臺灣士林地方法院104年度訴字第987號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第987號

原告

江春通

原告

江文宏

原告

江秀珠

原告

江秀琴

原告

江建成

共同訴訟代理人

林慶苗律師

複代理人

陳思道律師

複代理人

謝宗哲律師

被告

江春永

訴訟代理人

何恭來

訴訟代理人

吳淑華

訴訟代理人

郭睦萱律師

複代理人

蘇建宇律師

複代理人

湯惟揚律師

被告

卡卡頌企業有限公司

法定代理人

陳秀儀

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國105年10月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、原告起訴聲明為：㈠被告江春永應自坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上如附件一所示建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0 段000 號，下稱系爭建物）遷出及將系爭建物拆除，並將系爭土地如附件二所示灰色部分，面積約777.82平方公尺，返還予原告及其他共有人（實際面積皆以測量為準）。㈡被告江春永應給付原告新臺幣（下同）14萬元及自起訴狀繕本送達翌日按年息5 ％計算之遲延利息予原告，並自民國104 年2 月1 日起至騰空返還土地之日為止，按月給付相當於租金之不當得利2 萬元予原告【見本院內湖簡易庭104 年度湖調字第63號卷，下稱簡易庭卷，第9 頁】；嗣於104 年5 月28日具狀變更上開第㈡項聲明為：被告江春永應給付原告84萬2,648 元及自起訴狀繕本送達翌日按年息5 ％計算之遲延利息予原告，並自104 年2 月1 日起至騰空返還土地之日為止，按月給付相當於租金之不當得利2 萬元予原告【見簡易庭卷第48頁】；又於104 年8 月12日具狀追加被告卡卡頌企業有限公司（下稱卡卡頌公司），並追加聲明：被告卡卡頌公司應自系爭土地上如附件一所示系爭建物紅色部分遷出（實際面積以測量為準）【見本院卷第18、19頁】；再於104 年9 月25日具狀變更聲明前揭第㈡項聲明為：被告江春永應給付原告江春通26萬9,340 元、給付原告江文宏、江秀珠、江秀琴、江建成（下合稱江文宏等4 人）共5 萬3,868 元，及均自起訴狀繕本送達翌日按年息5 ％計算之遲延利息予原告，並自104 年2 月1 日起至騰空返還土地之日為止，按月給付原告江春通1 萬1110元、給付原告江文宏等4 人各2,222 元之相當於租金之不當得利【見本院卷第31頁】；復於105 年1 月27日具狀變更聲明為：㈠被告卡卡頌公司應自系爭土地上如附圖其中B1（524.87平方公尺）、B2（66.77 平方公尺）、B3（31.54平方公尺）所示系爭建物遷出。㈡被告江春永應自系爭土地上如附圖其中A （125.21平方公尺）、C （24.49 平方公尺）所示系爭建物遷出，並將如附圖其中B1（524.87平方公尺）、B2（66.77 平方公尺）、B3（31.54 平方公尺）、A （125.21平方公尺）、C （24.49 平方公尺）所示建物拆除。並將基地騰空，返還予原告及其他共有人。㈢被告江春永應給付原告江春通26萬8135元、給付原告江文宏等4 人各5 萬3,627 元，及均自起訴狀繕本送達翌日按年息5 ％計算之遲延利息予原告，並自104 年2 月1 起至騰空返還土地之日為止，按月給付原告江春通1 萬1,110 元，給付原告江文宏等4 人各2,222 元之相當於租金之不當得利【見本院卷第117頁】；末於105 年10月5 日當庭變更上揭第㈢、㈣項聲明為：㈢被告江春永應給付原告江春通14萬6,043 元，給付原告江文宏等4 人各2 萬9,209 元，及均自104 年6 月2 日起，按年息5 ％計算之遲延利息予原告。㈣被告江春永應給付原告江春通7 萬7,778 元，給付原告江文宏等4 人各1 萬5,556 元，及均自104 年1 月28日起按年息5 ％計算之遲延利息予原告。㈤被告應自104 年6 月2 日起至騰空返還土地之日為止，按月給付原告江春通1 萬1,111 元，給付原告江文宏等4 人各2,222 元相當於租金之不當得利【見本院卷第255頁】。經核原告歷次所為訴之變更及追加，均本於原起訴之請求基礎事實，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，應予准許。

二、本件被告卡卡頌公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：原告與被告江春永均為系爭土地共有人，原告江春通之持分為1 ／12、原告江文宏等4 人之持分各為1／60。被告江春永未經系爭土地全體共有人同意，即擅自在系爭土地上搭建如附圖所示A 部分面積125.21平方公尺、B1部分面積524.87平方公尺、B2部分面積66.77 平方公尺、B3部分面積31.54 平方公尺及C 部分面積24.49 平方公尺之地上物（下合稱系爭地上物）。嗣原告江春通於101 年3 月15日經原告江文宏等4 人授權，出租其等就系爭土地持分9 ／60予被告江春永，並訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金為2 萬元。詎被告江春永自103 年7 月起即拒絕支付租金，原告遂於104 年1 月12日寄發存證信函催告被告江春永給付租金，然未獲置理，再於104 年1 月26日寄送存證信函，以被告江春永積欠長達7 個月之租金為由，向被告江春永為終止系爭租約之意思表示，該意思表示並於104 年1月27日到達被告江春永，系爭租約已合法終止，而被告江春永迄系爭租約終止時，共積欠原告7 個月租金14萬元未付。茲被告江春永以系爭地上物占有系爭土地，並無合法正當之權源，且被告江春永自104 年5 月15日起將如附圖所示B1、B2、B3部分之地上物出租予卡卡頌公司使用迄今，自己目前居住在如附圖所示A 、C 部分之地上物。為此，爰依民法第767 條、第821 條、184 條等規定，請求被告卡卡頌公司、江春永分別自占用之地上物遷出，暨被告江春永應拆除系爭地上物，將土地騰空返還予原告及其他共有人全體，並依據租賃契約法律關係，請求被告江春永應給付積欠租金，且依不當得利法律關係，請求江春永給付自104 年6 月1 日回溯5 年（即自99年6 月2 日起至104 年6 月1 日期間，中間扣除系爭租約自101 年3 月15日起至104 年1 月31日止有效期間），按土地法規定依系爭土地申報地價年息10％上限計算相當於租金之不當得利（原告個人按其系爭土地持分比例分受）及其法定遲延利息，並自104 年6 月2 日起按月給付相當於租金之不當得利共計2 萬元（原告各人按系爭土地持分比例分受）等語。並聲明：㈠被告卡卡頌公司應自系爭土地上如附圖B1（524.87平方公尺）、B2（66 .77平方公尺）、B3（31.54 平方公尺）所示建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段000 號）遷出。㈡被告江春永應自系爭土地上如附圖A （125.21平方公尺），C （24.49 平方公尺）所示建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段000 號）遷出，並將如附圖B1（524.87平方公尺）B2（66.77 平方公尺）、B3（31.54 平方公尺）、A （125.21平方公尺）、C （24.49 平方公尺）所示建物拆除，並將基地騰空，返還予原告及其他共有人。㈢被告江春永應給付原告江春通14萬6,043元，給付原告江文宏、江秀珠、江秀琴、江建成各2 萬9,209 元，及均自原告訴之追加狀繕本送達被告翌日即104 年6月2 日起，按年息5 ％計算之遲延利息予原告。㈣被告江春永應給付原告江春通7 萬7,778 元，給付原告江文宏、江秀珠、江秀琴、江建成各1 萬5,556 元，及均自原證3 存證信函送達被告江春永翌日即104 年1 月27日起按年息5 ％之遲延利息予原告。㈤被告江春永應自104 年6 月2 日起至騰空返還土地之日為止，按月給付原告江春通1 萬1,111 元，給付原告江文宏、江秀珠、江秀琴、江建成各2,222 元相當於租金之不當得利。併陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告卡卡頌公司前曾到場以：乃向被告江春永承租如附圖所示B1、B2、B3部分之地上物，非無權占有等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。併陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告江春永則以：系爭土地乃基於其父執輩時期所立分管契約，分配予其父江春（大房）為使用收益，數十年來，大房子孫均根據前開分管契約，就系爭土地為占有、管理、使用及收益，他房共有人從未予以干涉或表示任何異議。縱原告爭執分管契約之成立，大房子孫長年占有使用系爭土地，各房未予干涉、異議，亦足認全體共有人間業已形成「默示分管契約」，接受系爭土地分管由大房後人占有及使用。又縱認無前開分管契約或默示分管契約存在，因被告江春永向原告租用系爭地上物之基地即整筆系爭土地，依土地法第103條第4 款規定，須被告江春永有積欠租金達2 年以上之情形，原告始得依民法第440 條規定定期催告，並依此催告行使終止系爭租約之權限，則原告前於104 年1 月26日以存證信函表示終止系爭租約時，被告江春永僅達7 個月租金未繳受催告，應不生合法終止租約之效力。是系爭租約既仍合法有效存在，被告江春永本於該租約占有系爭土地，原告自不得向被告主張無權占有而請求返還系爭土地；再縱原告得向被告江春永主張不當得利，其數額應受土地法相關規定之拘束，以被告江春永占用系爭土地面積按申報地價年息10％計算為上限，又衡諸系爭土地之情況，原告請求以上限即系爭土地申報地價年息10％計算不當得利，亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。併陳明如獲不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

四、原告主張其等與被告江春永均為系爭土地共有人，原告江春通持分為1 ／12，原告江文宏等4 人持分各為1 ／60，被告江春永持分為1 ／25。又被告江春永在系爭土地上搭建有系爭地上物，目前自己居住在系爭土地上如附圖所示A 、C 部分地上物，並自104 年5 月15日起將附圖所示B1、B2、B3部分地上物出租予被告卡卡頌公司迄今等事實，業據其提出土地登記謄本為證（見本院卷第34至44頁），並經本院勘驗製成勘驗筆錄，並經地政機關繪製如附圖所示之複丈成果圖（見本院卷第70頁、第78、79頁）且有租賃契約可稽（見本院卷第210 至213 頁），復為被告所不爭執，堪信為真。

五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段規定甚明。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被告就原告為系爭土地之共有人，及系爭地上物坐落占有系爭土地如附圖所示A 、B1、B2、B3、C 部分之事實並無爭執，是被告即應就系爭地上物有何合法占有系爭土地之權源負主張及舉證之責任。被告江春永抗辯乃基於分管契約、默示分管契約及系爭租約合法占用系爭土地等語，然為原告所否認，揆之前揭說明，自應由被告江春永就共有人間成立分管契約、默示分管契約及系爭租約現仍有效存在等事實，負舉證責任。經查：

㈠、系爭土地之總面積為777.82平方公尺，有土地登記謄本可按（見簡易庭卷第16頁），而被告以系爭地上物占用系爭土地之總面積為772.88平方公尺，此經本院現場履勘後囑地政機關測量製成附圖可稽，是就系爭土地現況觀之，被告江春永幾乎占用全部系爭土地，並無共有人占用特定部分而為管理之情形，又被告江春永雖主張系爭土地為其父執輩（共五房）繼承時，分由其父親即大房管理等情，然經本院詢以其他各房所分管土地之情形，卻一無所悉，再證人即五房子孫江春義、四房子孫江春祥均證述：並無土地分管情事，被告江春永擅自搭建系爭地上物等語（見本院卷第49頁反面、第50頁、第51頁反面、第52頁），復參之被告江春永尚簽訂系爭租約向原告承租系爭土地持分之情事，實難認被告江春永所辯系爭土地共有人間成立分管契約之事實為真。證人江春衍、江春能、何恭來雖均證稱：系爭土地於被告江春永父親為繼承時，即分由大房管理等語（見本院卷第50頁反面、第51頁、第159 反面至163 頁），然證人江春衍、江春能為被告江春永之親兄弟，同為大房子孫，而證人何恭來為被告江春永之前女婿，受其信任委為處理系爭土地爭議事項（見本院卷、161 頁、第17頁），與被告江春永關係尚屬密切，又其等就大房分管系爭土地乙情僅係聽聞他人所述，且與前開事證相左，自難據以為有利於被告江春永之認定。

㈡、又系爭土地幾乎全部為被告江春永所占用，業如前述，並無各共有人劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年相互容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉之情，而被告江春永亦無法舉證證明除系爭土地外，尚有其他筆共有土地，為各共有人各自占用，相互容忍之情形，難認共有人間有默示分管契約之存在。

㈢、被告江春永固主張系爭租約未經原告合法終止，為其占用系爭土地之正當權源。然按租賃之標的物，必須為可以使用收益之物（動產或不動產），共有物之應有部分，係抽象的權利之比率，非具體共有物之一部份，無供他人使用收益之可言，性質上不可能為租賃之標的物（最高法院84年度台上字第374 號判決要旨參照）。本件系爭租約之租賃標的為原告就系爭土地之應有部分，此從書面契約上載明「甲方（即原告）出租範圍為本地號（即系爭土地）應有持分權利範圍共9 ／60〔全部〕」自明，依據前揭說明，系爭租約並無法有效成立，被告江春永自無從據以為占用系爭土地之合法正當權源。被告江春永雖抗辯原告所出租者為整筆系爭土地云云，然除與書面契約之文字不符外，參之被告江春永亦有系爭土地持分，且系爭土地於原告出租時並非由原告為全部占用中，是被告江春永應非向原告租用整筆系爭土地，其所辯難予採信。

㈣、綜上，被告既無法舉證證明系爭地上物占用系爭土地有合法占有權源，揆諸上開說明，自難認系爭地上物占有系爭土地具有正當權源，為有權占有，原告本於所有物返還請求權之規定，請求被告江春永自系爭地上物A 、C 部分遷出，並將系爭地上物拆除，將占有土地騰空返還予原告及其他共有人全體，即屬有據。又被告卡卡頌公司係基於與被告江春永之租賃關係而占有系爭地上物B1、B2、B3部分，因被告江春永無占用該部分土地之合法正當權源，而應負拆除地上物返還土地之義務，被告卡卡頌公司自亦屬無合法占有權源。是原告本於所有物返還請求權，併請求被告卡卡頌公司自系爭地上物B1、B2、B3部分遷出，亦屬有據。

六、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，被告江春永以系爭地上物無權占有系爭土地加以使用，自屬無法律上原因而獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告依前揭法條之規定及前開判例意旨，自得請求被告江春永給付相當於租金之不當得利。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之；土地法第97條定有明文；而上揭法條規定依同法第105 條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依平均地權條例第16條前段雖規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。又所謂「申報總價年息10％為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年度台上字第855 號、68年度台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地99年1 月起至104 年12月止之公告地價均為1 萬3,384 元，此有系爭土地公告地價資料1份在卷可稽（見簡易庭卷第22頁），本院就被告江春永所獲得不當得利數額，審酌其所占用系爭土地部分，臨○○○路○段雙向各4 線道之道路，附近有多線公車之站牌，約步行10幾至20幾分鐘路程可到鄰近○○○醫院、○○國小、○○國中、○○國小、○○捷運站、○○行政中心等處，原告以搭建地上物之方式占用系爭土地，此有本院勘驗筆錄、GOOLE 地圖、公車路線圖等可按（見本院卷第77、101 、102 、126 、127 至133 頁），認原告主張被告江春永所獲得相當於租金之利益，以申報地價年息6 ％計算，尚屬適當。又按租金之各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，民法第126 條亦定有明文，本件原告以經本院於104 年5 月28日收文之民事訴之追加狀，向被告江春永請求自該書狀送達被告江春永之日即104 年6 月1 日回溯5 年即99年6 月2 日起至104 年6 月1 日止，扣除101 年3 月15日起至104 年1 月31日止期間之不當得利共計15萬7,689 元（各原告得請求之不當得利金額及計算詳如附表一），為屬有據。又被告江春永自104 年5 月15日將系爭地上物B1、B2、B3部分出租予被告卡卡頌公司，每月收取租金15萬元，此有租賃契約可憑（見本院卷第210 至213 頁），按土地法第97條規定之立法政策乃為因應城市地方房屋供不應求，為滿足人民居住之需要，保護經濟上弱者之承租人，而就租金為限制，是如係供營業用之房屋，因承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，應不受土地法第97條規定之限制，租用基地建築房屋之情形，依土地法第105 準用第97條規定，自應為相同解釋。而原告雖於租賃契約記載出租房屋予被告卡卡頌公司，然房屋坐落於土地上，租金當然包含使用土地之對價，依上開說明，原告請求被告江春永自104 年6 月2 日起至返還系爭土地之日止，按月給付之不當得利數額，應不受土地法第97條規定之限制，本院審酌被告江春永係將B1、B2、B3部分地上物出租予卡卡頌公司作為展示並出售家具之店面使用，以及土地與房屋價值之比較，其收取使用土地部分之對價比例為高，而每月租金額15萬元依原告持分比例計算為2 萬2,500 元，縱不計其他占用A 、C 部分土地，認原告請求每月相當於租金不當得利數額2 萬元已屬相當，是原告請求被告自104 年6 月2 日起至返還土地之日止，按月給付原告共計2 萬元之不當得利（各原告得請求之金額詳附表二所示），洵屬有據。

七、從而，原告依據民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告卡卡頌公司應自系爭地上物B1、B2、B3部分遷出，被告江春永應自系爭地上物A 、C 部分遷出，並將系爭土地上系爭地上物拆除，將該部分土地騰空返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。又原告依據不當得利法律關係，於請求被告江春永給付如附表一所示金額及自受催告時即原告104 年5 月28日出具之民事訴之追加狀繕本送達翌日即104 年6 月2 日起之法定遲延利息，並按月給付如附表二所示金額之範圍內，為有理由，應予准許，超過部分則為無理由，應予駁回。至原告依據系爭租約請求被告江春永給付租金14萬元，因系爭租約無效，業如前述，原告之請求自屬無理由，應予駁回。

八、本件兩造陳明就主文第一至四項，願供擔保請准宣告及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金宣告假執行及免為假執行（詳如附表一、二）。

九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。