臺灣士林地方法院107年度簡上字第32號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 108 年 07 月 31 日
• 法官: 邱光吾、辜漢忠、孫曉青

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 107年度簡上字第32號上　訴　人
即被上訴人
即反訴被告　徐淑女
訴訟代理人　郭承昌律師
被上訴　人
即上訴　人
即反訴原告　戴勝榮
訴訟代理人　高傳盛律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人徐淑女、戴勝榮對於中華民國106 年12月21日本院士林簡易庭106 年度士簡字第1115號第一審判決均提起上訴，徐淑女並為減縮及訴之追加，本院於民國108 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除減縮部分外，關於駁回徐淑女後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
戴勝榮應再給付徐淑女新台幣壹拾貳萬元。
徐淑女其餘上訴駁回。
戴勝榮應給付徐淑女以本金新台幣壹拾貳萬元計算，自民國一百零六年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。戴勝榮應給付徐淑女新台幣肆萬叁仟貳佰壹拾壹元。
徐淑女其餘追加之訴駁回。
戴勝榮上訴駁回。
第一審關於廢棄部分，及第二審訴訟費用、追加之訴訴訟費用，由戴勝榮負擔。
事實及理由
壹、按在第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。故於二審上訴後，上訴人不得為訴之變更、追加，但有依民事訴訟法第255 條第1 項第2、3 款所規定之請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，並未予限制。上開規定依民事訴訟法第436
條之1 第3 項之規定，於簡易訴訟第二審訴訟程序準用之。本件上訴人即被上訴人即反訴被告徐淑女對於簡易程序之第一審判決提起上訴後，就本訴部分為聲明之減縮（即請求未付租金部分，由新台幣〈下同〉26萬4,000 元減縮為24萬元；及請求租期屆滿後繼續占用房屋之懲罰性違約金部分，由按月以8 萬8,000 元計算減縮為按月以8 萬元計算）及訴之追加（即就上訴聲明請求再給付之未付租金及租期屆滿後繼續占用房屋之懲罰性違約金部分，於二審追加請求法定遲延利息；及於二審追加請求返還代墊電費）等情，經核分別係減縮應受判決事項之聲明，及基於主張被上訴人即上訴人即反訴原告戴勝榮違反兩造間租賃契約之同一基礎事實，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、本訴部分：
一、徐淑女於原審起訴主張：戴勝榮於民國106 年3 月6 日與伊簽訂店面租賃契約書（下稱系爭租約），向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）經營自助餐，約定租賃期間自106 年4 月1 日起至同年9 月30日止，租金每月8 萬元（未稅），如依所得稅法規定計入1 成租賃所得稅後則租金為每月8 萬8,000 元，應於每月1 日前給付，嗣伊發現戴勝榮於106 年6 月30日已停止營業，惟迄未給付106 年7 月至9 月份租金，未付租金總額為含稅26萬4,000
元；又戴勝榮於系爭租約106 年9 月30日屆期後，拒不返還系爭房屋，依系爭租約第8 條第4 項約定，原應按日支付5,000 元之懲罰性違約金，伊願僅請求賠償相當於月租金額之違約金；為此，依兩造間之租賃關係，請求戴勝榮給付未付租金26萬4,000 元，及租期屆滿後繼續占用房屋之懲罰性違約金按月以8 萬8,000 元計算等語。於原審聲明：「㈠戴勝榮應給付徐淑女26萬4,000 元，及自106 年10月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付8 萬8,000 元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。」。
二、戴勝榮於原審答辯略以：系爭房屋後方之廚房為與房屋相通之增建物，內有專業鍋爐、冰箱等餐飲設備，伊承租系爭房屋係用作經營自助餐廳，且租金高出附近市場之行情，承租範圍包括增建物及餐飲設備，而伊於入住時即發現鍋爐旁牆壁不斷有水滲出，嚴重時甚至係從牆壁接縫處湧出，伊因而負擔高額水費，且鍋爐、冰箱、冷氣皆有問題，無法使用，詎徐淑女故意不告知損壞情況，經伊多次通知修繕皆不予理會，違反保持系爭房屋合於約定使用、收益狀態之義務，致不堪使用，伊依民法第429 條第1 項、第430 條規定，得行使法定終止權，經伊於106 年7 月12日寄發存證信函通知徐淑女系爭租約於106 年6 月30日終止，並應返還押租金8 萬元；又伊已於106 年6 月30日將系爭房屋返還予徐淑女，徐淑女亦上網張貼招租訊息，載明可於106 年6 月30日搬入；是本件系爭租約已於106 年6 月30日終止，且伊已返還系爭房屋，徐淑女自不得向伊請求106 年7 月至9 月份未付租金，亦不得依系爭租約第8 條第4 項約定請求租期屆滿後繼續占用房屋之懲罰性違約金等語。於原審答辯聲明：「㈠徐淑女之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。」。
三、原審對於徐淑女之請求，判決戴勝榮應給付12萬元，及自106 年10月1 日起至返還系爭房屋之日止，按日給付500 元，而駁回徐淑女其餘之訴及假執行之聲請，並就徐淑女勝訴部分，依職權宣告假執行。徐淑女、戴勝榮就其敗訴部分，均提起上訴，徐淑女並為減縮及訴之追加。
四、徐淑女於上訴審補述、減縮及訴之追加意旨略以：㈠戴勝榮承租後不久一直虧本，急欲片面終止租約，藉故製造糾紛，伊不堪其擾，106 年5 月間原打算讓戴勝榮承租到6 月底，雙方口頭說好只扣1 個月租金額之押租金（依約原可罰2 個月租金額），伊以為就此相安無事，故於591 網站預先招租，且為免口說無憑，伊遂擬定「租賃契約終止協議書」交予戴勝榮，戴勝榮收到後一直不表示意見，直到106 年6 月30日約好要點交房屋時，伊始知戴勝榮根本不願被扣1 個月租金額之押租金而不願簽署終止協議書，是伊預先招租之行為已因戴勝榮事後反悔而作罷，系爭房屋根本未點交返還予伊，兩造並未合意終止，系爭租約仍繼續有效至106 年9 月30日；又系爭房屋之廚房牆角牆壁並無漏水，戴勝榮所提供拍攝時間及方法不明之錄影光碟，難認有漏水現象，且觀該光碟錄影畫面中，廚房地面大致乾燥，亳無任何積水或淹水之情形，核無戴勝榮不能使用、收益廚房之情事，自無減免其租金給付之義務可言；㈡戴勝榮於系爭租約未終止前拒付租金，不交還鑰匙返還系爭房屋，伊於依法收回房屋前，實際上無法另為招租，本件戴勝榮遲至106 年12月7 日始於原審當庭交還系爭房屋之唯一鑰匙而返還房屋，依系爭租約第8
條第4 項約定，原應按日支付5,000 元之懲罰性違約金，伊願僅請求賠償相當於月租金額之違約金，並減縮本件主張之月租金額為8 萬元；㈢承上，戴勝榮應給付106 年7 月至9
月份之未付租金，及自106 年10月1 日起至106 年12月7 日止之租期屆滿後繼續占用系爭房屋之懲罰性違約金，合計為41萬8,666 元【計算式：80,000（元/ 月）×3 （月）＋80
,000（元/ 月）×2 又7/30（月）＝24萬（元）＋17萬8,66
6 （元）＝41萬8,666 （元）（小數點以下4 捨5 入）】，而原審僅判命戴勝榮應給付伊未付租金12萬元，及自106 年10月1 日起至返還房屋之日止，按日給付500 元之懲罰性違約金【自106 年10月1 日計算至106 年12月7 日返還房屋日，共為3 萬4,000 元。計算式：500 （元/ 日）×68（日）
＝3 萬4,000 （元）】，故戴勝榮應再給付予伊之不足額為26萬4,666 元【含未付租金12萬元，及租期屆滿後繼續占用房屋之懲罰性違約金14萬4,666 元】，伊就該不足額並追加請求自106 年12月8 日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息；㈣另依系爭租約第7 條約定，自交屋日起租賃店面之水電費、管理費及乙方（即戴勝榮）營業上必須繳納之稅捐，皆由其自行負擔，而於戴勝榮返還系爭房屋前，伊已代為繳納電費共4 萬3,211 元，是依兩造間之租賃關係、民法第179 條不當得利規定，追加請求戴勝榮返還代墊電費4 萬3,211 元等語。於上訴審之上訴聲明及追加之訴聲明：「㈠原判決不利於徐淑女請求（除減縮部分外）之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，戴勝榮應再給付徐淑女26萬4,666 元，及自106 年12月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢戴勝榮應給付徐淑女4 萬3,211 元。」。
五、戴勝榮於上訴審補述略以：㈠本件兩造已口頭協議於106 年6 月30日合意終止租約，並以扣除1 個月租金額之押租金為代價，雙方之意思表示合致，合意終止之意思表示即發生效力，至於有無另外再簽訂合意終止契約之書面、徐淑女之子郭凱明是否願意受領鑰匙、戴勝榮是否另補充主張民法第429 、430 條法定終止權等，均無礙於雙方已達成口頭合意提前終止租約之意思表示；退步言之，倘認兩造並未達成合意終止，惟於106 年6 月30日前，戴勝榮屢屢反映嚴重漏水之情，命徐淑女之子修繕，惟均遭明示拒絕，既已明示拒絕修繕，即難認享有尚須催告履行修繕之期限利益，本件戴勝榮原本只求脫離惡房東，寧可押金1 個月就算了，而與徐淑女達成合意終止，則倘認合意終止不生效力，戴勝榮另有委請律師發函以嚴重漏水為由，主張依民法第429 、430 條規定終止租約，藉以強化自身保障；又由伊所提出之漏水照片、錄影檔案、水費單等，即可知系爭房屋確有嚴重漏水，且出租人已明確表示不願處理即已明示拒絕修繕之意思，難認享有尚須催告履行修繕之期限利益；㈡伊於106 年6 月30日與徐淑女之子郭凱明辦理終止租約之點交驗收時，已將生財器具全部清潔點交予房東，當日伊交付鑰匙無欲繼續占有，惟徐淑女拒絕受領，伊當下將鑰匙丟在門口，已明確表達拋棄占有之意思表示，且為徐淑女所明知，事後僅因警察要求下才暫時代為保管鑰匙，然伊根本未再進入系爭房屋，隨後並委請律師發函告知終止租約，且向台北市商業處提出歇業登記，而徐淑女亦刊登591 招租，明確記載可遷入日期為106
年6 月30日，又出租人徐淑女係為圖免逃漏稅賦，違反誠信原則而故意製造未完成點交行為，應屬債權人受領遲延，自不得將責任歸咎由承租人負擔，是本件伊自106 年6 月30日之後已無繼續占有系爭房屋，徐淑女主張伊繼續占有房屋而須支付違約金，自屬無稽等語。於上訴審答辯聲明：「上訴駁回。」。
六、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於106 年3 月6 日簽立系爭租約，由戴勝榮向徐淑女承租系爭房屋經營自助餐廳，約定租賃期間自106 年4 月1 日起至同年9 月30日止，租金每月8 萬元（未稅），每月1 日給付當月租金，押租金8 萬元於簽約當日交付；戴勝榮自106 年7 月1 日起未給付租金；
㈡、戴勝榮於106 年7 月12日寄發存證信函予徐淑女，該信函於106 年7 月14日送達徐淑女；
㈢、上情並有兩造之店面租賃契約書，及戴勝榮委請律師寄發之106 年7 月12日存證信函等件（見原審卷第6 至8 、28至32、36至46頁）附卷可稽。
七、得心證之理由：
㈠、關於系爭租約於何時、因何原因終止：
１、查系爭租約未經兩造合意終止乙情，已據兩造於原審言詞辯論期日一致陳述在案（見原審卷第105 頁）。雖戴勝榮於本院翻異前詞，改稱：系爭租約業經兩造合意於106 年6 月30日提前終止云云，惟查：
⑴、依①徐淑女於本件具狀陳稱：106 年5 月間原打算讓戴勝榮承租到6 月底，雙方口頭說好只扣1 個月租金額之押租金（依約可罰2 個月租金額），伊以為就此相安無事，故於591
網站預先招租等語（見本院卷第55、184 頁）；②戴勝榮聲請傳訊之證人即其106 年間之配偶陳怡攸於本院證稱：戴勝榮於106 年5 月25日有用LINE跟徐淑女的兒子郭凱明提出解約，5 月28日約在後院協商，當時郭凱明覺得說乾脆租到5
月底，伊等提出說時間太趕不合理，願意再多付1 個月租到6 月底，郭凱明也同意，押金部分扣給他8 萬元，講好106
年6 月30日點交等語（見本院卷第148 頁）；③為徐淑女處理系爭租約之其子郭凱明與戴勝榮間之LINE對話紀錄顯示：Ⅰ、106 年5 月25日：「（14:16 戴勝榮）郭先生，這幾天我們找個時間跟你談一下解約的事情，謝謝你」. . 「（16:57 郭凱明）你看一下合約」、「（16:58 郭凱明）上面有寫」. . ；Ⅱ、106 年6 月2 日：「（19:23 郭凱明）合約終止我昨天拿給你老婆，請你盡快處理」、「（19:24 郭凱明）我好準備後面的事情，感謝」、「（21:48 戴勝榮）合約終止需加一條事項，本契約終止後，甲方往後不得向乙方要求任何賠償」、「（21:50 郭凱明）這樣不合理吧，你東西若偷搬走，我也不能求償？」. . 「（21:57 戴勝榮）那你可以打6/30終止合約點交跟水電費及一些相關稅賦費用完後，甲乙方不得向任何一方要求任何賠償」. . 「（22:07
戴勝榮）明後天有空的話，如果可以請你過來檢查一下器具」. . 「（22:35 郭凱明）若你會擔心有問題，在點交時可在合約上注（註）明我們點交的東西無誤並雙方簽明（名）即可，這樣日後就不會產生求償的問題了」等情（見原審卷第66至67頁）；④承上，固堪認兩造於106 年5 月底曾商議戴勝榮只承租系爭房屋至6 月底，並約定由徐淑女扣取1 個月租金額之押租金為提前終止租約之違約金，及需至現場點交確認等情；
⑵、然兩造嗣於106 年6 月30日至系爭房屋現場確認前開商議之提前終止租約之條件時，依①戴勝榮提出之106 年6 月30日現場錄音光碟及譯文（括弧內為錄音時間）顯示：. . 「（16:54 至17 :04郭凱明）沒啊，等一下，我現在跟你說一句話，你等一下，我們現在好聚好散很簡單，我現在東西跟你們點完正本副本都要整個還我，合約書終止你們也還我，這樣而已啊」、「（17:05 至17:07 陳怡攸的阿姨）當初你趕他們走的時候，還他8 萬」、「（17:06 至17:07 郭凱明）我沒趕他走，你這句話是」、「（17:10 至17:14 徐淑女）我哪有趕他走，我們說做到5 月，你們說要做到6 月」、「（17:15 至17:16 郭凱明）你自己有LINE，請問請問我忘記了」、「（17:17 至17:22 陳怡攸）當初是誰說不要拖拖拉拉做到5 月底，有沒有講過這句話」、「（17:22 至17:29
郭凱明）你們自己LINE，你們自己寫LINE有證據，你們自己說租金太貴你不租，甚麼叫之前」、「（17:26 至17:33 陳怡攸）那個是之前，那在5 月30號那一天，聽我講」、「（17:29 至17:41 郭凱明）你們有沒有，自己有傳LINE有沒有，這個店面不值這個錢，怎麼樣怎麼樣，你自己寫一大堆，那如果真的不要，不要租沒有關係，大家解除合約，不需要有的沒有的」、「（17:40 至17:41 陳怡攸）那你同意囉，你同意解除合約囉」、「（17:42 至17:44 郭凱明）解除合約有附帶條件啊」、「（17:43 至17:47 徐淑女）你們簽你們就不簽，我們叫你簽你們都不簽啊」、「（17:47 至17:49 陳怡攸的阿姨）條件不合理要怎麼簽啊」、「（17:48 至17:53 陳怡攸）等一下，你寫的一些條文不合理，並不是我們不簽，為什麼要簽」、「（17:51 至17:52 陳怡攸的阿姨）對啊不合理」、「（17:52 至17:56 郭凱明）沒有，我跟你講一句話，我跟你講一句話」、「（17:55 至17:59 陳怡攸的阿姨）對我們這邊不利，要怎麼簽，正常的人不會去簽啦」. . 「（18:26 至18:42 郭凱明）你們現在重點要不要解除合約，要就正本副本拿來大家寫一寫，大家結束，如果真的不要，真的大家都不能講，說那麼多都沒有用，如果大家都不能產生共識，沒關係，我們大家來講給法官聽，讓法官看誰對誰錯，這樣就好了」、「（18:42 至18:45 陳怡攸）好啊！我們就請法院」. . 「（18:51 至18:54 郭凱明）你現在也沒有辦法點，大家有爭議，怎麼點」、「（18:53
至18:54 陳怡攸）怎麼會有爭議」、「（18:55 至18 :56郭凱明）這就是爭議了」、「（18:56 至18:58 陳怡攸）我要付你錢耶」、「（18:56 至18:58 郭凱明）你要付我什麼錢」、「（18:58 至18:59 陳怡攸）水錢啊」、「（18 :59至19:06 郭凱明）你這些本來就是應該要付的，我跟你說，你現在這樣，我沒辦法跟你點收這些啦」. . 「（31:35 至31:36 戴勝榮）不好意思啊，鑰匙要還你」、「（31:35 至31:37 郭凱明）不好意思，你現在看正本副本都要還我」、「（31:39 至31:44 戴勝榮）鑰匙還你囉，鑰匙還你囉」、「（31:44 至31:47 郭凱明）我不理會你啦」等情（見本院卷第118 至123 頁）；②戴勝榮聲請傳訊之證人陳怡攸於本院證稱：郭凱明雖然在6 月初有拿終止合約書要給伊等簽，但伊等認為應該在點交當天簽署才合理，因為在終止協議書上不願意加一條甲方及乙方在點交後任一方不可向對方要求事後賠償的費用，伊等認為應該要受這樣的保障等語（見本院卷第148 頁）；③證人即徐淑女之子郭凱明於本院證稱：伊的意思是如果戴勝榮不願意簽終止協議書的話，就請他把合約還給伊，或合約直接現場作廢，或合約拿出來在上面寫清楚，但戴勝榮都不願意配合，伊是擔心該合約是到9 月底，若在9 月底前伊租給別人的話，可能會被戴勝榮告伊違約；伊沒想到106 年6 月30日戴勝榮反悔拒簽終止協議書，就算伊刊登591 廣告想要承租者也先會電話詢問該店面之狀況，伊一定會等到和戴勝榮的事情解決完，店面回收後才出租，就沒有下架；106 年6 月30日戴勝榮明確表示不願意簽終止合約，伊等就吵架起來，戴勝榮惱羞成怒，很不高興，將鑰匙丟在門口，後來被警察制止，警察請他將鑰匙拿回去；106 年6 月30日後伊並沒有進去屋內，伊也沒有備份鑰匙，況且合約也沒有解約，伊怕進去後會被戴勝榮告非法入侵；合約有簽兩本，除了卷內被證1 合約以外，還有一本金額不一樣的合約等語（見本院卷第144 至146 頁）；④戴勝榮於106 年7 月12日寄發予徐淑女之存證信函記載：「. . 由於本人與徐淑女及其子間屢屢因系爭房屋及屋內設備之瑕疵修繕事宜發生爭執，故徐淑女前於106 年5 月底，即向本人表示欲提前終止租賃關係至106 年6 月30日止，經本人同意後，本人即一面維持店面營運，一面著手準備返還租賃物相關事宜。不料，徐淑女卻於106 年6 月初向本人提出其預先擬定之『租賃契約終止協議書』，內文除記載雙方同意於106 年6 月30日終止租賃契約，並記載本人於簽訂租賃契約時所支付之押租保證金8 萬元由徐淑女沒收，此等沒收押租保證金之無理要求顯與『店面租賃契約書』之約定不符，故本人拒絕簽署。. . 106 年6 月30日當日. . . 本人迫於無奈，乃電請轄區派出所員警到場協調，惟『徐淑女仍堅持交出租賃契約書之無理要求，且拒絕返還押租保證金』，因租賃契約已於當日終止，本人與配偶只得離開系爭房屋。. . 本人本於好聚好散之初衷，無意再挑起與徐淑女之爭端，故請求徐淑女於文到7 日內將本人已付之押租保證金捌萬元匯還至本人帳戶. . 」等語（見原審卷第38至44頁）；⑤原審106 年12月7 日言詞辯論期日筆錄記載，戴勝榮於該日返還系爭房屋鑰匙予徐淑女等情（見原審卷第104 頁）；⑥承上，兩造於106 年6 月30日在系爭房屋見面時，因就戴勝榮是否要簽署徐淑女所擬定之終止協議書（其上有記載「乙方（即承租人戴勝榮）於簽訂租賃契約時所支付之押租保證金8 萬元，由甲方（即出租人徐淑女）沒收，以賠償甲方因終止本租賃契約所致之損失，乙方絕無異議」等條款，未記載戴勝榮要求加註之「租約終止點交後，甲、乙任一方不得向對方要求任何賠償」之條款；見原審卷第64頁），及就戴勝榮是否要交出其所保管之兩份租賃契約書等發生激烈爭執，兩造終未就提前終止租約之必要之點即由徐淑女扣取1 個月租金額之押租金為提前終止租約之違約金部分達成共識，而當日戴勝榮亦未交還系爭房屋鑰匙予徐淑女，係於106 年12月7 日始交還系爭房屋鑰匙而返還房屋之事實，堪以認定。
⑶、至戴勝榮另舉591 租屋網站公告，質疑徐淑女於106 年6 月30日前即上網張貼招租訊息，載明可於106 年6 月30日遷入，且於106 年7 月11日尚有更新記錄（見原審卷第47頁，及本院卷第105 頁）乙節，查徐淑女就此陳稱：因兩造於106
年5 月底曾商議戴勝榮只承租至6 月底，及約定由徐淑女扣取1 個月租金額之押租金為提前終止之違約金，伊並擬妥終止協議書予戴勝榮多日，戴勝榮均未表示反對，伊以為戴勝榮就此同意，為避免店面在6 月底退租後閒置，而預先於106 年6 月1 日在591 租屋網上購買「黃金曝光」方案之租賃廣告招租，依網站提供之該方案服務，刊登時間為90天，每天定時更新8 次，故該網站公告之106 年7 月11日更新記錄，乃591 租屋網廣告系統自動更新，並非人為等語，已提出與所述相符之其子郭凱明之591 租屋網繳費紀錄查詢、方案收費標準及說明（見本院卷第126 至127 頁）為證，堪信徐淑女所述屬實，難認徐淑女與戴勝榮已確定達成提前於106
年6 月30日終止租約之合意，因而上網招租並持續自行更新招租訊息，是戴勝榮所質此節，亦無從推翻前揭認定。
⑷、準此，戴勝榮主張系爭租約業經兩造合意於106 年6 月30日提前終止云云，洵無可採。
２、戴勝榮雖復主張縱認兩造並未合意終止系爭租約，惟徐淑女未交付合於約定使用收益之租賃物，其業以系爭房屋嚴重漏水為由，依民法第429 、430 條規定，於106 年7 月12日寄發存證信函終止租約云云，惟查：
⑴、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423 、430
條分別定有明文。準此，倘承租人以租賃物有瑕疵為由主張終止租約，依前揭規定，應先行舉證租賃物不符約定使用收益目的，且承租人已定相當期限催告出租人修繕，然出租人不於期限內修繕，並經承租人以此事由通知終止契約。
①、查戴勝榮固稱其業依民法第429 、430 條規定，於106 年7
月12日寄發存證信函予徐淑女終止系爭租約云云，惟依該存證信函所載，除戴勝榮片面主張系爭租約業經兩造合意於106 年6 月30日提前終止外，並無戴勝榮以系爭房屋嚴重漏水為由，而依民法第429 、430 條規定終止租約之記載（見原審卷第38至44頁），則戴勝榮主張其業以該存證信函向徐淑女行使法定終止權，已屬無稽；
②、又戴勝榮稱系爭房屋嚴重漏水，固提出錄影光碟及相片、水費單等件（見原審卷第33至35頁，及本院卷第89頁）為證，並聲請傳訊證人陳怡攸於本院證稱：漏水相片之拍攝時間大約於106 年4 月份，拍攝時伊在場，當時拍廚房有一個水閥開關，一打開後，炒菜的鍋具所靠的牆壁柱子及地板嚴重滲漏水云云（見本院卷第147 頁）。然查，戴勝榮提出之上開錄影光碟經勘驗結果為：「檔案1 （檔名：漏水現場）：拍攝背景為廚房，有瓦斯爐、冷藏設備、食材等物，瓦斯爐旁之牆壁（即被證2 照片之地點）在牆角處之地面有水流及積水。」、「檔案2 （檔名：牆壁漏水湧出）：拍攝處為牆角，在牆壁與地面交接處附近有2 個裂洞，錄影9 秒鐘之過程中，上開裂洞中不斷流出水。」（見原審卷第102 至103 頁），僅顯示牆壁與地面交接處之裂洞有水流出，及廚房地面有積水之現象，然就其原因究係系爭房屋之結構或附屬設施本身之瑕疵、或使用方式不當等所造成，洵屬未明；另戴勝榮雖主張依水費單所載之繳費度數及金額，即可知系爭房屋漏水嚴重云云，但用水度數及金額涉及各人之用水習慣，戴勝榮前開之推論尚屬速斷；本件戴勝榮主張徐淑女所交付之租賃物不符約定使用收益目的，所提出之證據不足證明其說，況戴勝榮亦未舉證其已限期催告徐淑女修繕，而徐淑女不於期限內修繕之事實，矧依卷附徐淑女之子郭凱明與戴勝榮間之LINE對話紀錄，僅顯示戴勝榮於106 年4 月18日向郭凱明反應系爭房屋漏水，並即表示「我們討論的結果，這店面不值8 萬元這個價，當初你頂讓說的原因，每個事件完全不符合。」，嗣迄於106 年5 月25日再向郭凱明表示要談解約的事等情（見原審卷第66頁），尚難認戴勝榮已合法限期催告出租人修繕，而得行使法定終止權；
⑵、準此，戴勝榮主張系爭租約業經其依民法第429 、430 條規定，於106 年7 月12日寄發存證信函予徐淑女終止契約云云，亦無可採。
３、本件系爭租約未經兩造合意於106 年6 月30日提前終止，亦未經戴勝榮以106 年7 月12日存證信函行使終止權而提前終止，是系爭租約仍繼續有效至106 年9 月30日租期屆滿，堪以認定。
㈡、關於徐淑女請求戴勝榮給付未付租金、懲罰性違約金，及追加請求戴勝榮返還代墊電費，有無理由：
１、按系爭租約第3 條第1 項約定：「每月租金8 萬元（未稅），每月壹付，先付後用」（見原審卷第6 頁），本件系爭租約繼續有效至106 年9 月30日租期屆滿，業經前揭認定在案，又戴勝榮自106 年7 月1 日起即未給付租金，為兩造所不爭執，則徐淑女主張每月租金額為8 萬元，而依系爭租約上開約定請求戴勝榮給付106 年7 月至9 月份之未付租金共24萬元（含原審判命戴勝榮給付之12萬元、及徐淑女請求本院判命戴勝榮再給付之12萬元），自屬有據；另徐淑女就其中請求本院判命戴勝榮再給付之12萬元部分，於二審追加請求自106 年12月8 日起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息部分，亦屬有據。
２、次按系爭租約第8 條第4 項約定：「乙方（即戴勝榮）於租期屆滿或終止租約時，不交還或逾期交還店面者，自租期屆滿或終止租約之翌日起至返還店面之日止，乙方應按日支付5,000 元整之懲罰性違約金。」（見原審卷第7 頁），本件戴勝榮未於106 年9 月30日租期屆滿後返還系爭房屋，而係迄至106 年12月7 日始返還房屋，業經前揭認定在案，則徐淑女依系爭租約上開約定請求戴勝榮給付懲罰性違約金，尚非無據；惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照），查徐淑女雖主張其願僅以相當於月租金額8 萬元（即每日約2
千餘元）計算懲罰性違約金，然衡諸本件尚無證據顯示於系爭租約租期屆滿後之106 年10月1 日起至戴勝榮於106 年12月7 日返還系爭房屋期間，系爭房屋另有締結租約機會，又戴勝榮主張其自106 年6 月30日後實際未使用系爭房屋乙情，有卷附戴勝榮在系爭房屋地址登記設立之「意鼎御食坊」之商業登記公示資料，顯示主管機關於106 年7 月31日公告核准該商號歇業乙情可稽（見本院卷第91至92頁），亦當不致因系爭房屋仍有戴勝榮使用之外觀，而使有意承租者望之卻步，自動打消洽商承租之念頭，則徐淑女因戴勝榮未返還系爭房屋而實際上所受之損害當非至鉅，準此，本院認徐淑女請求以相當於租金額計算之懲罰性違約金仍屬過高，應酌減為以每日500 元計算為當，是徐淑女得自106 年10月1 日起至戴勝榮於106 年12月7 日返還系爭房屋之日止，請求按日給付500 元懲罰性違約金（即同於原審判命戴勝榮給付之懲罰性違約金），逾此金額則屬無據；而徐淑女就請求本院判命戴勝榮再給付之懲罰性違約金部分，於二審追加請求自106 年12月8 日起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息部分，因如前述其請求本院判命戴勝榮再給付懲罰性違約金為無據，自無從以該金額為本金而追加請求法定遲延利息。３、再按系爭租約第7 條第2 項約定：「自交屋日起租賃店面之水電費、管理費及乙方（即戴勝榮）營業上必須繳納之稅捐，皆由乙方自行負擔」（見原審卷第7頁），另按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」。本件如前述戴勝榮於106 年9 月30日租期屆滿後之同年12月7 日始返還系爭房屋予徐淑女，而就系爭房屋於租期屆滿前、及租期屆滿後迄戴勝榮返還房屋前之電費，均應由戴勝榮負擔，又徐淑女主張其已繳納系爭房屋自106 年6 月28日起至同年11月26日止之電費共4 萬3,211 元，業提出電費繳費憑證5 紙（見本院卷第61至65頁）為證，則徐淑女分別依系爭租約上開約定、民法第179 條規定，請求戴勝榮返還其所繳付之系爭房屋於租期屆滿前、及租期屆滿後迄返還房屋前之電費共4 萬3,211 元，自得准許。
㈢、綜上，徐淑女提起本訴，得請求戴勝榮給付106 年7 月至9
月份之未付租金共24萬元，及自106 年10月1 日起至戴勝榮返還系爭房屋之日即106 年12月7 日止，按日給付500 元之懲罰性違約金，又就其中未付租金12萬元部分，得加計自106 年12月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另得請求戴勝榮返還代墊電費4 萬3,211 元，逾此範圍則屬無據。參、反訴部分：
一、戴勝榮於原審提起反訴主張：伊於系爭租約簽訂時給付8 萬元為押租金，因系爭租約已終止，兩造間已無租賃關係存在，徐淑女自應返還押租金8 萬元予伊；又系爭租約標的除系爭房屋外，尚附帶出租系爭房屋之增建物及專業鍋爐、冷藏等設備，伊於開業前即發現瓦斯爐具開關閥門無法轉動、冰箱冷藏設備之壓縮機無法運轉，並已通知徐淑女修繕，卻為其所拒絕，伊乃於106 年3 月底自行修繕，並因而支付瓦斯爐閥門修繕費3,000 元、冰箱冷藏設備壓縮機1 萬5,000 元，依民法第430 條規定，徐淑女應償還伊代墊之修繕費用共1 萬8,000 元等語。於原審聲明：「㈠徐淑女應給付戴勝榮9 萬8,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」。
二、徐淑女於原審反訴答辯意旨略以：系爭租約標的不包括增建物及屋內所有生財設備，該等設備乃伊向前手頂讓後，無償借予戴勝榮使用，未收取頂讓金，不在租賃範圍內，且戴勝榮於兩造簽立系爭租約前即知冰箱設備有故障，伊並於106
年3 月3 日告知戴勝榮應自行處理冰箱之問題，戴勝榮仍於106 年3 月6 日與伊簽訂系爭租約，足徵伊並無修繕上開設備之義務；又系爭房屋內設備並未故障，係戴勝榮操作不當；再戴勝榮就修繕費用僅提出收據，未能提出發票，否認戴勝榮有支出修繕費用等語。於原審答辯聲明：「㈠、戴勝榮之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。」。
三、原審對於戴勝榮反訴之請求，判決徐淑女應給付8 萬元，及自106 年10月1 日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息，而駁回戴勝榮其餘之訴及假執行之聲請，並就戴勝榮勝訴部分，依職權宣告假執行。戴勝榮、徐淑女就其敗訴部分，均提起上訴。
四、戴勝榮於上訴審補述略以：㈠倘鈞院認伊主張兩造合意提前終止租約之約定無效，伊自得請求給付徐淑女於租約終止後返還押租金；㈡戴勝榮因開業在即，只好緊急於106 年3 月底請師傅修繕瓦斯爐閥門及冰箱冷藏設備壓縮機，並支付1
萬8,000 元，此有修繕單據可茲為憑等語。於上訴審聲明：「㈠原判決不利於戴勝榮部分廢棄；㈡徐淑女應給付戴勝榮1 萬8,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」。
五、徐淑女於上訴審補述略以：㈠伊之子郭凱明曾於106 年7 月5 日已以LINE訊息向戴勝榮表示：「你這個月的租金尚未付清」，並再以本件訴訟書狀之送達為請求戴勝榮給付租金之意思表示，是伊業已催告戴勝榮給付租金，有權依系爭租約第8 條第1 項約定沒收押租金8 萬元；㈡系爭租約第6 條已約定因日常使用而折耗之設備，皆由戴勝榮自行維修及修繕等語。於上訴審答辯聲明：「㈠原判決不利於徐淑女部分廢棄；㈡戴勝榮於第一審反訴之訴及假執行之聲請均駁回。」。
六、得心證之理由：
㈠、關於戴勝榮請求徐淑女返還押租金，有無理由：
１、按房屋租賃保證金（即押租金）之返還，當然為租期屆滿時，出租人所負回復原狀之義務（最高法院48年台上字第1196號判決意旨參照），本件系爭租約至106 年9 月30日租期屆滿終止，出租人徐淑女負有返還押租金回復原狀之義務。
２、至於戴勝榮雖如前述有積欠106 年7 月至9 月份之未付租金、自106 年10月1 日起至系爭房屋之日即106 年12月7 日止按日給付500 元之懲罰性違約金、徐淑女代墊之電費等情。惟查，按系爭租約第8 條第1 項約定：「押金不得抵租金，乙方（即戴勝榮）積欠租金達半個月以上，經甲方（即徐淑女）催告限期繳納仍不支付時，甲方『得終止租約並沒收保證金作為懲罰性違約賠償』。」（見原審卷第7 頁），本件兩造已明文約定押金不得抵租金，且徐淑女未以戴勝榮積欠租金為由終止租約，自不得依系爭租約第8 條第1 項約定併主張終止租約並沒收押租金為懲罰性違約賠償；另徐淑女未主張就戴勝榮之其餘債務以押金抵充；是本件承租人戴勝榮得請求徐淑女於租賃期限屆滿後返還押租金8 萬元，並得加計自租賃期限屆滿日之翌日即106 年10月1 日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。
㈡、關於戴勝榮請求徐淑女給付修繕費用，有無理由：
１、本件戴勝榮主張其於106 年3 月底修繕瓦斯爐閥門、冰箱冷藏設備壓縮機共計1 萬8,000 元，固提出相片兩紙、維修保養確認單及收據各乙紙（見原審卷第48至55頁）為據；
２、惟查兩造於106 年3 月6 日簽立系爭租約，並於同日點交房屋，為兩造所不爭執，並有店面租賃契約書（見原審卷第6
至8 頁）附卷可稽。而依為徐淑女處理系爭租約事宜之其子郭凱明與戴勝榮間之106 年3 月3 日LINE對話紀錄所示，戴勝榮於當日向郭凱明探詢冰箱之故障狀況，經郭凱明答稱：「要你們自己處理」、「我們是以目前狀況交屋」等語（見原審卷第65頁），嗣戴勝榮於106 年3 月6 日仍與徐淑女簽訂系爭租約，而未於簽約時再詢及故障情事或於租約中約明修繕費用之負擔，堪認戴勝榮已同意冰箱依現況點交；且系爭房屋既於106 年3 月6 日點交予戴勝榮，戴勝榮於該日後主張屋內之設備故障，其故障原因究係徐淑女交付時即有之瑕疵，或使用方式不當等所造成，洵屬未明；況戴勝榮復未能舉證其就上開冰箱及瓦斯爐之修繕，已依民法第430 條之規定，定相當期限催告徐淑女修繕，則其依該條規定請求徐淑女給付修繕費用1 萬8,000元，自屬無據。
㈢、綜上，戴勝榮提起反訴，得請求徐淑女返還押租金8 萬元，及自106 年10月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，逾此範圍則屬無據。
肆、揆諸前揭各節所述，關於本訴部分，原審（除徐淑女減縮部分外）就應准許徐淑女請求戴勝榮給付之未付租金共24萬元部分，僅判命戴勝榮給付12萬元，就其餘亦應判命戴勝榮給付之12萬元為徐淑女敗訴之判決，尚有未洽，徐淑女上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，至原審關於徐淑女請求戴勝榮給付懲罰性違約金部分，判決戴勝榮應自106 年10月1 日起至返還系爭房屋之日即106 年12月7 日止，按日給付500 元，並就其餘請求數額部分，為徐淑女敗訴之判決，經核於法並無不合，徐淑女上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；又戴勝榮就上開應准許徐淑女請求其給付之未付租金及懲罰性違約金部分，提起上訴求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴；另徐淑女就其上訴請求本院判命戴勝榮再給付未付租金12萬元部分，及其上訴請求本院判命戴勝榮再給付自106 年10月1 日起至返還系爭房屋之日止，以其主張按月8 萬元計算與原審判命按日500 元計算懲罰性違約金之差額部分，於二審均追加請求自106 年12月8 日起至清償日止，按年息5%計算利息，暨徐淑女於二審追加請求戴勝榮返還代墊電費，其追加之訴於請求戴勝榮給付以前開請求本院判命戴勝榮再給付之未付租金12萬元為本金計算，自106 年12月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及請求戴勝榮返還代墊電費4 萬3,211 元之範圍內，為有理由，得予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。關於反訴部分，原審判命徐淑女應返還戴勝榮押租金8 萬元，及自106 年10月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而就逾此部分為戴勝榮敗訴之判決，經核於法並無不合，徐淑女及戴勝榮就其敗訴部分各提起上訴，求予廢棄改判，均無理由，應駁回上訴。
伍、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，不另一一論述。
陸、據上論結，本件上訴人即被上訴人即反訴被告徐淑女之上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理由，又被上訴人即上訴人即反訴原告戴勝榮之上訴，為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第78條、79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日民事第二庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 辜漢忠
法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日書記官 施盈宇