106年度訴字第1014號｜民事：給付租金等｜裁判日期：107 年 05 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1014號原　　　告　張萬益朱家宏朱嘉慧共　　　同訴訟代理人　梁春華被　　　告　簡明輔訴訟代理人　鍾秉憲律師複代理人　　陳宏雯律師被　　　告　永薪資產管理有限公司法定代理人　陳胤統　　原住新北市○○區○○街0巷0弄0號4樓上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國107 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面一、按解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第25條定有明文。查，被告永薪資產管理有限公司（下稱永薪公司）於民國107 年2 月13日遭主管機關廢止登記（見本院卷第199-1 頁），依法應行清算（公司法第26條之1 準用同法第24條參照），該公司廢止登記時僅有陳胤統一名股東，且未以章程規定或另選清算人乙情，業經本院依職權調取該公司登記案卷核閱屬實，並有卷附臺灣新北地方法院函可佐（見本院卷第195 頁），自應由陳胤統為該公司之清算人（公司法第113 條準用同法第79條參照），而本件原告張萬益、朱家宏、朱家慧（下就其3 人合稱為原告，如單指其一則逕稱其姓名）係以永薪公司以被告簡明輔（下稱簡明輔，與永薪公司合稱為被告）為連帶保證人，向其等及其他共有人全體承租門牌臺北市○○區○○路00號1 樓及2 樓房屋（下合稱系爭房屋），惟積欠其等租金及回復原狀之費用為由，提起本件訴訟，堪認原告本件訴訟之請求，顯係為追索屬於永薪公司廢止登記前之債務，核屬清算範圍內事項，故永薪公司自應視為尚未解散之公司，合先陳明。二、本件原告於訴狀送達後，減縮聲明為被告應依序連帶給付張萬益新臺幣（下同）47萬2999元、朱家宏6 萬3066元、朱嘉慧3 萬1533元，及均加計自支付命令繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第128 頁），核與民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款規定相符，應予准許，次予陳明。三、永薪公司經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：一、原告主張：永薪公司於103 年11月12日邀同簡明輔為連帶保證人，向伊等及其他全體共有人承租系爭房屋，並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104 年1 月12日至112年1月11日止，租金為每月25萬元，並應逐年按各出租人應有部分比例折算之租金數額，開立一年期之租金支票交付各出租人；租約終止時，永薪公司應即搬遷並將系爭房屋回復原狀交還伊等及其他全體共有人。詎系爭租約於105年6月12日終止時，永薪公司尚積欠伊等自105年1月12日起至 105年6月12日（下稱系爭期間）租金未繳付，亦未回復系爭房屋之原狀，致伊等受有支出裝潢費用之損害等情（原告各請求之租金數額及裝潢費用詳如附表所示）。爰依系爭租約之法律關係，求為判決命：㈠被告應依序連帶給付張萬益47萬2999元、朱家宏6萬3066元、朱嘉慧3萬1533元，及均自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：㈠永薪公司部分：永薪公司經合法通知均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述；㈡簡明輔部分：永薪公司於103 年11月12日向系爭房屋全體共有人承租系爭房屋，作為經營Qmart 商場之用，惟因朱家宏、朱嘉慧父母無故加以阻撓，以致耽誤5 個月始能進場裝潢，並使原預定104 年農曆年開幕的時間，延後至104 年5 月份始開始營運，部分預定進駐之廠商因此陸續解約退租。永薪公司為與出租人協商補償事宜，乃未交付105 年第2 年期之租金支票，並因不堪虧損終至歇業。嗣系爭房屋全體出租人以張詠琦為代理人與永薪公司協商終止租約事宜，經多次會議後達成協議（下稱系爭協議），押租金不予退還，惟永薪公司亦無庸給付系爭期間之租金及回復系爭房屋原狀，僅需將招牌及其他可移動之物品搬離後交還系爭房屋即可。永薪公司即無給付原告系爭期間之租金及裝潢費用之義務，伊自無庸負連帶保證之責等語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。三、原告主張伊等及其他全體共有人就系爭房屋與被告簽訂系爭租約乙情，有卷附系爭租約可憑（見支付命令卷第9 至12頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第221 頁），惟原告主張系爭租約於105 年6 月12日終止，被告尚應給付系爭期間之租金，並應回復系爭房屋原狀等情，為被告所否認，並以前詞資為辯解。是本件應審究者為㈠張詠琦是否為有權代理全體出租人之人？㈡系爭房屋全體出租人有無與永薪公司達成系爭協議？茲分別論述如下：㈠、張詠琦是否為有權代理全體出租人之人？ ⒈觀諸證人藍建明（即永薪公司股東）證述：系爭房屋是由張姓家族成員共有，伊當初在找店面時，看到系爭房屋的招租廣告，按照上面所留電話撥打給屋主，是由施寶蓮（為四房）所接，最後是由施寶蓮女兒張詠琦出面與伊洽談合約內容，並安排簽約。原本租約有給予2個月的裝潢，但因朱家宏、朱嘉慧父母（為五房）阻撓，所以延後到104年5月份才開始營業；之後要談終止租約的事情以及點交房屋，也都是由張詠琦在處理，並於105年5月3日、同年6月2日在施寶蓮家開過兩次會議，其他出租人都是透過施寶蓮和張詠琦傳達意見等語（見本院卷第131至137頁），可知系爭租約自招租、商議租約內容、聯繫各共有人並安排締約，至談判終止租約之條件，始終係由張詠琦代全體出租人出面處理；並與原告自陳：有關系爭租約的事情，都是委託施寶蓮處理，因此託由施寶蓮委任律師發函予被告終止租約等語（見本院卷第131、163頁），及證人張詠琦證述：伊有得到施寶蓮授權處理系爭房屋出租及終止租約，105年4月份伊知道永薪公司積欠租金，就請律師發函終止租約，寄該律師函前有得到全體共有人同意（見本院卷第98、104、106頁）等情綜合以觀，足見全體出租人已授權張詠琦處理終止系爭租約事宜，張詠琦自屬有權代理即明。 ⒉雖證人張詠琦證稱：伊未得到原告授權終止租約云云（見本院卷第105 頁），惟此與原告自陳其託由施寶蓮（再委由張詠琦處理）委任律師發函終止租約乙節相矛盾（見本院卷第131 頁）；且參以張詠琦曾於105年5月3日在施寶蓮住處，與簡明輔、藍建明開會討論系爭期間之租金及房屋交還等問題，依該次會議錄音譯文記載，張詠琦對在場之人稱：「因為太臨時通知，大家都沒有辦法來，但是大家都說沒關係，我把意見轉過去，看大家怎麼樣再…。」（見本院卷第 116頁），核已表明其有代理全體出租人處理系爭租約終止相關事項之權限，而原告訴訟代理人梁春華亦有在場（此為原告所是認，見本院卷第130頁），亦未為反對之意思，可見原告已同意施寶蓮再委由張詠琦處理系爭租約終止事務；況105年6月12日係由張詠琦及三房之子與永薪公司完成點交，收受永薪公司交還之鑰匙乙情，為張詠琦、藍建明分別證述在卷（見本院卷第104、137頁），並有卷附遷出交屋確認書可佐（見本院卷第168頁），設若張詠琦確信原告並未授權其處理終止租約事宜，豈會於遷出交屋確認書上記載出租人為「張得俊等11人」，並收受永薪公司歸還之鑰匙，表示系爭房屋已交還全體出租人之意？足見張詠琦上開未獲原告授權之證言，僅係臨訟迴護原告之詞，要與事實不符，尚不足採為原告有利之認定。 ⒊依上說明，張詠琦為有權代理全體出租人處理終止系爭租約事宜之人，原告主張伊等並未授與張詠琦代理權限云云，尚屬無據，為不可採。㈡、系爭房屋全體出租人有無與永薪公司達成系爭協議？ ⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103 條第1 項定有明文。 ⒉張詠琦為有權代理全體出租人處理終止系爭租約事宜之人，業如前陳；又租約終止時，關於承租人已交付押金應否返還及返還數額，涉及承租人是否尚有欠租及其他債務不履行之情事，堪認永薪公司於系爭租約終止時，如有積欠租金及應回復系爭房屋原狀而未履行之情形，是否仍須清償或賠償出租人所受之損害等節，要與系爭租約終止有關之事項，核屬全體出租人授與張詠琦代理權之權限範圍。 ⒊永薪公司因認系爭房屋遭朱家宏、朱嘉慧父母阻撓施工，導致預定商場開幕時間延遲受有損失，乃拒絕交付105年第2年之租金支票，嗣張詠琦與被告於105年5月3日在施寶蓮住處開會協商終止租約之事宜，原要求永薪公司應補足租金，並交還房屋，惟最終於105 年6月2日達成系爭協議，即押租金不予退還，永薪公司無庸再給付系爭期間之租金及回復系爭房屋原狀，僅需於同年月12日將招牌及其他可移動之物品搬離後交還系爭房屋即可乙情，業據證人藍建明證述在卷（見本院卷第131至141頁）；核與張詠琦105年6月2日發送給簡明輔之LINE對話訊息：「（下午3：48分）簡先生您好，我知道你很生氣，就朋友跟你聊，租金就1/12-6/1 2共欠五個月租金，扣押金二個月，剩三個月，一人損失一半，給1.5月，至少給一個月。我只是跟你拜託，希望你想想，如果你真的不給我就算了…（下午5時59分）你不用給我們租金了，依照今天協議內容，6/12 13:00見面歸還鑰匙，終止租約。」（見本院卷第59頁）之意旨相符；且依卷附遷出交屋確認書記載「惟承租人承諾，尚未完成之事項條列如下：水錶度數：╳度、電錶度數：╳度」（見本院卷第168頁）之反面解釋，可知除尚未結清之水、電費外，別無其他待完成而未完成之事項，張詠琦並即交付該遷出交屋確認書表示永薪公司已履行交還系爭房屋之義務；再依系爭租約第15條「租約終止或解除時，乙方〈即永薪公司〉應即搬遷並將租賃物回復原狀（或依甲方〈即出租人〉指示）交還甲方」（見支付命令卷第10頁）約定以觀，足見永薪公司亦可依出租人指示之方式履行返還系爭房屋之義務，並非必然須回復系爭房屋之原狀，堪認被告抗辯張詠琦已與其等達成系爭協議等情，應屬可採。 ⒋依上說明，張詠琦已與被告達成系爭協議，同意被告不須再給付系爭期間之租金，且無庸將系爭房屋回復原狀，而張詠琦為有權代理全體出租人之人，業如前陳，則系爭協議自對原告發生效力。故原告主張被告仍應給付伊等系爭期間之租金，並應賠償伊等為回復系爭房屋之原狀所支付之裝潢費用云云，即無所據，尚無可取。四、從而，原告依系爭租約法律關係，訴請被告依序連帶給付張萬益47萬2999元、朱家宏6 萬3066元、朱嘉慧3 萬1533元，及均自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，均無理由，皆應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中華民國 107 年 5 月 31 日民事第五庭法官許碧惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 107 年 6 月 4 日書記官簡吟倫

臺灣士林地方法院106年度訴字第1014號

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