臺灣士林地方法院102年度重訴字第184號

• 裁判案由: 給付管理費等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 103 年 12 月 11 日
• 法官: 陳梅欽
• 法定代理人: 黃建仁
• 原告: 摩天鎮社區公寓大廈管理委員會
• 被告: 王戴金蕋

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第184號原　　　告　摩天鎮社區公寓大廈管理委員會
法定代理人　黃建仁
訴訟代理人　陳淑芬律師
複代理人　　簡嘉宏律師
被　　　告　王戴金蕋
陳錦秀
劉保佑
林清合
施月女
共　　　同
訴訟代理人　張世柱律師
莊賀元律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於103 年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告劉保佑、林清合、施月女應給付原告新臺幣柒拾萬貳仟壹佰零捌元，及自民國一百０二年五月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉保佑、林清合、施月女負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告劉保佑、林清合、施月女供擔保後，得假執行；但被告劉保佑、林清合、施月女以新臺幣柒拾萬貳仟壹佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
原告法定代理人於訴訟繫屬後已變更為黃建仁，並據其聲明承受訴訟（見本院卷二第281 頁），應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：摩天鎮社區之區分所有權於興建完成時即分為住家及商業使用2 部分，商業使用之區分所有權及該等區分所有權所持分之公共設施稱為「商場」。被告係於95年自全盈隆建設股份有限公司（下稱全盈隆公司）購入系爭商場，且其代理人王勇智與原告並於96年底，就系爭商場管理費之繳納方式達成協議，被告自96年11月起就商場繳納管理費面積僅以地面1 、2 層之面積計算所有之商場管理費，至於地下層由被告自行修繕、清潔、管理並負擔水電費，不予計算管理費，亦不計清潔費；另地下層若日後變更為餐廳使用，變更為餐廳營業使用之面積始需加計面積收取管理費。而依協議當時計算之應繳管理費面積共計2829.26 坪，範圍包括「A 棟1 、2 樓面積共計300.92坪」、「B 棟1 、2 樓面積共計2119.12 坪」及「證人賴文昌誤認係屬被告所有之10戶店鋪面積共計409.22坪」。另被告於96年達成上開協議後，於隔年（即97年）11月開始繳納商場管理費時，因地下層變更餐廳使用之面積獲主管機關核准，被告遂依合意將地下層之餐廳面積併入計算管理費面積，而原告亦據此要求被告追溯自協議應繳納管理費之日起（即96年11月）改以5915.59 坪計算管理費（未包括證人賴文昌協議初時誤認係屬被告等所有之10戶店鋪面積）。嗣訴外人李政義於99年1 月間代理被告，與原告當時主委即訴外人唐國紋約定以被告等所有位於D 、E 棟地下2 樓共計18個車位供社區使用之方式，以抵繳系爭機車位管理費，故自此之後至今繳納面積均扣除390.06坪，而以5525.53 坪計算管理費。被告自全盈隆公司購入系爭商場後，原告未就系爭停車空間加以任何修繕、清潔與管理，而係被告自行整修、管理維護及清潔，且雙方達成協議後至102 年原告起訴前，原告所有對被告之繳費通知書及歷年繳款明細表，皆明確記載系爭停車空間不計管理費及清潔費，被告繳納之管理費，亦從未含括系爭停車空間等語。並聲明：㈠被告王戴金蕋及陳錦秀應給付原告新臺幣（下同）902,960 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告劉保佑、林清合及施月女應給付原告15,684,488元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭停車位所在之建物於88年即興建完成，系爭建物之用途分為住宅、辦公室及店鋪，被告所購入部分為辦公室及店鋪，與其他住宅部分之建物各有獨立之進出口、水電；地下室停車位之進出口亦各自獨立。管理基金為89年社區訂立管理規約時之規定，被告係於95年間購入系爭商場，且購買時並未承受債務，故應由當時所有權人繳納之；姑不論此基金之繳納非被告義務，原告就此請求亦罹時效。又系爭停車位於被告購入前，因長期荒廢而無法正常使用，故於96年由王勇智代理被告與原告協商達成合意，僅就被告所有之辦公室、店鋪面積計收管理費，系爭停車空間由被告自費整修，原告並於96年12月1 日第8 屆第5 次管理委員會議完成決議；自被告購入系爭商場及停車位後，皆自行負擔清潔、保全管理及一切水電費用，完全依前述協議自行管理，原告也遵上開協議未就此向被告收取管理費，故原告今起訴請求停車位之管理費並無理由。退萬步言，縱若被告有系爭管理費之繳納義務，被告就罹於時效部分亦主張時效抗辯等語為辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠被告王戴金蕋及陳錦秀為新北市○○區○○段0000○號、3604建號及3605建號等建物（門牌號碼：新北市○○區○○路0 段000 號地下1 樓、609 號1 樓、609 號2 樓）之區分所有權人（持分各1/2 ，本院卷第102-104 頁），亦為609 號地下1 樓中14個汽車停車位之共有人（本院卷一第11頁）。
㈡被告劉保佑、林清合及施月女為新北市○○區○○段000000000 ○號、0000-0000 建號、0000-0000 建號等建物（門牌號碼：新北市○○區○○路0 段000 號2 樓與611 號2 樓之1-9 、611 號地下1 樓與611 號地下1 樓之1-9 、615 號地下1 樓與615 號地下1 樓之1 ，共計23戶）之區分所有權人（持分各1/3 ，本院卷第105-127 頁），亦為611 號地下1 樓之9 附屬建物（機車停車位）面積1288.44 平方公尺之共有人（本院卷第13-15 頁）、615 號地下1 樓中417 個汽車停車位（含平面及機械車位）之共有人（本院卷一第17-24 頁）。
㈢摩天鎮社區管理規約定於89年9 月2 日（本院卷一第27頁），並經摩天鎮社區第1 次區分所有權人會議決議通過後正式生效，並授權原告訂定各項管理辦法及視實際需求增修之，其效力與規約相同。各項管理辦法如附件11「停車場管理辦法」（本院卷一第56-57 頁背面）、附件14「管理經費收據管理辦法」（本院卷一第54-55 頁）。
㈣對原告訴之聲明第1 項合計902,960 元之數據不爭執，包含：
⒈汽車停車位管理費：325,500 元（即14個車位×500 元×
10個月，自97年5 月起至98年2 月止）+ （14個車位×
400 元×15個月，自98年3 月起至99年5 月止）+ （14個
車位×350 元×35個月，自99年6 月起至102 年4 月止）
。
⒉管理基金：577,460 元（276.54坪+136.92 坪+164坪數）×1000元。
㈤對原告訴之聲明第2 項合計15,684,488元之數據不爭執，包含：
⒈機車停車空間管理費用：702,108 元（即390.06坪×45元
×40個月，自99年1 月至102 年4 月止）。
⒉汽車停車位管理費：9,644,250 元（即315 個平面車位×
500 元×10個月，自97年5 月起至98年2 月止）+ （315
個平面車位×400 元×15個月，自98年3 月至99年年6 月
至102 年4 月止）+ （102 個機械車位×450 元5 月止）
+ （315 個平面車位×350 元×35個月，自99×10個月，
自97年5 月至98年2 月止）+ （102 個機械車位×400 元
×15個月，自98年3 月至99年5 月止）+ （102 個機械車
位×350 元×35個月，自99年6 月至102 年4 月止）。
⒊管理基金：5,338,130 元（即19.52 坪+19.01坪+15.72坪+23.05坪+11.99坪+11.56坪+14.19坪+16 坪+1841.49坪+326.29 坪+904.47 坪+922.45 坪+125.64 坪+148.81 坪
+79.9 坪+73.69坪+55.7 坪+79.9 坪+443.98 坪+66.35坪+56.35坪+66.35坪）×1000元。
㈥本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自102
年5 月3 日起算。
㈦原告於89年9 月23日摩天鎮社區第1 屆管理委員會第2 次會議決議、98年2 月18日摩天鎮社區第9 屆管理委員會第7 次會議決議、99年5 月12日摩天鎮社區第10屆管理委員會第9 次會議決議。
㈧全盈隆公司於88年3 月1 日登記取得系爭不動產；再於95年8 月10日以買賣為原因出售予被告王戴金蕋及陳錦秀2
人、95年8 月31日以買賣為原因出售予被告劉保佑、林清合及施月女（本院卷一第289 頁）。
㈨對本院卷二第91-189頁有關被告就其使用原告訴之聲明所請求之停車位之管理費之停車位空間，所支出之花費提出被證26、27相關事證及附表2 之支出一欄表共計21,472,000元，沒有意見。
㈩被告現每月給付予原告之管理費約25萬元（即被告現已使用之5,915.59坪）部分之面積，並不包含在原告訴之聲請所請求之被告現另使用之汽、機車停車位之面積。
乙、兩造所爭執之事項：
㈠原告請求被告繳付管理基金是否有據？若屬有據，則管理基金之請求權是否罹於時效？
㈡兩造是否曾合意只以5,915.59坪面積、每坪分為45元×80
% （97年11月起至98年7 月底止）、45元（98年8 月起）計算被告應繳之管理費？
㈢若兩造無合意只以5,915.59坪面積作為管理費之計算依據，那原告訴之聲明之汽車停車位管理費，汽車停車位每個停車位管理費為何為適當？
㈣被告因系爭地下室停車空間之維修、清潔、管理、水電等支出之金額共計21,472,000元，得否主張抵銷？
㈤被告現每月繳納約25萬元管理費是否溢繳200,700 元，而得以溢繳之200,700 元部分主張抵銷？
四、本院得心證之理由：
（一）原告請求被告繳付管理基金是否有據？若屬有據，則管理基金之請求權是否罹於時效？
１、按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號審查意見參照）。
２、原告主張被告係於95年8 月間取得系爭不動產，然被告之前手即全盈隆公司並未依摩天鎮社區管理規約第38條第1
項第1 款、管理經費收繳管理辦法第5 條第1 款等規定繳交管理基金。而被告對系爭不動產之前手並未繳交管理基金一事屬明知或可得而知，且依摩天鎮社區管理規約第13條第2 項、第38條第3 項後段之規定，應繼受全盈隆公司依上揭規約所生一切義務，是被告等自應繳納全盈隆公司尚未繳納之管理基金等語，然為被告所爭執，並以前揭詞置辯。
３、經查，摩天鎮社區管理規約係定於89年9 月2 日，並經摩天鎮社區第1 次區分所有權人會議決議通過後正式生效，其中附件14之管理經費收繳管理辦法即摩天鎮社區管理規約收費全由原告訂定之管理辦法，其效力與規約相同。又全盈隆公司係於88年3 月1 日登記取得系爭不動產，後於95年8 月間陸續出售予被告一事，亦詳上揭兩造所不爭執事項㈢、㈧所載（本院卷二第283 頁背面、第284 頁背面）。且兩造就原告對被告王戴金蕋、陳錦秀請求管理基金之數額為577,460 元、對被告劉保佑、林清合、施月女請求管理基金之數額為5,338,130 元數據亦不爭執，亦如上揭兩造所不爭執事項㈣之⒉、㈤之⒋所載（本院卷二第284 頁）。是依上情，顯見全盈隆公司繳交管理基金之債務，係於89年9 月間即被告買受系爭不動產前所發生。又摩天鎮社區管理規約第38條第1 項第1 款，規定區分所有權人即住戶應遵照規約所定，向管理委員會繳交管理基金；管理經費收繳管理辦法第5 條前段亦規定：「本住宅社區為顧及公共建設之折損與更新，以及緊急意外事故之迅速有效處理需要，應設置管理基金。其額度以每坪新臺幣壹仟元整為標準，由區分所有權人於交屋之同時全額繳納，. . . 」等語。又摩天鎮社區管理規約第13條第2 項規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依公寓大廈管理條例或本規約所定之一切權利義務。」、第38條第3 項另規定：「管理基金由各區分所有權人依每一專有部分之持分面積每坪於交屋時繳交新台幣壹仟元整，區分所有權人對於管理基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」（本院卷一第28頁、第32頁、第54頁）。然查：
⑴上揭規定固敘明摩天鎮社區區分所有物之繼受人，應一併繼受其前手依規約或公寓大廈管理條例之權利義務，惟規約之訂定，依公寓大廈管理條例第23條第1 項之規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」以觀，規約係規範區分所有物之管理使用及住戶間之相互關係；復佐以上揭說明，顯見區分所有物之繼受人僅繼受規約之區分所有權人契約上地位，而受依法令或規約所定之拘束，尚非承擔前手已發生之具體債務。足徵上揭規約之規定，無從作為原告請求被告等繼受全盈隆公司債務之依據。是依債之相對性，全盈隆公司應繳付原告管理基金之債務，係自管理經費收繳管理辦法於89年9 月間即具體發生之債務，其債之關係僅存在於原告與全盈隆公司之間，原告依上揭規約之規定請求被告等為給付，自屬無據。
⑵原告雖另主張，摩天鎮社區管理規約第13條第2 項、第38條第3 項後段等規定，係參照公寓大廈管理條例第24條第1 項規定制訂；又依公寓大廈管理條例第24條規定之意旨，特定繼受人應受該條例及規約所定一切權利義務之拘束等語。按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈管理條例固有明文。然依法律規定之體例為體系性解釋，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於民法物權編第2 章「所有權」之第2 節「不動產所有權」中之第799 條至第800 條之1 規定；而共有人間之權利義務關係，規定於所有權章第4 節「共有」中。故「區分所有建築物」所有人之權利義務，應優先適用「區分所有」之相關規定。而就「不動產所有權」該節觀之，並無受讓人應就前手欠繳之管理費負連帶責任之規定，第799 條之1 第4 項僅規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。此規定與公寓大廈管理條例第24條第1 項後段規定：區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項等語相仿。又公寓大廈管理條例第24條於92年12月31日修正為：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定」。是除第2 項、第3 項為新增之規定外，原條文修正為第1 項並增加「應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件」等文字，及原法條文字由「應繼受」修正為：「應於繼受後遵守」，顯見修正後之條文僅規範區分所有權繼受人應遵守公寓大廈管理條例或管理規約之規定，並無令繼受人承擔前手所積欠債務之意。亦即區分所有物之繼受人僅繼受規約地位，而非繼受已發生之具體債務，是公寓大廈管理條例第24條規定，亦無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力。自不得以之為被告等應繼受前手繳納管理基金義務之依據，更無從逕認上揭規約之規定，係將依規約所定具體特定在前之債務，由系爭不動產之後手繼受之意。是原告據此主張被告應繼受全盈隆公司對原告管理基金之債務云云，亦無理由。
⑶至原告另主張被告就全盈隆公司並未繳交管理基金之情形係明知或至少為可得而知，被告自應繼受全盈隆公司繳交管理基金之債務云云。然被告本無依摩天鎮社區管理規約、管理經費收繳管理辦法等規約，繼受全盈隆公司繳交管理基金之債務，已如上述。復未見被告明示同意繼受上揭繳納管理基金之債務，則被告是否就系爭不動產之前手未繳納管理基金一事是否可得而知一節，實與被告有無繳納上揭管理基金之義務無涉。原告執此空言被告業已承受債務云云，要屬無稽。
４、綜上，系爭不動產之前手即全盈隆公司對原告繳交管理基金之債務既無從由被告繼受，難認原告對被告有管理基金之債權存在。則原告依據摩天鎮社區管理規約第38條第1
項第1 款、管理經費收繳管理辦法第5 條第1 款等規定請求被告繳付管理基金等語，自不可採。又原告對被告既無債權存在，自更無消滅時效起算之問題，則兩造就原告管理基金之債權是否罹於消滅時效之爭執，本院無庸再為審酌，附此敘明。
（二）兩造是否曾合意只以5,915.59坪面積、每坪分為45元×80
% （97年11月起至98年7 月底止）、45元（98年8 月起）計算被告應繳之管理費？
原告主張被告王戴金蕋、陳錦秀所有A 棟1 、2 樓面積為300.92坪及14個平面停車位、被告劉保佑、林清合、施月女所有B 棟1 、2 樓面積為2119.12 坪、地下層變更餐廳使用面積為3495.55 坪（內含機車停車空間390.06坪）及417 個汽車停車位以上總計5,915.59坪（300.92＋2,119.12＋3,495.55）及421 個汽車停車位，依89年9 月2 日訂定摩天鎮住宅社區管理規約第38條（本院卷一第32頁）、管理經費收繳管理辦法第6 條、第7 條（本院卷一第54頁背面）及停車場管理辦法第3 條、第4 條（本院卷一第57頁背面）等規定，被告王戴金蕋、陳錦秀、劉保佑、林清合、施月女有向其繳交上揭汽車停車位管理費用及機車停車空間管理費用之義務等語。然上情為被告所否認，並抗辯：被告王戴金蕋、陳錦秀所有A 棟1 、2 樓面積為300.92坪、被告劉保佑、林清合、施月女所有B 棟1 、2 樓面積為2,119.12坪及地下層變更餐廳使用面積為3,495.55坪（應扣除內含機車停車空間390.06坪）以上總計5,525.53坪（300.92＋2,119.12＋3,495.55－390.06），且兩造曾合意由被告提供車位使用，以抵付應繳交予原告之管理費等語。經查：
１、就汽車停車位管理費之數額部分：
兩造就汽車停車位管理費之數額，依原告所立摩天鎮社區商場車位分管證明書（本院卷二第91頁）、96年12月1 日摩天鎮社區第8 屆第5 次管理委員會之會議記錄（本院卷卷一第134-141 頁）及96年11月至99年12月之管理費收取面積為5,915.59坪；又99年8 月14日摩天鎮社區第11屆第2 次區分所有權人會議之會議紀錄（本院卷一第239 頁）亦提案表決通過薇庭公司（即被告所營商場）辦理變更使照及回饋社區建設工程使用共用部份乙案，可見雙方就汽車停車位管理費已達成合意納入A 棟1 、2 樓面積為300.92坪、B 棟1 、2 樓面積為2,119.12坪及地下層變更餐廳使用面積為3,495.55坪，共計5,915.59坪數之管理費用繳納。析述如下：
⑴查，89年9 月2 日摩天鎮住宅社區第1 屆第1 次區分所有權人會議會議記錄（本院卷一第233 頁），記載其決議內容略以：因商場部份納入住宅合併管理有實務上的困難，因此同意商場部份其管理方式待日後再依管理規約精神與管理委員會協商辦理；有關商場營運後可能有影響社區住戶權益部份，依起造人代表建議採回饋方案執行，惟回饋方式及細節授權管理委員會討論議決。
⑵又95年9 月1 日林清合、劉保佑及施月女與摩天鎮社區公寓大廈管理委員會立摩天鎮社區商場車位分管證明書（本院卷二第91頁），內容略以摩天鎮社區其住宅及商場汽車位分管使用明細，劃分417 個停車位（平面車位315 位；機械車位102 位）屬商場獨立停車區等語。
⑶另96年12月1 日摩天鎮社區第8 屆第5 次管理委員會之會議記錄（本院卷一第136 頁），其內容決議同意以下，1
、2 樓商場管理費收費範圍認定以2,829.26坪（含A 棟1
、2 樓及B 棟所有權人大會場地）計算，所有管理費收費比照住戶辦理。是依上揭會議決議雖未明示被告就地下停車場之管理費應如何收取，然亦未以其他決議同意停車場部分之管理費如何計算；再佐以上揭分管證明書內容敘明417 個停車位屬商場獨立停車區，可徵上揭會議乃有意僅就商場部分為決議，而認屬被告管理之獨立停車場部分毋庸另為決議。況上揭停車場部分既經兩造認定，屬被告商場之「獨立停車區」，亦足認1 、2 樓商場應併含其上揭停車場所應繳之管理費。
⑷雖被告於附件五時序一覽表內所辯稱：原告於97年下半年與被告代理人王勇智合意（本院卷三第78頁背面）將地下層之餐廳面積併入計算管理費面積，即改以5915.59 計算被告應繳納之管理費等語，固未就此節提出任何文書證據為證。然佐以被告實際繳交管理費之情形以觀，被告自97年11月起，繳交96年11月至99年12月之管理費面積，係被告王戴金蕋、陳錦秀所有A 棟1 、2 樓面積為300.92坪、被告劉保佑、林清合、施月女所有B 棟1 、2 樓面積為2,119.12坪及地下層變更餐廳使用面積為3,495.55坪，合計為5,915.59坪數；再佐以97年11月7 日摩天鎮社區公寓大廈管理委員會函（本院卷二第40頁）提及催促被告依附件一（本院卷二第41-42 頁）約5,915.59坪數之管理費用，繳清96年11月至97年10月管理費用事宜；另參酌99年12月17日摩天鎮社區管理委員會函（本院卷二第24頁）檢送被告所有摩天鎮社區1 、2 樓及B1各戶，至99年12月31日止管理費未繳明細表乙份（本院卷二第25-26 頁）係以5,915.59坪數，計算被告應繳交之管理費用，而未就停車格部分加以計算，並對被告催收。是依上揭㈡、１、⑴～⑶所述，更徵兩造業就停車位部分劃定由被告所營商場加以管理，並就該停車位部分併入被告所營商場，而單以2829.26 坪計算被告所應繳付之管理費用，以之為被告所有5915.59 坪之管理費用總額，方屬的論。否則，依常情若兩造確未就停車位部分之管理費用曾有合意，按理該部分之管理費用，應由原告將之與商場部分管理費用分別計算後，一併向被告請求，方符常理，然原告歷次收受管理費，僅單就2829.26 坪數計算之管理費部分向被告催收，卻略去被告所有總坪數之其餘部分不論，實與常理不合。
⑸又99年8 月14日摩天鎮社區第11屆第2 次區分所有權人會議之會議紀錄（見本院卷一第239 頁），提案表決通過薇庭公司辦理變更執照及回饋社區建設工程使用共用部份乙案；其回饋方案係99年7 月8 日薇庭公司函（見本院卷一第236 頁）之說明，變更裝修工程設施使用公用部份…等回饋社區；上情更徵被告所有商場部份並無納入摩天鎮一般住宅合併管理，而係由被告自負管理之責，並採取回饋方案執行之。
⑹綜上，區分所有權人採多數決之結果，認為商場部份納入住宅合併管理有實務上的困難，而採取回饋方案，原決議同意收費範圍係以以2,829.26坪為計算之基準。然原告向被告收取管理費面積，係以5,915.59坪為名義，被告對此並無異議；又薇庭公司對該系爭分管停車場之管理修繕，及社區建設工程使用共用部份之回饋均有履行等情，均堪認兩造就汽車停車位管理費之數額，已合意納入被告王戴金蕋、陳錦秀所有A 棟1 、2 樓面積為300.92坪、被告劉保佑、林清合、施月女所有B 棟1 、2 樓面積為2,119.12坪及地下層變更餐廳使用面積為3495.55 坪，共計5,915.59坪數之管理費用繳納，而由被告提供相當之回饋，以為上揭實際繳付管理費用之回應。
２、兩造就機車停車空間管理費之數額未達成合意：
⑴另觀機車停車空間390.06坪，係屬於被告劉保佑、林清合、施月女所有地下層變更餐廳使用面積為3,495.55坪之一部分，且摩天鎮社區B1商場100 年1 月至4 月、100 年5
月、100 年6 月、100 年7 月至10月、100 年11月之未繳明細表（本院卷二第27-39 頁），其備註欄位均註明機車位之坪數為390.06坪；亦註明自99年1 月以後，被告劉保佑、林清合、施月女共計未繳之金額，已足認被告劉保佑、林清合、施月女確有未繳納機車停車空間管理費用之事實。
⑵又林清合、劉保佑及施月女與摩天鎮社區公寓大廈管理委員會所立摩天鎮社區商場車位分管證明書（本院卷二第91頁），其內容提及劃分417 個停車位（平面車位315 位；機械車位102 位）屬商場獨立停車區，已如上述；然細譯其內容，並未提及機車停車空間部分，亦未見上揭分管證明書將機車停車空間劃分為分管範圍之一，已難認上揭分管證明書簽立之初，兩造就機車停車空間部分有何合意存在。
⑶被告雖於附件五時序一覽表內辯稱：訴外人李政義曾代理被告劉保佑、林清合、施月女，於99年1 月原告與當時主委訴外人唐國紋合意，以被告所有位於D 、E 棟地下2 樓共計18個車位供原告出租營業及社區住戶臨時停車使用，以抵繳系爭機車空間管理費（本院卷卷三第80頁）。惟上情未經被告提出兩造合意之任何書面為憑；亦未見原告收受管理費用，係經扣除機車停車空間390.06坪後，以5525.53 坪催繳之任何文書證據。則上揭被告所辯，既未舉證以實其說，自無從認定兩造就機車停車空間管理費用之繳納有何合意存在。
⑷綜上，被告劉保佑、林清合、施月女既未與原告就上揭機車停車空間部分有何合意存在，堪認渠等應繳交99年1 月至102 年4 月機車停車空間之管理費用。又機車停車空間管理費用為702,108 元（即390.06坪×45元×40個月，自
99年1 月至102 年4 月止）一事，亦詳如上揭兩造所不爭執事項㈤⒈所載（本院卷二第284 頁），則原告請求被告劉保佑、林清合、施月女繳納機車停車空間費用702,108
元，自屬有據。
（三）若兩造無合意以上開5,915.19坪面積作為汽車停車位管理費之計算依據，那原告訴之聲明之汽車停車位管理費，汽車停車位每個停車位管理費為何為適當？
經查，兩造就汽車停車空間部分之管理費用，係合意併入被告所有總計2,829.26坪空間計算管理費用，並以5,915.59坪為繳交管理費用之面積一事，已如上述。然縱仍認兩造就汽車停車位管理費用之數額並無合意，退萬步言，斟酌以下情事：
１、依89年9 月2 日訂定摩天鎮住宅社區管理規約第39條第3
項規定，管理費之用途包含：委任或僱傭管理服務人之報酬，共用部分、約定共用部分之管理，維護費用或使用償金，有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費，經常性修繕費及特定之清洗、消毒等費用及其他基地及共用部分等之經常性管理費用等等（本院卷一第32頁），堪認原告應依上揭管理規約所定，負責爭系停車場之管理、維護及修繕等費用支出。然綜覽全卷，未見原告支付相關爭系停車位之維護費用及經常性報酬支出單據，已足認原告對爭系停車空間之維護支出成本為0 元；佐以薇庭公司提示修繕管理維護費用之支出一覽表（本院卷二第91-189頁），其中包含停車設備修復工程費用、99年至102 年停車設備例行保養費用及99至100 年間保全管理費用等費用之支出，足證薇庭公司就系爭停車空間係自為維護管理。
２、又依本院103 年5 月16日勘驗筆錄內容所載，可知系爭商場及其社區住戶使用之汽車通道各自獨立；又B2停車空間與社區各自區隔，全由被告自行維護管理，並由被告於營業時間聘有保全一員，非營業時間則以鐵門關閉管制，故被告系爭停車空間與社區住戶各自區隔、互不干擾（本院卷二第292-293 頁）。是上揭空間劃分之客觀狀態及管理情狀，足知被告於系爭停車場範圍內並無未及管理修繕之處，顯見被告係就前揭範圍內之全部自為修繕管理，亦徵原告並無提供任何管理、修繕服務及支付委任或僱傭管理服務者之報酬。又分管證明書之使用明細，並劃分出「商場」與「一般住戶」使用停車場之範圍，就系爭停車位實由薇庭公司全權負責，亦足推認原告就系爭停車場之管理修繕全然未加介入。
３、另按關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之。惟在商場與住宅混合之情形，於客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，且因住戶表決權為多數通過商場管理費數額之決議，如今滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號判決參照）。查，摩天鎮住宅社區管理規約之系爭管理經費收繳管理辦法第6 條、第7 條（本院卷一第54頁背面），固規定管理費數額平面停車車位350 元、子母停車位550 元及機械停車車位350 元計算。然依上述，系爭停車空間係與摩天鎮社區停車場存在獨立汽車通道，且由被告自行管理維護，而未見原告對系爭停車場所提供之安全管理維護及清潔服務項目，又薇庭公司在營業時間，亦就系爭停車場派員管理門禁及收費。況系爭停車場係專供停車使用，在客觀上，足認系爭停車場與該大廈住戶，就該大廈之實際用益狀態及享受摩天鎮住宅公寓管委會所提供之管理服務明顯不同。又原告於本院103 年5 月1 日言詞辯論時，對薇庭公司（本院卷二第91-189頁）所支出之花費並不爭執，足認系爭停車場實由薇庭公司全權負責。顯見系爭停車場縱位於摩天鎮社區大樓中，然原告實未依社區規約對之加以管理修繕。則依前揭說明，本院基於公平法理，審酌上情，認系爭停車空間部分之管理費，應調整為0 元為適當。至臺灣高等法院95年度上字第206 號判決固認：「原告天月大廈管委會委任管理維護該大廈之東京都保全公司，就系爭停車場亦負有安全維護、巡邏、環境清潔、代售停車券及凌晨零時至6 時之門禁管制等工作。…. 天月大廈區分所有權人會議通過之系爭規約第10條第1 項第2 款，固規定管理費數額均按每坪120 元計算，…. 審酌上情，認系爭停車場部分之管理費，應調整為每月每坪60元為適當。」等語。然該實務見解所立論之客觀情事，尚與本件原告未就系爭停車空間為管理維護之事實不同；自難比附援引為有利於原告之認定，併此敘明。
（四）被告因系爭地下室停車空間之維修、清潔、管理、水電等支出之金額共計21,472,000元，得否主張抵銷？
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條定有明文。
２、經查，被告劉保佑、林清合、施月女應繳交99年1 月至102 年4 月機車停車空間之管理費用計702,108 元，已如上述；又汽車停車位空間本係由原告依89年9 月2 日訂定摩天鎮住宅社區管理規約第39條（本院卷一第32頁）之規定，委任或僱傭管理服務人之報酬，共用部分、約定共用部分之管理，維護費用或使用償金，有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費，經常性修繕費及特定之清洗、消毒等費用及其他基地及共用部分等之經常性管理費用等等。其後經95年9 月1 日被告林清合、劉保佑及施月女與原告所立摩天鎮社區商場車位分管證明書（本院卷二第91頁）後，乃由被告負責汽車停車位之修繕、清潔等費用。是依上述，上揭分管證明書所立合意，實本於被告上揭停車空間自為管理之責，讓商場順利運作所自為之行為，並非使原告對被告負有債務，自難認兩造確有互負同種類債務之事實存在。是被告抗辯其因停車空間之維修、清潔、管理、水電等支出之金額，得與原告之管理費用債權相為抵銷云云，自不可採。
（五）被告現每個月繳納約25萬元管理費是否溢繳200,700 元，而得以溢繳之200,700 元部分主張抵銷？
查，依被告之抗辯，被告按月繳納約25萬元管理費，係指被告王戴金蕋、陳錦秀所有A 棟1 、2 樓面積為300.92坪、被告劉保佑、林清合、施月女所有B 棟1 、2 樓面積為2119.12 坪、地下層變更餐廳使用面積扣除機車停車空間390.06坪後之3495.55 坪，總計為5,525.53坪數，並乘以每月每坪管理費45元，總計248,648.85元。然依被告民事爭點整理㈢狀（本院卷二第274-276 頁）及被告民事答辯續㈣狀（本院卷二第286-289 頁）內容所載以觀，均未見被告所辯溢繳200,700 元之計算依據為何？又被告固抗辯管理經費收繳管理辦法及停車場管理辦法所訂金額為10%
云云。然觀上揭管理經費收繳管理辦法（本院卷一第54-55 頁）及停車場管理辦法（本院卷一第56-57 頁），實未見被告所指10% 金額之依據。此外，被告就其有溢繳管理費用之情事，均未舉證以實其說，尚難逕認被告依約繳交之管理費用有何溢繳之情事，更無從認定兩造因而互負何等債務。則被告執此抗辯其溢繳207,000 元，應與其所負機車停車空間之管理費用債務互為抵銷云云，亦不可採。五、綜上所述，本件原告本於前揭原因事實，依摩天鎮社區管理規約第38條第1 項第2 款、停車場管理辦法第3 條第2 款、89年9 月23日摩天鎮社區第1 屆管理委員會第2 次會議決議、98年2 月18日摩天鎮社區第9 屆管理委員會第7 次會議決議、99年5 月12日摩天鎮社區第10屆管理委員會第9 次會議決議，及依摩天鎮社區管理規約第38條第1 項第1 款、管理經費收繳管理辦法第5 條第1 款規定之法律關係，請求被告劉保佑、林清合、施月女給付如主文第1 項所示，核屬有據，應予准許。而其餘部分則屬無據，應予駁回。
六、本件就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 103 年 12 月 11 日民事第二庭法 官 陳梅欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 11 日書記官 蔡昀潔