息或有拖延，但均有繳納等情，則被告抗辯係由其繳納自備款及貸款利息，應較為可採。 8.衡之原告與被告父親僅是同鄉，並非親戚關係，縱關係緊密，若非被告承買者，被告實無庸代為繳納自備款或貸款利息之必要。復據曾查封系爭房地之證人王明雄、陳添發、陳燈等人於偵查中均結證稱：彭芝園以原告支票給付渠等互助會會款，嗣因提示未獲支付，彭芝園避不見面，才聲請強制執行發票人即原告財產，惟因被告出面表示與原告有親誼關係，且不願該屋遭查封，所以出面代為清償，渠等獲償後撤回執行等語（偵續卷第172 頁背面至第173 頁），查證人王明雄、陳添發、陳燈與被告並無何特殊關係，無庸冒偽證之風險而為上開迴護被告之虛偽證詞，則倘非系爭房地為被告所有之物，何需為原告出面且代償票據債務。另被告於87年5 月11日取得系爭房地所有權移轉登記後，兩造尚於87年6 月1 日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，租期自同日起至90年5 月31日止（見本院卷二第100 至102 頁），益徵被告抗辯系爭房地為其出資購買一節，較為可採。另查系爭房地每月管理費僅為400 元，有原告提出之繳款簿、繳款收據可稽（本院卷一第380 至384頁），縱均由原告繳納管理費，亦無法推論系爭房地由其出資購買。基上，被告抗辯系爭房地係其以原告名義承購，自備款及貸款利息均由伊繳納，洵屬可信。 9.按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號裁決要旨參照）。查原告於另案詐欺案件偵查中自承從未見過系爭房地之權狀，承買後未居住使用，都住在工會等語（偵續卷第55頁、第77頁），核與證人徐燕如於偵查中證稱：83年7 月起至84年11月間我擔任百齡國宅總幹事期間，原告沒有長期住在系爭國宅內，但偶爾會回來看一看，平常沒有住在那裡等語（偵續1 卷第109 頁），證人黃關山於偵查中證稱：我於84年10月22日起至88年12月30日止擔任百齡國宅總幹事，我印象中該戶管理費很難收，因為該戶都沒有人住，收不到管理費等語（偵續2 卷第109 頁）相符，倘係原告自己承買之房地，何以自始未見過權狀，且如前所述，原告對於承購價格、貸款等節先後陳述均不一，承買後，亦未實際居住使用系爭房地之情，益徵被告抗辯兩造間就系爭房地有借名登記之合意，要屬可信（三）修正前國民住宅條例第19條第1 項非強制規定，兩造間之借名登記契約並無違反強制規定而無效 1.91年12月11日修正施行前國民住宅條例第19條第1 項固規定「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」，然若有違反前開規定之效果，依同條例第21條第1 項第3 款規定「政府興建之國民住宅出售後，有出售、出典、贈與或交換未經國民住宅主管機關同意者，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行。」，僅係主管機關得收回住宅及基地，易言之，前開第19條第1 項之規定並非強制規定，此參照最高法院79年度台上字第1205號判決要旨「國民住宅之承購人，出售、出典、贈與其國民住宅或與他人交換者，依國民住宅條例第19條第1 項之規定，須經國民住宅主管機關之同意，如有違反者，僅生國民住宅主管機關得予以收回之問題，非謂其出售、出典、贈與或交換行為概為無效，此觀同條例第21條第1 項第3 款之規定自明。至於承購人居住滿二年，乃取得國民住宅主管機關同意之必備條件，若未具備，固不可能取得國民住宅主管機關之同意，但於其出售、出典、贈與或交換行為是否有效之認定，究屬無關。上開國民住宅條例第19條第1 項之規定，非效力規定，無民法第71條之適用。」可明，是以，原告主張修正前國民住宅條例第19條第1 項規定係屬強制規定，依民法第71條、第113 條規定無效云云，尚非可取。 2.被告於82年12月間固不符國民住宅條例之承購人資格，但因同條例第19條並非強制規定，故兩造間借名登記之契約關係，並非以給付不能之標的為契約標的，因此，原告主張依民法第246 條第1 項前段規定兩造間之借名登記契約無效云云亦非可採。（四）87年5 月11日移轉所有權予被告係基於借名登記契約 1.兩造間有借名登記契約存在，依證人王明雄、陳添發、陳燈於偵查中之證述，亦可證因被告前夫彭芝園簽發原告支票發生退票，以致彭芝園之債權人，數度查封發票人即原告名下登記之系爭房地，幾經被告出面代為清償塗銷查封登記，被告確有取回系爭房地之必要，且自原告取得系爭房地起已逾2 年有餘，亦超過修正前國民住宅條例第19條第1 項之禁止過戶期間，並經台北市政府國民住宅處核准轉售被告之申請等情，有台北市政府都市發展局檢送之申請核准資料在卷可參（本院卷一第168 至182 頁），而依原告於另案詐欺案件偵查中自承同意將系爭房地過戶予被告，全權授權她簽過戶的所有文件、契約、書證事宜等語（偵續1 第13頁），佐以證人洪清標、朱加玉等人之證述，兩造乃合意終止借名登記契約，回復所有權登記予被告一情，堪以認定。 2.原告主張被告明知無承買國民住宅資格，竟以無效之行為欲取得系爭房地，而受有「登記」利益，致原告受有損害，係屬不當得利、侵權行為云云，然如前所述，系爭房地乃被告出資購買，兩造間有借名登記契約關係，被告於終止契約後取得系爭房地所有權，並非無法律上原因，亦未侵害原告所有權，縱兩造成立借名登記契約當時，被告無承買國民住宅資格，亦未違反修正前國民住宅條例第19條第1 項規定而契約無效，已見前述，因此，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告移轉系爭房地所有權予原告，難謂有據。（五）兩造間並未約定買賣價金為434 萬0518元，被告嗣後給付209 萬1194元並非價金之一部清償，亦非承認兩造間系爭買賣契約承前所述，兩造間之系爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示而無效，系爭買賣契約之價金約定亦不存在，又被告於87年6 月16日給付209 萬1194元並非一部清償買賣價金，亦非承認兩造間系爭買賣契約之效力，而為履行與台北市政府國民住宅處及台北富邦銀行間之承諾書（本院卷一第226 頁），承擔以原告名義簽立借款契約之債務關係，於取得系爭房地之所有權登記後，旋清償前開借款債務。（六）原告以102 年5 月17日存證信函解除兩造間買賣契約不合法，原告先位請求被告移轉系爭房地所有權予原告為無理由如前所述，兩造間之系爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示而無效，原告無從解除契約，故原告依民法第259 條第1款規定，請求被告移轉系爭房地所有權予原告，於法不合。（七）原告備位請求給付買賣價金224 萬9324元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止之法定遲延利息，為無理由如前所述，兩造間之系爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示而無效，則原告依系爭買賣契約，請求被告給付買賣價金，即屬無據。五、綜上所述，兩造間簽立之系爭買賣契約書係屬通謀虛偽之意思表示，實則兩造間有借名登記契約關係，縱被告於82年12月間承購系爭房地時，不具承購國民住宅之資格，但因修正前國民住宅條例第19條第1 項規定並非強制規定，故兩造間之借名登記契約不因之而無效，被告係因借名登記契約終止而取得系爭房地所有權登記，亦非無法律上原因，更未侵害原告所有權，原告並非系爭房地之所有權人，從而，原告先位訴訟標的依民法第259 條第1 項、第179 條、第254 條等規定，備位訴訟標的依民法第71條、第113 條、第767 條、第246 條第1 項、第184 條、第179 條等規定，先位聲明請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，以及備位訴訟標的依系爭買賣契約，備位聲明請求被告給付原告224 萬9324元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。原告備位聲明既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，亦應駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 103 年 5 月 16 日民事第二庭法官黃欣怡以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 5 月 20 日書記官詹志鵬附表： ┌─┬─────────────┬────┬────┬──────┬─────┬──────┐ │編│不動產明細 │面積（平│登記原因│登記日期 │登記名義人│權利範圍 │ │號│ │方公尺）│ │ │ │ │ ├─┼─────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┤ │1 │台北市北投區立農段五小段 │7957.04 │買賣 │87年5 月11日│吳郁心 │10000分之45 │ │ │589 地號土地 │ │ │ │ │ │ ├─┼─────────────┼────┼────┼──────┼─────┼──────┤ │2 │台北市北投區立農段五小段 │層次面積│買賣 │87年5月11日 │吳郁心 │全部 │ │ │52059 建號建物（即門牌號碼│：82.25 │ │ │ │ │ │ │台北市北投區西安街2 段363 │附屬建物│ │ │ │ │ │ │號5 樓）暨共有部分即同小段│：陽台面│ │ │ │ │ │ │51917 建號，面積5579.72 平│積8.76、│ │ │ │ │ │ │方公尺，權利範圍10000 分之│花台面積│ │ │ │ │ │ │45 │0.45 │ │ │ │ │ └─┴─────────────┴────┴────┴──────┴─────┴──────┘

臺灣士林地方法院102年度重訴字第367號

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