臺灣士林地方法院104年度重訴字第77號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 107 年 04 月 11 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第77號原　　　告　觀海旭日股份有限公司
法定代理人　唐建雄
訴訟代理人　黃玥彤律師
被　　　告　熱帶嶼有限公司
法定代理人　廖欽耀
訴訟代理人　程昱菁律師
楊德海律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106 年7 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒佰陸拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣柒佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；又除民事訴訟法定有專屬管轄之訴訟外，當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之；民事訴訟法第10條第1 項、第26條及第24條分別定有明文。經查，本件原告係依兩造間之房地租賃契約書請求被告給付租金及終止租約後占用房地之不當得利金額，乃基於租賃契約及終止租約後之法律關係有所請求，自非民事訴訟法第10條第1 項所稱之不動產物權涉訟，而無專屬管轄規定之適用，是租賃標的不動產雖非坐落於本院轄區，然因兩造前就前揭租約所生之爭執業已約定以本院為第一審管轄法院，此有該租約第14條在卷可稽（見本院卷第19頁反面），是依前揭規定，本院就自有管轄權。從而，被告抗辯本院無管轄權等語，尚有誤會，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3 款分別定有明文。本件原告起訴時原主張：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）165 萬元，及自遲延時至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民國103 年6 月20日起至遷讓返還租賃標的物之日止，按月給付原告45萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第5 頁背面）。嗣於本院審理中迭經變更聲明，並捨棄法定遲延利息部分之請求（見本院卷第364 頁反面），最終聲明求為：㈠被告應給付原告1,172 萬5 仟元；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第322 至323 頁）。核原告所為訴之變更，係基於同一租約之基礎事實，而減縮、擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應為准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：兩造於102 年2 月5 日簽訂房地租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將其所有如系爭租約第1 條所載之房地及地上物（下稱系爭A 區域）及相關動產設備出租予被告，租賃期間自102 年3 月1 日起至106 年3 月31日止，租金為每月45萬元。系爭租約第4 條特約事項並載明原告向訴外人曾添財所承租如系爭租約附件4 、5 、6 之房地及地上物（下稱系爭B 區域，與前開系爭A 區域合稱系爭租約標的物）亦依現況無償提供被告使用。嗣訴外人邱顯明於103 年2 月間去函被告要求限期遷出系爭B 區域，被告即依民法第264 條第1 項之規定，主張在原告解決系爭B 區域使用權限爭議前拒絕繼續給付租金。原告固向被告表示每月暫先給付20萬元租金以平衡損失，惟均遭被告所拒，迄今已欠租逾3 個月，依系爭租約第13條第3 項及第12條之約定，已構成終止契約事由。而原告業於103 年6 月12日以郵局存證信函催告被告應於7 日內給付欠租暨逾期未為給付即終止系爭租約之意思表示，是系爭租約業經原告合法終止甚明；縱認前開通知非為終止系爭租約之意思表示，亦以本起訴狀之送達代終止系爭租約之通知。從而，被告尚積欠原告自103 年3 月起至同年6 月20日止之租金計165 萬元；又被告業於訴訟中之105 年9 月16日將租賃物返還予原告，故被告應自系爭租約終止後之103 年6 月21日起至105 年9 月16日止，依每月45萬元之數額，給付原告相當租金之不當得利，前揭金額扣除被告業已給付之200 萬元，尚欠原告總計1,172 萬5
仟元。又被告主張其另行支付訴外人邱顯明使用系爭B 區域之費用，則其仍得使用該區域，是尚難據此主張同時履行抗辯；且被告縱因此受有損失，亦應以邱顯明與曾添財就系爭B 部分區域之租賃契約約定之租金4 萬元計算。為此，爰依系爭租約及不當得利法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告1,172 萬5 仟元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租約就系爭B 區域固約定為無償使用，惟實係為規避轉租所為之通謀虛偽意思表示，兩造間所隱藏之法律關係應為租賃，依民法第87條第2 項之規定，就該部分仍應適用租賃法律關係。又被告為經營旅館而向原告承租系爭租約標的物，而系爭B 區域為被告所營旅館之停車、烤肉、SPA 、泳池、廚房、宴會、餐廳、庭園及部分客房區，且面積遠大於系爭A 區域，如被告無法使用系爭B 區域，所營旅館根本無法經營，今系爭B 區域遭第三人主張權利，且原告遲未能解決系爭B 區域之使用權爭議，自屬未依契約本旨提供合於約定使用之租賃標的物予被告，已構成不完全給付，且可歸責於原告，被告自得依民法第264 條主張同時履行抗辯；又因原告違約，被告向第三人支付460 萬元，且原告未提供如系爭租約約定之房間數供被告經營旅館，被告因此受有鉅額損害，是被告亦得就該損害額與原告請求之租金抵銷之。縱認原告之主張有理由，亦請求依民法第436 條準用第435 條之規定減少租金等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於102 年2 月5 日簽訂系爭租約，約定原告將其所有如系爭租約第1 條所載之系爭A 區域及相關動產設備出租予被告，租賃期間自102 年3 月1 日起至106 年3 月31日止，租金為每月45萬元；系爭租約第4 條特約事項並記載原告向訴外人曾添財所承租如系爭租約附件4 、5 、6 之系爭B 區域依現況無償提供被告使用（見本院卷第17頁）；系爭A 區域及系爭B 區域之範圍及使用狀況，如被證10所載（見本院卷第123 頁）。
㈡邱顯明向曾添財承租系爭B 區域土地，並簽有如被證1 之房地租賃契約書（下稱系爭B 區域租約），租賃期間自101 年3 月1 日起至106 年3 月31日止，租金為每月4 萬元，該租約第6條有不得轉租之約定（見本院卷第76頁）。
㈢邱顯明於103 年2 月間要求被告限期遷出系爭B 區域；被告於103 年2 月25日向原告主張同時履行抗辯，在原告解決系爭B 區域使用權限爭議前拒絕繼續給付租金（見本院卷第30頁）；原告於103 年3 月3 日表示為平衡彼此利益，每月暫收租金20萬元，俟刑事竊佔風險不存在後協商補足（見本院卷第33頁）。
㈣被告自103 年3 月起即未按月依系爭租約給付45萬元租金予原告；另被告分別於103 年11月3 日、103 年12月27日、104 年1 月23日、104 年3 月2 日、104 年4 月22日、104 年6 月18日、104 年8 月24日、104 年10月16日、105 年2 月1 日、105 年4 月18日各給付20萬元租金，總計200 萬元租金予原告（見本院卷第324 頁）。
㈤原告於103 年6 月12日以郵局存證信函主張被告遲付租金已達2 個月，違反系爭租約第13條第3 項，而得終止系爭租約，請被告於7 日內補足應給付租金款項（見本院卷第36頁）。
㈥被告業於訴訟中之105 年9 月16日將系爭租約標的物返還予原告，並於系爭租約末頁加註「雙方訂於105 年9 月16日同意提前終止合約」（見本院卷第259 頁）
㈦邱顯明與訴外人陳龍金曾於103 年3 月20日就系爭B 區域簽立協議書（下稱系爭協議書），由邱顯明委由陳龍金全權掌管系爭B 區域之一切事務及財務，盈虧由陳龍金負責，陳龍金管理期間自103 年3 月1 日起至105 年12月31日止，陳龍金應支付如系爭協議書約定每月10萬或15萬之管理費予邱顯明；陳龍金並已依約給付至105 年12月31日之管理費總計460 萬元予邱顯明。
四、茲就兩造爭執之事項，判斷如下：
㈠兩造間就系爭B 區域之使用，所成立之法律關係為何？
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定；民法第87條定有明文。
⒉本件原告主張系爭B 區域係無償提供予被告使用，被告則主張兩造間就系爭B 區域使用約定實為租賃關係，僅係為規避轉租，始於系爭租約為無償使用之記載，經查：依系爭租約附件之記載，並觀諸兩造不爭執之被證10系爭A 區域及系爭B 區域使用範圍及現況，系爭B 區域之面積遠大於系爭A 區域面積達數倍之多，系爭A 區域為主建物，系爭B 區域則為泳池戲水區、烤箱、浴廁、花園水池、烤肉區、早餐用餐區、咖啡廳、辦公室、會議室、大型宴會廳、汽車旅館之客房等（見本院卷第123 頁）；又被告承租系爭租約標的物係為經營渡假中心使用，為兩造所不爭執，復有被告提出之文宣資料在卷可稽（見本院卷第84至85頁），顯見系爭B 區域之設施，均為經營渡假中心所必需，如無該等設施，被告之營業目的確實無法達成，是倘被告簽立系爭租約之時，即得知無法使用系爭B 區域，依常情，應無意願簽立系爭租約之理；又原告自承有以邱顯明名義向曾添財租用系爭B 區域土地，並由原告直接支付租金予曾添財（見本院卷第68頁反面），顯見原告取得系爭B 區域之使用權，尚需支付對價；而原告復自承系爭B 區域交付予被告時，其上已有相關設備及建物，該設備及建物亦無償提供予被告使用（見本院卷第295
頁正反面），亦即被告使用系爭B 區域上之設備，無須另支付對價予原告；則原告如何願意將自己須支付對價予曾添財始得使用之系爭B 區域，以及其上之設備，全數無償提供予被告作為營業使用？此節顯與常情有違；是被告主張系爭B
區域實為系爭租約標的之一部分，非為無償使用，而係為規避系爭B 區域租約第6 條不得轉租之約定（見本院卷第78頁），而於系爭租約第4 條為無償使用之記載，該部分係屬通謀虛偽意思表示，兩造之真意，實欲就系爭B 區域成立租賃契約，應可採信，從而被告主張依民法第87條第2 項規定，兩造就系爭B 區域係成立租賃關係，尚屬有據。
㈡被告得否因使用系爭B 區域受阻，而主張同時履行抗辯？原告得否終止系爭租約？
⒈本件訴外人邱顯明於103 年2 月間要求被告限期遷出系爭B
區域，固為兩造所不爭執，然查，被告尚得使用系爭A 區域，故系爭租約之租賃標的物，並非全部無法使用；而被告嗣復透過訴外人陳龍金支付每月10至15萬之對價向邱顯明取得系爭B 區域使用權，為被告所自承（見本院卷第246 頁反面），是本件被告並未有租賃標的物全部無法使用而無法達契約目的之情事，故被告尚不得就系爭租約主張同時履行抗辯。
⒉被告自103 年3 月起即未付租金，期間雖因系爭B 區域之使用權爭議，而經原告於103 年3 月3 日同意每月暫收租金20萬元，惟被告仍遲至103 年11月3 日始再給付20萬元租金，故原告於103 年6 月12日以郵局存證信函催告時，被告確已遲付租金達2 個月，依系爭租約第13條第3 項，原告得終止系爭租約；惟查，原告前揭存證信函，係記載「…二、台端與本公司承租的租約於103 年3 月份起即未給付租金，…甲方得終止本房地租賃契約，…。請台端於函達七日內補足應給付租金款項，特此函知。」（見本院卷第36頁），觀諸該信函，僅載明催告之旨，而未有終止契約之意思表示，故僅有催告之效力，原告主張其已於103 年6 月12日終止系爭租約，尚屬無據。又原告於103 年12月2 日提起本件訴訟，其起訴狀繕本於104 年1 月13日送達被告時（見本院卷第5 頁、第50頁），被告已積欠103 年3 月至同年12月之租金，而依前揭兩造不爭執事項㈣，斯時被告僅就欠付之租金，分別於103 年11月3 日、103 年12月27日各給付20萬元，並未補足至103 年11月之租金，是被告於收受起訴狀繕本送達時，確已積欠租金2 月以上，從而，原告以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，尚屬有據，是系爭租約業經原告於104 年1 月13日終止。
㈢原告自103 年3 月之後，得請求給付之租金數額？
⒈按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之；民法第435 條第1 項、第436 條分別定有明文。
⒉證人邱正雄於本院準備程序中證稱：我是系爭租約的見證人，該租約區分「租賃標的物」與「無償使用區域」，是因為後面的土地和建物都是我向曾添財租的，租好後唐建雄說要借用，借用後他就轉租給廖欽耀，但我跟曾添財的租賃契約第6 條有約定不能轉租、借用，所以我跟唐建雄收回來，我寄存證信函廖欽耀先生說我要收回來，不收回來我就要告侵占，後來廖欽耀有還給我等語明確（見本院卷第150 頁）；證人陳龍金於本院審理時證稱：系爭協議書是我簽名的，廖欽耀租前面的（按係指系爭A 區域），因為他們有產權問題，後面那塊土地的使用，是我跟邱正雄（按即邱顯明之代理人）簽的，我去租這塊地，廖欽耀會給我錢，我幫他把錢付給邱正雄，因為那塊地是邱正雄叫我幫他管理的，所以我必須幫他處理廖欽耀要使用這塊地並且付錢的這件事，協議書記載的維修費，就是園區內整理的錢，就是使用那塊土地及其上設備的代價，應該算是租金，給付方法是廖欽耀每個月付10萬給我，我再給邱正雄，103 年是10萬，104 年是15萬，照契約寫的等語明確（見本院卷第301 至303 頁）。依證人邱正雄之證言可知，系爭B 區域實為曾添財所有，原告雖有向曾添財承租該部分，惟業因違反系爭B 區域租約不得轉租之約定，致被告無從繼受原告之權利，而取得系爭B 區域之使用權利，故被告確因第三人邱顯明就系爭B 區域主張權利，致不能為約定之使用、收益，從而被告主張應依前揭規定減少租金，要屬有據。又被告為使用系爭B 區域而委由陳龍金向邱顯明取得該部分之使用權利，陳龍金並與邱顯明於103 年3 月20日簽立系爭協議書（見本院卷第260 頁），觀諸系爭協議書，於103 年3 月1 日至同年12月31日，每月需支付予邱顯明10萬元，104 年至105 年間，每月需支付予邱顯明15萬元，而前揭金額業已支付完畢，亦有被告提出之收據影本附卷足憑（見本院卷第264 至267 頁），是認被告得請求減少之租金，應以前揭給付予邱顯明之數額為準，亦即103 年3 月1 日至103 年12月31日，每月得請求減少之租金為10萬元，則應付之租金為35萬元；104 年1 月1 日至104
年1 月13日終止系爭租約之日止，每月得請求減少之租金為15萬元，則應付之租金為30萬元。
⒊復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人主張無權占用人應給付占用房地相當租金之不當得利，自屬有據。本件兩造於系爭租約終止後，被告占有系爭租約標的物已無法律上原因，自當依前揭規定給付原告此部分相當於租金之不當得利，至其數額認定基準，認以兩造就系爭租約存續時得請求之數額，應屬正當。則原告自104 年1 月13日系爭租約終止後，至105 年9 月16日返還租賃標的物之止日，依前揭說明，得請求相當租金之不當得利為每月30萬元。
⒋又前揭租金、相當於租金之不當得利每月得請求之數額相同，二者期間接續，為計算便利，合併計算式如下：103 年3
月1 日至103 年12月31日，每月得請求35萬元，共10月，總計350 萬元，扣除被告已給付200 萬元租金，尚得請求150
萬元；自104 年1 月1 日起至105 年9 月16日返還租賃標的物之止日，每月得請求30萬元，共20.5月，總計615 萬元；前揭數額總計765 萬元，故則被告尚需給付原告765 萬元。㈣被告尚主張系爭租約約定房間數為609 間，原告僅提供600
間供被告經營旅館，而屬不完全給付，且被告尚因系爭租約受有鉅額損害，故主張就該損害額與原告請求之租金抵銷等語，惟就其損害數額，雖曾聲請鑑定其損害，復又撤回聲請（見本院卷第357 頁），故其就此部分主張，均未舉證以實其說，而無足採。
五、從而，原告依系爭租約及民法第179 條，請求被告給付765
萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告與被告分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日民事第二庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日書記官 張淑敏