臺灣士林地方法院105年度重訴字第254號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 106 年 10 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第254號原　　　告　劉又瑀
訴訟代理人　林宗竭律師
葉禮榕律師
被　　　告　億欣營造股份有限公司
法定代理人　徐柏輝
訴訟代理人　林伯川律師
被　　　告　周綠君
訴訟代理人　徐滄澤
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告億欣營造股份有限公司應給付原告新台幣叁佰玖拾捌萬伍仟元，及自民國一○五年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告周綠君應給付原告新台幣肆佰陸拾捌萬元，及自民國一○五年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告億欣營造股份有限公司負擔百分之四十，由被告周綠君負擔百分之四十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告各以新台幣壹佰叁拾叁萬元、新台幣壹佰伍拾陸萬元為被告億欣營造股份有限公司、被告周綠君供擔保後，得假執行；但被告億欣營造股份有限公司、被告周綠君如各以新台幣叁佰玖拾捌萬伍仟元、新台幣肆佰陸拾捌萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告與被告億欣營造股份有限公司（下稱億欣公司）及被告周綠君於民國102 年12月24日分別簽定房屋預訂買賣契約、土地預訂買賣契約，房屋契約包含停車位及必要空間總價為新台幣（下同）1,210 萬元、土地契約總價為1,670 萬元；而原告基於房屋契約已繳付價款338 萬元、基於土地契約已繳付價款468 萬元。又依土地預訂買賣契約第2 條第2 款註明兩契約為連立契約，對任何一契約之解除，其效力均及於兩契約全部。
二、原告前已發函被告億欣公司解除房屋預定買賣契約，解約事由有二，即遲延取得使用執照、標的物存在瑕疵：
㈠、被告億欣公司逾期取得使用執照，原告依約主張解除契約：１、本件被告億欣公司簽約後一再遲延工作之進行，契約約定於104 年6 月25日即須取得使用執照，卻遲至105 年1 月7 日始取得，距原約定日期遲延超過半年之久，已符合房屋預訂買賣契約第11條、第27條所定逾期3 個月未取得使用執照，視同賣方違約，買方得解除契約之情形。從而，本件被告億欣公司違約明確，原告爰依法解除契約。
２、至被告億欣公司辯稱台北市政府都市發展局（下稱台北市都發局）給予承造人億揚營造有限公司（下稱億揚公司）增加104 天建築期間，該期間屬於房屋預定買賣契約第11條第1
項但書所稱「影響期間」云云，並無理由：
⑴、依100 年11月份抽查審核紀錄表、台北市都發局函，內載諸多要求檢討、修正之處，顯見原起造人住豪建設股份有限公司（下稱住豪公司）當初提出之建照申請即不符法規，故被要求修改，既是當初申請錯誤在先，變更設計期間如何納入「不可歸責於賣方」之範圍。本件地下室容積遭檢討是建築師當初設計與法規不符所致，又即便法規存有解釋之空間，建築師設計遊走法規邊緣，後經認定與法不符，當屬設計之疏失，而承接起造人之被告億欣公司也不爭執當初設計與法規有違，始未就被抽查要求變更設計提出異議，況被告億欣公司夾帶不屬於被要求檢討之項目一併申請變更，再以變更耗時主張不可歸責，顯無理由。
⑵、104 天是增加建築期限而非使用執照取得期限之延長，被告將該期間作為延後契約約定使用執照取得期日，顯有誤解。台北市都發局104 年8 月10日函雖給予億揚公司104 日建築期限，然原告係主張與被告億欣公司間之私權契約關係，該函既非發給被告億欣公司，且契約可否歸責事由台北市都發局也非有權認定機關；又該函多給予億揚公司建築期限，並非延長原告與被告億欣公司間取得使用執照之期限；退步言之，依使用執照存根所示，建案開工日期是101 年2 月16日，原建照完工期限為31個月，而變更建照將地下室由4 層改為3 層等，工期因而縮短為27個月，則工程於103 年5 月16日即應竣工，即便加上台北市都發局多給予的104 天工期，則103 年8 月底前也應該要竣工，該期日距離兩造約定104
年6 月25日取得使用執照日期尚有近10個月時間，可知104
天建築期限增加，根本不應影響被告億欣公司應於約定104
年6 月25日前取得使用執照。
⑶、本件變更與變更完成都在原告與被告億欣公司締約前，顯然非履約期間之事由：原告與被告億欣公司於102 年12月24日訂約，變更程序並非於契約履行中發生，非屬房屋預定買賣契約第11條第1 項事由。被告億欣公司主張契約無上開限制、締約當時尚不知影響之工期多久、工程連續性云云，實則契約內容及效果，規範契約生效後之事實乃一般之解釋，被告億欣公司自承於102 年9 月16日即通過變更審查，至該時點自可確定變更程序影響多久，如何要主管機關再來確定。㈡、原告另主張依據瑕疵擔保責任，解除房屋預定買賣契約：
１、依房屋預定買賣契約第25條、第27條規定，可知有關本件建物買賣契約，雙方合意瑕疵擔保成立要件依民法等相關法令，法律效果則賦予買受人解除契約之權利。
２、本件原告日前進入建物內部檢視標的物，一樓頂板高度竟有高低不一之情況，高者達3.92公尺、低者僅有3.8 公尺，皆與建築執照上建物1 樓房屋之高度為4.2 公尺，相去甚遠，此瑕疵顯無法改善，樓板高度不符與高低不一不僅影響美觀、將來室內裝潢之設計與施作，更有甚者，由高度不一之現況，使原告合理懷疑當初施作時即有嚴重之瑕疵，果爾，更有安全上疑慮，核屬物之瑕疵。從而，原告主張解除契約。三、原告請求被告億欣公司給付519萬5,000元：
㈠、本件契約業經原告解除，原告爰依房屋預訂買賣契約第27條第2 項，及民法第259 條、第179 條之規定，請求被告億欣公司返還原告已繳付之房屋價款338 萬元，並請求給付以房屋總價款1,210 萬元之15% 計算之違約金181 萬5,000 元，總計被告億欣公司應給付519 萬5,000 元（計算式：3,380,000+1,815,000=5,195,000 ）。
㈡、至被告億欣公司主張依房屋預定買賣契約第17條第2 款請求違約金基準之「房屋總價款」，應將停車位之價金扣除云云。惟查，兩造契約名為「房屋預定買賣契約書」，則依該契約原告須繳付者即房屋價款，而該契約中劃分建物價款與停車位價款，意即上開二者合計即屬房屋價款，依約原告須繳付之總數即房屋總價款；又依房屋預定買賣契約第27條約定，解約得退「房屋價款」及核算「『房屋總價款』百分之十五之違約金」，前者被告億欣公司既然不否認為建物加停車位之價款，為何後者卻又主張應扣除停車位價款。
㈢、被告億欣公司請求酌減違約金，亦無理由：本件違約金之約定為雙方之合意，基於契約嚴守原則，被告億欣公司主張酌減，殊無理由；又本件變更在訂約前已完成，被告億欣公司仍依此主張展延，並主張酌減違約金，並無可採；再被告億欣公司指原告變更設計云云，實則兩造是在尚未施作隔間前已合意不要施作特定隔間牆，被告億欣公司依原契約是減少工程之施作，竟以此圖減少違約金，實無所取。
四、本件土地預訂買賣契約與房屋預定買賣契約為連立契約，房屋預定買賣契約因被告億欣公司違約已解除，解除效力及於土地預訂買賣契約，原告前亦已發函被告周綠君解約，則土地預訂買賣契約亦解除，原告爰依民法第259 條、第179 條之規定，請求被告周綠君返還已給付之土地價款468 萬元。五、聲明：
㈠、被告億欣公司應給付原告519 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡、被告周綠君應給付原告468 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告億欣公司則辯以：
一、被告未能於買賣契約原定之104 年6 月25日前取得使用執照，主要係因主管機關要求辦理變更所致，其中不可歸責於被告之行政作業及公文往返時間共104 天，得依房屋預定買賣契約第11條第1 項規定，作為順延取得使用執照之期間：
㈠、本建案原起造人住豪公司依原建造執照內容，原可興建二幢四棟地上5 層、地下4 層之建物，惟100 年11月14日台北市都發局忽函告住豪公司稱主管機關於抽查建照後，認地下室之容積應重新檢討，故要求住豪公司辦理變更設計，其後因起造人變更為被告億欣公司，故該次變更設計乃由被告億欣公司辦理，被告因而於101 年6 月16日重新提送設計圖說，將建物之地下室由地下4 層變更為地下3 層後，方經主管機關於102 年9 月16日審核通過。
㈡、主管機關上述抽查建照進而要求辦理變更設計，實非起、承、監造人所能預料，原起造人住豪公司就建案所提出之設計圖說，本係在建造審核之主管機關即台北市建築管理工程處（下稱台北市建管處）審查通過後，始能取得建造執照，嗣建管處又於抽查後推翻已核發之建造執照內容，進而要求住豪公司辦理變更設計，究此情形發生之原因，乃在於台北市政府自97年10月1 日起，委託建築師公會實施「建造執照協審制度」，由建築師公會協助辦理建造執照之收件及審查（即第一次審查）後，再經建管處作行政驗收（即第二次審查），倘審查通過即發給建造執照，惟建造執照核發後，建管處仍得依「建造執照及雜項執照簽證項目抽查作業要點」進行隨機抽查，並得重新就簽證項目認定，要求原起造人辦理修正甚至變更設計，而建管處嗣後不論是本於不同見解，或係認建築師公會協審疏漏，該不利益均不應由起造人承擔。㈢、本次辦理變更設計尤不可歸責於起、承、監造人之處，在於建管處未依「建造執照及雜項執照簽證項目抽查作業要點」第6 條規定，倘欲辦理建照抽查，應於建照核發之次月進行，並立即發文通知抽查結果，以供補正，惟台北市建管處於建照核發後逾5 個月始辦理抽查，並通知住豪公司補正事項，進而影響後續工期時程，此屬行政機關之怠惰及疏失。
㈣、本建案之地下室容積之所以須重新檢討，涉及主管機關解讀法令之問題，而非任何一方適用法規之對錯，被告億欣公司最後縱遵從主管機關見解，無從倒果為因謂被告為可歸責。又原告主張本件最終辦理變更設計項目共15項，其中只有4
項是經抽查而須辦理變更，其餘11項都是被告億欣公司自行變更云云，並無可採，證人謝孟樂建築師之證詞已有說明。㈤、本件絕對無爭議屬不可歸責於被告者，在於辦理上開變更設計所涉之行政程序及公文往返時間，建案之承造人億揚公司於104 年5 月14日就上開變更設計所涉之工程延宕，致函台北市都發局申請展延工期，經台北市都發局會同台北市建管處、台北市工務局大地工程處後，認定該次變更設計確有因行政作業及公文往返時間等不可歸責於被告之因素，因而同意酌予增加建築期限104 天，該104 天屬於房屋預定買賣契約第11條第1 項所定「影響期間」，自得作為順延期間。
㈥、原告以被告辦理變更設計係發生於契約簽訂前，不得主張順延云云，並無理由。房屋預定買賣契約第11條第1 項所定得順延之事由，本無限縮須在簽約後始發生者方有適用；且建案辦理變更設計（建造抽查、提送圖說等）固係發生於簽約前，然究因辦理變更設計影響之工期為何，台北市都發局於104 年8 月10日向被告發函始告確定，此部分事實係發生於簽約後；又工程施作具連貫性，辦理變更設計後所受影響者，包含水土保持工程計畫、五大管線施作、放樣勘驗及二樓板勘驗等，彼此環環相扣，前一階段作業尚未竣工查驗完畢前，無從進行後一階段工程，故在全部工程竣工前，不論是被告或主管機關，根本無法切出某一時點認定辦理變更設計所影響之期間，被告當僅能在最後階段工程竣工前，檢附所有工期受有影響事證之相關資料供主管機關一次整體認定。㈦、原告復以台北市都發局核准之工期展延104 天，與兩造房屋預定買賣契約第11條第1 項約定應於104 年6 月25日前建造完成並取得使用執照，係屬兩事云云，惟按使用執照本係在建築建造完成後始得請領，工期增加既影響建物建造完成之時間，當然進而影響使用執照之取得時間。
㈧、從而，本件取得使用執照之最後期限，即由原定之104 年6
月25日加計104 天，順延為104 年10月7 日，復依房屋買賣契約第11條第2 項，被告需於3 個月內仍未取得使用執照，始構成違約。而被告於105 年1 月7 日即取得使用執照，並無違約，是原告依房屋預定買賣契約第27條第2 項之違約罰則向被告主張，自屬無據。
二、關於原告指稱建物樓高未達建照所載之高度4.2 公尺部分：本件建照所載之樓高4.2 公尺，依「建築技術規則建築設計施工編」第1 條第13款規定，係指自1 樓樓地板面至2 樓樓地板面之距離，上開高度尚須扣除樓版厚度（約15cm）、一樓拋光石英磚厚度厚度（約10cm）等，方為淨高（即室內高度），原告以室內高度稱建物有瑕疵，容有誤會，原告亦應舉證本件建物樓層高度未達4.2 公尺；況建照附表記載之事項，僅在標示建物資訊及注意事項，為主管機關進行建築管理之用，並非房屋買賣契約之內容，而關於高度是否有效用之減損，通常係以是否足使一般人居住時產生壓迫或不適，原告就此並未舉證。
三、本件倘認原告依房屋預定買賣契約第27條第2 項約定解除契約及請求給付違約金為有理由，惟原告計算違約金之基礎仍有錯誤，且違約金之數額亦屬過高，應予酌減：
㈠、依房屋預定買賣契約第27條第2 項約定可知，原告縱得解除契約並請求違約金（假設語），違約金之計算亦應以「房屋總價款」為基礎。而本件原告所承購戶別之「房屋總價款」為1,018 萬元，原告另加計「停車位」之價金202 萬元作為違約金請求之基礎，應無理由。
㈡、本件審酌下列事由，應予酌減違約金：本件爭議之源起，涉及主管機關前後認定之不一、建管處未依法於建造執照核發後之次月辦理抽查，及所牽涉之行政作業及公文往返時間，倘將全部之不利益歸責於被告，對被告過苛；又被告除因辦理變更設計期間而有工期延宕之情形，後續工程施作均致力趕工，未再有延宕情事；再買賣契約簽訂後，被告就出售原告承購戶部分，給付代銷公司即富冠地產有限公司代銷費用共計66萬5,000 元，倘契約經原告解除，上開費用形成被告平白支出，被告實已蒙受相當損失；另原告已繳納之房屋價款，約僅佔房屋總價之三成，並非已繳足全額價款，倘違約金計算逕按最高比例即15% ，原告所得獲取之違約金將高達其已繳價款之40% 以上，此數額亦已失衡，請予以酌減至房屋總價之5%以下，方為公允。
四、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、被告周綠君辯以：
一、被告就本件買賣過程未經手參與，過程也無所悉，僅係單純提供土地合建之人，茲因契約規定房地必須同其命運一併處理，爰就被告億欣公司之答辯均予援用。
二、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告於102 年12月24日與被告億欣公司訂立房屋預訂買賣契約、與被告周綠君訂立土地預訂買賣契約，購買坐落於台北市○○區○○段○○段00000 ○000 ○000 地號土地上興建之A 棟1 樓建物、停車位及坐落基地（建案名稱為「湖森堡」；下稱系爭建案）；房屋預訂買賣契約約定契約總價為1,210 萬元，包括建物買賣總價款1,008 萬元、停車位買賣總價款202 萬元，原告已依該契約繳付價款338 萬元；土地預訂買賣契約約定契約總價為1,670 萬元，原告已依該契約繳付價款468 萬元（見本院卷第24至44頁之房屋預訂買賣契約、第46至58頁之土地預訂買賣契約，及第60頁之房屋預收價款查詢資料、第62頁之土地預收價款查詢資料）；
二、系爭建案之建造執照（100 建字第0147號）於100 年6 月1
日核發，原起造人為住豪公司，建造執照記載興建二幢四棟地上5 層、地下4 層建物，規定開工期限為自領照日起6 個月內開工、竣工期限為自申報開工日起31個月內竣工，另建造執照附表之建築物概要記載A 棟地上1 層之高度為4.2 公尺（見本院卷第65至76頁之建造執照及建造執照附表）；
三、系爭建案於建造執照核發後，經台北市建管處抽查認有14項不符規定項目，包括（第5 項）地下室應檢討容積等，審查意見認應變更設計，台北市都發局於100 年11月14日函告起造人通知不符規定項目並應完成改正程序（見本院卷第247
至251 頁之台北市建管處106 年6 月1 日北市都建照字第10648232800 號函暨所檢附之100 年11月份建築師簽證案件抽查審核紀錄表、建造執照申請書、台北市都發局100 年11月14日北市都建字第10063744000 號函）；
四、系爭建案變更後之起造人被告億欣公司於101 年6 月提出變更設計圖，包括將地下4 層變更為地下3 層、竣工期限變更為自申報開工日起27個月內竣工等，經先送都市設計審議程序於102 年3 月26日完成後，於102 年9 月26日核准變更設計；嗣系爭建案於104 年8 月28日竣工、於105 年1 月7 日取得使用執照（105 使字第0008號）（見本院卷第204 頁之使用執照存根、第205 頁之建造執照變更設計附表、第221
頁之台北市建管處106 年4 月7 日106 （17）會字第0740號函、第275 頁之證人謝孟樂建築師筆錄）；
五、原告於105 年4 月6 日發函被告億欣公司，主張系爭建案遲延取得使用執照、建物有樓板高度瑕疵，依房屋預定買賣契約第27條約定解除契約，而請求返還已繳價款及給付違約金，經被告億欣公司於105 年4 月8 日收受；原告於105 年4
月6 日另發函被告周綠君，主張因房屋預定買賣契約經原告解除，依土地預定買賣契約第2 條第2 項約定，房屋預定買賣契約解除之效力及於土地預定買賣契約，而請求返還已繳價款，經被告周綠君於105 年4 月7 日收受（見本院卷第78至90、127 至128 頁之存證信函暨回執）。
伍、兩造之爭點：
一、兩造間之買賣契約是否業經原告合法解除？
二、原告請求被告返還已繳付之價款、違約金，得否准許？
陸、得心證之理由：
一、關於兩造間之買賣契約是否業經原告合法解除：
㈠、本件是否逾期取得使用執照：
１、按「本預售屋之建築工程應在民國104 年6 月25日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」、「賣方如逾前款期限未取得使用執照者，每逾一日應按已繳納房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，若逾期三個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約處罰規定處理。」，房屋預定買賣契約第11條「開工及取得使用執照期限」第1 、2 項定有明文。又按「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照』、『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約。」、「賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併返還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，房屋預定買賣契約第27條「違約之處罰」第1 、2 項亦有明文。
２、本件原告與被告億欣公司間之房屋預定買賣契約依前述約款明定系爭建案取得使用執照期限為104 年6 月25日，且賣方如逾約定取得使用執照期限達3 個月以上，即構成買方之解約事由，惟系爭建案於105 年1 月7 日始取得使用執照，有105 使字第0008號使用執照存根在卷可按（見本院卷第204
頁），已逾上開取得使用執照期限6 個月餘，從而，原告主張被告億欣公司違約，而依房屋預定買賣契約第27條第2 項約定解除契約，洵非無據。
３、被告億欣公司雖辯稱：被告未能於契約原定之104 年6 月25日前取得使用執照，主要係因主管機關要求辦理變更設計所致，其中不可歸責於被告之行政作業及公文往返時間共104
天，依房屋預定買賣契約書第11條第1 項但書第2 款規定，得為順延取得使用執照期間，是本件應取得使用執照之最後期限由原定之104 年6 月25日加計104 天，即順延為104 年10月7 日，被告於未逾3 個月之105 年1 月7 日取得使用執照，自無違約之問題云云。惟查：
⑴、原告與被告億欣公司間之房屋預定買賣契約係於104 年12月24日訂立，契約當事人於訂約時本應各自盱衡當時已發生之一切事實，而為取得使用執照期限等契約內容之要約及承諾，是前揭房屋預定買賣契約第27條第1 項但書關於不可抗力、非可歸責事由得順延期間之規定，解釋上自應限於訂約後始發生之事實為限。而系爭建案經台北市建管處於核發建造執照後抽查、台北市都發局通知不符規定事項並責令完成改正程序、被告億欣公司提出變更設計圖、變更設計經都市設計審議程序通過、迄至102 年9 月26日核准變更設計等事實，均係發生於兩造間之房屋預定買賣契約訂立之前，有前揭台北市建管處106 年6 月1 日北市都建照字第10648232800
號函暨附件、106 年4 月7 日106 （17）會字第0740號函等件（本院卷第247 至251 、221 頁）在卷可考，且房屋預定買賣契約第2 條第2 項亦明載系爭建案為「主管建築機關核准北市100 建字第0147號建築執照在案，並102 年9 月26日辦理變更設計在案」（見本院卷第26頁），復經被告聲請傳訊之證人謝孟樂建築師於審理中證稱：102 年9 月26日核准變更設計，之後就不會再有影響工期之因素等語（見本院卷第277 頁），則縱有被告億欣公司所謂主管機關於建築執照核發後逾時抽查、前後認定不一而要求變更設計等情，既均為兩造訂約前已發生之事實，本應為被告億欣公司對原告承諾取得使用執照期限時所斟酌，自不得於事後再執以主張屬房屋預定買賣契約第11條第1 項但書規定之順延期間事由。⑵、至被告億欣公司復辯稱：系爭建案辦理變更設計固係發生於簽約前，然究因辦理變更設計影響之工期為何，經台北市都發局於104 年8 月10日發函始告確定，此部分事實係發生在簽約後；且工程施作具連貫性，在全部工程竣工前，無法切出某一時點認定辦理變更設計所影響之期間，被告僅能於最後階段之工程竣工前，檢附所有工期受影響事證之相關資料供主管機關一次整體認定云云。查本件系爭建案之承造人億揚公司於104 年5 月14日致函台北市都發局，主張系爭建案有包括辦理變更設計在內之多項展期事由而申請竣工展期，嗣經台北市都發局於104 年8 月10日函覆僅同意就辦理變更設計階段之都市審議會議審查及修正報告書複核所涉機關行政程序與公文往返時間，酌予增加建築期限104 日等情，有億揚公司104 年5 月14日億揚（碧湖）字第1040514001號函、台北市都發局104 年8 月10日北市都建施字第10462918100 號函，及台北市都發局105 年12月14日北市都授建字第10585558100 號函等件（見本院卷第137 至139 頁、180 至194 ）附卷可稽，然主管機關於兩造訂約後函告准予展延工期之日數，並非等同於影響工期之事由係於兩造簽約後始發生，本件被告億欣公司如自忖於兩造訂約時就辦理變更設計程序影響之確切工期日數之估算不易，復明知於竣工前始會請求主管機關一次整體認定所有影響工期之事由及日數，自應於訂約時衡酌該等已存在之因素，而於對原告承諾取得使用執照期限時約定絕對寬裕之期限，或另為保留之聲明（例如：「前揭（第11條第1 項本文）約定之取得使用執照期限104 年6 月25日，尚未加計於本契約訂立前已辦理變更設計完成，惟於本契約訂立後始經主管機關認定因辦理該變更設計所影響之工期日數」，或「前揭（第11條第1 項但書）約定之順延期間事由，如係發生於本契約訂立前，惟於本契約訂立後始經主管機關認定影響之工期日數，亦得計入順延期間」等），被告億欣公司既未就契約解釋上應限於訂約後始發生之順延期間事由為任何保留，當無從將其訂約時未能精確估算於訂約前已辦理完成之變更設計程序所影響之確切工期日數之不利益，逕歸由原告承受，而謂得為順延取得使用執照之期間。
⑶、被告億欣公司所辯，洵無可採，不足推翻本件原告得依房屋預定買賣契約第27條第2 項約定解除契約之認定。
㈡、本件有無建物樓層高度不足及高低不一之瑕疵：
１、按「有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令辦理。」，房屋預定買賣契約第25條「賣方之瑕疵擔保責任」第2 項定有明文。又按「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照』、『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約。」、「賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併返還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，房屋預定買賣契約第27條「違約之處罰」第1 、2 項亦有明文。
２、本件原告復主張其於日前進入建物內部檢視標的物，一樓頂板有高低不一之情況，高者達3.92公尺、低者僅有3.8 公尺，皆與建築執照上建物1 樓房屋之高度為4.2 公尺相去甚遠，核屬物之瑕疵云云。查系爭建案之建造執照附表之建築物概要，雖記載原告所購買A 棟地上1 層之高度為4.2 公尺（見本院卷第66頁），惟按建物之樓層高度，依「建築技術規則建築設計施工編」第1 條第13款規定：「樓層高度：自室內地板面至其直上層地板面之高度；最上層之高度，為至其天花板高度。但同一樓層之高度不同者，以其室內樓地板面積除該樓層容積之商，視為樓層高度。」（見本院卷第157
頁），是系爭建案之建造執照附表所載之1 樓樓層高度，應指自1 樓地板面至2 樓地板面間之高度，而非室內淨高，原告逕以建物內部高度質疑與建造執照記載之樓層高度不符，尚有誤會；且原告就其主張樓高不足4.2 公尺及高低不一之事實，並未提出證據，亦無可採。從而，原告執此主張被告億欣公司構成違約及解約事由，洵屬無據。
㈢、綜上，本件原告得以被告億欣公司遲延取得使用執照為由，依房屋預定買賣契約第27條第2 項約定解除契約，而原告已於105 年4 月6 日發函被告億欣公司解約，經被告億欣公司於105 年4 月8 日收受，有存證信函暨回執在卷可按（見本院卷第78至84、127 頁），是原告與被告億欣公司間之房屋預定買賣契約，業經原告合法解除甚明。又按原告與被告周綠君間之土地預訂買賣契約書第2 條第2 款約定：「本約土地上之建物由買方另向億欣公司價購，且本約與買方和億欣公司所簽訂之『湖森堡房屋買賣契約書』建物編號A 棟壹樓兩件契約為連立契約，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部。」（見本院卷第48頁），則原告解除房屋預定買賣契約之效力，亦及於原告與被告周綠君間之土地預定買賣契約。準此，兩造間之買賣契約均經原告合法解除，洵堪認定。
二、關於原告請求被告返還已繳付之價款、違約金，得否准許：㈠、按「賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併返還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，原告與被告億欣公司間之房屋預定買賣契約第27條第2
項定有明文。又按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 項第1 款定有明文。
㈡、查原告與被告億欣公司間之房屋預定買賣契約、原告與被告周綠君間之土地預定買賣契約，已經原告合法解除，業經前述認定在案；而房屋預訂買賣契約約定之契約總價1,210 萬元，包括建物買賣總價款1,008 萬元、停車位買賣總價款202 萬元，原告已依該契約繳付價款338 萬元，又土地預訂買賣契約約定契約總價為1,670 萬元，原告已依該契約繳付價款468 萬元等情，有各該買賣契約及預收價款查詢資料（見本院卷第24至44、46至58、60、62頁）在卷可考，則原告主張依房屋預定買賣契約第27條第2 項、民法第259 條規定，向被告億欣公司請求返還已繳付之價款338 萬元，及依民法第259 條規定，向被告周綠君請求返還已繳付之價款468 萬元，自屬有據。
㈢、又原告主張依房屋預定買賣契約第27條第2 項約定，請求被告億欣公司給付以房屋總價款1,210 萬元之15% 計算之違約金，惟被告億欣公司辯稱：違約金之計算基礎「房屋總價款」，依房屋預定買賣契約第6 條第1 項約定應為1,018 萬元，不應加計停車位之價金202 萬元，是原告計算違約金之基礎錯誤，且請求之違約金數額過高，應予酌減等語。經查：１、本件原告與被告億欣公司間之買賣契約名為「房屋預定買賣契約書」，則依該契約第6 條約定之「契約總價」（包括建物買賣總價款1,008 萬元、停車位買賣總價款202 萬元，合計1,210 萬元）自應即為「房屋總價款」。被告億欣公司辯稱原告請求違約金之計算基礎「房屋總價款」，不得以1,210 萬元計算，而應將停車位買賣總價款202 萬元扣除，而以建物買賣總價款1,008 萬元為計算基礎云云，尚屬無據。
２、復按違約金之約定，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束，惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金（最高法院103 年台上字第2194號判決意旨參照）。本院審酌本件經原告依法解除契約後，原告因締結契約所花費之時間、勞費等均化為烏有，且被告迄今尚未返還原告已給付之價款，致原告喪失就該部分之價款自由運用之利益，惟原告於解約時已支出之價款尚未及買賣價金之半數，且於實際交付買賣標的之前即已解除契約，就買賣標的所投注之籌設勞費應非至鉅等一切情狀，認原告請求被告億欣公司給付以房屋總價款1,210 萬元之15% 計算之違約金尚屬過高，應酌減至5%即60萬5,000 元為適當。至被告億欣公司請求斟酌本件爭議源起於主管機關之前後認定不一、逾時抽查、涉及行政作業及公文往返時間，及被告就出售本件原告承購戶部分，已給付代銷公司代銷費用66萬5,000 元云云，惟查，如前述本件變更設計及變更設計完成，均發生於原告與被告億欣公司訂立房屋預定買賣契約前，被告所主張與變更設計相關各節，均為其於訂約時已存在而應自為盱衡之事實，又原告係合法解除契約，被告億欣公司就本件買賣標的支出之代銷費用乃其應自行吸收之營運成本，非為其所受損害，均不應為本件酌減違約金之考量因素，併為敘明。
三、從而，本件原告援引兩造間之房屋預定買賣契約、土地預訂買賣契約，主張已合法解除兩造間之買賣關係，而於解除契約後，依房屋預定買賣契約、民法第259 條規定，請求被告億欣公司返還原告已繳付之房屋買賣價款、違約金，及依民法第259 條規定，請求被告周綠君返還原告已繳付之土地買賣價款，於其請求被告億欣公司給付原告已繳付之價款338
萬元、違約金60萬5,000 元即合計398 萬5,000 元，及請求被告周綠君給付原告已繳付之價款468 萬元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日即105 年4 月30日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日書記官 施盈宇