臺灣士林地方法院102年度訴字第278號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第278號

原告

陳嬿伊

原告

陳政憲

共同訴訟代理人

孔復屏

原告

游月珠

被告

華鎮建設有限公司

法定代理人

呂秀蘭

訴訟代理人

許永昌律師

　　　　　　許喜寧

上列當事人間減少價金事件，本院於103 年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告陳嬿伊、陳政憲、游月珠分別於民國95年5月26日、95年6 月18日、95年6 月19日與被告訂立不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），向被告買受「華鎮生活家」房地及法定停車位，就法定停車位之部分，原告陳嬿伊買受地下一層平面式停車位編號18號車位，原告陳政憲買受地下一層平面式停車位編號24號車位，原告游月珠買受地下二層平面式停車位編號17號車位。依照系爭買賣契約書之附件三「房屋土地及車位計算分配說明」第2 條所定，停車位土地面積持分方式為：車位土地持分比例為5000/100000 ，由車位所有權依下列比例分配之，…，故乙位小車位佔土地持分比例為（5000/100000 ）×264/10000 ＝約132/100000，乙位大車位占土地持分比例為（5000/100000 ）×320/ 10000＝約160/100000。準此，原告陳嬿伊所購編號18號車位為大車位，原告陳政憲、游月珠所分別購買之編號24號、17號車位均為小車位，所占土地持分應分別為160/100000、132/100000、132/100000，詎被告嗣竟各只移轉登記土地持分50/100000 、30/100000 、30/100000 予原告陳嬿伊、原告陳政憲、原告游月珠，明顯短少，是被告所出售予原告之停車位存有土地持分登記不足之瑕疵，爰依民法第359 條之規定請求減少價金，所減少之價金以被告移轉登記土地持分短少之比例乘以原告分別購買車位之價格計算之，詳如附表所示等語。並聲明：被告應分別給付原告陳嬿伊、陳政憲、游月珠新臺幣（下同）65萬6,833 元、60萬8,520 元、69萬1,499 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）按一般市場交易習慣，停車位係講求其規格（大或小車位）及車輛進出、停放之方便性，以位計價，重在使用權之範圍，因土地經開發興建大樓，為區分所有權人共有，使用性已受限制，土地持分登記多寡並無實質意義。本件被告所出售交付予原告之車位，其約定專用之面積均已符合建築技術規則之建築設計施工篇第14節第60條規定，且具備停車使用之效用，並無瑕疵，原告執土地持分登記短少為由，主張停車位具有瑕疵，而請求減少價金，顯然無據。

（二）買受人依民法第356 條第1 、2 項所定，具有從速檢查及立即通知瑕疵之義務，否則即視為受領，本件被告於98年6 、7 月間即點交停車位予原告等人，距今多年，應認原告已受領停車位，其等不得再以停車位具有瑕疵，訴請減少價金為無理由，況迄今已有許多住戶轉售房地，並無因車位登記面積而影響其交易價值，或不能交易之情事發生，難認系爭停車位具有瑕疵。

（三）系爭買賣契約書附件三，是就邏輯概念之說明，並舉例，當然與實際登記不同，故不能以附表三之說明以計算車位持分之土地面積，退步言之，縱以附表三說明以計算車位持分之土地面積，亦應以本件建案之基地使用面積929 平方公尺為計算基礎，是原告所稱短少之車位土地持分，實係移至房屋土地持分，對原告自較有利。

（四）依系買賣爭契約書第4 條所定，房屋面積誤差始有價款找補的問題，而停車空間買賣價款不做任何加減帳或相互補貼其價款，是停車空間之土地登記持分多寡不影響原買賣價款，應無減少價金之情事。

（五）末按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算，最高法院99年台上字第1972號民事判決意旨可資參照，依原告所請求減少價金之金額，以被告出售大車位125 萬元、小車位110 萬元之價位觀之，停車位無異於免費，益證原告之請求極不合理等語，資為抗辯。併聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告陳嬿伊、陳政憲、游月珠主張其等分別於95年5 月26日、95年6 月18日、95年6 月19日與被告訂立系爭買賣契約書，買受「華鎮生活家」房地及法定停車位，買受之法定停車位分別為地下一層平面式停車位編號18號車位、地下一層平面式停車位編號24號車位、地下二層平面式停車位編號17號車位，被告所實際移轉予原告停車位土地持分少於依系爭買賣契約書中附件三載明車位土地持分之計算方式所計算出來之持分，短少之比例如附件所示等事實，業據原告提出系爭買賣契約書、土地登記簿謄本、使用執照（見本院卷第10至121 頁）為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。

（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，亦有最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文，是買受人主張買受之物具有瑕疵，向出賣人請求減少價金，就物之瑕疵存在之事實自負有舉證責任。本件原告主張向被告買受之停車位，其土地持分移轉登記並未按照系爭契約書附件三所定計算方式為之，而具有土地持分移轉短少之瑕疵，故依據第359 條之規定訴請減少價金，固據其提出系爭契約書附件三、土地登記聲請書及土地登記謄本為證，然：

1.本件所有權登記之方式，不僅記載原告之應有部分範圍，且就原告所得使用之車位編號亦一併明確登載，換言之，原告實際可停放車輛之範圍業已明確特定，不致因所登記之土地持分比例大小而受到影響，此與僅記載就共同使用部分之應有部分比例，未明確記載得使用車位範圍之所有權登記方式，迥然有別，又被告亦於買賣契約中與買受人就出售之法定停車位約定由買受法定停車位之人專用，此有土地登記謄本及系爭買賣契約書在卷可稽。而停車位之通常效用僅需可供車輛妥善停入即可，本件觀之系爭買賣契約書所定，兩造就車位買賣亦未就停車位效用另有其他特殊約定，自應認為原告締約時所預期之停車位效用亦僅止於供停妥車輛。是被告所交付之車位，縱停車位之土地持分移轉少於契約預定，然原告未主張並舉證證明此土地持分移轉不足業已導致其車輛停入停車格有所困難等情，難認為系爭車位具有減少通常或契約預定效用之瑕疵。

2.就車位之價值方面，衡諸目前我國不動產交易情況，除少數具有獨立所有權之車位外，多僅以公共設施之持分方式登記及銷售，車位之買受人就車位之面積所重視者，無非實際停車格之大小，停放車輛之便利性，至於就該部分公共設施之持分比例若干，換算後面積若干，重要性反而較低，此與房屋買賣中無論係室內面積或公共設施持分均納入銷售之坪數，每單位面積單價相同，任何部分面積之短少均直接影響房屋之銷售面積，對房屋總價亦有重大影響，故買受人除就室內面積極為重視外，對房屋總面積（含公共設施）亦錙銖必較者，顯有差異。本件被告所交付之車位，其並無減少通常或契約預定效用之瑕疵，且車位之所有權登記方式業已明確標示停車格之編號，並約定專用，已如前述，換言之，縱欲將車位轉售他人，買受人亦可明確得知其實際可停車之停車格大小究為若干，且車位係以位計價，實無從認為該車位之價值將因土地持分之短少而必然有所減損，是以就車位價值減損之事實，原告仍須舉證證明之。原告未能提供其他證據證明系爭車位價值確受有減損，自無從認為系爭車位有瑕疵存在。從而，原告依民法第359 條，請求被告返還土地持分短少部分之價金，難予准許。

四、從而，原告依據民法第359 條之規定，請求減少價金，並請求被告給付所應減少之價金及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。