臺灣士林地方法院102年度訴字第1260號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1260號

原告

李正香

原告

李正娟

原告

李太成

共同訴訟代理人

黃晶雯律師

被告

劉仁篁

訴訟代理人

歐斐文律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國103 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條定有明文。又耕地租約登記，出租人或承租人不會同申請登記，經一方陳明理由，並檢附相關證明文件，得由出租人或承租人單獨申請之：區公所應以書面通知他方得於接到通知之日起十日內提出書面異議，逾期未提出者，視為同意。前項情形經他方提出異議者，依本條例第二十六條規定辦理。臺北市耕地租約登記自治條例第3 條第1 項第5 款、第2 項、第3 項亦有規定。本件被告就坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（面積5,512 平方公尺，下稱系爭耕地）於102 年3 月25日向臺北市北投區公所（下稱北投區公所）單方申請辦理北福字第43號私有耕地三七五租約（下稱系爭租約）繼承變更登記，經北投區公所函知原告李正香、李正娟、李太成（以下如未分述，即合稱原告三人）表示意見，原告三人提出異議，並向臺北市政府耕地租佃委員會（下稱市租佃會）提出租佃爭議調解之申請，經市租佃會調解及調處不成立後，由臺北市政府移送本院審理，有臺北市政府102 年9 月23日府地權字第00000000000 號函附調解及調處筆錄暨相關資料在卷足佐（見本院卷第8-49頁）。揆諸上開法條規定，系爭租佃爭議，業經市租佃會調解、調處均不成立，原告提起本訴，其程序即無不合，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告三人主張：

㈠原告三人為系爭耕地之所有權人，與被告父親劉清源定有系爭租約。以劉清源為承租人之租約，始自民國62年，依耕地三七五減租條例第5 條及同條例第20條之耕地租約續約之規定，最近二期之租約為92年1 月1 日至97年12月31日，及98年1 月1 日至103 年12月31日。惟劉清源於承租期間積極捐款興建附圖編號4-1 所示廟宇一座（面積13.32 平方公尺，下稱系爭廟宇）。再附圖編號4-2 為廟埕（面積42.53 平方公尺），至附圖編號3 （面積84.64 平方公尺）為水泥地，附圖編號1 之土地（面積57.57 平方公尺）現堆放磚塊、門、桌子等雜物，附圖編號甲（面積19.92 平方公尺）之鐵皮屋則作為儲藏室使用，現堆放鐵鎚及棄置多年的肥料袋，劉清源及被告均有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，系爭租約應屬無效。

㈡原告之父李發得於90年7 月死亡，李發得之繼承人即李發得之配偶李黃月華及原告三人於91年3 月欲申請農業用地作農業使用證明，以辦理系爭耕地免徵遺產稅事宜時，竟發現因系爭廟宇不符農業用地作農業使用證明認定及核發證明辦法（下稱系爭辦法）第6 條第2 款規定，致系爭耕地遭認定非作農業使用，李黃月華及原告等人迫於辦理繼承之需求，乃自行拆除系爭廟宇之部分以合乎上開辦法之規定，並要求劉清源應拆除系爭廟宇。惟因劉清源誑以系爭廟宇於日據時期即已存在，又隱瞞為捐款興建人之事實，並口頭承諾要拆除系爭廟宇等語，復因系爭租約換約在即，李黃月華遂與劉清源訂立協議書（下稱系爭協議書），依系爭協議書第一條及第三條之約定，劉清源應善盡善良管理人之責任，並依法自任耕作使符合農業使用及耕地租賃的相關規定，復保證絕無廢耕，違反法令規定之使用或遭侵占或減少耕地價值的情事發生，否則出租人得隨時終止租約。乃102 年臺北市政府地政局測量時，系爭耕地上仍存在有系爭廟宇，且僅建物面積已達13.81 平方公尺，除不符系爭辦法第6 條第2 款所指廟宇面積應在10平方公尺以下之規定，相較於91年間臺北市政府建設局之測量結果13.5平方公尺，亦有增加，況劉清源承諾拆除廟宇，然劉清源本人及被告均未履行，而違反系爭協議書之約定，原告三人自得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款及系爭協議書第3 條之約定，終止系爭租約，並以102 年11月28日準備書（二）狀及103 年6 月16日言詞辯論意旨狀之送達作為終止系爭租約之意思表示。本件既係因劉清源違反系爭協議書之約定在先，原告亦無違反禁反言及誠信原則可言。

㈢系爭租約因有耕地三七五減租條例第16條之情事而無效，縱非屬無效，亦經原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款及系爭協議書第3 條之約定而終止。爰依民法第767 條之規定，提起本訴，請求被告返還系爭耕地等語。

㈣聲明：⒈被告應將系爭耕地交還原告。⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：

㈠附表編號4-1 、4-2 之系爭廟宇及廟埕，早在承租期間甚至更早即坐落在系爭耕地上，據當地居民所述早期係土造簡陋外牆，經附近民眾集資修建才有今日外觀，而劉清源僅捐款1 千元，金額微薄，劉清源或被告對於系爭廟宇並未加以占有、管理使用。是劉清源或被告並無積極提供土地供興建系爭廟宇之用，僅為承租人於耕地遭他人佔用時消極的不予排除，被告未使用系爭廟宇所在位置之耕地，係為維護地方信用及安寧所需，並非有意從事違反租賃目的之積極行為，不能謂有不自任耕作之情形，自屬不可抗力，原告三人亦不得據此終止系爭租約。且系爭廟宇之面積占系爭耕地全部面積比例甚微，被告在系爭耕地其餘面積之土地上種植稻米、柚子等作物，並無不自任耕作之情事。

㈡附圖編號1 之土地種滿桑樹，僅在邊陲帶沿溝渠處，於面積未達3 平方公尺之範圍內有些被告用以護溝所用之碎裂磚塊；附圖編號3 之道路及編號4 鐵皮屋係為便利農作使用，並無不自任耕作之情形，原告三人依耕地三七五減租條例第17條第4 款規定終止租約亦無理由。

㈢原告三人曾於92年間因系爭廟宇坐落土地被非法占用，向北投區公所申請要求劉清源負承租人責任排除侵害，而原告三人僅自行僱工拆除部分遮雨棚，顯然原告三人亦容任廟方繼續佔用土地，並就系爭廟宇占用部分與劉清源訂立系爭協議書，約定由劉清源負擔拆除費用6 萬3 千5 百元。劉清源於給付6 萬3 千5 百元以後，業已盡善良管理人之責任，原告三人既認同系爭廟宇坐落於系爭耕地上，又於98年1 月1 日與劉清源續訂租約，原告不得即再以此為由主張被告有不自任耕作之情。

㈣系爭廟宇存在由來已久，為該地方農民保平安之信仰，所佔面積僅一小部分，對於被告就系爭耕地合於租賃目的之使用影響甚微，被告亦繳納全部租金，不妨礙原告三人之收益，故原告三人本件請求被告返還土地有違地方上公共利益且損害被告承租系爭耕地權利，依民法第148 條規定自不應准許。

㈤聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第248頁反面）：

㈠原告三人為系爭耕地之所有權人。

㈡原告三人與被告之繼承人劉清源訂有北福字第43號私有耕地三七五租約，以劉清源為承租人之租約，始自民國62年，依耕地三七五減租條例第5 條及第20條之耕地租約續訂之規定。最近二期之租期為92年1 月1 日至97年12月31日、98年1月1 日至103 年12月31日。嗣劉清源102 年2 月13日死亡，系爭租約法律關係由被告單獨繼承。

㈢被告為系爭耕地之現占有人。

㈣系爭耕地於言詞辯論終結前至少有以下面積未有栽培農作物之耕作情形：

1.附圖編號3之道路（面積84.64平方公尺）

2.附圖編號4-1之廟（面積1.32平方公尺）

3.附圖編號4-2之廟埕（面積42.53平方公尺）

4.附圖編號甲之鐵皮屋（面積19.92平方公尺）

四、兩造爭執事項（見本院卷第248頁反面）：

㈠劉清源就系爭土地是否有不自任耕作情形，是系爭租約歸於無效？

㈡原告三人主張被告就系爭土地有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事由終止系爭租約，有無理由？

㈢原告三人主張被告違反系爭協議書第1 條、第3 條而終止系爭租約有無理由？

㈣原告三人主張是否違反禁反言及訴訟法上誠信原則？

五、本院之判斷：

㈠原告主張：劉清源就系爭耕地有不自任耕作情形，是系爭租約應歸於無效等語為有理由。

⒈按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言，最高法院著有63年台上字第1218號判例可資遵循。次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。又承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院103 年度台上字第437 號判決要旨參照）。且承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院86年度台上字第97號判決要旨參照）。

⒉系爭租約之書面為原告三人之先人李英及被告之先人劉秋冬於38年6 月30日訂立，並約定租賃期間自38年1 月1 日起迄40年12月31日止，續依耕地三七五減租條例規定，每六年續訂租約。系爭租約歷數度續訂結果，以劉清源為承租人之租約，始自62年。至91年間，原出租人李發得之繼承人即原告之母李黃月華及原告三人為辦理系爭耕地免徵遺產稅事宜，向北投區公所申請核發農業用地作農業使用證明書，經函覆謂：「經士林地政事務所鑑界及臺北市政府建設局會勘結果，目前種植蔬菜、果樹等，部分土地為水泥道路，有一間土地公廟（面積約13.5平方公尺，有一水泥洗手台及金爐），有一間鐵皮設施（放置農機具，面積約9.75平方公尺，高約2.26公尺）；有關土地公廟、水泥洗手檯及金爐部分，依『農業用地作農業使用及核發證明辦法』第七條規定，不得認定為農業使用，請台端於文到15日內提送合法證明文件或於改善後辦理複勘申請，逾期將逕予撤銷上開地號農業用地作農業使用證明之申請。」（見本院卷第149 頁），李黃月華乃自行僱工拆除系爭廟宇之屋頂突出物及遮雨棚。待系爭租約租賃期間至91年12月31日屆滿，北投區公所以91年11月5 日函詢李黃月華是否續訂租約及收回自耕，李黃月華以劉清源未盡善良管理人責任，並應負擔前開改善費用及承諾確實自任耕作而無廢耕或違反法令規定之使用及無遭侵佔或減少耕地價值之情事發生為由表示異議，經北投區公所會同李黃月華之代理人及劉清源於92年3 月6 日會勘。嗣李黃月華於92年4 月2 日以劉清源同意上開事項並訂立協議書為由，函覆北投區公所於繼承登記辦理完竣後配合續訂租約事宜或由北投區公所逕為登記乙節，有系爭租約影本、北投區公所91年4 月23日北市○區○○○00000000000 號函、92年3月6 日臺北市北投區私有三七五租約會勘紀錄表、李黃月華92年2 月13日、同年2 月27日、同年4 月2 日申請書暨92年3 月26日協議書在卷可憑（見本院卷第42、149 頁、37-41 頁），可堪認為真正。

⒊附圖編號4-1 之系爭廟宇（面積13.32 平方公尺）及附圖編號4-2 之廟埕（面積42.53 平方公尺）於本件言詞辯論終結前未有栽培農作物之耕作情形，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈣點）。又系爭廟宇內牆鐫刻之捐獻名錄上，有劉清源姓名之事實，業據原告三人提出照片一紙為證（見本院卷第64頁），堪信原告三人主張：劉清源有捐款興建系爭廟宇乙節，應屬真正。劉清源於系爭廟宇修建期間，既有捐助款項行為，劉清源知悉並同意他人利用系爭耕地修建系爭廟宇，甚為明確，尚非僅止於對於他人在系爭耕地上修建系爭廟宇之行為不為異議。被告辯稱：劉清源僅係消極於系爭耕地遭人占用時不予排除侵害等語，即非可採。次查：被告於本院審理時具狀陳稱：系爭廟宇據當地居民所述，早期係土造低矮簡陋外牆，不似目前規模，歷經附近民眾集資修建，始有如今外觀樣貌等語（見本院卷第136 頁），另被告於102 年8 月6 日臺北市政府耕地租佃委員會第7 次會議時陳稱：記得小時候還沒上幼稚園時即有此廟，只是以前比較小間，有聽父親說過附近的人建議要重建等語乙節，有調解筆錄可佐（見本院卷第8頁），參以經台灣大學空間資訊研究中心依67年航照影像及69年12月臺北市地形圖判讀結果，系爭耕地於67年12月及69年12月時並無建物存在，有原告提出之成果報告可參（見本院卷第70-79 頁）。再依原告提出臺北市政府都市發展局提供之系爭土地69年版及83年版之地形圖（見本院卷第21、22頁反面），兩者相互對照以觀，系爭耕地於69年版之地形圖並未見有建物存在，83年版之地形圖則有。綜上可悉，縱然被告辯稱：系爭廟宇於系爭租約訂立時甚至更早以前即已存在乙節屬實，惟舊有之系爭廟宇係土造建築，且規模較小，於航照影像及地形圖上尚且無法辨識其位置，係經集資修建後，始築成現存之系爭廟宇，並於地形圖上可明確辨識其所在。現存之系爭廟宇與舊有之廟宇在結構及形式上迥然不同，占地面積亦有大小之差異，則系爭耕地非供劉清源自己耕作之範圍，於系爭廟宇修建完成後，相較於舊有廟宇存在期間係有所增加之事實，應可認定。又系爭租約之租賃期間係始自38年1 月1 日，租佃期間為六年，有系爭租約影本在卷可憑（見本院卷第42頁反面）。系爭租約原租期屆滿後，歷經多次續訂租約，迄91年12月31日租期屆滿，經北投區公所通知斯時系爭租約之出租人即原告之被繼承人李黃月華欲續訂租約或收回自耕，並於92年3 月6 日會同劉清源及李黃月華之代理人至系爭耕地現場查勘，劉清源稱：不知道廟產是李發得之所有有權等語，有會勘紀錄表可按（見本院卷第39頁），劉清源就系爭廟宇所佔土地之所有權人為李發得乙節既稱不知情等語，亦無可能於修建系爭廟宇前徵詢李發得之同意，李發得有無同意修建後之系爭廟宇存在於系爭耕地上之意思，即屬不能認定。至證人即鄰人鄒振龍（民國29年出生）雖證稱：伊小時候是日據時期，就住在系爭廟宇旁邊，並跟隨父親在系爭耕地附近之土地耕作，當時廟宇比較小間，因為年久失修後來又重建。並沒有拆除，差不多是在這個範圍內修理，新廟的位置也一樣等語（見本院卷第180 、181 頁）。惟查：證人鄒振龍就修建系爭廟宇之時間、方法均為不明之陳述（見本院卷第180 頁），亦與前揭航照影像及地形圖所示客觀之判讀資料不相吻合，自難依證人鄒振龍之證言，認定現存之系爭廟宇占地面積及規模大小與舊有廟宇相同。是原告主張：劉清源於承租期間有積極捐款資助興建系爭廟宇而有「不自任耕作」之情事，依上開說明，系爭耕地租約全部均歸無效，租賃關係因而歸於消滅等語，應屬可採。原告三人依耕地三七五減租條例第16條第2 項及民法第767 條之規定，請求被告返還系爭耕地，即為有據。

⒋被告雖抗辯：原告三人與劉清源訂立系爭協議書，而不拆除系爭廟宇全部，原告三人已同意系爭廟宇繼續坐落在於系爭耕地上等語。但查：

⑴農業用地作農業使用證明書（下稱農用證明書）之核發係用以申請興建自用農舍、耕地所有權移轉登記、農業用地移轉不課徵土地增值稅或申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、贈與稅或田賦者，此為92年11月28日修正前之系爭辦法第3 條所明定。故農用證明書之核發，係為上開特定目的所設置，並無涉及耕地三七五減租條例之續約事項，即與承租人有無自任耕作之認定無關，尚不得以系爭耕地符合農用證明書發給條件逕認承租人即屬自任耕作。是以，依系爭辦法第6 條規定，農業用地存在之土地公廟、有應公廟等，其面積在10平方公尺以下，且不影響供農業使用者，雖得認定為作農業使用，惟此不當然排除承租人非屬自任耕作之情形，內政部91年9 月24日台內中地字第0000000000號令；「公有耕地承租人或承領人於承租（領）土地上興建設施，除經認定屬與農業經營不可分離之農業設施外，其興建房屋居住或設置墳墓、土地公廟及其他非耕作之用者，應認定屬『非自為耕作』，原訂租約無效或應予撤銷承領。」即同此見解（見本院卷第110 頁）。

⑵李黃月華僅需拆除系爭廟宇之部分使之面積不逾10平方公尺即可取得農用證明，自無將系爭廟宇全部拆除之必要。被告以李黃月華未全部拆除系爭廟宇資為李黃月華同意系爭廟宇存在系爭耕地上之佐憑，即屬無據。

⑶系爭廟宇之屋簷雖未直接接觸系爭耕地之地面，惟仍使用系爭耕地之上空，自應以系爭廟宇屋簷滴水線為測量系爭廟宇之基準線。經本院此為基準囑託士林地政事務所測量結果，系爭廟宇面積已達13.32 平方公尺，附隨圍繞之廟埕面積亦達57.57 平方公尺，有士林地政事務所103 年5 月6 日北市士地測字第00000000000 號函檢送之複丈成果圖可佐（見本院卷第222-223 頁）。況系爭耕地上仍設置有金爐一座，有原告提出之照片1 張可據（見本院卷第67頁）、並經本院於103 年1 月20日勘驗屬實，有勘驗筆錄可據（見本院卷第160 頁）。而金爐所占之地面即不得認定作為農業使用，有北投區公所91年4 月23日北市○區○○○00000000000 號函可參（見本院卷第149 頁），則依系爭耕地之現況，亦難認符合系爭辦法之規定，自不能認原告亦同意現有之系爭廟宇及廟埕得占有系爭耕地。

⑷觀諸系爭協議書所定條款為：「一、甲方（即劉清源）承租之前開私有耕地，於租賃存續期間應善盡善良管理人責任，並依法自任耕作使符合農業使用及耕地租賃的相關規定。二、關於民國91年3 月間乙方（即李黃月華及原告）為辦理前開出租耕地的繼承，向北投區公所申請農業用地作農業使用證明，卻因出租耕地內有土地公廟、水泥洗手台及金爐，而不得認定為農業使用乙事，該未依法耕作之土地公廟等設施，雖已由乙方自費僱工改善，並經主管機關勘查符合農業使用在案，惟此一未盡善良管理人責任之事實，應由甲方依法負起承租人之責任。上述經由乙方所為的改善費用新臺幣六萬三千五百元正，甲方同意於簽訂本協議書同時以現金一次給付予乙方（以陽信商銀北投分行帳號0000000 ，支票號碼AB0000000 民國92年3 月28日到期金額六萬三千五百元支票支付。三、甲方保證承租之前開耕地於租賃存續期間，確實自任耕作，絕無廢耕、違反法令規定之使用或遭侵佔或減少耕地價值的情事發生，否則乙方得隨時中止租約收回耕地甲方不得異議，如因此致乙方之權益受損害者，甲方並應付一切損害賠償責任。四、本協議書的簽訂係為落實出租耕地確由承租人自任耕作，並使租賃耕地的使用符合相關法令之規定，於甲方同意履行本協議的約定後，雙方同意依相關法令規定續定耕地租約。」稽其意旨，李黃月華及原告三人仍係重申就系爭耕地遭設置系爭廟宇乙節，係因劉清源未盡善良管理人之責任所致，並使系爭耕地遭北投區公所不得認定為農業使用，故就李黃月華及原告三人為使系爭耕地符合農業使用而支付之僱工改善費用，應由劉清源負擔。劉清源亦於上開協議書第三點承諾就系爭耕地確實自任耕作。再審酌李黃月華及原告三人於系爭協議書第一點即要求劉清源應自任耕作，而第二點始就僱工改善費用應由劉清源負擔乙節加以約定，自不能以列次在後之第二點約款，遽認李黃月華及原告等3 人與劉清源間有將系爭廟宇及廟埕等區域排除在劉清源應自任耕作之範圍之約定。被告辯稱：原告三人既與劉清源訂立系爭協議書，即不得再主張劉清源非自任耕作云云，容無可採。

㈡原告三人主張未違反禁反言或誠信原則。系爭協議書不能認定原告三人就系爭廟宇占有系爭耕地已為同意乙節，業如前述，則被告抗辯：原告三人提起本訴主張被告不自任耕作，違反禁反言及誠信原則等語，自屬無據，非屬可採。又本件原告三人既係依耕地三七五減租條例相關規定以劉清源不自任耕作為事由，主張系爭租約無效，核屬法定權利之行使，其主觀上亦非專以損害被告為主要目的，縱因權利之行使致影響被告之利益時，亦難認係權利濫用。再原告三人起訴時除請求被告交還系爭耕地，並聲明被告應拆除系爭廟宇，嗣後因被告抗辯：無拆除系爭廟宇之權限等語，乃撤回請求被告拆除系爭廟宇部分之聲明，並稱：將另覓其他合法途徑拆除等語（見本院卷第151 頁），堪認原告三人請求被告交還系爭耕地，並不含有使被告拆除系爭廟宇之意思。系爭廟宇既不因原告獲致本件勝訴判決而遭拆除，仍得繼續受鄰閭信徒之奉祀，自不影響當地住民信仰崇拜之祭祀活動，尚無害於公共利益。是被告所持前開抗辯，亦非可取。

六、綜上所述，劉清源承租系爭耕地，因違反自任耕作之規定，積極同意系爭廟宇之修建而擴大非自任耕作之範圍，致系爭耕地租約之全部均歸無效，參諸上開最高法院判例意旨，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，是出租人之原告三人依耕地三七五減租條例第16條第2 項及民法第767 條之規定，請求劉清源之繼承人即被告將系爭耕地交還原告三人，自屬有據，應予准許。又兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

七、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提攻擊、防禦方法，核與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。