臺灣士林地方法院104年度訴字第430號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第430號

原告

張瀠方

訴訟代理人

顏火炎律師

複代理人

蔡玫珪

被告

蔡昭明

　　　　　　陳麗秋

　　　　　　蔡鳳徽

上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國104 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件原告於被告蔡揚榮為本案言詞辯論前撤回對被告蔡揚榮之起訴，並以新北市○○區○○路0 巷0 弄0 號2 樓建物之所有權人為蔡鳳徽為由，追加請求蔡鳳徽返還不當得利（見本院卷第91、93頁），所追加之訴與原起訴請求之基礎事實同一，依上開說明，其所為訴之撤回及追加，均應准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠、原告於民國103 年1 月24日經拍賣程序取得蔡揚榮所有坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）權利範圍1/3 。詎被告蔡昭明、蔡鳳徽、陳麗秋未經原告同意，以其等各所有之新北市○○區○○路0 巷0 弄0 號、2 樓、3樓建物（下分別稱系爭房屋1 樓、2 樓、3 樓）無權占有系爭土地，依民法第184 條第1 項、第179 條規定，被告應連帶賠償原告相當於租金之不當得利。

㈡、系爭土地位在新北市淡水區民權路與民生路口，近捷運站，交通便利，市況繁榮，鄰近有馬偕紀念醫院、市立圖書館淡水分館、淡水區公所活動中心，生活機能便利，應依土地法第97條規定以年息10% 計算相當於租金之不當得利，爰請求被告自原告取得土地所有權之103 年2 月5 日起，至遷讓日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）4,962 元（計算式：23,200【申報地價】×76.99 【平方公尺】×1/3 ×10 %÷12＝4,962 ）。

㈢、聲明：①被告應自103 年2 月5 日起至遷讓日止按月連帶給付原告4,962 元。②訴訟費用由被告負擔。③願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯：

㈠、被告蔡昭明、陳麗秋部分：

１、被告蔡昭明、陳麗秋各有系爭土地應有部分1/3 ，系爭房屋1 樓由被告蔡昭明使用、2 樓由被告蔡鳳徽使用、3 樓及4樓加蓋為被告陳麗秋使用。系爭房屋1 樓已辦妥第一次所有權登記，系爭房屋2 樓正在辦理中。

２、系爭房屋原為3 層區分所有之合法建物，由蔡揚榮、被告蔡昭明等人於71年5 月6 日向訴外人陳文輝承買，分別取得系爭房屋各層建物所有權及各樓層應分配之土地應有部分1/3，各層建物均有合法使用系爭土地權源。

３、原告承買蔡揚榮之基地持分，應承受固有房地使用之法律關係，充其量僅對系爭房屋2 樓建物有租金請求權，被告蔡昭明、陳麗秋未侵害原告權利。

４、聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡、被告蔡鳳徽部分：

１、蔡揚榮向陳文輝購買系爭房屋2 樓及系爭土地應有部分1/3後，於101 年間將房屋贈與被告蔡鳳徽應有部分1/2 ，被告蔡鳳徽於104 年8 月間再受贈其餘應有部分1/2 ，蔡揚榮將房屋及土地先後讓與相異之人，依民法第425 條之1 規定，土地與房屋受讓人間，推定於房屋得使用期限內有租賃關係，被告蔡鳳徽對系爭土地有使用權，非無權占有。

２、原告對被告蔡鳳徽縱有土地租金請求權，應以系爭房屋2 樓實際使用67平方公尺計算，併考量房屋僅供自住，有漏水且屋齡已40餘年，經濟價值不高，及位在新北市淡水區之偏僻巷弄內等情狀，以年息5%計算租金始為妥適。

３、聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠、系爭房屋原為未保存登記建物，系爭房地係蔡揚榮、被告蔡昭明及被告陳麗秋之夫蔡國隆向陳文輝購買，各分別取得系爭房屋2 樓、1 樓、3 樓權利及系爭土地應有部分1/3 。嗣被告陳麗秋受贈系爭房屋3 樓全部權利及系爭土地應有部分1/3 ；被告蔡鳳徽於101 年、104 年間先後受贈系爭房屋2樓應有部分1/2 ，取得系爭房屋2 樓全部權利，原告則於103 年1 月24日經拍賣程序取得蔡揚榮所有之系爭土地應有部分1/3 等情，有原告提出之土地登記謄本（見本院卷第8 、9 頁）、系爭房屋照片（見本院卷第10、11頁）；被告蔡昭明、陳麗秋提出之本院民事執行處通知（見本院卷第62、63頁）、新北市淡水區公所75年11月18日函文、新北市稅捐稽處淡水分處75年5 月9 日函文、買賣所有權移轉契約書、門牌證明書、房屋稅籍證明書（見本院卷第64至72頁）；被告蔡鳳徽提出之房屋稅籍證明書（見本院卷第103 頁）為證，並有新北市稅捐稽處淡水分處104 年10月6 日函文暨所附房屋稅籍證明書與納稅義務人異動資料（見本院卷第81至88頁）及本院會同新北市淡水地政事務所測量人員到場履勘、測量屬實，有本院勘驗筆錄（見本院卷第46、47頁）及新北市淡水地政事務所104 年8 月12日函文暨所附如附圖之複丈成果圖可佐（見本院卷第57、58頁），堪信為真實。

㈡、原告主張被告之系爭房屋1 至3 樓均無權占有系爭土地，為被告否認，並以上開情詞置辯。經查：

１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項定有明文。其規範目的旨在調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。

２、土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）；土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第五次民事庭會議決議要旨參照）。上開最高法院判例及決議均闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。

３、所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425 條之1 所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋，嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，應有民法第425 條之1 規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用，而法院之拍賣，性質上亦屬買賣，與一般買賣之情形應作同一之解釋。

４、本件系爭房地原為陳文輝所有，由蔡揚榮、被告蔡昭明及被告陳麗秋之夫蔡國隆向陳文輝購買，並分別取得系爭房屋2樓、1 樓、3 樓權利及系爭土地應有部分1/3 。嗣被告陳麗秋受贈系爭房屋3 樓全部權利及系爭土地應有部分1/3 所有權；被告蔡鳳徽於101 年、104 年間先後受贈系爭房屋2 樓應有部分1/2 ，取得系爭房屋2 樓全部權利，原告則於103年1 月24日經拍賣程序取得蔡揚榮所有之系爭土地應有部分1/3 ，均如前述，參酌原告取得系爭土地應有部分之拍賣公告記載：「本件執行標的係拍賣不動產應有部分，查無債務人現實占有部分，拍定後不點交（民國102 年7 月11日指界時據地政人員表示100 地號土地上有未辦保存登記之建物《門牌號碼：新北市○○區○○路0 巷0 弄0 號1 、2 、3 樓》占用…債權人於民國102 年9 月13日陳報上述建物為土地共有人所有…。」等語，有本院民事執行處通知可佐（見本院卷第62頁反頁），足認原告知悉系爭土地上有系爭房屋存在，並非明確無權占有，仍願購買系爭土地應有部分，依前開說明，應可推定其向法院拍賣承買系爭土地時，已默許系爭房屋之所有權人或處分權人繼續使用系爭土地之意，系爭房屋占有系爭土地，即非無權占有，自非侵害行為或不具法律上原因，原告主張被告無權占有系爭土地，侵害其權利及有不當得利情事，委無足採。

四、綜上所述，被告非無權占有系爭土地，原告依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自103 年2 月5 日起至遷讓日止，連帶給付4,962 元，並無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。

五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。