臺灣士林地方法院106年度訴字第1439號

• 裁判案由: 確認區分所有權人會議決議無效等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 20 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1439號原　　　告　張嘉振
訴訟代理人　張哲雄
蔡佑明律師
被　　　告　蔚城公寓大廈管理委員會
法定代理人　蔡在德
訴訟代理人　陳智翔
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於中華民國107年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認蔚城公寓大廈於民國106年3月18日第4屆第2次區分所有權人會議，所為如附表編號1、3、5所示修正後條文；附表編號2所示修正後條文刪除「店舖招牌及店舖、」，及增訂「、發光物體或其他類似之行為」；附表編號4所示修正後條文增訂「禁止設立
未經申請安親班、補習班及其相關營利事業」；附表編號6所示
修正後條文增訂「禁止設置招牌、擺放發光物體、大型盆栽」之決議內容，無效。
被告應同意原告在門牌號碼新北市○○區○市○路0段000巷00號0樓房屋外牆面，設置符合內政部所發布施行之招牌廣告及樹立
廣告管理辦法之正面式招牌廣告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬參仟陸佰柒拾元由被告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查
原告於民國106年6月16日起訴請求：一、先位聲明：㈠確認蔚城公寓大廈於106年3月18日第4次第2次區分所有權人會議（下稱系爭會議）所為如附表編號1至6所示修改規約之決議（下稱系爭決議），無效。㈡被告應同意原告於門牌號碼新北市○○區○市○路0段000巷00號0樓房屋（下稱系爭房屋
）外牆面設置招牌。二、備位聲明：㈠系爭會議所為之系爭決議，應予撤銷。㈡被告應同意原告於系爭房屋外牆面設置招牌（見本院106年度士調字第282號卷〈下稱士調卷〉第3
頁）。嗣於107年3月31日具狀更正上開先、備位聲明第二項為：被告應同意原告於系爭房屋外牆面設置長5.62公尺以下、寬0.9公尺以下之正面式招牌廣告（見本院卷第75頁）。
經核原告上開所為僅係補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，與上開法條規定相符，應予准許。
貳、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查原告為蔚城公寓大廈之區分所有權人，被告為該大廈之管理組織，蔚城公寓大廈於106年3月18日召開系爭會議，原告主張系爭決議，違反103年4月19日訂立之蔚城公寓大廈住戶管理規約（下稱系爭規約）而無效，然此為被告所否認，致原告私法上地位受影響，此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是以原告提起先位聲明之確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、先位聲明部分：
㈠原告為系爭房屋之所有權人，且為蔚城公寓大廈之區分所有權人之一，而系爭房屋於103年底經新北市政府核准作為小
型商辦使用在案，主要用途為日常用品零售及服務設施。蔚城公寓大廈區分所有權人並於103年4月19日訂立系爭規約，其中第30條第2款約定，系爭房屋上下周圍外牆面之店舖招
牌、店舖，及前後院植栽，得依訴外人即起造人建義建設開發股份有限公司（下稱建義建設）指定規範施作，嗣後不得以區分所有權人會議加以變更或廢除，是此部分應屬公寓大廈管理條例第3條第5款規定之約定專用部分。
㈡詎系爭會議竟違反系爭規約第30條第2款約定，且未經原告
同意，即決議將系爭規約增刪修改如附表編號1至6所示內容，對上開約定專用部分之使用，增加系爭規約原無之限制，完全禁止原所允許之設置招牌廣告、擺放花木盆栽、設置庭園照明燈具，作為安親班、補習班及其相關營利事業之權利，自屬對於約定專用部分之廢除及變更，除違反系爭規約第30條第2款約定，應屬無效外，依公寓大廈管理條例第33條
第3款規定，亦不生效力。再者，系爭決議強行禁止原告設
置招牌廣告，影響原告就專有及約定專用部分作為店舖使用之權利，顯係權利濫用，違反民法第148條第1項規定，自屬無效。
㈢又被告懸掛布條並張貼公告反對原告在系爭房屋外牆面設置招牌廣告，惟依系爭規約第30條第2款、第37條第2款約定，被告應同意原告在系爭房屋外牆面設置長5.62公尺以下、寬0.9公尺以下之正面式招牌廣告，且被告依民法第148條第1
項規定，亦應同意原告設置。
㈣為此，依系爭規約之約定及上開法條規定提起本件先位之訴，請求本院擇一為原告勝訴之判決等語。
二、備位聲明部分：
㈠縱認系爭決議仍屬有效，惟其違反系爭規約第9條第3、4款
約定，應屬民法第56條第1項所定召集程序或決議方法違反
法令或章程之情形，原告自得於3個月內起訴請求撤銷，且
依民法第184條第1項規定，原告亦得請求撤銷。
㈡又被告依系爭規約第30條第2款、第37條第2款約定，及民法第148條第1項規定，應同意原告在系爭房屋外牆面設置上開尺寸之正面式招牌廣告。
㈢為此，依系爭規約之約定及上開法條規定提起本件備位之訴，請求本院擇一為原告勝訴之判決等語。
三、並聲明：
㈠先位聲明：
⒈確認系爭會議所為之系爭決議，無效。
⒉被告應同意原告在系爭房屋外牆面設置長5.62公尺以下、寬0.9公尺以下之正面式招牌廣告。
㈡備位聲明：
⒈系爭會議所為之系爭決議，應予撤銷。
⒉被告應同意原告在系爭房屋外牆面設置長5.62公尺以下、寬0.9公尺以下之正面式招牌廣告。
貳、被告則以：
一、先位聲明部分：
㈠依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，系爭房屋外牆面，非經蔚城公寓大廈區分所有權人會議決議，不得設置廣告物，而系爭決議就系爭規約為如附表編號1至6所示修正，係經系爭會議決議通過，基於私法自治原則，原告自應受其拘束，且被告僅係管理委員會無權為上開決定，故原告提起本件先位之訴，自無理由。
㈡再者，依公寓大廈管理條例第5條規定，及最高法院71年台
上字第737號判例意旨，被告係為維護專有部分之使用正常
化及創造相互間之共同利益，自無違反民法第148條第1項之情事，原告此部分主張，亦於法不合。
二、備位聲明部分：
系爭會議之召集及決議程序均依公寓大廈管理條例第32條規定為之，並無召集程序或決議方法違反法令或章程之情事，原告主張依民法第56條第1項、民法第148條第1項規定，系
爭決議應予撤銷，並同意其設置招牌廣告，均於法不合，應予駁回。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、原告主張其為系爭房屋之所有權人，且為蔚城公寓大廈之區分所有權人之一，系爭房屋之建物登記謄本記載主要用途為日用品零售及服務設施，而蔚城公寓大廈於103年4月19日訂立系爭規約，其後於106年3月18日召開第4屆第2次區分所有權人會議，通過系爭決議之事實，業據兩造各自提出建物登記謄本、系爭規約、系爭會議紀錄為證，堪認屬實（見士調卷第10至16頁、第39至46頁）。故本件兩造間有爭執應予審究者在於：一、原告請求確認系爭會議所為之系爭決議，無效，有無理由？二、原告主張被告應同意其在系爭房屋外牆面設置正面式招牌廣告，有無理由？三、原告主張系爭會議所為之系爭決議，應予撤銷，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、原告請求確認系爭會議所為之系爭決議，無效，有無理由？㈠按公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定
，區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效。。次按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公
寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會
具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（最高法院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。查原告為蔚城公寓大廈之區分所有權人，其主張系爭決議違反系爭規約第30條第2款約定，依前揭法條規定及判決意旨，原告自得對被告訴
請確認系爭決議無效，故被告仍以前詞抗辯其無權決定云云，顯非可採。
㈡次按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」，公寓大廈管理條例第3條
第3至5款定有明文。又「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，公寓大廈管理條例第8條第1項亦有明定。查系爭房屋之外牆兼有承重之作用，係屬承重牆壁，參以區分所有建築物之專有部分與共同部分間之界線如何劃分，一般交易習慣均以牆壁之中心線為區分標準。準此，系爭房屋外牆之牆面及其前後庭院，依上開條例第3條第3、4款規定，應屬公寓大廈之共用部分，而
非專有部分。則依上開條例第3條第5款及第8條第1項規定，此共用部分須系爭規約另有約定，始為約定專用部分。
㈢再按系爭規約第30條第2款約定：「本大樓上下周圍外牆面
為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀管理使用，另一樓前後院及中庭花台植栽等公設及採光罩範圍規格位置、店舖招牌及店舖、二樓以上各戶冷氣主機位置（冷媒管並加ㄇ型蓋板）、公設空調冷氣主機依建義建設指定規範施作。嗣後全體住戶不得以區分所有權大會決議或其他方式加以變更或廢除或另行自行安裝非統一款式之鐵鋁窗、懸掛或設置廣告物，如有違反應對因此受損害之人負一切損害賠償責任。」、第37條第2款約定：「爾後如涉及廣告招牌設置，請
依據廣告招牌（應係招牌廣告之誤載）及樹立廣告管理辦法規定辦理。」（見士調卷第15至16頁）。是依前揭公寓大廈管理條例第3條第5款、第8條第1項規定，可知系爭房屋外牆面及前後庭院已經系爭規約約定為約定專用部分，原告得依內政部所發布施行之招牌廣告及樹立廣告管理辦法，在系爭房屋外牆面設置招牌廣告，亦可於系爭房屋前後庭院種植植栽，嗣後全體住戶不得以區分所有權人會議決議予以廢除或變更。
㈣則蔚城公寓大廈所有區分所有權人自應受系爭規約第30條第2款約定內容之拘束，故其於系爭會議為系爭決議，其中增
訂附表編號1所示第9條第5款，顯係增列系爭規約第30條第2款所無之限制，已變更此條款約定之內容；其中刪除附表編號2所示第30條第2款約定之「店舖招牌及店舖」，並增訂設置「發光物體或其他類似之行為」之限制；刪除附表編號3
所示第33條第6款「廣告招牌」之約定；刪除附表編號5所示第37條第2款約定；增訂附表編號6所示第37條第12款：「禁止設置招牌、擺放發光物體、大型盆栽」，均係為廢除系爭規約第30條第2款所約定系爭房屋周圍外牆面，得設置店舖
招牌及店舖，與系爭房屋前後庭院得種植植栽之內容；另其中增訂附表編號4所示第35條第9款：「禁止設立未經申請安親班、補習班及其相關營利事業」，其中申請對象未予載明，倘係須向被告提出申請，顯係對系爭房屋設置店舖增加系爭規約第30條第2款所未約定之事項，而變更其內容。因此
，上開決議內容已違反系爭規約第30條第2款之約定，依民
法第56條第2項規定，無效。
㈤至於被告固以前詞主張系爭決議係依前揭公寓大廈管理條例第8條第1項規定為之云云。然承前述，系爭規約第30條第2
款就系爭房屋周圍外牆面得設置招牌廣告及店舖，與系爭房屋前後庭院得種稙植栽已為約定，並約定嗣後不得以區分所有權人會議廢除或變更，則依上開法條規定，蔚城公寓大廈之所有區分所有權人自應受其拘束，其等所為上開決議內容，亦已違反上開法條規定，故被告仍以前詞置辯，顯非可採。
㈥綜上所述，原告依系爭規約第30條第2款約定，請求確認附
表編號1、3、5所示修正後條文；附表編號2所示修正後條文刪除「店舖招牌及店舖、」，及增訂「、發光物體或其他類似之行為」；附表編號4所示修正後條文增訂「禁止設立未
經申請安親班、補習班及其相關營利事業」；附表編號6所
示修正後條文增訂「禁止設置招牌、擺放發光物體、大型盆栽」之決議內容無效，於法有據，應予准許；逾此範圍之部分，並未違反系爭規約第30條第2款約定，其決議內容自屬
有效，不應准許。
二、爭點二：原告主張被告應同意其在系爭房屋外牆面設置正面式招牌廣告，有無理由？
㈠按一定規模以下之招牌廣告及樹立廣告，得免申請雜項執照。其管理並得簡化，不適用本法全部或一部之規定。招牌廣告及樹立廣告之設置，應向直轄市、縣（市）主管建築機關申請審查許可，直轄市、縣（市）主管建築機關得委託相關專業團體審查，其審查費用由申請人負擔。前二項招牌廣告及樹立廣告之一定規模、申請審查許可程序、施工及使用等事項之管理辦法，由中央主管建築機關定之。第二項受委託辦理審查之專業團體之資格條件、執行審查之工作內容、收費基準與應負之責任及義務等事項，由該管直轄市、縣（市）主管建築機關定之，建築法第97條之3定有明文。而內政
部並於93年6月17日以內政部台內營字第0930084615號令訂
定發布招牌廣告及樹立廣告管理辦法，並自發布日施行。
㈡經查：
⒈系爭規約第30條第2款、第37條第2款約定，原告得依上開管理辦法，在系爭房屋周圍外牆面設置招牌廣告，業如前述。則原告據此請求被告同意其在系爭房屋外牆面設置正面式招牌廣告，自屬有據，應予准許。
⒉至於原告雖主張被告應同意其設置長5.62以下、寬0.9公尺
以下之正面式招牌廣告云云。然此招牌廣告尺寸太小非被告同意即可設置，仍須主管建築機關依上開管理辦法審查許可，始得設置，且原告就此招牌廣告尺寸已符合上開管理辦法乙節，亦未舉證以實其說，難認有據。是有關原告招牌廣告之設置，仍應依系爭規約第37條第2款約定符合上開管理辦
法之規定，進行設置，故原告此部分主張，尚難准許。
㈢綜上所述，原告主張依系爭規約第30條第2款、第37條第2款約定被告應同意其在系爭房屋外牆面設置符合上開管理辦法規定之正面式招牌廣告，於法有據，應予准許；逾此範圍之部分，則屬無據，不應准許。
三、從而，原告依系爭規約第30條第2款、第37條第2款約定，請求確認附表編號1、3、5所示修正後條文；附表編號2所示修正後條文刪除「店舖招牌及店舖、」，及增訂「、發光物體或其他類似之行為」；附表編號4所示修正後條文增訂「禁
止設立未經申請安親班、補習班及其相關營利事業」；附表編號6所示修正後條文增訂「禁止設置招牌、擺放發光物體
、大型盆栽」之決議內容，無效，於法有據，應予准許；逾此範圍之部分，則屬無據，不應准許。又原告所提預備合併之訴之先位聲明有關其主張約定專有部分之使用既屬有理由，本院即無須審酌其前揭備位聲明，附此敘明。
伍、本件訴訟費用額確定為33,670元（即第一審裁判費33,670元），並依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日民事第二庭 法 官 蘇錦秀
附表：
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│編│ 規約條款 │ 原條文 │ 修正後條文 │
│號│ │ 【】內為異動文字 │ 【】內為異動文字 │
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│1 │第9條第5款│（無） │【設置廣告招牌或其他類似│
│ │（會議紀錄│ │之行為，應經全體區分所有│
│ │誤載為第9 │ │權人三分之二以上及其區分│
│ │條第5項） │ │所有權比例合計三分之二以│
│ │ │ │上出席，以出席人數四分之│
│ │ │ │三以上及其區分所有權比例│
│ │ │ │合計四分之三以上以上同意│
│ │ │ │。】 │
├─┼─────┼────────────┼────────────┤
│2 │第30條第2 │本大樓上下周圍外牆面為共│本大樓上下周圍外牆面為共│
│ │款（會議紀│用部分，由全體區分所有權│用部分，由全體區分所有權│
│ │錄誤載為第│人維護其外觀管理使用，另│人維護其外觀管理使用，另│
│ │30條第2項 │一樓前後院及中庭花台植栽│一樓前後院及中庭花台植栽│
│ │） │等公設及採光罩範圍規格位│等公設及採光罩範圍規格位│
│ │ │置、【店舖招牌及店舖、】│置、二樓以上各戶冷氣主機│
│ │ │二樓以上各戶冷氣主機位置│位置（冷媒管並加ㄇ型蓋板│
│ │ │（冷媒管並加ㄇ型蓋板）、│）、公設空調冷氣主機依建│
│ │ │公設空調冷氣主機依建義建│義建設指定規範施作。嗣後│
│ │ │設指定規範施作。嗣後全體│全體住戶不得以區分所有權│
│ │ │住戶不得以區分所有權大會│大會決議或其他方式加以變│
│ │ │決議或其他方式加以變更或│更或廢除或另行自行安裝非│
│ │ │廢除或另行自行安裝非統一│統一款式之鐵鋁窗、懸掛或│
│ │ │款式之鐵鋁窗、懸掛或設置│設置廣告物【、發光物體、│
│ │ │廣告物，如有違反應對因此│仲介看板或其他類似之行為│
│ │ │受損害之人負一切損害賠償│】，如有違反應對因此受損│
│ │ │責任。 │害之人負一切損害賠償責任│
│ │ │ │。 │
├─┼─────┼────────────┼────────────┤
│3 │第33條第6 │本建物若視實際情形有加裝│本建物若視實際情形有加裝│
│ │款（會議紀│鋁窗、【廣告招牌、】變動│鋁窗、變動冷氣主機位置及│
│ │錄誤載為第│冷氣主機位置及改變建物外│改變建物外觀之必要者，應│
│ │33條第6項 │觀之必要者，應經本社區管│經本社區管理委員會同意為│
│ │） │理委員會同意為之，並依委│之，並依委員會規定之統一│
│ │ │員會規定之統一材料、尺寸│材料、尺寸、形式、顏色施│
│ │ │、形式、顏色施工以維護本│工以維護本大樓外觀與品質│
│ │ │大樓外觀與品質。 │。 │
├─┼─────┼────────────┼────────────┤
│4 │第35條第9 │（無） │【本社區禁止設立未經申請│
│ │款（會議紀│ │或不合法安親班、補習班及│
│ │錄誤載為第│ │其相關營利事業。】 │
│ │35條第9項 │ │ │
│ │） │ │ │
├─┼─────┼────────────┼────────────┤
│5 │第37條第2 │【爾後如涉及廣告招牌（應│（刪除） │
│ │款（會議紀│係招牌廣告之誤載）設置，│ │
│ │錄誤載為第│請依據廣告招牌及樹立廣告│ │
│ │37條第2項 │管理辦法規定辦理。】 │ │
│ │） │ │ │
├─┼─────┼────────────┼────────────┤
│6 │第37條第12│（無） │【本社區共用部分之約定專│
│ │款（會議紀│ │用部分，禁止飼養動物及昆│
│ │錄誤載為第│ │蟲、設置招牌、仲介看板、│
│ │37條第12項│ │擺放發光物體、堆放雜物、│
│ │） │ │大型盆栽、水管路線管線外│
│ │ │ │漏、任何積水容器及其任何│
│ │ │ │有礙觀瞻之行為。】 │
└─┴─────┴────────────┴────────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日書記官 林政毅