臺灣士林地方法院 - 102年度訴字第187號（回復原狀等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第187號原　　　告　李健銨周穎炤上列二人共同訴訟代理人　張漢榮律師複　代理人　邱亦麟被　　　告　瓏山林企業股份有限公司兼法定代理　林鴻堯人上列二人共同訴訟代理人　吳姝叡律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國102 年8 月6 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告李健銨新臺幣叁拾陸萬肆仟元，及自民國九十七年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告林鴻堯應給付原告李健銨新臺幣叁拾陸萬元，及自民國九十七年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告周穎炤新臺幣叁拾陸萬肆仟元，及自民國九十七年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告林鴻堯應給付原告周穎炤新臺幣叁拾陸萬元，及自民國九十七年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告李健銨、周穎炤其餘之訴均駁回。訴訟費用由被告瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯各負擔五分之一，餘由原告李健銨、周穎炤各負擔十分之三。本判決第一項於原告李健銨以新臺幣拾叁萬元為被告瓏山林企業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告瓏山林企業股份有限公司如以新臺幣叁拾陸萬肆仟元為原告李健銨預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告李健銨以新臺幣拾貳萬元為被告林鴻堯供擔保後，得假執行；但被告林鴻堯如以新臺幣叁拾陸萬元為原告李健銨預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項於原告周穎炤以新臺幣拾叁萬元為被告瓏山林企業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告瓏山林企業股份有限公司如以新臺幣叁拾陸萬肆仟元為原告周穎炤預供擔保後，得免為假執行。本判決第四項於原告周穎炤以新臺幣拾貳萬元為被告林鴻堯供擔保後，得假執行；但被告林鴻堯如以新臺幣叁拾陸萬元為原告周穎炤預供擔保後，得免為假執行。原告李健銨、周穎炤其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由壹、程序部分按當事人就一定法律關係而生之訴訟得以文書合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條定有明文。本件原告李健銨與被告林鴻堯間之土地預訂買賣契約書、原告周穎炤與被告林鴻堯間之土地預訂買賣契約書第11條第4 項約定雙方同意以不動產所在地之地方法院為第一審管轄法院，此有土地預訂買賣契約書影本2 份在卷可佐（本院卷一第16頁、24頁）；又原告李健銨與被告瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）間之房屋預訂買賣契約書第25條、停車位產權預定買賣契約書第23條，原告周穎炤與被告瓏山林公司間之房屋預訂買賣契約書第25條、停車位產權預定買賣契約書第23條均規定以房地所在地為管轄法院，此亦有上揭房屋預訂買賣契約書、停車位產權預訂買賣契約書等件影本在卷可參（本院卷一第41頁、59頁、第72頁、第85頁）。且上揭買賣契約書所指不動產及房地均位於臺北市內湖區，則本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。貳、實體部分一、原告起訴主張：㈠原告李健銨於民國96年2 月26日與被告林鴻堯就坐落於臺北市○○區○○段0 ○段00地號、21-9地號土地（下合稱系爭土地）上之藝術館建案編號D5號4 樓房屋（下稱D5號4 樓房屋）所持分之土地，簽訂土地預定買賣契約書，約定價金為新臺幣（下同）710 萬元，並就系爭土地上藝術館建案D5號4 樓之房屋及編號37號之停車位（下稱37號車位），與被告瓏山林公司分別簽訂房屋預定買賣契約書，約定價金為305 萬元；停車位產權預定買賣契約書，約定價金為51萬元。原告周穎炤於96年3 月2 日與被告林鴻堯就坐落於系爭土地上之藝術館建案編號D5號7 樓房屋（下稱D5號7 樓房屋）所持分之土地，簽訂土地預定買賣契約書，約定價金為710 萬元，並就系爭土地上藝術館建案D5號7 樓房屋及編號44號之停車位（下稱44號車位），與被告瓏山林公司分別簽訂房屋預定買賣契約書，約定價金為305 萬元；停車位產權預定買賣契約書，約定價金為51萬元。㈡原告李健銨、周穎炤已分別依約繳交如附表二、三所示之金額，惟因被告所興建之藝術館建案有虛灌坪數、公共設施未完成及與圖說不符等情，原告於98年3 月26日已寄發存證信函請被告提出說明，並行使同時履行抗辯權，且另向主管機關臺北市政府法規委員會就本件購屋爭議尋求協助。依最高法院99年度台上字第2442號判決意旨，即知原告行使同時履行抗辯後，於被告提出說明前，不負給付遲延之責任。然被告從未就該存證信函為回覆，系爭買賣契約自不因切結書生解除效力，仍應繼續存在。雖原告李健銨、周穎炤曾分別於98年3 月23日、3 月24日出具之切結書（下稱系爭切結書）第三條載明「立書人（即原告）同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數或交付應備文件，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方（即被告）不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力」等語，但依民法第229 條第1 項、第254 條、第258 條第1 項規定，於給付遲延時尚須經催告，方能解除契約。況系爭切結書係定型化契約，原告簽訂系爭切結書時，並未詳細注意契約內容，主張有民法第247 條之1 第1 款、第3 款之適用。是以，被告於98年3 月31日期限屆至後，未向原告為任何解除契約之意思表示，自不生解除契約之效力。㈢原告嗣於101 年11月2 日、11月5 日兩度以存證信函催請被告儘速辦理所有權移轉登記，被告亦未置理。經原告調閱建物登記謄本後，始知被告已將原告李健銨所購買之D5號4 樓房屋於100 年7 月15日以買賣為原因，將所有權移轉登記予訴外人潘佳豪；另將原告周穎炤所購買之D5號7 樓房屋於99年12月16日以買賣為原因，將所有權移轉登記予訴外人洪明雪，足認被告就上開房地之履行已屬給付不能，原告業已向被告為解除系爭買賣之意思表示，被告自應將原告已給付如附表二、三所示之款項加計自受領時起之利息返還予原告。㈣另關於被告瓏山林公司車位持分錯誤，虛灌公共設施坪數乙節，未包含於系爭切結書中所指之房屋面積誤差範圍內。被告瓏山林公司所興建之藝術館建案合約實際之總坪數為9,929.73坪，但權狀登記之總坪數卻為1 萬392.73坪，相差463 坪。被告瓏山林公司於行政院公平交易委員會（下稱公平交易委員會）調查之際，雖表示藝術館建案共用部分增加463 坪，係因施工所產生之誤差，但公平交易委員會認定係將原車道面積改登記予所有住戶所致。此由房屋預定買賣契約書第3 條規定，房屋產權登記之共同使用部分面積，不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積。且依房屋預定買賣契約書第4 條第1 項、第2 項列舉之共同使用部分項目、附件三著紅色（全體區分所有權人共同持分部分）、綠色區域（當棟區分所有權人共同持分部分），均不包括車道。況依藝術館建案停車位建物產權預定買賣契約書第2 條第2 款約定，停車空間建物產權含購買汽車停車空間之應有持分及應持分之車道，可證房屋部分所含項目不包括車道。而被告瓏山林公司將未屬於共同使用面積之車道逕自登記予消費者，並基此向消費者主張找補，以獲取不當之經濟利益，有虛灌坪數之事實。公平交易委員會於100 年1 月6 日以被告瓏山林公司藝術館建案涉嫌虛灌坪數，影響交易之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定處1,200 萬元，經被告瓏山林公司提起訴願，亦遭駁回。且臺灣臺北地方法院99年度重訴字第230 號判決及99年度重訴字第261 號判決，亦同此認定，可見被告瓏山林公司確實有虛灌坪數之情。㈤為此，原告請求依不完全給付之給付不能、瑕疵擔保之法律關係，以起訴狀繕本送達被告之日解除上揭原告分別與被告間之土地預訂買賣契約、房屋預訂買賣契約、停車位產權預訂買賣契約，復依民法第179 條、第259 條第1 款、第2 款規定，請求返還不當得利。退步言，縱認被告解除上揭買賣契約為有效，得沒收原告已繳付如附表二、三所示之價金充作賠償性違約金，然違約金顯有過高，並請鈞院酌減至相當之金額等語。並聲明：㈠被告瓏山林公司應給付原告李健銨72萬元，及自97年1 月20日（即被告最後一次收受價金之翌日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告林鴻堯應給付原告李健銨107 萬元，及自97年1 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢被告瓏山林公司應給付原告周穎炤72萬元，及自97年1 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈣被告林鴻堯應給付原告周穎炤107 萬元，及自97年1 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠依土地預定買賣契約書附件一土地價款分期付款明細表所示，於第四期可委辦貸款抵繳之期款，於核發使用執照日起第30天，原告各應給付603 萬元；房屋預定買賣契約書附件一房屋價款分期付款明細表所示，於第四期可委辦貸款抵繳之期款，於核發使用執照日起第30天，原告各應給付259 萬元；停車位產權預定買賣契約書附件一建物產權價款分期付款明細表所示，於第四期可委辦貸款抵繳之期款，於核發使用執照日起第30天，原告各應給付42萬元。然藝術館建案已於98年1 月6 日取得使用執照，原告卻未依約履行上開給付第四期價款之義務，經被告於98年1 月7 日、2 月17日發函催告後仍未給付，被告遂於98年2 月27日寄發存證信函予原告解除上揭買賣契約。姑且不論被告於98年2 月27日解除上揭買賣契約是否合法，嗣原告於被告解除買賣契約後，原告98年3 月26日寄發存證信函前，於原告李健銨、周穎炤個別同意之情形下，分別於98年3 月23日、3 月24日出具系爭切結書。依切結書之約定，原告表明因其個人因素致生遲延繳款違約情事，經兩造協議，於第一條及第三條約明「立書人（即原告）承諾於民國98年3 月31日前，辦妥房屋貸款手續交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予賣方」、「立書人（即原告）同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數或交付應備文件，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方（即被告）不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力；且其已繳之價金，則無條件由賣方沒收，不得異議」。但原告至98年3 月31日止亦未依新約定繳付兩造間約定如附表二、三備註欄所示剩餘之價金予被告，按最高法院60年台上字第4001號判例及系爭切結書之約定，可認於系爭買賣契約於98年4 月1 日即失其效力，毋須被告向原告為解除契約之意思表示。則被告自得依系爭切結書之約定沒收原告給付如附表二、三所示之價金為懲罰性違約金。故原告以被告給付不能為由，請求被告返還已繳付如附表二、三之價金，顯無理由。㈡原告主張於98年3 月26日以存證信函行使同時履行抗辯權等情，應先舉證證明曾寄發該存證信函予被告，並就其指摘被告所興建之藝術館建案有虛灌坪數、公共設施未完成及圖說不符乙節負舉證責任。而原告主張車道持分面積虛灌坪數等情，公平交易委員會正在行政訴訟程序進行中，尚未確定，而與本件民事程序無關。況原告於系爭切結書第二條、第四條即載明「立書人（即原告）簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋之面積誤差之情事，且無任何異議」、「立書人（即原告）簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋（含公共設施部分）之立面外觀、平面空間等賣方得依法辦理變更設計並保留逕行修改權，對此變更之相關事宜，立書人無任何異議」等語，是以，原告於簽署系爭切結書前，即已清楚認知上開事項，故原告據此主張同時履行抗辯權，委無足採。㈢又原告繳付之代收款，被告於上揭買賣契約解除後，即分別於98年12月以開立支票之方式退還原告，原告未為任何保留之聲明，業已兌現上開支票，足證系爭買賣契約書均因原告未依系爭切結書履約，而於98年4 月1 日生解除效力。㈣至原告據最高法院99年度台上字第2443號判決要旨，主張同時履行抗辯權等情，其事實與本案事實不同，自不得比附援引。且依土地預定買賣契約書第9 條、房屋預定買賣契約書第16條第3 項約定及民法第264 條第1 項但書規定，可知被告移轉所有權登記及交付房地予原告前，原告負有先為給付房地買賣價金之主義務。而原告並未依約履行其主義務，自不得以物有瑕疵為由，行使同時履行抗辯權，拒絕繳清應付之價款。㈤另最高法院判92年台上字第2046號判決意旨，指就違約金之酌減，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。惟違約金是否過高，不得將契約解除後之因素列入考量。是以，原告要求以附表一所示之房屋是否業已出售，作為審酌違約金計算之標準，洵屬無據。況原告若認為違約金過高，本應於被告98年返還代墊款時即應主張，是原告之主張有違誠信原則。㈥退步言，上揭買賣契約業已依系爭切結書於98年4 月1 日生解除效力，前揭房屋、土地亦早於98年3 月即陸續辦理所有權移轉登記，原告遲至3 年後（即101 年11月間）始催告被告辦理所有權移轉登記，與常理相違等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠原告李健銨與被告林鴻堯於96年2 月26日簽訂土地預定買賣契約書，約定就系爭土地所興建之藝術館社區大樓編號D5號4 樓房屋所持分之土地產權為買賣，並約定價金如附表一編號1 所示；原告李健銨與被告瓏山林公司於96年2 月26日簽訂房屋預定買賣契約與停車位產權預定買賣契約書，約定就坐落於系爭土地之藝術館社區大樓編號D5號4 樓房屋及編號37號車位為買賣，並約定價金如附表一編號1 所示。㈡原告周穎炤與被告林鴻堯於96年3 月2 日簽訂土地預定買賣契約書，約定就系爭土地所興建之藝術館社區大樓編號D5號7 樓房屋所持分之土地產權為買賣，並約定價金如附表一編號2 所示；原告周穎炤與被告瓏山林公司於96年3 月2 日簽訂房屋預定買賣契約與停車位產權預定買賣契約書，約定就坐落於系爭土地之藝術館社區大樓編號D5號7 樓房屋及編號44號車位為買賣，並約定價金如附表一編號2 所示。㈢原告李健銨、周穎炤已分別依約給付價金如附表二、三所示之價金予被告。㈣藝術館建案於98年1 月6 日取得使用執照。㈤被告於98年1 月7 日曾寄發繳款通知予原告，復於98年2 月17日以興安郵局第1111號、第1113號存證信函通知原告，應於存證信函送達5 日內，繳清第四期尾款。㈥被告於98年2 月27日曾發興安郵局第1336號、第1338號存證信函予原告，於98年3 月2 日送達原告，表示其欲解除土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約、停車位產權預訂買賣契約。㈦原告李健銨、周穎炤分別於98年3 月23日、3 月24日出具系爭切結書給被告。㈧原告李健銨、周穎炤迄今尚有分別如附表二、三備註欄所示之價金未給付予被告。㈨被告於99年12月16日將D5號7 樓房屋以買賣為登記原因，所有權移轉登記予洪明雪。㈩被告於100 年7 月15日將D5號4 樓房屋以買賣為登記原因，所有權移轉登記予潘佳豪。 原告於101 年11月2 日、11月5 日曾發存證信函催請被告辦理所有權移轉登記。四、本院之判斷：㈠原告主張被告構成不完全給付之給付不能，且應負瑕疵擔保責任，以起訴狀繕本送達被告之日（即101 年12月17日) 解除上揭土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約、停車位產權預定買賣契約，並依民法第179 條、第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告返還價金，有無理由？ ⒈原告主張已分別依約繳交如附表二、三所示之金額，惟因被告所興建之藝術館建案有虛灌坪數、公共設施未完成及與圖說不符等情，原告於98年3 月26日已寄發存證信函請被告提出說明，並行使同時履行抗辯權，於被告提出說明前，原告不負給付遲延之責任。且被告已就原告李健銨所購買之D5號4 樓房屋於100 年7 月15日以買賣為原因，將所有權移轉登記予訴外人潘佳豪；並就原告周穎炤所購買之D5號7 樓房屋於99年12月16日以買賣為原因，將所有權移轉登記予訴外人洪明雪，而有給付不能之情事，爰依以起訴狀繕本送達被告之日起解除契約等語。被告固不否認原告曾依約繳納如附表二、三所示之價金，且被告已分別將上開不動產所有權移轉登記予潘佳豪、洪明雪，惟被告否認原告解除契約之合法性，並抗辯：依兩造間上揭房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約、停車位產權預訂買賣契約，原告應於核發使用執照之日起30日內給付款項或辦理貸款，惟原告未依約給付，業經被告於98年2 月27日寄發興安郵局第1336號、第1338號存證信函送達原告時，即生解除效力。嗣原告簽立系爭切結書，表示願於98年3 月31日前辦妥房屋貸款手續交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約所訂應繳付之款項予被告，如違反則視為違反買賣契約，被告不需通知即可解除契約，並生解除契約效力，原告仍未依切結書約定履行，則上揭買賣契約業於98年4 月1 日生解除效力，況原告依買賣契約約定即有先為給付之義務，原告主張同時履行抗辯權無理由等語，資為抗辯。經查： ⑴原告主張曾於98年3 月26日以古亭郵局第605 號存證信函通知被告應於函到五日內，就藝術館建案有虛灌坪數、公共設施未完成及與圖說不符等情為說明，並行使同時履行抗辯權乙節，業據提出存證信函原本到院，並提出蓋有98年3 月27日收執之郵件收件回執為證（本院卷一第175 頁至第184 頁），堪信為真實。 ⑵按土地預定買賣契約第4 條第1 項、第3 項分別約明，「本契約付款辦法，買方（即原告) 應依已完成之工程進度所定之土地價款分期付款明細表之規定，於接獲賣方（即被告林鴻堯) 繳款通知十日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延」、「買方（即原告) 若不按時繳付各期土地價款時，自收到通知起第十一日按日加計萬分之五滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方（即被告林鴻堯) 繳清，如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約，經雙方同意依第十條違約之處罰規定處理。」；房屋預定買賣契約第7 條第1 項、第3 項亦規定，「本契約付款辦法，買方（即原告) 應依已完成之工程進度所定之房屋價款分期付款明細表之規定，於接獲賣方（即被告瓏山林公司) 繳款通知十日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延」、「買方（即原告) 若不按時繳付各期房屋價款或票據未如期兌現時，自收到通知起第十一日按日加計萬分之五滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方（即被告瓏山林公司) 繳清，如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約，並依第二十三條違約之處罰規定處理」；停車位產權預定買賣契約第6 條第1 項、第3 項復約明，「本契約付款辦法，買方（即原告) 應依已完成之工程進度所定之停車產權價款分期付款明細表之規定，於接獲賣方（即被告瓏山林公司) 繳款通知十日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機關專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延」、「買方（即原告) 若不按時繳付各期土地價款時，自收到通知起第十一日按日加計萬分之五之滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方（即被告瓏山林公司) 繳清，如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約，經雙方同意依第二十一條違約之處罰規定處理」。準此，原告若未依土地價款分期付款明細表、房屋價款分期付款明細表及停車空間價款分期付款明細表之約定繳款，則按土地預定買賣契約第10條第2 項規定，「買方（即原告) 違反第四條規定者，賣方（即被告林鴻堯) 得沒收土地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，得以已繳價款為限。且經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得解除本契約」；房屋預訂買賣契約第23條第2 項規定，「買方（即原告) 違反第七條、第十五條第三項及第十八條之規定者，賣方（即被告瓏山林公司) 得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。賣方並得解除本契約並暫時停止辦理產權移轉登記之申報或登記，已辦理者賣方並得持用買方之印章逕行辦理撤銷，買方絕無異議」；停車位產權預訂買賣契約第21條第2 項規定，「買方（即原告) 違反第六條、第十三條第三項及第十五條之規定者，賣方（即被告瓏山林公司) 得沒收房地總價款百分之二十計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。賣方並得解除本契約並暫時停止辦理產權移轉登記之申報或登記，已辦理者賣方並得持用買方之印章逕行辦理撤銷，買方絕無異議」，是被告以存證信函催告原告繳納價金，若原告於五日內仍未繳付，被告得解除上揭買賣契約，並沒收房地總價金百分之20計算之價金，惟該沒收價金超過已繳納價款者，則以繳納價款為限。 ⑶再者，兩造固不爭執原告已依約繳付如附表二、三所示之價金，且尚欠土地價款分期付款明細表所示第四期尾款603 萬元、房屋價款分期付款明細表所示第四期尾款259 萬元、停車位建物產權價款分期付款明細表第四期尾款中之25萬元( 下合稱系爭第四期尾款) ，如附表二、三備註欄所示，又藝術館建案係於98年1 月6 日取得使用執照。然土地價款分期付款表、房屋價款分期付款明細表、停車位建物產權價款分期付款明細表（下合稱分期付款明細表) 均載明，系爭第四期尾款應於核發使用執照日起第三十天繳付予被告。被告於98年1 月6 日藝術館建案取得使用執照後，即於98年1 月7 日發函通知原告，應依約於98年2 月5 日（自使用執照日起算第30天) 繳付系爭第四期尾款，復於98年2 月17日以興安郵局第1111號、第1113號存證信函通知原告，應於函到五日內繳付系爭第四期尾款，屆期如未履行，即解除系爭買賣契約沒收原告已繳之價金，業據提出繳款通知、函件執據聯、存證信函、郵件收件回執為證（本院卷一第195 頁至第203 頁) 。惟原告仍未給付系爭第四期尾款，被告遂以98年2 月27日興安郵局第1336號、1338號存證信函分別送達原告李健銨、周穎炤為解除上揭買賣契約之意思表示，該存證信函並於98年3 月2 日分別於送達原告李健銨、周穎炤，揆之上開約定，上揭買賣契約本應於98年3 月2 日即因被告行使解除權而生解除效力。 ⒉按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行者，得解除其契約；依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。民法第254 條、第255 條定有明文。復按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258 條第1 項亦明定之。又按民法第258 條第1 項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判例要旨參照) 。原告固不否認曾分別於98年3 月23日、3 月24日出具系爭切結書予被告，但主張被告未先行向原告催告，自不生解除效力，且系爭切結書係定型化契約，原告簽訂系爭切結書時，並未詳細注意契約內容，而有民法第247 條之1 第1 款、第3 款之適用云云。惟查： ⑴觀諸原告李健銨於98年3 月23日出具之切結書，並載明：「購買人李健銨購買瓏山林企業股份有限公司投資興建位於台北市○○區○○○○○○○區○○○號D5棟4 樓房屋乙戶，今因個人因素致生遲延繳款違約之情事，惟經賣方（即被告) 同意繼續履行買賣合約，本人願承諾下列事項：一、立書人（即原告李健銨) 承諾於民國98年3 月31日前，辦妥房屋貸款手續交付設定契約書、撥款委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予賣方。二、立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋之面積誤差之情事，且無任何異議，立書人同意依房屋買賣契約所定之找補方式於交屋時一併結清，如未依約繳付應找補之款項以及預付款項等應繳款項，則賣方得拒絕交屋；其衍生之相關費用（如水電費用、管理費用等) 亦由立書人負責。三、立書人同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數或交付應備文件，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力；且其已繳之價金，則無條件由賣方沒收，不得異議」等語（本院卷一第129 頁）；原告周穎炤於98年3 月24日出具之切結書亦載明：「購買人周穎炤購買瓏山林企業股份有限公司投資興建位於台北市○○區○○○○○○○區○位○號：044 棟P5樓車位乙位，今因個人因素致生遲延繳款違約之情事，惟經賣方同意繼續履行買賣合約，本人願負承諾下列事項：一、立書人（即原告周穎炤) 承諾於98年3 月31日前，辦妥房屋貸款手續交付設定契約書、撥付委託書並繳清核貸差額或以現金一次繳清依買賣契約書所訂應繳付之款項予賣方。二、立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋之面積誤差之情事，且無任何異議，立書人同意依房屋買賣契約所訂之找補方式於交屋時一併結清，如未依約繳付應找補之款項以及預付款項等應繳款項，則賣方得拒絕交屋；其衍生之相關費用( 如水電費用、管理費用等) 亦由立書人負責。三、立書人同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應款項之總數或交付應備文件，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力；且其已繳之價金，則無條件由賣方沒收，不得異議」。是可認原告李健銨與被告已於98年3 月23日約定繼續履行買賣契約，原告周穎炤則與被告於98年3 月24日繼續履行買賣契約。按民法第258 條第1 項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判例要旨可資參照）。本件原告所簽立之切結書均約明若不於98年3 月31日為給付，被告得不為通知而逕行解除買賣契約，並生解除契約之效力。兩造就原告未依約於98年3 月31日繳付系爭第四期尾款並不爭執，揆諸上揭規定及說明，則被告抗辯系爭買賣契約自98年4 月1 日生解除效力，洵屬有據。 ⑵按依照當事人一方預訂用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預訂契約條款之當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247 條之1 第1 款、第3 款定有明文。原告主張系爭切結書係定型化契約而有民法第247 條之1 第1 款、第3 款無效情形之適用，惟依原告提出被告另案於臺灣高等法院100 年度消上字第7 號案件、臺灣高等法院100 年度上字第531 號案件、最高法院99年度台上字第2443號案件（本院卷一第139 頁至169 頁）中，購買被告藝術館建案預售屋之買方均未出具系爭切結書，且系爭切結書與上揭買賣契約中所示附表欄中之「自洽貸款切結書」顯有不同，尚難認系爭切結書係由被告一方預定用於同類契約條款而訂定之契約，且當事人亦得自行選擇是否簽立切結書而讓原買賣契約繼續，況縱然該系爭切結書為定型化契約，惟揆諸前開規定及說明，約定契約當事人一方不按時期給付者，他方當事人得不為催告，即解除其契約之約定，亦無顯失公平之情形，則該約定並非無效。原告之主張，洵不足採。 ⒊至原告因被告所興建之藝術館建案有虛灌坪數、公共設施未完成及與圖說不符等情，原告於98年3 月26日已寄發存證信函請被告提出說明，並行使同時履行抗辯權云云，經查： ⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。依兩造分別簽立之土地預訂買賣契約第4 條第1 項、房屋預訂買賣契約3 條第1 項、停車位產權預定買賣契約第6 條第1 項，均約明原告應分別依土地價款分期付款明細表、房屋價款分期付款明細表及停車位產權建物價款分期付款明細表規定，於接獲被告繳款通知十日內自行向被告指定之繳納地點或金融機關專戶以現金或即期支票如數壹次付清，不得藉故拖延。原告若不按時繳付各期價款，自收到通知日起第11日按日加計萬分之5 滯納金，於繳付該期價款時一併向被告繳清，如被告以存證信函催告5 日內仍未繳付者視同違約，被告得逕行解除契約等語，足見原告就系爭買賣契約所訂之價金，包含系爭第四期尾款在內，有依系爭分期付款明細表所示條件及時期，先為給付之義務。又依原告二人所簽立之切結書約定原告亦有於98年3 月31日前繳付第四期尾款之義務。準此，原告既就第四期尾款有先為給付之義務，則原告即不得再以同時履行抗辯為由，拒絕給付系爭第四期尾款。 ⑵第按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360 條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364 條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權，最高法院77年度第7 次民事庭會議決議可資參照。惟上開決議係以買賣契約之當事人就買受人價金給付義務之履行一事，未有買受人應先為給付之約定為前提，如買賣雙方已有就買受人應先為履行之約定，則除出賣人有民法第265 條不安抗辯之情事外，買受人要無再為同時履行抗辯之餘地。本件原告雖另主張被告就藝術館建案有虛灌坪數、公共設施未完成及與圖說不符等情，爰依民法第264 條規定主張同時履行抗辯權，拒絕給付被告系爭第四期尾款等語，姑且不論上開關於藝術館建案之瑕疵主張是否屬實，縱認屬實，然原告就系爭第四期尾款依兩造間之系爭切結書及買賣契約約定仍有先為給付之義務，已如前述，揆諸上開說明，原告執上詞主張同時履行抗辯權，難謂有據。 ⒋綜上，依系爭切結書之約定，原告李健銨與被告林鴻堯間土地預訂買賣契約、原告李健銨與被告瓏山林公司間房屋預訂買賣契約、原告李健銨與被告瓏山林公司間停車位產權預訂買賣契約、原告周穎炤與被告林鴻堯間土地預訂買賣契約、原告周穎炤與被告瓏山林公司間房屋預訂買賣契約、原告周穎炤與被告瓏山林公司間停車位產權預訂買賣契約，業於98年4 月1 日生解除效力，契約已不存在。則原告主張以本起訴狀繕本送達被告之日（即101 年12月17日) ，作為解除契約意思之表示，自非適法。㈡原告主張被告沒收之違約金過高，應予酌減，有無理由？被告得請求之違約金數額為若干？ ⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還，民法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。如上所述，被告合法解除契約後，被告本應負有返還原告已支付之買賣價金之義務，惟依兩造間約定，被告各得沒收原告已繳價金充作違約金。然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第252 條亦定有明文。而違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，如債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。⒉本件附表一編號1 、2 所示之不動產總價均為1,066 萬元（土地價款710 萬元、房屋價款305 萬元、停車位價款51萬元），而原告已分別繳付前3 期之價款共179 萬元（土地價款107 萬元、房屋價款46萬元、停車位價款26萬元) ，如附表二、三所示，且為兩造所不爭執，則已繳付買賣價金占房地總價約17% 〔計算式：179 萬元／1,066 萬元＝0.17( 小數點第二位後四捨五入) 〕是本件被告依系爭切結書第3 條約定：「立書人同意如未於上訂期限內繳清本房地買賣所應付款項之總數或交付應備文件，則視為違反雙方所訂之買賣契約，房地之賣方不需通知即可逕行解除契約，並生解除契約之效力；且其已繳之價金，則無條件由賣方沒收，不得異議」，將原告所繳如附表二、三所示之價金，充作違約金，衡諸上揭買賣契約屬預售屋，又原告如能依約給付價款或辦理貸款時，被告所能享受之一切利益、95年間行政主管機關對預售房屋之違約金認以不超過百分之15為適當，暨財政部98年度不動產投資興建業之同業利潤標準淨利率認以百分之10為適當。另被告林鴻堯為被告瓏山林公司之負責人，其與被告瓏山林公司共同開發興建藝術館建案，並共同與原告簽訂買賣契約、切結書，其後辦理通知繳款、催告、解約等事宜，亦均共同具名行之，則被告二人因藝術館建案所獲利潤應等同視之，較為合理等一切情狀，應認本件違約金分別以附表一編號1 、2 所示不動產總價額10% ，即土地價款為71萬元（7100,000元×10% ＝710,000 元）、房屋及停車位價款為35萬6,000 元〔(3,050,000元＋510,000 元) ×10 % ＝ 356,000 元〕為適當。 ⒊綜上，本件因原告均未依約繳付第四期尾款，被告均依法分別解除其與原告間之上揭土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約、停車位產權預訂買賣契約，而得沒收原告各已繳付予被告林鴻堯之土地價款71萬元、被告瓏山林公司之房屋及停車場價款35萬6,000 元作為違約金，超過此部分，被告既不得沒收。則原告依民法第259 條第2 款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定契約另有訂定外，若受領之給付為金錢者，應附加自受領時止之利息償還之。」請求被告附加自受領翌日起算之利息返還之，自屬有理。從而，原告李健銨依解約後回復原狀之法律關係，請求被告林鴻堯返還36萬元（1,070,000 －710,000 ＝360,000），及自97年1 月20日（即最後一次繳款翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；請求被告瓏山林公司返還36萬4,000 元（720,000 －356,000 ＝364,000 ），及自97年1 月20日（最後一次繳款翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；均為有理由，應予准許。至原告周穎炤依解約後回復原狀之法律關係，請求被告林鴻堯返還36萬元（1,070,000 －710,000 ＝360,000 ），及自97年1 月20日（最後一次繳款翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；請求被告瓏山林公司返還36萬4,000 元（720,000 －356,000 元＝364,000 ），及自97年1 月20日（最後一次繳款翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；均為有理由，應予准許。就此部分，原告對被告之請求，業依民法第259 條之規定獲得勝訴之判決，本院自毋庸再就同一金錢請求，屬選擇合併關係之不當得利請求審究，併此敘明。原告李健銨、周穎炤分別逾上揭部分之請求，被告瓏山林公司、林鴻堯既已依法沒收，原告李健銨、周穎炤再依解約後回復原狀及不當得利之法律關係請求，均無理由，應予駁回。五、就原告李健銨、周穎炤勝訴部分，原告李健銨、周穎炤與被告瓏山林公司、林鴻堯均分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告李健銨、周穎炤其餘假執行之聲請，因其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，於判決結果已無影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1 項但書、第390 第2 項、392 條第2 項，判決如主文。中華民國 102 年 9 月 6 日民事第二庭法官陳月雯以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 102 年 9 月 6 日書記官卓怡芳附表一： ┌─┬─────┬─────────────────────────────┬──────┐ │編│ 姓名 │ 房屋暨土地坐落 │ 備註 │ │號│（買受人）│（均為臺北市○○區○○段0 ○段00○00○0 地號土地興建之藝術│ │ │ │ │館暨所屬該基地需用之應有部分持分） │ │ ├─┼─────┼────────────────┬───────┬────┼──────┤ │1 │ 李健銨 │編號D5號4 樓房屋（臺北市文德段4 │約定土地價金│710 萬元│ │ │ │ │小段3149建號建物，權利範圍：全部├───────┼────┼──────┤ │ │ │，門牌號碼：臺北市內湖區民權東路│約定房屋價金│305 萬元│ │ │ │ │6段150之5 號4 樓之5 ） ├───────┼────┼──────┤ │ │ │ │約定停車位價金│ 51 萬元│編號37號車位│ ├─┼─────┼────────────────┼───────┼────┼──────┤ │2 │ 周穎炤 │編號D5號7 樓房屋（臺北市文德段4 │約定土地價金│710 萬元│ │ │ │ │小段3152建號建物，權利範圍：全部├───────┼────┼──────┤ │ │ │，門牌號碼：臺北市內湖區民權東路│約定房屋價金│305 萬元│ │ │ │ │6段150之5 號7 樓之5 ） ├───────┼────┼──────┤ │ │ │ │約定停車位價金│ 51 萬元│編號44號車位│ └─┴─────┴────────────────┴───────┴────┴──────┘ 附表二：原告李健銨已給付予被告之價金 ┌──┬────────┬──────┬─────────┬───────────────┐ │編號│ 項目 │ 給付日期 │給付金額（新臺幣）│ 備註 │ ├──┼────────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │1 │系爭土地部分 │96年2 月26日│ 21萬元 │契約當事人為被告林鴻堯。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤共計已繳清107 萬元，尚餘603 萬│ │2 │ │96年2 月26日│ 50萬元 │元。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤ │ │3 │ │97年1 月19日│ 36萬元 │ │ ├──┼────────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │4 │D5號4 樓房屋部分│96年2 月26日│ 9萬元 │契約當事人為被告瓏山林公司。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤共計已繳清46萬元，尚餘259 萬元│ │5 │ │96年2 月26日│ 21萬元 │。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤ │ │6 │ │97年1 月19日│ 16萬元 │ │ ├──┼────────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │7 │37號車位部分 │96年2 月26日│ 5萬元 │契約當事人為被告瓏山林公司。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤共計已繳清26萬元，尚餘25萬元。│ │8 │ │96年2 月26日│ 12萬元 │ │ ├──┤ ├──────┼─────────┤ │ │9 │ │97年1 月19日│ 9萬元 │ │ └──┴────────┴──────┴─────────┴───────────────┘ 附表三：原告周穎炤已給付予被告之價金 ┌──┬────────┬──────┬─────────┬───────────────┐ │編號│ 項目 │ 給付日期 │給付金額（新臺幣）│ 備註 │ ├──┼────────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │1 │系爭土地部分 │96年3 月2 日│ 21萬元 │契約當事人為被告林鴻堯。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤共計已繳清107 萬元，尚餘603 萬│ │2 │ │96年3 月2 日│ 50萬元 │元。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤ │ │3 │ │97年1 月19日│ 36萬元 │ │ ├──┼────────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │4 │D5號7 樓房屋部分│96年3 月2 日│ 9萬元 │契約當事人為被告瓏山林公司。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤共計已繳清46萬元，尚餘259 萬元│ │5 │ │96年3 月2 日│ 22萬元 │。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤ │ │6 │ │97年1 月19日│ 15萬元 │ │ ├──┼────────┼──────┼─────────┼───────────────┤ │7 │44號車位部分 │96年3 月2 日│ 6萬元 │契約當事人為被告瓏山林公司。 │ ├──┤ ├──────┼─────────┤共計已繳清26萬元，尚餘25萬元。│ │8 │ │96年3 月2 日│ 12萬元 │ │ ├──┤ ├──────┼─────────┤ │ │9 │ │97年1 月19日│ 8萬元 │ │ └──┴────────┴──────┴─────────┴───────────────┘

臺灣士林地方法院102年度訴字第187號

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