臺灣士林地方法院106年度重訴字第100號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第100號

原告

曹玲珍

訴訟代理人

彭子晴律師

訴訟代理人

王中平律師

訴訟代理人

莊明翰律師

被告

楊文仁

訴訟代理人

陳淑貞律師

複代理人

李宇宙

被告

宇正不動產有限公司

兼法定代理人

劉秋英

訴訟代理人

陳奕仲律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106 年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告訴之聲明第2 項原為：被告劉秋英應給付原告新臺幣（下同）30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（本院卷一第9 頁）。嗣原告追加宇正不動產有限公司（下稱宇正公司）為被告，並變更訴之聲明第2 項為：被告宇正公司及劉秋英應連帶給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，另就訴之聲明第3 項對被告宇正公司一併為連帶請求（本院卷二第77頁）。經核原告訴之聲明變更，係基於同一基礎事實而變更應受判決事項之聲明，且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

（一）原告與被告宇正公司簽立承買確認書（下稱系爭確認書），由被告宇正公司之負責人即被告劉秋英帶領原告看屋，並向被告楊文仁購買新北市○○區○○○000 巷00號房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）1,829 萬3,971 元，雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及標的現況說明書（下稱系爭說明書）。惟被告劉秋英、楊文仁明知系爭房屋除陽臺外移之違建外，亦有廚房違建，且系爭房屋所屬社區（下稱系爭社區）就法定空地並無分管協議，然被告劉秋英帶領原告看屋時竟未告知尚有廚房違建，且保證系爭房屋外之法定空地原告得自由使用；被告楊文仁則於系爭說明書記載法定空地得單獨使用，且違建僅有陽臺外移。是被告楊文仁於系爭說明書為不實記載，對原告構成物之瑕疵及權利瑕疵，原告依據民法第359 條之規定請求減少買賣價金之百分之30即548 萬8,191 元；而被告劉秋英於看屋時為虛偽之陳述，屬背於善良風俗且違反誠實及信用方法，復未給予原告契約審閱期及說明契約內容，故被告劉秋英、宇正公司應依民法第179條、第184 條第1 項後段、第2 項、第227 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項連帶返還仲介費30萬元。另原告修繕系爭房屋後，因有違建而遭新北市政府勒令拆除，是被告3 人亦應依侵權行為之規定連帶給付原告修繕費用100 萬3,211 元、拆除費用45萬3,000 元，共計145 萬6,211 元，爰依法提起本件訴訟等語。

（二）並聲明：1.被告楊文仁應給付原告548 萬8,191 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.被告劉秋英及宇正公司應連帶給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。3.被告應連帶給付原告145 萬6,211 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。4.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯則以：

（一）被告楊文仁：

1.被告楊文仁於系爭說明書第4 點「本房地為壹褸，法定空地是否為自己單獨使用？勾選『是』」，第6 點「共用部分有無分管協議？勾選「是』」，參以其向建商買受系爭房屋時簽立之房屋預定買賣契約書（下稱系爭預定契約書）第9 、31條及附件㈤之住戶公約，可知系爭社區確有分管契約，並約定系爭房屋之所有人就法定空地有單獨使用權。另於系爭契約第23點「是否有增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事？勾選『是』。一、如是，請說明：勾選『增建』。二：違建位置：勾選『陽臺外移』」，可知被告楊文仁已確實告知系爭房屋有陽臺外移之違建，並無記載不實，原告自不得請求減少價金。又原告擅自違反建築法規重新裝潢修繕系爭房屋而遭新北市政府勒令拆除，與系爭房屋原有之違建並無關連，自不得請求修繕費用100 萬3,211 元；且系爭契約另約定違建若在交屋後被通知須拆除時，則由買方自行負擔風險，故原告亦不得請求拆除費用45萬3,000 元等語，資為抗辯。

2.並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

（二）被告劉秋英及宇正公司：

1.被告劉秋英帶領原告參觀系爭房屋時，有確實依照系爭說明書向原告說明系爭房屋之使用現況，並無任何隱瞞，亦無詐欺或違反誠實及信用方法，原告自不得請求被告劉秋英及宇正公司連帶返還仲介費用30萬元。又被告宇正公司既無違反仲介義務，則原告嗣後裝潢系爭房屋及經勒令拆除之費用，亦與被告宇正公司、劉秋英無涉，自無由構成侵權行為等語，資為抗辯。

2.並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（本院卷一第249頁）：

（一）原告於101 年9 月17日由被告劉秋英仲介，向被告楊文仁購買系爭不動產，並簽立系爭買賣契約。被告楊文仁於系爭不動產之標的現況說明書（下稱系爭說明書）第4 點「本房地為壹褸，法定空地是否為自己單獨使用？勾選『是』」，第6 點「共用部分有無分管協議？勾選「是』」，第19點「是否有占用鄰地或界址糾紛或損鄰情形？是否有被他人占用土地之情形？均勾選『否』、第23點「是否有增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事？勾選『是』。一、如是，請說明：勾選『增建』。二：違建位置：勾選『陽台外移』」。

（二）原告購入系爭不動產後，即委請他人重新設計整建翻修系爭房屋，於105 年施工中遭新北市政府違章建築拆除大隊以105 年6 月21日新北拆認一字第1053067655號違章建築認定通知書認定1 樓有拆除重建之增建情形，且仍在施工中，要求原告立即停工。新北市政府工務局亦於105 年7月5 日以新北工使字第1051242740號函認定：「三、經本局派員勘查，現場涉及違反建築法第73條、第77條第1 項、第77之2 條之規定：「（一）參，未經核准擅自變更建築物外牆、樓地板及室內樓梯等與原核準內容不符之變更使用行為。（二）未經核准擅自變更分間牆、增設天花板等室內裝修行為。」等情，要求原告應停止一切違規行為並限期以書面陳述意見。

四、本院得心證之理由：

（一）原告不得向被告楊文仁請求減少價金548 萬8191元。

1.按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第349 條、第354 條分別定有明文。又按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上第2617號判決意旨參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第354 條、第355 條之規定自明（最高法院90年度台上第915 號判決意旨參照）。

2.經查：系爭契約載明「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：『陽臺』…」（本院卷一第20頁），被告楊文仁於系爭說明書第23點「是否有增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事」，於第1 項勾選「增建」，於第2 項違建位置勾選「陽臺外移」（本院卷一第30頁），可知原告買受系爭房屋時，被告楊文仁業已告知系爭房屋另蓋有陽臺外移之違建。原告雖援引本院卷一第162 頁之系爭房屋平面圖主張：陽臺外移係指圖上之3 塊平臺（下稱系爭平臺），另有系爭平臺外尚有A 部分之廚房增建，但被告楊文仁並未告知A 部分亦屬違建云云。惟原告亦自承：陽臺外移意指系爭平臺原本不存在，該位置應係原建物之陽臺，只是後來建商交屋時通通外推，我們才統稱為陽臺外移，因為整棟都外推，故另案原告才沒有告我們要拆這部分，而只要求我們拆除A 部分即系爭房屋單獨所有之違建等語（本院卷一第182 頁）；又A 部分外牆磚與原大樓相同之事實，有本院另案106 年度士簡調字第255 號事件勘驗筆錄附卷可參（本院卷一第193 頁），則由建商交屋時整棟大樓之陽臺均已外移，而系爭房屋單獨所有之A 部分係位於系爭平臺之外，且外牆磚與大樓均相同，堪認A 部分亦為建商所為之違建。是被告楊文仁於簽約時既已註明系爭房屋有陽臺外移之違建，雖未明確註明違建之範圍，然因系爭平臺屬違建，衡諸一般社會常情，位於系爭平臺外之A 部分自亦屬違建無訛；縱系爭契約及系爭說明書上未明確標示違建之範圍，然此係原告與被告楊文仁簽約時未確認違建範圍之問題，而非被告楊文仁故為不實之記載。是原告主張系爭房屋之違建包含系爭平臺及A 部分之廚房增建，僅為其個人之主觀區分，且該區分方式並無任何憑據，復於常情相違，揆諸上開最高法院見解，自難以此而逕認被告楊文仁有何故意記載不實或故意不告知瑕疵而構成物之瑕疵擔保責任。

3.被告楊文仁另於系爭說明書於第4 點「本房地為壹樓，法定空地是否為單獨使用」勾選「是」，第6 點「共用部分有無分管協議」勾選「是」（本院卷一第30頁）；再參以被告購入系爭房屋時與建商簽立之系爭預定契約書第9 條約定：「本社區空地，其供公共使用部分屬社區各戶所有人所共有，任何人不得擅自搭設違建或妨害公益使用，其餘1 樓空地劃歸為該戶1 樓屋主者，其使用權及管理維護均歸屬該1 樓屋主，惟其使用不得違反臺灣省建築管理之規定及本約附件㈦之規定」，第31條約定：「本約之附件：…㈤『海誓山盟』社區住戶公約…均視為本約之一部分，與本約具有同等效力」，附件㈤住戶公約第8 條約定：「本社區之大廈1 樓空地除公共設施外，平時均歸由1 樓管理使用，屋頂除公共設施外，平時均歸由頂樓管理使用」（本院卷一第115 、122 、125 頁），是系爭社區之其他住戶於購屋時，均有簽立住戶公約，並同意社區之法定空地除公共設施外，平時均歸由1 樓管理使用等情，應堪認定。則被告楊文仁於系爭說明書第4 、6 點所為之記載，並無任何不實之處，揆諸上開最高法院見解，其對原告自不構成權利瑕疵。又被告楊文仁已於系爭說明書第23點註明系爭房屋有陽臺外移之違建，業如上述；而違建非屬合法使用空地之方式，自不包含於上開房屋預定買賣契約書第9 條及住戶公約第8 條之使用方式中，是原告基於系爭預定契約書第9 條及住戶公約，就系爭房屋之空地本有單獨使用權，然其使用方法自應符合建築技術法規，即不得擅自興建違章建築。從而，原告於購屋時，未先行確認系爭房屋之違建範圍而仍買受系爭房屋，應不得於日後因他人起訴請求拆除違建，始反指被告楊文仁於系爭說明書上記載不實而構成權利瑕疵。故原告主張：因A 部分為違建而使其於另案經其他住戶起訴請求拆除，被告楊文仁應就此負瑕疵擔保責任云云，洵屬無據。

4.又原告雖請求本院至現場履勘，確認陽臺外移及增建物之範圍，惟原告並未敘明有何履勘陽臺外移及增建物範圍之必要，且增建物之範圍就本件之判斷並不生任何影響，本院自無至現場履勘之必要，附此敘明。

（二）原告不得請求被告宇正公司、劉秋英連帶返還仲介費用30萬元。

1.次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第571 條、第227 條、第184 條、不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文

2.經查：原告主張被告劉秋英帶領看屋時，明知有多處違建情事，卻告知原告所有看到的地方都是合法可使用，違反誠實信用方法云云。惟系爭說明書已明確註記系爭房屋有違建即系爭平臺，故位於系爭平臺外之A 部分亦屬違建之事實，業經認定如上，則被告劉秋英帶領原告看屋時，自無須再另行告知A 部分亦屬違建；且縱被告劉秋英未明確告知，此亦屬具有通常智識之人可得想像之結果。又系爭房屋外之法定空地依社區之分管契約，專屬於原告使用乙節，亦經認定如上；則被告劉秋英告知原告屋外空地可合法使用等語，亦與真實相符；且既屬「合法」使用，自不包括「非法」興建違章建築，此亦與一般社會通念相符。是原告自不得因日後經他人訴請拆除違建，或未能於法定空地上自行加蓋違建，而主張被告劉秋英於看屋時為不實之陳述。

3.另參以原告與被告宇正公司簽立之系爭確認書僅有2 頁，其內容並無晦澀難解之法律文字，文義尚屬淺白，字數及內容非屬龐大繁雜，法律關係亦非複雜；兼之原告為社會閱歷豐富之成年人，於當日閱讀系爭確認書後，應可清楚知悉其內容無疑；況原告於簽立系爭確認書後，並未於相當期日內向被告宇正公司主張系爭確認書之條款內容有何不合理、不當之處，或就審閱期間一事提出質疑，自不得於系爭確認書簽立4 年後再以此主張被告劉秋英、宇正公司未給予契約審閱期間且未向原告說明契約內容，係違反保護他人之法律。又倘原告所主張之契約審閱期間、未說明契約內容係指系爭契約，因系爭契約之相對人為被告楊文仁，其應向被告楊文仁為之，是原告此部分之主張，均屬無據。

4.此外，原告並未能指出被告劉秋英帶領看屋時有何其他違反誠實信用方法或背於善良風俗之行為，或違反何種保護他人之法律，亦未能說明被告宇正公司所提供之居間服務有何構成不完全給付之情事，則其主張依據民法第571 條、第227 條、第184 條及不動產經紀業管理條例第26條，請求被告宇正公司、劉秋英連帶返還仲介費用30萬元云云，實難謂有理由。又原告與被告宇正公司間簽有系爭確認書，且原告復未能說明系爭確認書有何無效或得撤銷之事由，是系爭確認書既仍有效存在，被告宇正公司領取仲介費自有法律上原因，則原告另主張依據民法第179 條請求返還仲介費用云云，亦屬無據。

5.至原告請求本院傳喚證人林鳳容證明被告劉秋英有向原告保證系爭房屋之空地可自由使用，然被告劉秋英本不否認其有告知原告得自由使用空地（本院卷二第79頁），本院自無傳喚證人之必要，併予敘明。

（三）原告不得請求被告連帶給付修繕費用145 萬2,111元。

1.另按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279 條第1 項定有明文。經查：原告雖向被告請求系爭房屋之修繕費用100 萬3,211 元，然被告抗辯此部分之修繕費用與系爭房屋之違建無關，原告就此復稱：在系爭房屋進行之裝修與陽臺外移及廚房增建均無關連（本院卷二第80-81 頁），揆諸上開條文之規定，原告既自認修繕費用與房屋違建並無關連，則其自無任何法律上之依據得向被告請求修繕費用100 萬3,211 元。

2.又系爭契約約定：「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險」（本院卷一第22頁倒數第7 行）。而被告楊文仁已於系爭說明書上註明系爭房屋附有違建，並於101 年將系爭房屋移轉並交付予原告，則依上開約定，因違建拆除之危險於交屋後即應由買受人即原告負擔，原告自不得再向被告楊文仁請求拆除違建之費用；此外，被告劉秋英、宇正公司並未對原告構成侵權行為，業經認定如上，則原告亦不得向渠等請求給付拆除違建之費用45萬3,000 元；故原告請求被告3 人連帶給付拆除違建之費用，實難謂可採。

五、從而，原告請求被告楊文仁給付548 萬8,191 元，被告劉秋英及宇正公司連帶給付30萬元，被告連帶給付145 萬6,211元，均屬無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。