臺灣士林地方法院104年度訴字第1399號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1399號

原告

張瀠方

訴訟代理人

顏火炎律師

複代理人

蔡玫珪

被告

蔡昭明

　　　　　　陳麗秋

上列當事人間分割共有物事件，本院於民國105 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分各三分之一，因系爭土地上有門牌號碼新北市○○區○○路0 巷0 弄0 號、2 號2 樓及2 號3 樓建物（下合稱系爭建物），其中2 號建物（下稱系爭建物1 樓）為被告蔡昭明（下省略稱謂）所有，2 號3樓建物（下稱：系爭建物3 樓）為被告陳麗秋（下省略稱謂，與蔡昭明則合稱為被告）所有，致原告無法使用系爭土地，爰依民法第823 條第1 項規定請求分割系爭土地。又系爭土地上有系爭建物，依民法第824 條第2 項規定，原物分割顯有困難，爰訴請變價分割系爭土地等語。至被告所舉建築法第11條第3 項規定，是指法定空地非依規定不得分割，然系爭土地非法定空地，所稱合法建物之基地不得分割，並無依據。而另案本院104 年訴字第430 號判決，僅認定存有法定租賃權，但未認定系爭土地有不能分割的理由等語。並聲明：請准兩造共有之系爭土地以變價拍賣方式為之，並依應有部分分配價金。

二、被告則以：系爭土地及系爭建物原為訴外人陳文輝所有，嗣蔡昭明、訴外人蔡揚榮、陳麗秋之夫即訴外人蔡國隆於民國75年（答辯狀誤載為71年）5 月間向陳文輝購買，並各自取得系爭建物1 樓、2 樓、3 樓之權利及系爭土地應有部分各三分之一。蔡昭明為系爭建物1 樓之所有權人，並於104 年10月6 日為所有權第一次登記。陳麗秋則受蔡國隆贈與，而取得系爭建物3 樓權利及系爭土地應有部分三分之一，為系爭建物3 樓之所有權人，並於104 年11月24日為所有權第一次登記。伊二人所有之建物為合法登記之建物，系爭土地為系爭建物之共用基地，依建築法第11條第3 項規定不得分割，如准予分割，系爭建物將喪失基地。原告向本院拍定取得蔡揚榮原有系爭土地應有部分三分之一（即系爭建物2 樓基地之應有部分）後，充其量僅能向系爭建物2 樓之所有人請求給付租金，尚不能請求分割系爭土地。又原告另以伊二人及蔡鳳徽，未經原告同意，各以所有之系爭建物1 樓、2 樓、3 樓無權占有系爭土地為由，依民法第184 條第1 項、第179 條規定，訴請伊二人及蔡鳳徽連帶給付相當於租金之不當得利，亦據本院104 年訴字第430 號判決駁回原告之請求等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。

三、整理兩造不爭執之事實：

㈠系爭土地及系爭建物原為陳文輝所有，嗣蔡昭明、蔡揚榮、陳麗秋之夫蔡國隆於75年5 月間各向陳文輝購買，並分層設立稅籍而各自取得系爭建物1 樓、2 樓、3 樓之權利及登記取得系爭土地應有部分各三分之一。嗣陳麗秋受贈系爭建物3 樓權利及登記取得系爭土地應有部分三分之一。蔡鳳徽則於101 年、104 年間先後受蔡揚榮贈與系爭建物2 樓應有部分二分之一，已取得系爭建物2 樓全部權利。至蔡揚榮原有系爭土地應有部分三分之一，由原告於102 年12月18日102年司執字第29969 號拍賣抵押物事件之強制執行拍賣程序中拍定，並於103 年2 月5 日領得本院核發之權利移轉證書，取得系爭土地應有部分三分之一等節，有系爭建物1 樓、3樓之買賣所有權移轉契約、臺北縣稅捐稽征處75年5 月9 日淡水分處北縣稅淡二字第17401 號函、房屋稅籍證明書、土地登記簿謄本、系爭土地登記第二類謄本、異動索引等件可佐（本院104 年度士調字第212 號卷〈下稱調解卷〉第23至26頁、本院卷第10、25至31頁）及本院102 年司執字第29969 號拍賣抵押物執行卷可憑。

㈡兩造為系爭土地之共有人，應有部分各三分之一，系爭土地面積76.99 平方公尺，系爭建物占用系爭土地之面積為70.66 平方公尺，系爭建物之3 樓頂樓上有加蓋鐵皮，全棟住戶均可使用，有系爭土地登記第二類謄本、勘驗筆錄、本院104 年訴字第430 號返還不當得利事件囑託新北市淡水地政事務所104 年7 月24日複丈之土地複丈成果圖可參（調解卷第7 頁、本院卷第42、44頁）。

㈢系爭建物建築完成時間為62年7 月間，系爭建物1 樓於104年10月6 日為所有權第一次登記，所有權人為蔡昭明；系爭建物3 樓於104 年11月24日為所有權第一次登記，所有權人為陳麗秋，有新北市○○區○○段0000○號、4845建號建物登記第一類謄本、所有權狀影本可佐（本院卷第19、38頁）。

㈣系爭土地於本件起訴時之價值，經原告聲請本院囑託瑞普國際不動產估價師事務所評估系爭土地之價格，該事務所以不考量系爭土地上建物之影響，以素地價值進行評估之價格為1689萬元，有該事務所105 年1 月26日出具之瑞估務字第00000000號不動產鑑定時值報告在卷可稽（本院卷第67至80頁，正本外放）。

㈤原告主張為系爭土地共有人，以蔡昭明、蔡鳳徽、陳麗秋未經同意，各以所有之系爭建物1 樓、2 樓、3 樓無權占有系爭土地，依民法第184 條第1 項、第179 條規定，訴請蔡昭明、蔡鳳徽、陳麗秋連帶給付相當於租金之不當得利，經本院104 年訴字第430 號判決駁回原告之訴及假執行之聲請，業已確定（本院卷第99至102 頁）。

四、兩造之爭點：（本院卷第94頁）

㈠系爭土地是否因物之使用目的不能分割？

㈡系爭土地如果能分割，適當之分割方法為何？

五、得心證之理由：

㈠系爭土地因繼續供系爭建物使用多年，為系爭建物利用所不可缺，應認系爭土地因物之使用目的不能分割。

⒈按民法第823 條第1 項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言；既稱不能分割，當包括原物分割與變價分割在內（最高法院50年台上字第970 號判例要旨、95年度台上字第150 號裁定參照）。次按建築法第11條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地‧‧；前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之；應留設之法定空地，非依規定不得分割‧‧；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」另按建築基地法定空地分割辦法第3 條規定：「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。」同辦法第4 條規定：「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。」由上開內容可知，建築基地原則上不得分割，必符合上開規定，始得予以分割，且就建築基地之分割而言，所謂符合上開規定得予分割者，僅指建築基地中「法定空地」，即實際上無建築物所占地面部分，至於建築物本身所占之土地部分，並非得予分割之範圍。另建築基地之空地超過法定空地者，其超出部分能否分割，則應以該超出部分於分割後能否為單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用為限，合先說明。

⒉經查，系爭建物於62年7 月間建築完成，其中系爭建物1 樓於104 年10月6 日為所有權第一次登記，所有權人為蔡昭明；系爭建物3 樓於104 年11月24日為所有權第一次登記，所有權人為陳麗秋，上開建物各為被告所有之合法登記建物，坐落在系爭土地上，占用之面積為70.66 平方公尺，而系爭土地面積76.99 平方公尺，均如前述。而系爭土地扣除系爭建物本身所占之地面面積後，所餘後方6.33平方公尺（76.99- 70.66＝6.33）之範圍，為系爭建物與其他建築物間之距離，屬於應留設之法定空地，因此，依上開建築法第11條第1 項規定，系爭土地為系爭建物之建築基地，當無疑義。本件原告請求分割系爭建物本身所占之系爭土地面積70.66 平方公尺部分，揆諸前揭說明，並非得予分割之範圍。至原告請求分割法定空地6.33平方公尺部分，因未請求併同系爭建物分割，不符合上開辦法第3 條規定得予分割之要件，亦屬無據。

⒊次查，系爭土地及系爭建物原為陳文輝所有，嗣蔡昭明、蔡揚榮、陳麗秋之夫蔡國隆於75年5 月間各向陳文輝購買，並分層設立稅籍而各自取得系爭建物1 樓、2 樓、3 樓之權利及登記取得系爭土地應有部分各三分之一，詳如前述，足見陳文輝於出售前，系爭土地及系爭建物同屬陳文輝所有，系爭建物自62年7 月間建築完成後，由陳文輝及以降之權利人接續使用迄至原告因拍定而取得系爭土地應有部分三分之一之103 年2 月間，期間已逾40年。又蔡昭明、蔡揚榮、蔡國隆分層設立稅籍而各自取得系爭建物1 樓、2 樓、3 樓之權利，除各自使用各層所在建物外，亦一併取得系爭建物坐落之建築基地所配賦之系爭土地應有部分各三分之一，可知系爭土地之共有人與其上建物之權利人亦屬一致，各共有人間均有使用系爭土地作為系爭建物之建築基地之需要，且已使用多年，系爭建物坐落在系爭土地上，系爭土地為共有之建築基地，為系爭建物使用上所不可缺，以系爭土地繼續供系爭建物使用之目的觀之，自屬不能分割，符合上開民法第823 條第1 項但書所規定因其物之使用目的而不能分割之情事，至為明確。準此，原告訴請分割系爭土地，自非法之所許。至於蔡揚榮於101 年、104 年間先後將系爭建物2 樓應有部分二分之一贈與蔡鳳徽，由蔡鳳徽取得系爭建物2 樓全部權利，以及蔡揚榮原有之系爭土地應有部分三分之一，由原告於102 年12月18日102 年司執字第29969 號拍賣抵押物事件之強制執行拍賣程序中拍定，並於103 年2 月5 日領得本院核發之權利移轉證書，取得系爭土地應有部分三分之一，以致系爭土地之共有人與其上系爭建物2 樓之權利人出現不一致等情，要不能以此推翻系爭土地客觀上係繼續供系爭建物使用多年，而為該建物使用上所不可缺之事實。

⒋況查，本院102 年司執字第29969 號執行事件於102 年12月18日所為拍賣蔡揚榮所有系爭土地三分之一之拍賣公告上，已載明執行債權人即訴外人黃玉女於102 年9 月13日陳報系爭建物為系爭土地共有人所有等語，原告知悉上情（即系爭土地上存有共有人所有之系爭建物，且為共有人占有使用等情）後仍決意參與投標而拍定，顯已預見拍定後僅能取得系爭土地應有部分三分之一，而無法取得其上建物之所有權或使用其上建物之結果。如認原告於拍定後，即得訴請分割系爭土地，以原物分割而言，分得之土地共有人應互為交付，而得請求點交及拆除其上建物（最高法院98年度台抗字第134 號裁定參照），勢必妨害或改變系爭土地繼續供系爭建物使用之現狀，而侵害被告合法建物使用之權利；又參酌被告各為系爭建物1 樓、3 樓合法登記建物之所有人，且為其基地即系爭土地之共有人，如採取變賣分配價金於兩造之方法分割系爭土地，亦會造成系爭建物1 樓、3 樓之合法登記建物與其基地所有權應有部分分離而為移轉之結果，有違公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定。準此，自不容原告於拍定後，藉由訴請分割系爭土地之方式，變更系爭土地繼續供系爭建物使用之現狀，亦即原告於拍定取得蔡揚榮共有之系爭土地後，應繼受系爭土地之使用目的，而不能訴請分割系爭土地。至於原告於拍定系爭土地應有部分三分之一後，雖不能訴請分割系爭土地，然仍無礙原告得出售其應有部分，或藉由向應付租金之人收取租金以獲取收益，對於原告之共有權益仍有保障，附此敘明。

㈡系爭土地既因物之使用目的不能分割，則原列爭點㈡系爭土地適當之分割方法為何，本院自無就該項爭點再加以論述之必要，併此敘明。

六、綜上所述，系爭土地為系爭建物之建築基地，繼續供系爭建物使用多年，為系爭建物利用所不可缺，符合民法第823 條第1 項但書規定因物之使用目的而不能分割之情事。從而，原告依民法第823 條第1 項、民法第824 條第2 項規定請求變價分割系爭土地，為無理由，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

以上正本證明與原本無誤。

如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若