臺灣士林地方法院102年度訴字第647號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 104 年 10 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第647號原　　　告　潘秀安
訴訟代理人　傅文民律師
複代理人　　朱冠
高烊輝律師
被　　　告　張正龍
訴訟代理人　王昭婷律師
溫尹勵律師
複代理人　　陳協德律師
被　　　告　明月摘星樓公寓大廈管理委員會
法定代理人　林光明
訴訟代理人　陳為元律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104 年9 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告張正龍應給付原告新臺幣壹佰伍拾伍萬壹仟零叁拾捌元，及其中新臺幣柒拾伍萬壹仟零叁拾捌元自民國一百零二年五月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨其餘新臺幣捌拾萬元自民國一百零四年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張正龍負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告張正龍供擔保後，得假執行。惟被告張正龍如以新臺幣壹佰伍拾伍萬壹仟零叁拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第256 條、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。查原告起訴狀誤載被告明月摘星樓公寓大廈管理委員會（下稱被告管委會）為伯爵山莊二期摘星明月大樓管理委員會，於民國102 年8 月14日具狀更正（見本院卷一第165
頁）。其起訴主張被告應對原告所有之新北市○○區○○街000 巷00號11樓（嗣變更門牌號碼為新北市○○區○○路000 巷00號11樓）房屋（下稱系爭房屋）失火毀損回復原狀之必要費用負連帶賠償責任，爰為一部請求，並聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）180 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。嗣原告以下列原因先後為訴之變更：①系爭房屋修復期間受有102 年6
月1 日起至103 年5 月31日止，以每月租金1 萬2,000 元計算，合計14萬4,000 元之租金損失，請求系爭房屋修復費用165 萬6,000 元及租金損失14萬4,000 元，合計180 萬元，並變更利息請求時點（見本院卷二第70頁）。②系爭房屋修復期間受有102 年6 月1 日起至104 年3 月31日止，以每月租金1 萬2,000 元計算，合計26萬4,000 元之租金損失，及系爭房屋因火災致鄰居死亡，衍生系爭房屋貶值損害21萬3,874 元，請求系爭房屋修復費用132 萬2,126 元、租金損失26萬4,000 元及貶值損害21萬3,874 元，合計180 萬元，並變更利息請求時點（見本院卷三第18至20頁）。③系爭房屋修復期間受有102 年6 月1 日起至104 年6 月30日止，以每月租金1 萬2,000 元計算，合計30萬元之租金損失，就系爭房屋貶值及修復費用分別請求50萬元、100 萬元，合計180
萬元，並請求其中100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘80萬元自104 年9 月15日起至清償日止，均按年息5%計算之利息（見本院卷三第78、91至92頁）。另陳明請求系爭房屋之修復費含原告委請建築師辦理室內裝修工程、變更使用執照及消防設備工程之勞務費19萬元（見本院卷三第25頁背面）。核其更正被告管委員名稱，為更正事實上之陳述；其不變更請求金額，就系爭房屋修復、貶值與租金等項目為不同數額之主張，僅為損害賠償範圍之陳述，均不涉及訴之變更或追加。其變更利息請求，則為減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，均應准許。
二、按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，除民事訴訟法於第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明定：「管理委員會有當事人能力」，承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書規定實體法上具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受有損害，應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速、簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，否則公寓大廈管理條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意，最高法院98年度台上字第790 號判決參照。故原告以被告管委會疏未維護社區消防設備，對被告管委會訴請損害賠償，依上開說明，被告管委會有訴訟實施權，被告管委會主張其為非法人團體，無侵權行為能力等語，無足採信。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、被告張正龍向原告承租位在明月摘星樓公寓大廈（下稱系爭社區）之系爭房屋，約定每月租金1 萬2,000 元，租期至102 年5 月31日止（下稱系爭租約）。
㈡、被告張正龍於101 年9 月20日上午在系爭房屋臥室使用電氣不當，所使用之延長線有受擠壓或拉扯之可能，致系爭房屋於當日上午10時20分許發生火災（下稱系爭火災事故），造成系爭房屋受有內部設備遭燒毀，金屬門及鋁門窗變形、牆壁內層脫落、紅磚裸露、馬桶及浴缸爆裂、天花板鋼筋裸露及地磚鬆動爆裂等損害。
㈢、原告與被告張正龍簽署之系爭租約第12條約定，被告張正龍應以善良管理人之注意義務使用系爭房屋，負有抽象輕過失責任，應依系爭租約對其過失行為造成之損害負賠償責任。㈣、依公寓大廈管理條例第36條第2 款、第12款等規定，系爭社區共有、共用部分之修繕與一般改良，及公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行，均為被告管委會之法定職務，由被告管委會負責，被告管委會為消防法第2 條規範之管理權人。被告管委會疏未維護消防設備，任由系爭社區存有地下室之「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切停」、每層樓梯間之「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不足」等違反消防法第6 條之情事，致系爭火災事故發生時，系爭房屋屋內之火警探測器及自動灑水設備無法正常運作，未能及時滅火導致嚴重損害，亦應負損害賠償責任。
㈤、被告張正龍使用電氣不當造成系爭火災事故發生，依系爭租約第7 條、第12條約定及民第184 條第1 項前段侵權行為之規定，應負損害賠償責任。被告管委會疏未維護系爭社區消防設備致損害擴大，依民法第184 條第2 項侵權行為之規定，亦應負損害賠償責任。其等共同不法侵害原告權利之侵權行為，依民法第185 條第1 項規定連帶負損害賠償責任。
㈥、請求損害賠償範圍：
１、系爭房屋本體回復原狀費用：系爭房屋本體回復原狀必要費用計210 萬9,875 元（見原證7 ）。另原告依被告管委會所請，支出「末端壓力表增設含配管」、「主幹管電焊」、「火警迴路短路重配查修」等費用1 萬6,800 元，被告張正龍亦應賠償，請求依鑑定報告、補充或更正事項說明及附件、建築師吳世欣開立之19萬元收據，為一部請求100 萬元。
２、系爭房屋因系爭火災事故導致鄰居死亡，市價貶值至少15%
，以應有市價950 萬元計算，一部請求房屋貶值損害50萬元。
３、原告自101 年9 月20日迄今無法使用系爭房屋，受有相當於租金之財產上損害，以系爭房屋每月租金1 萬2,000 元計算，自系爭租約約滿翌日102 年6 月1 日起至104 年6 月30日止，共受有30萬元之損害。
㈦、對被告答辯之陳述：
１、系爭房屋由被告張正龍取得實際支配管理權，消防法第2 條規定之管理權人，應指被告張正龍，原告不因消防設備設置問題負與有過失責任。又系爭租約第7 條與第12條為不同之規範，不能合併解讀，系爭租約第12條已約定提高被告張正龍負有善良管理人之注意義務。系爭房屋出租期間如有任何問題，經被告張正龍通知，原告皆協同完成修理，未轉嫁修繕義務。
２、侵權行為損害賠償請求權與民法第434 條為不同請求權基礎，無得類推或互為影響，系爭租約中既特約不採重大過失，侵權行為亦應以抽象輕過失為責任標準。
３、系爭房屋回復原狀必要費用中之變更使用執照，為取得裝修許可之前提，與系爭火災事故有因果關係。被告張正龍施作之室內地面防水工程僅係災後救急措施，不能取代日後房屋施作之防水工程，無從自原告請求金額中扣除。系爭火災事故確因被告管委會疏未維護消防安全設備，任意關閉自動灑水系統之幫浦，造成火勢持續擴大無法撲滅，被告管委會應負連帶賠償責任。至被告張正龍支出之消防設施費5 萬4,831 元，依鑑定報告書八㈩⒏所載，為被告張正龍應負回復原狀之範圍，無法抵銷。被告張正龍主張以墊付之瓦斯管線費1 萬2,300 元、管道間給排水管修復費2 萬3,508 元及系爭租約押租保證金3 萬元抵銷，原告無意見。
４、被告管委會所稱原告改造系爭房屋之消防水管，非屬實在。㈧、聲明：①被告應連帶給付原告180 萬元，及其中100 萬元自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨其餘80萬元自104 年9 月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告張正龍部分：
１、系爭房屋屋內使用之延長線購買不及1 年，亦非用於耗電量大之電器，就系爭火災事故發生僅有輕過失，民法第434 條為強制規定，不得以契約排除，否則有違保障承租人經濟弱勢之立意，系爭租約第12條約定提高注意義務，應結合第7
條解讀為對房屋耗材而非本體，非對失火責任之特別約定。２、侵權行為之過失責任程度亦應受契約責任調整，被告張正龍是否構成侵權行為，應以重大過失為標準。
３、就原告請求損害賠償範圍：
⑴、系爭房屋本體回復原狀費用：①系爭房屋陽台現況與使用執照不符所生變更使用執照費用，與系爭火災事故無因果關係，被告張正龍不負此部分賠償責任。②原告於原證7 所列「修復管道間排水管費用」、「客廳、地坪廁所、廚房、陽台防水」二項工程，被告張正龍已委外施作完成，不得再請求該部分施工費用。③系爭房屋本體回復原狀費用經鑑定為115 萬1,388 元，折舊費除鑑定報告所載12萬4,982 元（小數點四捨五入，以下同）外，應以系爭房屋於起訴時屋齡為29年又2 日，參考鑑定報告附件十「長期修繕項目與週期」表、附件十一「給排水管路組成元件之耐用年限」表所載，除建築物結構體耐用年限為50年外，其餘之耐用年限平均值均在30年以下，而系爭房屋之裝潢、設備及管線幾已超過使用年限，殘餘價值相當於0 元，鑑定報告附件九之項目，認應為如下之折舊始合理：⒈附件九第1 頁第1 至13項應折舊75% 。⒉附件九第1 頁第14至19項應折舊50% 。⒊附件九第2頁電氣工程第1 至8 項、第11至15項應折舊50% 。⒋附件九第2 、3 項給水工程第1 至5 項應折舊50% 。⒌附件九第3
頁衛浴設備工程第1 至11項應折舊50% 。核算應再加計折舊50萬2,693 元，總計折舊62萬7,675 元。
⑵、否認系爭房屋發生系爭火災事故後，價格貶損達15%。
⑶、原告請求相當於租金之財產上損害，應證明系爭房屋得連續不間斷順利出租，及符合民法第216 條第2 項規定得視為所失利益。
４、本件火災鑑定結果確認系爭房屋屋內之火警探測器及自動撒水設備於事發當時無正常運作，原告依消防法第6 條第5 項負有維護屋內火災警報器及自動撒水設備功能正常運作之義務，然系爭房屋屋況不佳，裝潢、電器消防設備均已老舊，原告出租前應檢修消防設備以維安全，不應將修繕義務轉嫁被告張正龍。被告張正龍承租期間，被告管委會曾調查是否更新屋內消防設備，被告張正龍詢問原告未獲回應。系爭房屋配電箱無熔絲開關之靈敏度疑因老舊鈍化，未於案發第一時間跳脫斷電，上情均為損害擴大原因，原告與有過失。
５、抵銷項目：①依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，專有部分之修繕應由區分所有權人負擔，被告張正龍於101 年9
月9 日為原告墊付2 萬4,300 元瓦斯管線費用，經原告同意以當月租金扣抵，尚餘1 萬2,300 元。②被告張正龍為原告支出系爭房屋管道間排水管費用2 萬3,508 元，得請求原告返還代墊款。③被告張正龍為原告支出系爭房屋安全性必要消防設施費用5 萬4,831 元，得請求原告返還代墊款。④系爭租約於102 年5 月31日期滿，被告張正龍尚未取回之押租保證金3 萬元。
㈡、被告管委會部分：
１、公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，專有部分之管理權人應為區分所有權人，共用部分經區分所有權人授權後，管理權人始為管委會。系爭房屋為屋齡30年以上之房屋，其專有部分室內管線及消防設備老舊損壞，原告不曾維修，系爭火災事故之發生應歸責於原告。
２、系爭火災事故發生前，被告管委會定期委外保養消防設備，已善盡管理責任，系爭火災事故時，消防員可使用消防用水救火，證明系爭社區之消防設備能正常運作。原告依新北市消防局於系爭火災事故發生後之102 年9 月22日檢查結果，逕認系爭社區於系爭火災事故發生時存有「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切停」、「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不足」等情，係倒果為因，實乃系爭社區之消防設備於系爭火災事故中毀損，如未將設備關閉，大樓消防水管將有漏水情形，經新北市消防局通知限期改善，已委請消防公司處理並通過檢查。
３、系爭火災事故發生後，被告管委會會同人員前往系爭房屋，發現原告為防止其室內消防系統老舊致消防水管鏽蝕漏水，將消防水管截斷裝上龍頭鎖死，以解決漏水問題，造成火災發生時消防用水無法到達，使室內消防設備無法正常作用，系爭火災事故發生及損害擴大與被告管委會無涉，原告應自行負責。另民法第184 條第2 項在適用上僅推定過失，未推定因果關係，原告須就因果關係舉證。
４、同意系爭房屋總價以950 萬元計算，否認系爭房屋於系爭火災事故後價格貶損15%。
㈢、均聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭房屋為原告所有，於93年6 月1 日起租予被告張正龍，並簽署系爭租約，被告張正龍曾繳付押租保證金3 萬元予原告。
㈡、系爭租約第7 條約定：「乙方（即被告張正龍）於租賃期限內應保持房屋內各項裝修及水電衛生配備完整，如有污損及遺失，應負還原及賠償之責任義務。」、第12條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責……。」等語。
㈢、系爭房屋所在之系爭社區屬集合住宅。
㈣、系爭房屋於101 年9 月20日上午10時20分許發生系爭火災事故。
㈤、系爭火災事故發生後，新北市政府消防局於101 年9 月22日派員至系爭社區檢查，發現系爭社區存有「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切停」、「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不足」等違反消防法第6 條之情事。
㈥、系爭火災事故發生時，系爭房屋屋內之火警探測器及自動灑水設備均未正常運作，致未能即時滅火。
㈦、系爭社區規約第12條規定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之……。」、第19條第1 項規定：「主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例（即公寓大廈管理條例）第三十四條規定事項。」等語。
㈧、公寓大廈管理條例於92年12月31日經修正公布全文63條，修正前同條例第34條乃關於管理委員會職務之規定，修正後關於管理委員會職務之規定移至同條例第36條。
㈨、被告張正龍曾於101 年9 月9 日，代原告墊付瓦斯管線費用2 萬4,300 元，經以當月租金抵扣，尚餘1 萬2,300 元。
㈩、被告張正龍曾於102 年6 月6 日僱工施作如被證10發票上所載「灑水設備工程」，支出5萬4,831 元。
、被告張正龍曾於101 年9 月26日僱工施作如被證8 發票上所載「管道間給排水管路維修工程」，支出2萬3,508元。
四、兩造爭點：
㈠、原告依租賃契約債務不履行之法律關係，請求被告張正龍賠償損害，有無理由？
１、系爭房屋失火原因為何？
２、被告張正龍有無與原告約定就輕過失之失火亦負責任？
３、系爭房屋失火是否因被告張正龍違反善良管理人之注意義務或有重大過失導致？
㈡、原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求被告張正龍賠償損害，有無理由？
１、被告張正龍如與原告約定就輕過失之失火負責任，原告依民法第184 條第1 項前段規定請求被告張正龍賠償之注意義務為何？
２、被告張正龍有無違反侵權行為之注意義務？
㈢、原告依民法第184 條第2 項規定，請求被告管委會賠償損害，有無理由？
１、被告管委會就系爭社區共用部分是否為消防法第2 條之管理權人？
２、系爭社區存有「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切停」、「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不足」等違反消防法第6 條之情事，於系爭火災事故發生前是否已存在？與系爭火災事故之擴大是否有相當因果關係？
㈣、原告得請求損害賠償之數額為何？
㈤、原告是否與有過失？
㈥、被告張正龍以代墊瓦斯管線費1 萬2,300 元、消防設施費5
萬4,831 元、管道間給排水管路維修工程費用2 萬3,508 元及系爭租約押租保證金3 萬元抵銷，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、原告依租賃契約債務不履行之法律關係，請求被告張正龍賠償損害，有無理由？
１、系爭房屋失火原因為何？
原告主張被告張正龍於101 年9 月20日上午，在承租之系爭房屋臥室使用電氣不當，其使用之延長線因有擠壓或拉扯之可能，致系爭房屋於同日上午10時20分許發生系爭火災事故等情，業據提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、新北市政府消防局提供火災調查內容、房屋安全鑑定報告書等件為證（見本院卷一第12至15、17至44頁），並經本院調取系爭房屋火災原因調查鑑定書（見本院卷一第100 至160 頁）及本院102 年度審易字第1451號被告張正龍過失致死刑事案卷核閱。觀諸上開火災原因調查鑑定書中火災原因調查鑑定書摘要五、火災原因研判欄內記載：「㈠起火戶：…本案起火戶為○○區○○街000 巷00號11樓。㈡起火處：⒈檢視該址廚房上方天花板受燒剝落…該址廚房、客廳、玄關等處係遭該址餐廳處延燒所致。⒉檢視浴廁1 、2 上方天花板…顯示該址浴廁1 、2 、主臥室、書房等處係遭該址餐廳處延燒所致。⒊檢視餐廳東側牆面受燒燒白…顯示該址餐廳係遭該址臥室延燒所致。⒋檢視該址臥室西、東側牆面牆面塗料受燒燒失…顯示該區係由臥室東北側附近處起燃向四周擴大延燒。⒌依本案目擊者張正龍之談話筆錄及現場表示，火災初期經前往臥室入門口查看時，係發現於該址臥室東北側上方處有火煙冒出。⒍是以綜合上述現場燃燒痕跡、火流方向、目擊者談話筆錄等資料，研判本案起火處所係位於○○區○○街000 巷00號11樓臥室東北側附近處所。㈢起火原因研判：…4 、電氣因素引燃可能性之研判：⑴案發後調查人員檢視該址客廳西北側配電箱內無熔絲開關發現有跳脫情形，顯示該址於案發時應為通電狀態。⑵於現場勘查時，將該址臥室東北側處附近掉落書本及碳化物移除後，檢視該處發現之斷裂電源線有遭地面殘留物品壓住之情形…張正龍表示該電源線應為設置於該處之延長線…張員表示該址臥室東北側有置放書櫃、鐵架塑膠衣櫥、衣櫥下方置有塑膠收納箱等物品…發現之斷裂電源線，恐因該處置放之家具物品而造成有擠壓或拉扯之可能。⑶…發現之斷裂電線經內政部消防署鑑驗、分析後，鑑定結果為：熔痕巨觀及微觀特徵與導線短路所造成之通電痕相同。⑷…經排除其他可能發生之原因後，研判本案起火原因以電氣因素引燃之可能性較高。」七、結論欄記載：「起火戶（處）：○○區○○街000 巷00號11樓臥室東北側附近處所。起火原因：本案起火原因係以電氣因素引燃之可能性較高。」等語（見本院卷第102 至103 頁），參酌證人即系爭火災事故承辦人黃章委於本院證稱：系爭房屋客廳西北側變電箱無熔絲開關有跳脫，無熔絲開關不是上ON、下OFF ，而是在中間（即本院卷一第132 頁照片27），代表案發時有通電，但遇到異常電流狀況而跳脫斷電，但無熔絲開關跳脫是火災造成之結果，不是火災原因。之後判定起火處在書房旁臥室中書櫃、塑膠衣櫥附近，就在該臥房內尋找起火原因，有在該臥室東北處發現斷裂之電源線，被告張正龍表示那是延長線，送鑑定結果是導線短路，就是俗稱的短路或電線走火，專業用語為電源線短路，就像水管短路一樣，如果電線擠壓或彎曲，那邊能量會變大，溫度會變高，長期以來，會造成絕緣劣化或老舊，原本也許120 度才會起火，可能變成70度就起火，而電氣因素是火災原因的歸類大項，才會把電源線短路之火災原因記載為電氣因素等語（見本院卷二第17至19頁），足認原告此部分主張尚屬有據，被告復不爭執，堪信為真實。
２、被告張正龍有無與原告約定就輕過失之失火亦負責任？
⑴、按民法第434 條之排除同法第432 條規定之適用，固僅在保護承租人之利益，以減輕其賠償責任而設，惟該失火責任之特別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之失火仍應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約自難謂為無效，最高法院89年度台上字第1416號、102 年度台上字第2002號判決參照。查系爭租約第12條明文：「乙方（指被告張正龍）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」等語，有系爭租約可佐（見本院卷一第14頁），顯見原告與被告張正龍約定除天災地變外，被告張正龍應以善良管理人之注意使用房屋，排除民法第434 條規定之適用，依上開說明，其等特約難謂無效，被告張正龍應依系爭租約約定，就輕過失之失火亦負責任。被告張正龍主張民法第434 條為強制規定，不得以契約排除適用，委無足採。⑵、被告張正龍另主張系爭租約第12條應與第7 條：「乙方（指被告張正龍）於租賃期限內應保持房屋內各項裝修及水電衛生配備完整，如有污損及遺失，應負還原及賠償之責任義務。」之約定結合解讀，均係就房屋耗材非就房屋本體之規範，亦非失火責任之特約。然細繹系爭租約第7 條之文義，係針對屋內裝修及水電衛生配備有「污損」與「遺失」時，所負還原與賠償責任之規範；第12條之文義，為關於使用房屋毀損時注意義務之約定，系爭租約第7 條與第12條之關係，至多遇有房屋毀損涉及系爭租約第7 條規定之還原及賠償責任，應以違反系爭租約第12條約定之注意義務與否為據，難認該等約定均僅就房屋耗材之規範，而系爭租約第12條既為房屋毀損注意義務之約定，該約定與民法第434 條規定因失火造成房屋毀損之注意義務不同，自為關於失火原因造成房屋毀損論責時之特約，被告張正龍此部分主張，亦無足信。３、系爭房屋失火是否因被告張正龍違反善良管理人之注意義務或有重大過失導致？
按民法第434 條所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之注意而言；欠缺善良管理人之注意或欠缺與處理自己事務為同一之注意者，非所謂重大過失，最高法院22年上字第2558號、65年台上第2421號判例參照。查系爭火災事故係被告張正龍在系爭房屋臥室東北側放置書櫃與鐵架塑膠衣櫥處，所使用之延長線遭擠壓或拉扯，致電源線短路所致，已如上述，而被告張正龍在起火處使用之延長線購買不及1 年，為被告張正龍陳明在卷（見本院卷一第203 頁），足見該延長線尚屬新穎，設置延長線亦非長久之事實。又依新北市政府消防局火災原因調查鑑定書所附起火處平面配置示意圖、拍攝照片位置示意圖及起火處採證照片，可知起火處放置塑膠衣櫥鐵架之牆面，設有一電源孔，消防局人員於火災撲滅後採得之斷裂電源線位在該電源孔附近等情（見本院卷一第115
、116 、144 至157 頁），足以推認被告張正龍係將延長線插附在塑膠衣櫥鐵架後方電源孔之事實。衡諸設置延長線時，不能有擠壓或拉扯，以免電線短路致肇火災，為一般人使用延長線均知應注意之事項，被告張正龍陳明其為大專畢業，任職工程師，有新北市政府消防局談話紀錄可佐（見本院卷一第110 頁），難以諉為不知。其設置延長線之時間，不論早或晚於塑膠衣櫥鐵架，均應注意留設可供延長線移動之空間，避免塑膠衣櫥鐵架或其他物品擠壓，或因延長線設在塑膠衣櫥鐵架後方而強予拉扯之情狀，而延長線是否遭擠壓或拉扯，於設置或平日使用延長線時應能觀察可知，被告張正龍疏未注意，任由延長線處於擠壓或拉扯之情狀，顯然欠缺普通人應盡之注意，其過失情節核屬重大，應認系爭火災事故係其重大過失導致。
㈡、原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求被告張正龍賠償損害，有無理由？
１、被告張正龍如與原告約定就輕過失之失火負責任，原告依民法第184 條第1 項前段規定請求被告張正龍賠償之注意義務為何？
按租賃物因承租人失火而毀損滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第434 條已有特別規定，承租人之失火僅為輕過失時，出租人自不得以侵權行為為理由，依民法第184 條第1 項之規定，請求損害賠償，最高法院22年上字第1311號判例參照。本件原告主張被告張正龍所負民法第184 條第1 項前段規定之損害賠償責任，因原告與被告張正龍間為租賃關係，依上開說明，被告張正龍就租賃物因失火毀損滅失之過失責任，應依民法第434 條之特別規定，以其有重大過失為限。
２、被告張正龍有無違反侵權行為之注意義務？
被告張正龍在系爭房屋起火處設置延長線時，有欠缺普通人應盡之注意之重大過失，使延長線處於擠壓或拉扯之狀態，致肇系爭火災事故，均如前述，其注意義務之違反，符合承租物侵權行為所定注意義務之要件。
㈢、原告依民法第184 條第2 項規定，請求被告管委會賠償損害，有無理由？
１、被告管委會就系爭社區共用部分是否為消防法第2 條之管理權人？
⑴、按公寓大廈管理條例第7 條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」；消防法第2 條、第6 條第1 項分別規定：「本法所稱管理權人係指依法令或契約對各該場所有實際支配管理權者；其屬法人者，為其負責人」、「本法所定各類場所之管理權人對其實際支配管理之場所，應設置並維護其消防安全設備；場所之分類及消防安全設備設置之標準，由中央主管機關定之」等語。另共用及約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條第2 款亦有明文。
⑵、查系爭房屋位在屬集合住宅之系爭社區，被告管委會為系爭社區之管理委員會，有建物登記謄本及新北市汐止區公所函文暨所附被告管委會報備資料可佐（見本院卷一第12、179
至196 頁）。又系爭社區設置之火警及消防灑水系統，位在地下室、樓梯間及頂樓等公設部分，此經證人即受被告管委會僱用檢查消防設備之潘春進證述明確（見本院卷一第287
至289 頁），足認系爭社區設置火警及消防灑水系統之地區為系爭社區之共用部分，應由被告管委會負責清潔、維護、修繕及為一般之改良，系爭社區規約第12條亦規定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之……。」等語（見本院卷一第187 頁），被告管委會依消防法第2 條規定，即為該共用部分之管理權人，依消防法第6 條規定，負有設置並維護該大樓消防安全設備之責。
２、系爭社區存有「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切停」、「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不足」等違反消防法第6 條之情事，於系爭火災事故發生前是否已存在？與系爭火災事故之擴大是否有相當因果關係？
⑴、原告主張被告管委會疏未維護消防設備，任由系爭社區存有「室內消防栓泵浦切停」、「自動灑水泵浦切停」、「消防栓箱操作障礙」、「自動灑水警報逆止閥關閉」、「火警受信總機預備電源不足」等情狀，為被告管委會否認，並以上開情詞置辯，應由原告負舉證責任，原告為此提出新北市消防局違反消防法案件限期改善通知單及請求傳訊潘春進為證。觀諸原告提出之上開通知單固載明系爭社區有上開「室內消防栓泵浦切停」等違規情事，然該次檢查為系爭火災事故發生後之101 年9 月22日，無從逕為系爭火災事故發生時，被告管委會負責維護之消防設備存在上開缺失之事實。然依證人潘春進於本院證稱：我任職鑫縈消防有限公司，自76年起即從事消防工作，在被告管委會大樓檢查火警、消防系統有1 年多，每個月都檢查、測試全部消防系統1 次，如以手開啟消防馬達即泵浦的控制開關即水閘閥，查看幫浦是否正常、打開消防栓及連接管查看水壓夠不夠、以電的短路及溫度測試火警自動警報設備，並查看授信總機的電源等，做簡單的保養，填具簡單的檢查表，如有東西壞掉會建議被告管委會修理。我只有做樓梯間等公設部分，各區分所有權人室內的消防、火警系統我沒辦法檢查。101 年8 月保養時，屬於住戶的灑水管線老舊，幾乎都有漏水的狀況，而系爭社區的自動灑水系統同時有警報功能，系統是有水壓才會啟動灑水，灑水後才啟動警報器，整個系統是地下室的幫浦打水至主幹管，然後接分支管進到家裡，主幹管於10、11、12樓各設1 組警報逆止閥，用來控制室內的灑水，而幫浦是以水壓控制，各個管線必須保持水壓，確保管線內有水，如管線失壓，幫浦就會啟動打水打到管線內，如管線本身有漏，水打上管線達到一定壓力時，幫浦暫時停掉，漏掉一段時間後失壓幫浦再啟動，如此反覆，幫浦聲音會很大聲，1 樓的住戶會受不了，幫浦也會燒掉，幫浦因此無法轉到自動，系爭社區就把幫浦轉停，我有跟總幹事反應，總幹事說會催住戶改善，我建議修好再開，不然東西會壞掉，所以沒辦法測試警報器是否會響，但法規規定要將幫浦及警報逆止閥開自動狀態。警報逆止閥關閉時，每層樓的消防栓仍可噴水等語（見本院卷第287 至290 頁）。參酌被告張正龍陳明曾代被告管委會詢問原告是否更換消防設備，但原告沒有回應等語（見本院卷一第203 頁），表明系爭房屋屋內消防設備於系爭火災事故前未曾修繕之情，被告管委會復未提出系爭火災事故時，灑水系統之幫浦開啟自動模式之證據，應足認系爭火災事故發生時，系爭社區之自動灑水系統幫浦轉停之事實，原告主張系爭火災發生前，系爭社區之「自動灑水泵浦切停」即屬有據，其餘則無證據證明，無足憑採。
⑵、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條第2 項定有明文。又所謂保護他人之法律，係指保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律，最高法院77年度台上字第1582號判決意旨參照。查建築法係為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻而制定，此觀諸建築法第1 條之規定甚明。而建築法第97條所頒訂之有關建築規劃、設計、施工、構造、設備之建築技術規則，其規範目的兼具有保護人民生命、財產之安全，自屬民法第184 條第2 項所稱「保護他人之法律」。查被告管委會為系爭社區大樓共用部分之消防安全設備管理權人，而建築技術規則建築設備編第48條第2 項第3 款規定，消防水箱內壓力減低時，消防水泵應能立即啟動。被告管委會於系爭火災事故發生前，將系爭社區之「自動灑水泵浦切停」，所為已違反上開保護他人之法律無疑。
⑶、按因違反保護他人法律之行為，而應負損害賠償之責任者，仍須其行為與損害之間有因果關係存在為要件；損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並兩者之間有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在；相當因果關係乃由「條件關係」及「相當性」所構成，必先肯定「條件關係」後，再判斷該條件之「相當性」，始得謂有相當因果關係，該「相當性」之審認，必以行為人之行為所造成之客觀存在事實，為觀察之基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始足稱之，最高法院75年度台上462 號判決、69年度台上字第1651號判例、101 年度台上字第443 號判決參照。查被告張正龍於93年6 月1 日起承租系爭房屋，為兩造所不爭執，依消防法第2 條及第6 條之規定，被告張正龍對系爭房屋有實際支配管理權，負有設置並維護其消防安全設備及定期檢修義務。又系被告管委會設置之自動灑水系統分支管接連系爭社區各住戶，為證人潘春進證述如上，而系爭火災事故發生時，系爭房屋屋內之自動灑水設備未正常運作，致未能即時滅火，為兩造不爭執之事項。加以被告張正龍於系爭火災事故發生後，於新北市政府消防局社后消防分隊接受訪談時，陳稱：火災發生時我在書房打電腦，突然聽到爆炸聲響，我出房間門查看，發現書房隔壁的小孩房右前方上方有黃色火光，火勢大概比籃球稍大，我認為應該可以熄滅它，立即至浴室拿水桶澆了一桶水，之後發現屋內煙已很濃，就跑到客廳落地窗將紗窗打開，並撥打110 報警，火警時屋內的撒水設備沒有撒水等語（見本院卷一第110 頁）。參酌火災發生之臥室天花板設有灑水設備之情，有現場相片可憑（見本院卷一第144 頁），則系爭火災事故發生時，如系爭房屋屋內之自動撒水設備及時運作，輔以被告張正龍在場救火，應有降低火勢延燒之可能。惟系爭社區自動撒水系統需有水壓才會啟動，而系爭社區住戶之灑水管線老舊，幾乎都有漏水失壓的狀況，地下室的幫浦會因管線失壓反覆啟動，幫浦會因此燒掉，證人黃春進因而建議修繕管線後再將幫浦轉到自動狀態，被告張正龍亦陳明曾代被告管委會詢問原告是否更換消防設備等情，為證人黃春進、被告張正龍陳明如上，系爭房屋屋內應亦有灑水管線漏水失壓情狀，證人即詠吉消防器材實業有限公司職員譚順元於本院亦證稱：11樓的灑水系統要靠幫浦加壓，大樓只要有1 戶灑水管線損壞，幫浦無法持壓，導致灑水幫浦一直啟動，就必須把自動幫浦關閉等語（見本院卷二第36頁），益見自動撒水系統之幫浦於系爭火災事故發生時縱使為自動模式，系爭房屋自動灑水管線亦因失壓而無法啟動灑水設備，遑論幫浦可能於系爭水災事故發生前，於反覆啟動運作過程中燒損，則被告管委會是否切停自動灑水泵浦，洵非系爭火災減低損害之必要條件，難認有相當因果關係。
⑷、被告管委會將系爭社區之「自動灑水泵浦切停」之行為，與系爭火災事故發生後損害擴大應無因果關係，原告請求被告管委會應與被告張正龍負共同侵權行為責任，與法有違。
㈣、原告得請求損害賠償之數額為何？
按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人並得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 第1 項、第3
項定有明文。又不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第215 條亦有規定。被告張正龍就原告因火災所受損害應負賠償責任已如前述，而因火災受損之不動產有回復原狀必要，原告自得請求被告以金錢賠償所受損害。茲就原告主張各項請求審酌如下：
１、請求房屋毀損100萬元部分：
原告主張修復系爭房屋之必要費用為210 萬9,875 元，固提出報價單為證（見本院卷第48至51頁），為被告張正龍否認，經本院委請新北市建築師公會鑑定系爭房屋室內修復費用，新北市建築師公會指派建築師張啟蒙鑑定後，先於103 年3 月13日函復本院系爭房屋修復費用為115 萬1,388 元（見卷外鑑定報告書），再於104 年1 月14日就兩造疑義出具補充鑑定意見，就原鑑定附件九第1 頁所載修復費用更改如下：①第1 項室內灰漿粉刷（含磁磚等）敲除及運棄費用6 萬800 元，改為6 萬8,400 元。②第4 項紅鋼磚地坪費用2 萬6,070 元，改為2 萬8,793 元。③第3 項廚房及浴廁改施作防水灰漿粉刷，工料費由2 萬2,752 元改為2 萬5,128 元。④補充估價冷氣窗框4 個，每個806 元（含工資），並列載所附鑑定手冊有單價分析項目之材料及工資數據，有補充或更正事項說明及附件可佐（見本院卷二第263 至275 頁，下稱補充鑑定資料），原告乃依鑑定報告及補充鑑定資料、建築師吳世欣開立之19萬元收據為據，請求賠償100 萬元，被告張正龍以上開情詞置辯，主張：①鑑定報告所載折舊費用應加計50萬2,693 元，總計折舊62萬7,675 元。②客廳、地坪廁所、廚房、陽台之防水工程，已由被告張正龍施作完成，原告不得再請求。③系爭房屋陽台變更使用執照費用與系爭火災事故無因果關係等語。經查：
⑴、按損害賠償回復原狀之工資，為回復原狀過程支出之勞務代價，屬回復原狀之必要支出，無折舊可言。本件依建築師張啟蒙出具之補充鑑定資料，就系爭房屋修復費用得列出之工資支出合計為68萬4,328 元（見本院卷二第265 、272 至275 頁），原告與被告張正龍對此均無意見，原告請求被告張正龍賠償回復原狀工資費用68萬4,328 元，即有理由。
⑵、按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第196 條定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條至第215 條之適用，惟民法第196 條之規定即係第213 條之法律另有規定，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（如修理材料以新品換舊品，應予折舊），最高法院77年5 月17日民事庭總會決議參照。另固定資產之折舊方法，以採用平均法、定率遞減法、年數合計法、生產數量法、工作時間法或其他經主管機關核定之折舊方法為準；各種固定資產耐用年數，依固定資產耐用年數表之規定；固定資產計算折舊時，應預估其殘值，並以減除殘值後之餘額為計算基礎，所得稅法第51條第1 項、第2 項、第54條第2 項分別定有明文。爰依上開所得稅法規定，採平均法計算折舊，並依86年12月30日行政院臺（86）財字第52051 號函核定之固定資產耐用年數表，認定原告受侵害時之剩餘價值。查系爭房屋於72年6 月9 日為建物所有權第一次登記（見本院卷一第12頁），至102 年9 月20日發生火災時止，歷時約30.28 年，依補充鑑定資料附件九第1
至3-1 頁所載之修復項目（見本院卷二第272 至275 頁）：①石英地磚、鋼磚、塑膠舒美地毡、貼磁磚牆面、陽台外牆面貼馬賽克、砌磚等項（即附件九第1 頁第2 至6 、8 、13項），以磚石之耐用年數7 年為據。②漆牆面、漆平頂等項（即附件九第1 頁第7 、12項），以塗料之耐用年數6 年為據。③柳安木踢腳板、夾板天花平頂/ 漆、塑膠板天花板、防火門、木門、落地窗、鋁門窗、冷氣口推架、電氣工程、給水工程、排水工程、衛浴設備工程、瓦斯熱水器、廚具等項（即附件九第1 頁第9 至11、14至19-1項、第2 頁一第1
至15、20、21項、第2 、3 頁二第1 至4 項、第3 頁三第1
項、四第1 至11項、五、第3-1 頁六），以房屋附屬設備給水、排水、煤氣、電氣及其他之耐用年數10年為據。又資產年數已超過耐用年限時，其價值依營利事業所得稅查核準則第95條第8 款之規定，以自行預估可使用年數並重新估計殘值後，按原提列方法計提折舊。而估計尚可使用之年數，以與其原使用年數相同，應屬合理，據此依上開附件九所載各材料價格為①之石英地磚等項目合計9 萬3,892 元（計算式：15165 ＋13068 ＋14923 ＋16116 ＋26492 ＋8005＋123
＝93892 ）、②之漆牆面等項目合計2 萬9,158 元（計算式：25026 ＋4132＝29158 ）、③之柳安木踢腳板等項目合計29萬9,182 元（計算式：1410＋8004＋10096 ＋12900 ＋13200 ＋5600＋19000 ＋28800 ＋11400 ＋1464＋64988 ＋16500 ＋600 ＋55320 ＋7900＋42000 ＝299182），各該殘值分別為①之石英地磚等項目1,916 元（計算式：93892 ÷7
÷7 ＝1916）、②之漆牆面等項目810 元（計算式：29158
÷6 ÷6 ＝810 ）、③之柳安木踢腳板等項目2,992 元（計
算式：299182÷10÷10＝2992），合計殘值為5,718 元，系
爭房屋上開項目於受侵害時之剩餘價值應為5,718 元，原告請求被告賠償回復原狀之材料費用5,718 元，即有依憑。
⑶、原告主張被告張正龍應賠償系爭火災事故發生後，原告依被告管委會所請，支出「末端壓力表增設含配管」、「主幹管電焊」、「火警迴路短路重配查修」等費用1 萬6,800 元等情，業據提出發票及請款單為證，被告張正龍對此並不爭執，亦應准許。
⑷、原告主張被告張正龍應賠償系爭火災事故發生後，原告為整修房屋，委請建築師吳世欣申請辦理室內裝修工程、消防設備工程及變更使用執照等手續，分別支出費用5 萬元、6 萬元、8 萬元，合計19萬元等情，並提出收據為證（見本院卷三第11頁），且經證人吳世欣於本院審理時證述明確（見本院卷第73至74頁），被告張正龍對於原告支出上開費用並不爭執，僅陳明系爭房屋因陽台現況與使用執照不符所生變更使用執照費用8 萬元，與系爭火災事故無因果關係，被告張正龍不負此部分賠償責任等語。查系爭房屋後方陽台有1 段是違建，沒有產權登記，為處理產權登記問題，始衍生變更使用執照手續費用等情，為證人吳世欣證述在卷（見本院卷三第73頁），並有申請建築照資料及建物測量成果圖可佐（見本院卷三第12至14頁），系爭房屋變更使用執照申請費用，顯為系爭房屋存在違建所致，與系爭火災事故發生與否無關，原告復未證明違建與被告張正龍有何關連，被告張正龍主張不負此部分賠償責任，即值採信，原告僅能請求被告張正龍賠償辦理室內裝修工程及消防設備工程等手續之花費合計11萬元。
⑸、至被告張正龍主張系爭火災事故發生後，已委請廠商施作客廳、廁所、廚房、陽台等處防水工程，原告不得請求此部分費用，並提出室內防水工程保固書為證（見本院卷一第241
頁），原告對被告張正龍曾委請廠商施作防水工程固不爭執，惟主張被告張正龍施作之防水工程僅係災後救急措施，不能取代系爭房屋回復原狀之防水工程等語。查被告張正龍係於系爭火災事故後，委請廠商將系爭房屋客廳及廚房之磁磚打除後塗上防水塗料，為緊急防水處理，避免屋內的積水滲到樓下，日後續在系爭房屋施工時，需破壞所施作之防水工程等情，為證人即施作緊急防水工程之廠商施國隆證述在卷（見本院卷二第106 至107 頁），則被告張正龍主張有在廁所、陽台施作防水工程，及原告不得請求客廳及廚房之防水工程費用，均無足信。
⑹、從而，原告以房屋毀損為原因，請求被告張正龍賠償上開費用合計81萬6,846 元（計算式：684328＋5718＋16800 ＋110000＝816846），即屬有據。
２、請求房屋貶值50萬元部分：
⑴、按民法第184 條第1 項規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任（第1 項前段）；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同（第1 項後段）。依上開規定可知，民法第184 條就一般侵權行為之規定，已明白採取類型理論之觀點，將之區分為「權利侵害類型」（第184 條第1 項前段) 、「利益侵害類型」（第184 條第1 項後段），各自均為獨立之請求權依據，是關於第184 條第1 項前段「權利」，與後段「利益」之意涵應作區別。詳言之，關於保護之法益，前段為「權利」，後段為「一般法益」；關於主觀責任，前者以故意、過失為已足，後者則限須故意以背於善良風俗之方法加之為要件。又因財產權被侵害所造成之營業利益之減少或喪失，乃權利（財產權或所有權）受侵害而附隨（伴隨）衍生之經濟損失，屬於民法第216 條第1 項規定「所失利益」（消極的損害）之範疇，被害人得依同法第184 條第1 項前段之規定，對加害人請求損害賠償；與學說上所謂「純粹經濟上損失」或「純粹財產上損害」，係指其經濟上之損失為「純粹」的，而未與其他有體損害如人身損害或財產損害相結合，原則上並非上開規定所保護之客體，固有不同，最高法院103 年度台上字第845 號判決參照。本件原告主張系爭房屋因火災事故，且造成鄰居死亡，市價將貶值至少15% 等情，顯係以其財產權被侵害衍生經濟損失之請求，應屬民法第216 條第1 項規定「所失利益」之範疇，原告引同法第184 條第1 項前段之規定為請求權基礎，應無違誤。
⑵、原告主張參考系爭房屋附近不動產交易實價，系爭房屋損害貶值計算基礎應以950 萬元為據，並提出不動產交易實價查詢服務網為憑（見本院卷三第76頁），且為被告張正龍所不爭執，自得據為判斷之基礎。原告另主張系爭房屋因火災事故，且造成鄰居死亡市價將貶值至少15% ，為被告張正龍否認，應由原告負舉證責任，原告就此提出長堤房屋仲介有限公司出具之事故屋與正常屋之價差說明為證（見本院卷三第21頁）。觀諸該價差說明雖記載：「一般來說，曾經發生事故的房屋，通常會跟市面上正常的物件在銷售時會有些許的價差，才會讓買方有購買的意願，做過調查會與市面上正常的物件有15％至20% 的折價，才會讓買方願意買進所謂有發生非自然身亡的物件…」等語，然系爭火災事故係造成鄰居死亡，系爭房屋屋內未有住戶身亡，應與屋內發生非自然死亡情況不同，影響交易相對人心理因素亦有差異，應不能一概而論，惟發生火災事故之房屋將使房屋價值減損，應為一般社會通念，可認具有客觀之確定性，而一般人對於發生火災事故之房屋所認價值減損，應係緣於事故產生心理上之顧忌、恐懼或嫌惡等情緒，致無法享受平靜、安穩之舒適生活之負面感受，無法發揮該建物之通常效用，影響交易意願，進而造成經濟上價值之減損。至價值減損率，本應考量個案不同予以判斷，難以逕依上開價差說明認定，本件復無其他資料可憑，爰謹參酌系爭房屋屋齡非短、系爭火災事故原因、造成屋損與鄰損等影響層面及市場交易習慣後予以評估，認系爭房屋因系爭火災事故之價值減損為8%較為合理。
⑶、系爭房屋損害貶損時價額以950 萬元為計算基礎，已如前述，系爭火災事故造成價值減損之8%為76萬元，原告請求被告張正龍賠償房屋貶損50萬元，應予准許。
３、請求租金損失30萬元部分：
按民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參照。本件原告主張系爭火災事故發生後，迄今無法使用系爭房屋，自系爭租約約滿翌日102 年6 月1 日起至104 年6 月30日止，受有以每月1 萬2,000 元計算，合計30萬元之租金損失，為被告張正龍否認，並以上開情詞置辯，惟系爭房屋自93年6 月1 日起即至102 年5 月31日止出租予被告張正龍使用，為兩造不爭執之事項，並有系爭租約可佐，足見原告出租系爭房屋已久，以此方式使用系爭房屋營利，應為原告已定之計劃，復無原告於系爭火災事故發生前有意取回房屋自用之證據，系爭租約於102 年5 月31日屆期後，原告以同一條件續予出租，收取每月1 萬2,000 元之租金，即為可得預期之利益。又系爭火災事故應由被告張正龍負損害賠償責任，被告張正龍遲未回復系爭房屋之原有狀況，原告據此請於被告張正龍賠償102 年6 月1 日起至104 年6 月30日止，未能依原定出租計劃獲取預期之租金利益合計30萬元（計算式：25×12000 ＝300000），亦屬有據。
４、從而，原告據上理由，請求被告張正龍賠償系爭房屋損壞修復費用81萬6,846 元、房屋貶值損害50萬元及未能出租房屋所失利益30萬元，合計161 萬6,846 元，即有理由。
㈤、原告是否與有過失？
１、按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217 條第1 項定有明文。所謂被害人與有過失，只須其行為為損害之共同原因，且其過失行為助成損害之發生或擴大，即屬相當。又該條項所定過失相抵之適用，雖不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦有其適用，但法院對於賠償金額減至何程度，應斟酌債權人、債務人雙方原因力之強弱與過失之輕重以定之，最高法院54年台上字第2433號判例參照。
２、被告張正龍主張原告負有維護屋內火災警報器及自動撒水設備正常運作之義務，系爭火災事故發生時，屋內之火警探測器及自動撒水設備未能正常運作，為損害擴大原因，原告與有過失等情，為原告否認，而系爭房屋屋內之自動撒水設備未能正常運作，為火災損害擴大之原因，已如上述，然原告既已將系爭房屋出租被告張正龍使用，依消防法第2 條及第6 條之規定，被告張正龍對系爭房屋有實際支配管理權，負責設置、維護及檢修屋內消防安全設備，原告不負火災警報器及自動撒水設備未能正常運作之過失責任，被告張正龍據上理由主張原告與有過失，無足採信。
㈥、被告張正龍以代墊瓦斯管線費1 萬2,300 元、消防設施費5
萬4,831 元、管道間給排水管路維修工程費用2 萬3,508 元及系爭租約押租保證金3 萬元抵銷，有無理由？
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1
項前段定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年台上字第1631號判決參照。
２、被告張正龍主張以系爭火災事故發生前為原告墊付瓦斯管線費1 萬2,300 元、於系爭火災事故發生後，為原告墊付管道間給排水管路維修工程費2 萬3,508 元及曾因系爭租約給付3 萬元押租保證金予以抵銷，並提出收據及統一發票為證（見本院卷一第90、240 頁），而系爭租約已於102 年5 月31日屆期，原告對被告張正龍主張之上開代墊債務復不爭執，且表明對被告張正龍此部分抵銷主張無意見，被告張正龍主張以此部分墊付款項合計3 萬5,808 元予以抵銷，即有理由。至被告張正龍給付之押租保證金3 萬元，依上開說明，應發生當然抵充之效力。
３、被告張正龍主張以系爭火災事故發生後，為原告墊付系爭房屋安全必要之消防設施費5 萬4,831 元予以抵銷，並提出詠吉消防器材實業有限公司收據為證（見本院卷一第242 頁），原告對被告張正龍支出上開消防設施費並不爭執，然主張依鑑定報告書八㈩⒏所載，該筆費用屬被告張正龍應負回復原狀之範圍，不符抵銷要件。查被告張正龍支出之上開消防設施費用，均係施作系爭房屋屋內消防設施之支出，業經證人譚順元於本院證述在卷（見本院卷二第36至37頁），而被告張正龍於系爭火災事故發生時，為系爭房屋之管理權人，負有設置、維護及檢修屋內消防安全設備之義務，系爭租約復無關於屋內消防安全設備費用支出之約定，被告張正龍依法本應負擔屋內消防設施設置費用，難認係為原告代墊支出得據以請求返還，被告張正龍主張以消防設施費5 萬4,831
元予以抵銷，難認可採。
４、本件原告得請求被告張正龍賠償161 萬6,846 元，審酌原告就賠償金額利息請求時點不同，被告張正龍給付之押租金3
萬元發生當然抵充之效力，爰依民法第322 條法定抵充之規定及意旨，以被告張正龍獲益最多之方式，就系爭房屋損害債權部分為抵充與抵銷合計6 萬5,808 元，被告張正龍尚須給付原告155 萬1,038 元（計算式：【816846－65808 】＋500000＋300000＝0000000 ）。
六、綜上，原告依租賃及民法第184 條第1 項前段規定侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告張正龍給付原告155 萬1,038 元，及其中75萬1,038 元，自起訴狀繕本送達翌日即102
年5 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨其餘80萬元，自104 年9 月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、原告勝訴部分，原告與被告張正龍均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告假執行或免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未予援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日民事第四庭 法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日書記官 許巧玟