臺灣士林地方法院106年度訴字第1361號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1361號

原告

謝齡誼

訴訟代理人

劉陽明律師

訴訟代理人

陳璧秋律師

被告

文德房屋仲介有限公司

法定代理人

潘能維

訴訟代理人

毛國樑律師

被告

鄭國展

訴訟代理人

王玉楚律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國106年12月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告於起訴狀送達後，追加依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定對被告文德房屋仲介有限公司（下稱文德公司）為請求，並經文德公司同意（見本院卷第240 頁），核與民事訴訟法第255 條第1 項第1 款規定相符，應予准許，合先陳明。

二、原告主張：伊於民國102 年1 月2 日經被告文德公司僱用之經紀人歐正忠仲介，與被告鄭國展（下稱鄭國展，與文德公司合稱為被告）就門牌臺北市○○區○○路00號7 樓之1 房屋（含坐落基地，房屋下稱系爭房屋，與坐落基地則合稱系爭房地）訂立買賣契約（下稱系爭契約），約定價金新臺幣（下同）3700萬元。詎鄭國展明知系爭房屋之土地使用分區為辦公服務區，不得作為住宅使用，與伊購買系爭房地之目的不符，且系爭房屋內之廁所，係由該層共用女廁違法變更使用，有減少系爭房屋價值及效用等物之瑕疵，仍向伊保證系爭房屋無違建之情形，將系爭房地移轉登記予伊，構成不完全給付，並與歐正忠故意共同隱瞞系爭房屋不可作為自用住宅及存在違建等情，對伊構成侵權行為，致伊受有系爭房屋價差409 萬7093元、裝潢費用69萬3447元、回復廁所原狀費用57萬6830元，計536 萬7370元之損害（下稱系爭損害），鄭國展應賠償伊系爭損害；伊亦得減少價金536 萬7370元，請求鄭國展返還伊溢領價金536 萬7370元之利益；而歐正忠未盡據實報告之義務致伊受有系爭損害，文德公司亦應依民法第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項負損害賠償責任，且不得向伊收取報酬，伊得請求文德公司返還已受領之仲介費利益37萬元等情。爰對文德公司依民法第184、185 、188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、第179 條等規定；另對鄭國展依民法第360 、354 、359 、179 、227 、184 、185 條等規定，提起本件訴訟，並聲明：

㈠文德公司應給付原告536萬7370元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡鄭國展應給付原告536萬7370元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢第一、二項所命給付，其中一被告如已給付，於給付範圍內，他被告免給付義務；㈣文德公司應給付原告37萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈤願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：文德公司於仲介原告看屋過程中，已善盡據實報告義務，而以相關文件向原告說明系爭房屋不得作為住宅使用之情形，且鄭國展於締約前，因原告有提前裝潢之需求，即交付系爭房屋竣工圖，原告已知悉系爭房屋有將共用女廁變更為室內廁所之情形，仍願以3700萬元購買系爭房地，伊等對原告即無侵權行為，原告亦無從再主張瑕疵擔保而請求減少價金或損害賠償等語，資為抗辯。並均答辯聲明：如主文所示。

四、原告主張兩造於102 年1 月2 日經文德公司僱用之經紀人歐正忠仲介，就系爭房地訂立系爭契約，而系爭房地不得作為住宅使用，並將共用女廁變更為系爭房屋室內廁所使用等情，有卷附系爭契約、都發局102 年4 月18日、103 年3 月5日、106 年4 月12日函可憑（見本院卷第19至24、41至47頁），且為被告所不爭執，堪信為真。

五、本件應審究者為㈠原告依民法第184 、185 、188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第179條等規定，請求文德公司賠償伊所受系爭損害536萬7370元，並返還伊仲介費37萬元，有無理由？㈡原告依民法第360、354、359、179、227、184、185條等規定，請求鄭國展賠償伊所受系爭損害536萬7370元，是否有據？茲分別論述如下：

㈠、原告依民法第184 、185 、188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，請求文德公司賠償伊536 萬7370元，並依民法第179條規定，請求文德公司返還伊仲介費37萬元，有無理由？

⒈原告依民法第184 、185 、188 條規定，請求文德公司賠償伊所受系爭損害536 萬7370元部分：

⑴、按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權益為其成立要件，此觀民法第184 條之規定自明。若其行為並無故意或過失，或其行為與損害之間無相當因果關係者，均無令負侵權行為損害賠償責任之可言（最高法院87年度台上字第78號民事判決意旨參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號民事判例意旨參照）。準此，原告主張歐正忠與鄭國展故意隱瞞系爭房屋不可作為自用住宅使用，及存在違建等情，致其受有系爭損害，構成共同侵權行為，文德公司為歐正忠之僱用人，亦應負損害賠償責任等情，為文德公司否認，則原告自應就歐正忠與鄭國展故意不法侵害其權利，致其受有系爭損害乙節，負舉證之責。

⑵、文德公司為使原告於購屋前瞭解系爭房地相關資訊，製作不動產說明書，該不動產說明書附件之建物登記謄本及建物所有權狀，均載明系爭建物主要用途為「商業用」；建築測量成果圖則標示系爭建物主要用途為「一般事務所」；使用執照存根亦有使用分區為「辦公服務區」、用途為「一般事務所」之記載，注意事項第11.b點並申明「本大樓為商業大樓，依規定未來不得作為住宅使用」（見本院卷第149 、151 、162 、163 至167 、170 至172 頁），且經原告簽章表示文德公司已向其說明之意（見本院卷第149 頁），足認原告於簽訂系爭契約前，文德公司已製作相關書面文件告知原告系爭房地所在土地使用分區屬辦公服務區，系爭房屋主要用途為作為一般事務所之商業用（而非住宅），並經原告簽名確認，核無故意隱瞞原告系爭房地不得作為住宅使用之情事。

⑶、且參以原告因有提前裝潢之需求，於101 年10月14日與鄭國展簽訂借屋裝修同意書，約定系爭房屋自101 年10月22日起，交付原告裝潢使用（見本院卷第191 頁），鄭國展並交付系爭房屋竣工圖予原告（此為原告所不爭執，見本院卷第240頁）；依該竣工圖於系爭房屋所在位置明確標示「一般事務所（不得作為住宅使用）」，及系爭房屋專有部分內未配置廁所，而係於系爭房屋旁共用部分設置女廁廁間3 間（見本院卷第148 頁）等情以觀，益徵原告就系爭房屋不得作為住宅使用乙節，實難諉為不知，且對於系爭房屋室內廁所實由共用女廁二次施工變更之結果，亦有認識。

⑷、原告雖主張被告於102 年3 月8 日進行點交時，於房地點交書」上勾選「申報自用住宅申請書」予伊，誘使伊以為系爭房屋可作自用住宅使用云云（見本院卷第40頁），但按房屋稅依房屋實際使用情形分別按營業用、住家用及非住家非營業用稅率課徵，如為空置不為使用者，再依使用執照所載用途或土地使用分區適用住家用或非住家非營業用稅率（房屋稅條例第5 條規定參照）；又，非住宅用地之土地，如符合適用土地稅法第9 條及第17條規定自用住宅用地優惠稅率千分之二課徵地價稅之要件，均得依土地稅法第34條之1 規定申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，故房屋稅及地價稅適用之稅率與土地使用分區無必然之關係，自難僅憑被告交付「申報自用住宅申請書」予原告辦理申請按自用住宅稅率課徵房屋稅及地價稅，即可謂原告受被告誘騙誤信系爭房地可供作為住宅使用。

⑸、依上說明，原告既已知悉系爭房屋依其土地使用分區及建築物使用用途，不得作為住宅使用，及將共用女廁變更為系爭房屋室內廁所，仍願於102 年1 月12日與鄭國展簽訂系爭契約，再於同年3 月8 日簽署房地產點交書（見本院卷第19至24、40頁），故其主張鄭國展與歐正忠故意隱瞞系爭房屋不可作為自用住宅使用，及存在違建等情，致其受有系爭損害，構成共同侵權行為，文德公司為歐正忠之僱用人，亦應負損害賠償責任云云，要無可採。

⒉原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，規定，請求文德公司賠償伊所受系爭損害536萬7370元部分：

⑴、按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。

⑵、文德公司為使原告於購屋前瞭解系爭房地相關資訊，製作不動產說明書交付原告閱覽，該不動產說明書附件之建物登記謄本、建物所有權狀、建築測量成果圖、使用執照存根等文件，均已明載系爭房屋主要用途為「商業用」、「一般事務所」，使用執照存根注意事項第11.b點更揭明「本大樓為商業大樓，依規定未來不得作為住宅使用」；且原告於簽訂系爭契約之前，已可由鄭國展交付之系爭房屋竣工圖查知系爭房屋廁所為共用女廁變更使用等節，均如前陳，足認文德公司就系爭房地之使用用途及廁所配置等訂約事項，已據實調查並向原告報告，並無隱瞞原告而造成原告系爭損害之情形。是以，原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求文德公司賠償其系爭損害，即無所據。

⒊原告依民法第179 條規定，請求文德公司返還伊仲介費37萬元部分：

⑴、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又，不當得利所稱之「無法律上之原因」，係指欠缺給付目的而言。如給付係為一定目的而對他人之財產有所增益，此種給付目的通常係基於當事人間之合意，在客觀上即為給付行為之原因。是當事人間之給付若本於其等間之合意而為之，即難謂其給付為無法律上之原因；且，主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其「給付」而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高法院98年度台上字第1913號民事判決意旨參照）。

⑵、參以原告自陳經由文德公司經紀人歐正忠仲介而與鄭國展訂立系爭契約乙節（見本院卷第11頁），可知原告同意給付文德公司仲介費37萬元之目的，係本於其與文德公司間之仲介契約合意，且該合意客觀上即為原告給付文德公司系爭仲介費之法律上原因；雖原告主張文德公司未履行據實報告義務，違反民法第567 條規定，依同法第571 條規定，不得向伊請求報酬云云，惟文德公司已據實告知原告系爭房地不得作為住宅使用及室內廁所係由共用女廁變更使用等情，業如前陳，堪認文德公司並無違反民法第567 條規定之情形，是原告主張文德公司依民法571 條規定不得向伊請求報酬，其已受領之仲介費即屬無法律上之原因，應返還伊所受仲介費利益37萬元云云，要無可採。

㈡、原告依民法第360 、354 、359 、179 、227 、184 、185條等規定，請求鄭國展賠償伊536萬7370元，是否有據？

⒈原告依民法第360 條規定，請求鄭國展賠償伊所受系爭損害536 萬7370元部分？

⑴、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此觀同法第354 條、第359 條、第360條之規定自明。又依同法第355 條規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知該瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生瑕疵，而買受人於締約時，已知物有瑕疵者，出賣人即不負瑕疵擔保責任。

⑵、原告於簽訂系爭契約時，已經由文德公司交付閱覽之書面文件（建物登記謄本、建物所有權狀、建物測量成果圖、使用執照存根）得知系爭房地所在土地使用分區屬辦公服務區，系爭房屋主要用途為一般事務所之商業用，不得作為住宅使用；且由鄭國展交付之系爭房屋竣工圖，亦可知悉系爭房屋室內廁所係由共用女廁變更使用，業如前陳，原告既已明知系爭房屋有上開瑕疵，而仍同意買受，依民法第355 條第1 項規定，鄭國展不負物之瑕疵擔保責任；且縱使原告主張鄭國展在房地產標的現況說明書「項次9.建築改良物有包括未登記之違章建築部分」欄勾選「否」；及系爭契約第9 條擔保責任第4 項「本買賣標的物之違章建築位置」未做任何勾選為由（見本院卷第48、21頁），而有保證系爭房屋無違建之情形乙節屬實，仍非屬民法第355 條第2 項但書所定「故意不告知其瑕疵」之情形，即無同條第2 項但書規定之適用，原告自不得依民法瑕疵擔保之規定請求鄭國展賠償損害。準此，原告依民法第360 條規定，請求鄭國展賠償其所受系爭損害536 萬7370元，即屬無據，不應准許。

⒉原告依民法354 、359 、179 條規定，請求鄭國展賠償其所受溢領價金利益536 萬7370元部分：

⑴、原告向鄭國展買受系爭房地，並約定價金3700萬元乙情，有卷附系爭契約可憑（見本院卷第19至24頁），足見鄭國展受領價金3700萬元，係基於兩造系爭契約之合意，核無不當得利之情事可言。

⑵、原告雖主張系爭房屋有不得作為住宅使用及存在變更共用女廁用途之瑕疵，伊得依民法第354 、359條規定減少價金536萬7370元，並依民法第179條規定請求鄭國展賠償其溢領價金利益云云。然系爭房屋雖有不得作為住宅使用、變更共用女廁用途之瑕疵，然為原告所明知，並自行評估後而以3700萬元議定總價購買，依民法第355條第1項規定，自無從依瑕疵擔保之規定減少價金。是原告主張伊得減少價金536萬7370元，鄭國展溢領部分之價金為無法律上原因而受有利益，，應返還伊所受溢領價金利益云云，要無可採。

⒊原告依民法第227 條規定，請求鄭國展賠償伊所受系爭損害536 萬7370元部分：按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條第1 項、第2 項定有明文。查，系爭房屋雖有不得作為住宅使用、變更共用女廁用途之瑕疵，但為原告所明知，並自行評估後始與鄭國展訂立系爭契約，則鄭國展交付系爭房屋予原告，尚非屬不依債之本旨而為給付，即難認有不完全給付之情事。故原告依民法第227 條規定，請求鄭國展賠償伊所受系爭損害536萬7370元，仍無所據。

⒋原告依民法第184 、185 條規定，請求鄭國展賠償伊所受系爭損害536 萬7370元部分：原告已知悉系爭房屋依其土地使用分區及建築物使用用途，不得作為住宅使用，及將共用女廁變更為系爭房屋室內廁所，仍願於102 年1 月12日與鄭國展簽訂系爭契約，再於同年3 月8 日簽署房地產點交書，故其主張鄭國展與歐正忠故意隱瞞系爭房屋不可作為自用住宅使用，及存在違建等情，致其受有系爭損害，構成共同侵權行為，要屬無據，業如前陳，是以，原告依民法第184 、185 條規定，請求鄭國展賠償伊所受系爭損害536萬7370元，要無理由，為無可採。

六、從而，原告對文德公司依民法第184 、185 、188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、第179 條等規定；另對鄭國展依民法第360 、354 、359 、179 、227 、184 、185條等規定，訴請文德公司應給付伊536萬7370元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；鄭國展應給付伊536萬7370元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；如一被告已給付，於給付範圍內，他被告免給付義務；另文德公司應給付伊37萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，皆應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併與駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，應予駁回。