臺灣士林地方法院106年度重訴字第461號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第461號

原告

陽明山瓦斯股份有限公司

法定代理人

賴秋育

訴訟代理人

賴以祥律師

被告

快取寶股份有限公司

特別代理人　李美寬律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：查被告公司原登記之法定代理人為翁依晨，董事為曾國華、曾淳宜2 人，其中翁依晨、曾國華業經法院判決確認與被告公司董事委任關係不存在確定並變更登記在案，另曾淳宜亦已向被告公司辭任董事職務，此經本院依職權調取該公司登記卷宗查明屬實，是原告對被告所提起之本件訴訟，被告已無法定代理人可行使代理權，本院依原告之聲請，為被告選任李美寬律師為本件訴訟之特別代理人，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）被告於民國105 年3 月15日簽署房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路00號1 、2 樓房屋及地下1 樓如附件所示使用範圍（下稱系爭房屋），約定租賃期間自105 年7 月1 日起，至108 年6 月30日止，每月租金新臺幣（下同）28萬元，被告於簽約同時應一次繳納一年份之租金，並開立以每月1 日為發票日之月租金支票共12張予原告收受，詎被告所簽發之票載發票日為106 年4 月1 日、5 月1 日、6 月1 日，面額均為28萬元之月租支票，分別因存款不足及終止契約結清戶或拒絕往來戶為由而退票。經原告以郵局存證信函催告被告給付前開已屆清償期之租金，均因招領逾期未領而遭退回，但催告之意思表示已達到被告支配範圍而生送達之效力。

（二）被告拖欠租金已達2 個月以上，原告依系爭租賃契約第7條第2 項約定、民法第440 條第1 項規定，以起訴狀繕本之送達，作為對被告終止系爭租賃契約之意思表示，並依系爭租賃契約第7 條第3 項、民法第455 條、第767 條第1 項前段規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋。

（三）聲明：如主文第1 項所示。

二、被告抗辯：

（一）被告於系爭租賃契約簽訂時，業已交付保證金84萬元，原告於106 年6 月9 日發函催告被告繳納106 年4 、5 月份之租金共56萬元時，依被告所交付之前開保證金扣抵後仍有餘額，是時即無積欠租金達2 個月以上之情事，縱使嗣後被告仍繼續未繳納租金，原告仍應再行催告被告限期繳納，被告仍未支付後，原告始得依系爭租賃契約第7 條第2 項約定，終止系爭租賃契約。然原告其後並未再發函催告被告限期繳納106 年6 月份以後之租金，則原告終止系爭租賃契約顯不合法，其請求被告遷出系爭房屋並騰空交還原告，於法無據。

（二）被告公司於106 年3 月間即因周轉不靈，設於嘉義市興業東路之門市拉下鐵門未再營業，原告將催告給付租金之郵局存證信函寄至前開登記地址，既因招領逾期而遭退回，被告無從得知信函內容，難認該意思表示已到達被告，原告未依約催告被告限期繳納租金甚明，其請求顯屬無據。

（三）聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告簽署系爭租賃契約，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自105 年7 月1 日起，至108 年6 月30日止，每月租金28萬元，然被告所簽發用以支付月租金之票載發票日為106 年4 月1 日、5 月1 日、6 月1 日，面額均為28萬元之支票，分別因存款不足及終止契約結清戶或拒絕往來戶為由而退票，嗣經原告先後於106 年4 月11日、5 月5 日、6 月9 日以郵局存證信函催告被告給付106 年4 、5 月份之租金，均因招領逾期未領而遭退回等情，業據原告提出經公證之系爭房屋租賃契約影本1 份、支票及退票理由單影本各3 紙、北投舊北投郵局存證信函及信封影本各3 份等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張均為真實。

（二）被告雖辯稱其於系爭租賃契約簽訂時，業已交付保證金84萬元，扣抵106 年4 、5 月份之租金共56萬元後仍有餘額，於原告106 年6 月催告之時，被告尚無積欠租金達2 個月以上之情事云云，然查：依系爭租賃契約第4 條約定：「1.保證金新臺幣840,000 元整，該保證金於終止租賃契約或租賃期間屆滿，乙方（即被告）遷讓交還房屋及結清水電、管理費等應付費用、辦妥戶籍、營業地址遷移並扣除乙方積欠之債務後，由甲方（即原告）無息返還乙方。

2.本租賃保證金，乙方不得中途主張抵付租金或費用，亦不得以保證金之權利轉讓或設定權利質權予第三人或作為任何債務之保證。」（見本院106 年士簡調字第601 號卷宗第26頁）。足見兩造於系爭租賃契約中，業已特別約定承租人即被告就前開保證金，不得在租賃契約履行期間主張用以抵付欠繳之租金或費用，且須在系爭租賃契約終止或租期屆滿，被告遷讓交還房屋及結清水電、管理等相關應付費用後，扣除被告所積欠之債務，始得無息返還被告，是被告前揭所辯，尚非可採。

（三）被告另辯稱：被告登記地址之門市已停止營業，原告將催告給付租金之郵局存證信函寄至被告登記地址，既因招領逾期而遭退回，難認該意思表示已到達被告云云，然查：1.按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年度台上字第2792號裁定意旨參照）。

2.經本院依職權調取被告公司登記卷宗查明結果，被告公司登記地址並未變更，原告於106 年4 月11日、5 月5 日、6 月9 日向被告公司登記地址所寄送之郵局存證信函，既經郵局通知被告領取，堪認已達於被告可支配之範圍，並處於隨時可了解其內容之狀態，揆諸前揭法條規定及說明，應認已對被告發生催告給付租金之效力，被告上開所辯，亦非足採。

（四）依系爭租賃契約第7 條第2 項約定，承租人拖欠租金達兩個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾兩個月，經出租人催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，出租人得提前終止租約；另依同條第3 項約定，承租人應於租約期滿或終止時，將房屋遷讓交還出租人（見前揭士簡調卷宗第27頁）。另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第455 條前段、第767 條第1 項前段亦分別定有明文。被告向原告承租系爭房屋，其欠繳租金既已達兩個月以上，且經原告催告其繳納後仍未獲支付，則原告不待租約期滿，以起訴狀繕本之送達通知被告提前終止系爭租賃契約，自屬有據。系爭租賃契約既經原告合法終止，被告即失其占有使用之權源，從而，原告依前揭約定條款及法律規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第二庭法 官 邱光吾