臺灣士林地方法院104年度訴字第1188號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1188號

原告

王玉慧

訴訟代理人

劉岱音律師

被告

楊雀梅

訴訟代理人

蔡文玉律師

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國105 年9 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明原為：「1 、被告應給付原告新臺幣（下同）598 萬200 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2 、訴訟費用由被告負擔。3 、願供擔保請准宣告假執行。」；嗣以民事辯論意旨狀將上開聲明第1 項之本金減縮為321 萬8474元（見本院卷第164 頁），核無不合，自應准許。

二、原告起訴主張：緣原告經由訴外人田居不動產經紀有限公司（即有巢氏房屋新店安民加盟店，下稱田居經紀公司）仲介，於民國103 年12月13日以總價1280萬元購買被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段0 地號土地及其上00000 建號即門牌臺北市○○區○○○路00巷0 號0 樓房屋（下稱系爭房屋），於104 年1 月28日完成所有權移轉登記，原定於104年2 月5 日交屋，因被告向原告回租系爭房屋1 個月，故被告於104 年2 月17日始將系爭房屋騰空交付予原告。詎原告於104 年3 月20日為重新裝潢而拆開系爭房屋木作天花板，發現樑柱傾斜，樓板及樑柱內鋼筋鏽蝕，多處水泥剝落，及樑柱結構處近年有修補痕跡等情形，裝潢師傅表示房屋極可能結構有問題，擔心施工發生危險而無法繼續施作裝潢；原告因此委請林信志結構技師前往現場，據其表示樑柱已歪斜，承重恐有問題。嗣原告委請技師於104 年4 月2 日取樣檢驗系爭房屋氯離子含量，結果為樑柱、樓版氯離子含量各為3. 442、0.569 公斤/ 立方公尺，均超出經濟部標準檢驗局87年6 月25日修訂公布之混凝土氯離子含量國家標準CNS3090 對鋼筋混凝土之標準值0.3 公斤/ 立方公尺。此外，台北市結構工程工業技師公會經本院囑託鑑定，其105 年5 月11日（105 ）北結師鑑字第0000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）鑑定結果，系爭房屋確有氯離子含量過高，並致後陽台梁及樓版產生鋼筋鏽蝕、外露及混凝土保護層剝落之瑕疵，且靠近後陽台梁柱有結構歪斜及經被告以水泥砂漿修補之事實，被告卻以天花板遮掩未告知原告，另系爭房屋尚有傾斜之瑕疵。再者，被告出賣系爭房屋時向原告聲稱其持有該屋後未曾修繕，且買賣契約所附標的物現況說明書中「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、「是否有損鄰或鄰損狀況」「是否有龜裂傾斜之情形」等欄位，被告均勾選「否」，買賣契約第9條第5 項亦約定被告保證買賣標的物於交屋前無傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等物之瑕疵；惟被告明知系爭房屋樑柱傾斜，曾於樑柱結構處修補並施作天花板遮掩樓板，及樑柱鋼筋鏽蝕，原告若知有上開瑕疵即無可能購買該屋，依買賣契約第9 條第5 項約定及民法第354條第1 項規定，被告應負瑕疵擔保責任。故原告自得依民法第359 條規定，請求減少價金，並依不當得利法律關係請求被告返還價金。依本院委託宏大不動產估價師聯合事務所製作之105 宏估務字第00000000號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）評估價值結論，系爭房屋及基地因氯離子含量超標，於本件交易當時瑕疵情況之房地總時值為1093萬631元，原告實際買賣價金1280萬元，瑕疵價值貶損差額為186萬9369元，而系爭房屋因傾斜瑕疵，於本件交易當時房地總時值為1145萬895 元，價值貶損差額為134 萬9105元；合計應減少價金321 萬8474元。被告雖辯稱兩造買賣時有言明以現況買賣，不負瑕疵擔保責任，因而以低價1280萬元成交云云；惟觀系爭買賣契約第9 條第5 項約定，兩造並無以特約免除被告之瑕疵擔保責任，又依證人戴光斌之證述，及系爭估價報告評估系爭房屋及基地於本件交易時正常之房地總時值1272萬390 元，並未高於原告實際買賣價金，足證兩造於買賣時並無言明以現況買賣，不負瑕疵擔保責任，更無因現況買賣而減價1280萬元成交之事實等語。並聲明：㈠、被告應給付原告321 萬8474元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡、願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：原告向被告購買之標的係門牌臺北市○○區○○○路00巷0 號0 樓、面積83.95 平方公尺之房屋及基地，並無其他附屬建物，被告交付原告之房屋雖有外推增建之陽台作為廚房，並於標的物現況說明書中第12項載明其屬「增建部分」，惟該部分既非兩造買賣之標的物，而係違章之增建物，縱認該部分有瑕疵存在，原告應無依買賣契約請求減少價金之餘地；況且系爭鑑定報告鑑定結果認為系爭房屋僅後陽台之梁及樓板底部局部有產生鋼筋銹蝕、外露及混凝土保護層剝落現象，而研判其原因係房屋樓上層之日常用水曾滲入該處梁及樓板，並與氯離子產生化學作用所致，當非系爭房屋本身結構問題，故此非可歸責於被告。又原告於訂約前委請專業師傅多次至現場仔細查看屋況，就外推增建之後陽台樑上特別釘有木作天花板（係多年前0 樓整修廚房造成0樓廚房漏水，0 樓屋主請師傅前來修好並釘上天花板），依目視即能現場查覺，原告並與被告多次議價，最後雙方始以1280萬元成交，原告倘有疑慮，於此過程中非不能要求被告說明及允專業師傅現場查驗，再為決定，則原告已多次現場查看後毫無意見，於事後才聲稱拆開上開木作天花板發現鋼筋鏽蝕等瑕疵，故原告因本身重大過失而不知，難令被告負擔保之責。又系爭鑑定報告中取樣之0F-0位置即增建之後陽台橫梁位置，係因樓上層日常用水滲入造成混凝土剝落等現象，而非系爭房屋本身結構問題；且105 年4 月13日現場採樣時，梁敬順技師當場說明增建外推之後陽台因雨多、樓上滲水、不同材質等因素，均可能造成該處氯離子含量遠高於室內他處，如為海砂屋，通常2 、3 年整個房屋即會顯現混凝土剝落等情況等語，此觀系爭鑑定報告試驗結果，0F -0之氯離子含量1.824 公斤/ 立方公尺確高於室內他處2 至5倍即明；故鑑定時仍將增建之0F-0採樣列入平均值計算，造成平均氯離子含量達0.8333公斤/ 立方公尺，顯有未當。而排除0F-0後，單就0F-0、0F-0、0F-0之硬固混凝土中性化深度檢測結果，其平均深度僅3.8 公分，並未超過公會所指混凝土結構設計規範梁柱保護層為4 公分之規定，難認系爭房屋有超過設計規範之瑕疵存在。再者，系爭房屋係61年間建築完成，應適用當時之建築設計規範以判斷有無違反規定之瑕疵，實無由以87年施行之新拌鋼筋混凝土所含氯離子含量規範作為判斷依據，故系爭鑑定報告認為系爭房屋未符合87年規範，亦有未當；參酌系爭估價報告於氯離子含量超過瑕疵情況說明中，亦指出經濟部原於83年7 月22日所訂定之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量容許含量規定值鋼筋混凝土為0.6 公斤/ 立方公尺以下，後於87年6 月25日再修訂為0.3 公斤/ 立方公尺以下，系爭房屋屬87年6 月25日前興建之建物，應適用0.6 公斤/ 立方公尺以下之標準，益徵於建築規範日趨嚴格之情況下，實無溯及認定系爭房屋不符現今規範之理。則單就0F-0、0F-0、0F-0氯離子含量試驗結果，其平均值僅0.502 公斤/ 立方公尺，未違反83年所訂定0.6公斤/ 立方公尺以下之規範，且台灣多雨潮濕，系爭房屋歷40年餘，僅增建外推之後陽台梁及樓版底部有局部混凝土剝落現象，其餘屋況良好，顯示系爭房屋並非氯離子含量過高之海砂屋。故系爭估價報告認有氯離子含量超標瑕疵之污名減損價值l78 萬9759元，自難憑採。甚且，兩造係以現況買賣議定價金，標的物現況說明書第19項已載明系爭房屋未做過氯離子含量檢測，顯見被告絕未保證無該瑕疵存在，是原告於簽約時自知系爭房屋不確定有無氯離子含量過高瑕疵，而原告於簽約前後數次至系爭房屋查看，且有由證人戴光斌仲介買賣房屋之相當換屋經驗，原告倘有疑慮或意見，可要求先作氯離子含量檢測後再決定是否購買或要求減價，然依證人戴光斌所述，原告簽約當時既未要求作檢測，更從未言及會擔心而不願意買受或要求減價才願意買；故縱設系爭房屋有氯離子含量過高瑕疵，原告亦有重大過失，依民法第355 條第2 項規定，被告自不負擔保責任。再者，系爭鑑定報告認為系爭房屋雖因施工誤差造成梁柱結構稍有左右歪斜情形，唯其傾斜情況尚小，不須估列傾斜賠償費用。惟就梁柱結構前後歪斜部分，共量測五個測點，其中NO . l測點之傾斜率1/159 最大，並向前側傾斜超過1/200 ，餘均在1/200以下，鑑定結果既認為應以NO .1 測點同側向之NO5 測點所測得之傾斜率1/241 較為可靠並符合實際傾斜情況，自應以此為判斷基準，豈有又將較不可採之NO .1 測點併採，而以NO .1 及N0 .5 測點之平均值1/192 作為評估之理？故鑑定結果指稱依該二者平均值超過1/200 ，稍有影響使用功能與結構安全云云，自難採憑；而其餘測點之傾斜率均小於1/200 ，依台北市政府工務局95年7 月「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」規定，不必估算房屋傾斜賠償費用。退步言，縱採認上開鑑定結果，亦係僅稍有影響房屋原結構安全性而已，乃屬第二級，估算系爭房屋傾斜之非工程性補償費用為6529元，然系爭估價報告竟不分級距，遽認整棟建物即會有傾斜瑕疵之污名減損價值126 萬9495元，亦有未洽；且系爭鑑定報告既已估列有非工程性之補償費用作為補償，豈有再估列污名減損價值，重覆補償之理？尤其，台灣地震頻繁，系爭房屋歷經40多年大小地震後，縱認稍有傾斜，此應屬原告原得預期並願承擔接受之風險範圍，原告既同意以現況買賣，而不事先要求作傾斜與否之檢測，自已估量過其各種主、客觀情形始與被告議定價金，其事後始要求鑑定有無傾斜並請求減少價金，實違誠信原則等語。並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、訴訟費用由原告負擔；㈢、如受不利判決，願供擔保免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠、被告銷售其所有坐落臺北市○○區○○段○○段0 地號，及其上00000 建號之建物，即門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷0 號0 樓，原告經由田居經紀公司仲介於103 年12月13日以總價1280萬元購買上開不動產，於104 年1 月28日完成所有權移轉登記予原告。兩造於2 月5 日另簽訂房屋租賃契約，被告向原告回租系爭房屋1 個月，被告實際係於104 年2 月17日將上開房屋騰空交付予原告。

㈡、原告以104 年5 月26日台北南門郵局第000 號存證信函通知被告發現系爭房屋有樑柱傾斜、樓板及樑柱內鋼筋嚴重鏽蝕、多處水泥剝落，及氯離子含量過高之瑕疵，該存證信函於104 年5 月29日送達被告。

五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：原告主張系爭房屋有氯離子含量過高、樑柱歪斜、房屋傾斜、鋼筋鏽蝕、水泥剝落等瑕疵，而請求減少價金，依不當得利關係請求給付如聲明所示之金額及遲延利息，有無理由？

六、得心證之理由：

㈠、系爭房屋確有氯離子含量過高、樑柱歪斜、房屋傾斜、鋼筋鏽蝕、水泥剝落等瑕疵；被告應就上開瑕疵負擔保責任：1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，或欠缺出賣人所保證之品質，即為民法所規定之物之瑕疵。查系爭房屋經本院委請台北市結構工程工業技師公會進行混凝土氯離子含量檢驗，其鑑定結果略以：㈠有關系爭房屋之氯離子含量部分，僅於系爭房屋後陽台梁及樓版底部局部有產生鋼筋鏽蝕、外露及混凝土保護層剝落之現象，氯離子含量平均值約為0.833 公斤/ 立方公尺，超過87年CNS 3090，A2042 規定新拌鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）不得超過0.3 公斤/ 立方公尺之限值，研判屬高氯離子含量建築物。㈡有關系爭房屋是否有鋼筋外露及水泥塊剝落之情形，其原因及位置為何部分，於系爭房屋後陽台梁及樓版底部局部有產生鋼筋鏽蝕、外露及混凝土保護層剝落之現象，研判其原因係系爭房屋樓上層之日常用水，曾經有滲入該處梁及樓板之情況，並與氯離子產生化學作用，造成該處梁及樓板鋼筋生鏽、膨脹，混凝土因而被擠出、剝落，致鋼筋外露。㈢有關系爭房屋梁柱結構是否有歪斜之情形，梁柱是否曾有修補之情形，若有，其修補之方式為何部分，有關梁柱結構左右及前後歪斜部分，系爭房屋梁底高程測量，各測點間之高程差及角變量計算結果，其中以梁底4 →3 二測點間距離360cm 所產生高程差0.010m之角變量為最大，並所有梁之角變量均小於「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」規定須估算房屋傾斜賠償費用之1/200 ，且各梁傾斜方向不一，其中1 →2 及7 →8 等二測點向房屋右側傾斜，4 →3 及6 →5 等二測點向房屋左側傾斜，研判係施工誤差造成，故研判系爭房屋梁柱結構稍有傾斜情形，惟傾斜情況尚小，不須估列傾斜賠償費用；系爭房屋牆、柱角測量，其傾斜率計算結果，其中以0 樓室內牆柱角所測NO . 1測點之傾斜率1/159 最大，並向前側傾斜，超過1/200 ，餘均在1/200以下，惟其所測高度僅為2.543m，容易因施工誤差產生偏移量，引致計算出較大傾斜率，而與NO .1 同測向之NO .5 測點傾斜率為1/241 ，亦向前側傾斜，惟因係在2 ～4 樓室外測量牆柱傾斜量，測高可達8.434m不容易因施工誤差產生偏移，引致計算出較大傾斜率，故其所測得之傾斜率1/241 較為可靠並符合實際傾斜情況，今以二者之平均值1/192 進行評估，由於超過1/200 ，故須依「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」規定估列傾斜賠償費用；系爭房屋目前內部裝潢工程正停工中，經現場目視檢視系爭房屋，除靠近漏陽台梁有因前述原因產生裂損、鋼筋鏽蝕及混凝土保護層剝落，並以水泥砂漿修補梁之情況，其餘梁、柱尚無曾有修補之情形。㈣有關系爭房屋有無傾斜部分，系爭房屋牆、柱角測量，其傾斜率計算結果，其中以0 樓室內牆柱角所測NO .1 測點之傾斜率1/159 最大，並向前側傾斜，而與NO .1 同測向之NO .5 測點傾斜率為1/241 ，亦向前側傾斜，今以二者之平均值1/192 進行評估，由於超過1/200 ，故須依「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」規定估列傾斜賠償費用，非工程性補償費用為6529元。㈤有關系爭房屋後陽台梁及樓板之前述瑕疵影響結構安全部分，系爭房屋氯離子含量已逾越標準值，後陽台梁及樓板底部等位置局部有鋼筋鏽蝕嚴重、混凝土保護層剝落現象，甚至部分樓板鋼筋因鏽蝕嚴重，導致其有效斷面大幅減少，研判該處梁、樓板有結構強度下降，影響及結構安全之情況；系爭房屋向前傾斜之平均傾斜率約1/192 ，研判係系爭房屋僅於前側設置局部地下室（深度約為4.57m 、房屋全深約為16.15m）所致，研判稍有影響系爭房屋原結構安全性，由於系爭建物之傾斜，係含鑑定標的物在內之0 ～00號雙號連棟之全棟建築物於前側設置局部地下室所造成，故必須全棟整體結構物進行補強；由於系爭建築係屬高氯離子含量建築物，系爭房屋之結構安全並不僅限於局部梁、樓板裂損因素，最主要者係攸關含鑑定標的物在內0 號～00號雙號連棟建築物B0～0 樓各樓層梁、柱、牆、樓板所形成主體架構之全棟整體結構物之安全性，而其安全性需進行全棟耐震能力評估方能確認，若耐震能力不足，尚另須進行補強設計評估及監造等語，此有台北市結構工程工業技師公會105 年5 月17日( 105)北結師銘( ○○)字第0000000 號函（本院卷第128 頁）檢附之系爭鑑定報告第7 至11頁鑑定結果在卷可參。是足認建築於61年間之系爭房屋，除梁柱結構左右歪斜部分係施工誤差造成且傾斜情況甚小，而非可認定為瑕疵外，其混凝土中氯離子含量超過87年6 月25日所修訂之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量容許含量規定值鋼筋混凝土0.3 公斤/ 立方公尺以下，攸關全棟連棟建築物整體結構物之安全性，已影響居住安全，後陽台梁及樓板底部位置局部鋼筋鏽蝕嚴重、混凝土保護層剝落現象，導致該處梁、樓板結構強度下降，影響結構安全，以及牆、柱角傾斜率超過「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」規定須估算房屋傾斜賠償費用之1/200 ，稍有影響結構安全等情形，依據通常交易觀念，已有減少房屋價值、通常效用之瑕疵，揆諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵。

2、被告固抗辯系爭房屋係61年間建築完成，應適用當時之建築設計規範以判斷有無違反規定之瑕疵，系爭鑑定報告認為系爭房屋氯離子含量未符合87年規範，係有未當云云。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文；又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條定有明文。因此，有無瑕疵，應以交付時之狀況為準，至於交付前是否有瑕疵，並非所問。有關預拌混凝土中鋼筋混凝土水溶性氯離子容許含量，經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局於83年7 月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」，規定預拌混凝土之氯含量容許值為0.6 ㎏以下，嗣經該部標準檢驗局於87年6 月25日修正為0.3 ㎏以下。而系爭房屋係104 年1 、2 月間交付原告，依前所述，其氯離子含量是否超過標準，自應以交付時之標準決之，亦即應以其是否超過經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正公布之0.3 ㎏為準據。是被告抗辯系爭房屋氯離子含量應適用61年間建築完成時之規範，自不可採。被告復抗辯系爭鑑定報告中取樣之0F-0位置即增建之後陽台橫梁位置，係因樓上層日常用水滲入造成混凝上剝落等現象，而非系爭房屋本身結構問題，且現場採樣時技師當場說明增建外推之後陽台因雨多、樓上滲水、不同材質等因素，均可能造成該處氯離子含量遠高於室內他處，故鑑定時仍將增建之0F-0採樣列入平均值計算，造成平均氯離子含量達0.8333公斤/ 立方公尺，顯有未當云云。惟瑕疵擔保責任，不以出賣人有故意或過失為要件，縱使系爭房屋增建外推之後陽台混凝土剝落等現象係因樓上層曾經漏水所致，究為被告出賣前已存在之瑕疵，被告自須負瑕疵擔保責任；又依前述，系爭房屋於本件買賣當時有無預拌混凝土中氯離子含量逾國家標準之瑕疵，應以現行之0.3 公斤/ 立方公尺為判斷標準，則縱使除去0F-0 試體之水溶性氯離子含量1.824 公斤/ 立方公尺，其餘0F-0、0F-0、0F-0試體之水溶性氯離子含量各為0.437 、0.756 、0.314 公斤/ 立方公尺，亦均高於國家標準0.3 公斤/ 立方公尺，故系爭鑑定報告指稱系爭房屋有氯離子含量逾現行國家標準限值之情形，而屬高氯離子含量建築物，即無不當，被告所辯亦不可採。

3、被告另抗辯系爭鑑定報告既認為應以NO .1 測點同側向之NO5 測點所測得之傾斜率1/241 較為可靠並符合實際傾斜情況，自應以此為判斷基準，豈有又將較不可採之NO .1 測點併採，而以NO .1 及N0 .5 測點之平均值1/192 作為評估之理？故鑑定結果指稱依該二者平均值超過1/200 即難採憑云云。惟系爭鑑定報告僅係考慮0 樓室內牆柱角所測NO .1 測點所測高度僅為2.543m，無法排除因施工誤差產生偏移量致計算出較大傾斜率之可能性，是為求更加精確，遂將與NO .1同測向之NO .5 測點傾斜率1/241 ，與NO .1 測點傾斜率1/159 平均後之斜率1/192 ，作為梁柱結構前後歪斜之評估依據，非即認定NO .1 測點傾斜率超過1/200 必係因施工誤差產生偏移量所致而顯不可採，被告所指容有誤解。

4、被告又抗辯外推增建之後陽台樑上釘有木作天花板，目視即能查覺，原告倘有疑慮，非不能要求被告說明及允專業師傅現場查驗後再為決定，則原告多次現場查看後毫無意見，於事後才聲稱拆開木作天花板發現鋼筋鏽蝕等瑕疵，其自有重大過失；標的物現況說明書第19項已載明系爭房屋未做過氯離子含量檢測，顯見被告絕未保證無該瑕疵存在，是原告於簽約時自知系爭房屋不確定有無氯離子含量過高瑕疵，依民法第355 條第2 項規定，被告不負擔保責任；系爭房屋歷經40多年大小地震後，縱稍有傾斜亦屬原告原得預期並願承擔之風險，原告既同意以現況買賣，而不事先要求作傾斜檢測，與被告議定價金後始請求減少價金，有違誠信原則云云。惟被告自承外推增建之後陽台樑上釘有木作天花板，是其內部情形如何、有無鋼筋鏽蝕及混凝土剝落，自非肉眼一望即知，端賴被告予以口頭告知或以書面載明，且混凝土中水溶性氯離子含量高低，亦須由專業機關採樣鑑定後始能確知，故自不得以原告買受系爭房屋前曾多次前往現場查看且知悉被告未就系爭房屋進行氯離子含量檢測，即謂原告係因重大過失而不知系爭房屋有前述瑕疵。再者，兩造於系爭房屋買賣契約中約定被告保證系爭房屋於交屋前無例如傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等物之瑕疵，此有買賣契約第9 條第5 項約定可稽（本院卷第17頁）；被告另於所附標的物現況說明書中「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、「是否有損鄰或鄰損狀況」「是否有龜裂傾斜之情形」等欄位勾選「否」（本院卷第23頁）；且證人即系爭房屋買賣仲介人員戴光斌亦在本院審理時證述：我有帶原告去看過房子，由於現場有木造裝潢，有些屋況無法確認，只能經由被告告知，告知的情況都在標的現況說明書上有確認…在現場時，被告沒有跟原告說明房屋依現況買賣，不負瑕疵擔保責任…當時不知道有氯離子含量過高的情形，在依現況說明書上有請被告確認，有無作氯離子檢測、輻射屋檢測、重大瑕疵及漏水情形，被告都說沒有等語（本院卷第147 頁背面及第148 頁）。顯見兩造並無特別約定免除被告之物之瑕疵擔保責任。再者，系爭估價報告評估系爭房屋及基地於本件交易時無前開瑕疵正常之房地總時值1272萬390 元，與兩造約定之系爭房地價金1280萬元大約相當，被告並未以顯低於市價之價格出售，益徵兩造於買賣時未曾言明以現況買賣、被告不負瑕疵擔保責任，而減價成交之事實。故被告抗辯其不負物之瑕疵擔保責任云云，自不可採。

㈡、原告得就前述瑕疵請求減少價金，並依不當得利關係請求被告給付之：

1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條第1 項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之[ 公式：減少額度＝約定價金×( 1-瑕疵物之實際價值／買賣標的無瑕疵時之價值) ] 。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。查系爭房屋及其基地經本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭估價報告認系爭房屋在無氯離子含量過高、樑柱歪斜、房屋傾斜、鋼筋鏽蝕、水泥剝落等瑕疵之情況下，於103 年12月13日（兩造簽訂系爭房屋買賣契約書時）房地之正常價格為1272萬390元，如有系爭鑑定報告所載之混凝土氯離子含量過高情形其價值減損金額為178 萬9759元，如有系爭鑑定報告所載之傾斜瑕疵情形其價值減損金額為126 萬9495元，而有上開二種瑕疵情形其房地實際合理價值應為966 萬1136元，有宏大不動產估價師事務所105 年8 月17日105 宏大聯估字第0000號函（本院卷第153 頁）檢附之系爭估價報告第2 、3 頁評估價值結論可佐。準此，兩造在無氯離子含量過高、樑柱歪斜、房屋傾斜、鋼筋鏽蝕、水泥剝落等瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為1272萬390 元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露房屋有氯離子含量過高、樑柱歪斜、房屋傾斜、鋼筋鏽蝕、水泥剝落等瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為307 萬8400元〈計算式：00000000×（1 －0000000/00000000）= 0000000 （小數點以下四捨五入）〉，是原告所得請求減少之價額應為307 萬8400元。

2、被告雖抗辯縱採認系爭鑑定報告鑑定結果，系爭房屋傾斜度係僅稍有影響房屋原結構安全性而已，估算其非工程性補償費用為6529元，然系爭估價報告竟遽認系爭房屋因此有傾斜瑕疵之污名減損價值126 萬9495元，亦有未洽云云。惟系爭鑑定報告所指非工程性補償費用乃依「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」規定估算房屋傾斜之賠償費用，並非等同於房屋價值之減損金額，此外被告復未陳明系爭估價報告有何不可採信之處，故被告抗辯自不可採。

3、又按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告自得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋存有氯離子含量過高、樑柱歪斜、房屋傾斜、鋼筋鏽蝕、水泥剝落等瑕疵，兩造買賣契約應減少價金之金額為307 萬8400元，已如上述，原告請求減少價金321 萬8474元，於上開金額範圍內，應予准許，超過上開金額之範圍，則不應准許；而經原告請求減少價金，於價金減少307 萬8400元後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利規定，請求被告返還307 萬8400元，即屬有據。

㈢、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359 條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付307 萬8400元及自起訴狀繕本送達翌日即104 年8 月1 日（見本院卷第67頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。

七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。