臺灣士林地方法院107年度簡上字第79號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 107 年 11 月 14 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 107年度簡上字第79號上　訴　人　楊和炳
訴訟代理人　鐘椿岩
被上訴人　　豪泰汽車客運股份有限公司
法定代理人　周文蘭
訴訟代理人　曾永傑
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國107 年2 月14日本院士林簡易庭106 年度士簡字第1085號第一審判決提起上訴，本院於107 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人主張：伊經訴外人信義全球資產管理顧問股份有限公司（下稱信義資產公司）居間仲介，於民國106 年7 月3 日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買門牌臺北市○○區○○路0 段00○0 號9 樓之1 房屋及坐落基地（房屋下稱系爭房屋，與土地合稱系爭不動產），約定總價金新臺幣（下同）3616萬元。兩造並與訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信經理公司）簽訂代辦履約保證委任契約書（下稱系爭履保契約）。又兩造原約定交屋日為106 年9 月20日，經合意變更為106 年8 月17日。伊已於106 年8 月4 日以前，依系爭買賣契約約定將全部價金匯入安信經理公司為本案設立之履約保證專戶（即玉山銀行敦南分行第00000-0000-00000號帳戶，下稱系爭履保專戶）。上訴人本應依約於106 年8
月17日交屋日當日將系爭不動產交付伊。詎上訴人竟以其與信義資產公司間尚有系爭履保專戶之價金結算糾紛而拒絕履行，及至106 年8 月28日方將系爭不動產交付予伊，計遲延11日。爰依系爭買賣契約第9 條第4 項、第10條第1 項第1 款約定，請求上訴人賠償伊每逾期1 日按已繳買賣總價款千分之1 計算違約金共39萬7760元，並加計自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息等語。
上訴人則以：㈠伊於交屋日其並未拒絕交屋，係被上訴人自行離開拒絕辦理交屋程序，而受領遲延，伊並不負遲延責任。又系爭買賣契約價金給付期程，遭信義資產公司未得伊同意任意變造更改，被上訴人給付第二期款金額，並不符兩造真正約定比例而有不足之遲延情事，伊得於交屋時，為同時履行抗辯，而解免遲延責任。㈡信義資產公司在將系爭履保帳戶內之價金，用以清償伊對訴外人吳菁華、國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰保險公司）間之債務（下稱系爭代償事務）時，因過失而發生超額清償，以致於結算應撥付出款予伊之價金短少，伊自得行使同時履行抗辯權，解免遲延責任。且價金短少之責任歸屬於信義資產公司，伊因此拒絕交屋，亦屬不可歸責。㈢系爭買賣契約所約定之違約金相對於被上訴人因遲延所受損害而言，顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人全部不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
兩造不爭執事項（見本院107 年10月8 日準備程序筆錄，本院並依論述需要，刪除兩造有爭執語句及不必要說明部分）
㈠被上訴人前於106 年間經信義資產公司居間仲介，於同年7 月3 日與上訴人簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人購買上訴人所有系爭不動產，約定總價金3616萬元。系爭買賣契約書如原審卷第17至35頁原證1 所示。此亦為兩造目前手上所執有之系爭買賣契約內容，此契約書裝訂為一本，其上所為之印文及簽名，均為兩造親簽、親蓋，形式真正。兩造並與安信經理公司簽訂系爭履保契約書如原審卷第36至39頁。契約相關約定如下：
⒈系爭買賣契約第2 條約定：「成屋履約保證：買賣雙方同意就本件買賣契約之履行，委由安信建築經理股份有限公司向指定之特約銀行代辦成屋履約保證手續，相關權利義務悉依『代辦履約保證委任契約書』內容辦理（編號：BZ90165 ) 」等語。及第3 項約定：為利於辦理履約保證事宜，買賣雙方同意由安信經理公司複委任「信義地政士聯合事務所」辦理價款經收及相關手續。
⒉兩造所執有系爭買賣契約第4 條第3 項約定：「就付款條件及方式約定主要內容如下：⑴第一次款：簽約723 萬2000元。賣方應於簽約同時將買賣標的物所有權狀正本交由信義地政士保管；買方應簽發以交屋款為面額且指定賣方為受款人之禁止背書轉讓本票一紙供為擔保，如有指定登記名義人時，應與登記名義人共同簽發，此本票暫時由信義地政士保管。⑵第二次款：用印0 萬（沒有第二期款）元。第二次款於106 年7 月3 日由買方一次付清，同時雙方備齊證件並在產權移轉登記文件書表上加蓋印章（賣方為印鑑章）後交予信義地政士辦理。⑶第三次款：完稅192 萬8000元。第三次款訂於土地增值稅單、契稅單核發領回後3 個工作日內一次付清，買賣雙方並應同時繳納各應負擔之稅費（賣方土地增值稅由履約保證專戶代為支付），繳稅後稅單應交予信義地政士辦理產權移轉登記手續。⑷第四次款：交屋為2700萬元。交屋款需辦理金融機構貸款，雙方約定106 年9 月20日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前5 個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶等語（下稱系爭價金條款）。
⒊系爭買賣契約第10條第1 項第1 款約定：「賣方（即上訴人）若違約且可歸責時，每逾一日，賣方應按買方（被上訴人）已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）」（下稱系爭違約金條款）。系爭違約金條款所約定之違約金性質為損害賠償額預定之違約金。
⒋若被上訴人於106 年8 月17日該當陷於遲延，依系爭違約金條款計至106 年8 月28日（交屋日）11日之違約金，將為39萬7760元（計算式：已付總價款3616萬元×1/1000×11日）。
⒌系爭履保契約第2 條約定：雙方同意將買賣價金由安信經理公司代為經收保管，並以系爭履保專戶為系爭履保契約價金繳納帳戶。
⒍上訴人與信義資產公司間簽訂買賣仲介一般委託書如原審卷第33頁所示。內載：「（第參條：辦理成屋履約保證）物件經乙方（即信義資產公司）仲介成交後，甲方（即上訴人）同意委由安信建築經理股份有限公司向指定之特約銀行代辦成屋履約保證手續，相關權利義務均依代辦履約保證委任契約書內容辦理，並同意除定金之收受外，其餘買賣價款應存入特約銀行之履約保證專戶」。
⒎被上訴人曾聲請向目的主管機關審核系爭不動產之都市計劃、建築管理使用分區、消防安檢及商業遷址變更登記等等附合程序，相關目的主管機關至106 年11月16日予以核准，公函如本院卷第112-115 頁被上證5 所示。被上訴人其後亦公告營業處所變更地址資訊。
㈡被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，即將系爭價金條款所載之第1 次簽約款及第2 次用印款合計723 萬2000元之即期支票，存入系爭履保專戶，再於106 年7 月27日將系爭價金條款所定第3 次款192 萬8000元及代書規費5 萬7374元，以支票兌現給付匯入系爭履保專戶。又於106 年8 月4 日存入系爭價金條款之第4 次交屋款2700萬元於系爭履保專戶，付款期程如原審卷第26頁交款紀錄所示。被上訴人以上之付款期程均符合系爭價金條款之規定內容。
㈢兩造原約定最後交屋日為106 年9 月20日。被上訴人於106 年8 月4 日存入第4 次交屋款2700萬元於系爭土地保證專戶後，兩造同意變更106 年8 月17日為系爭不動產之最後交屋日，並簽立協議書變更交屋日如原審卷第35頁所示。106 年8 月7 日信義資產公司案件進度查詢公示網頁如本院卷第40-41 頁原證3 所示，整理如下：
⒈於106 年8 月17日當日，兩造前往信義地政士聯合事務所（與信義資產公司配合之地政士事務所，下稱系爭交屋處所），最後未能完成系爭不動產交屋手續。
⒉系爭交屋處所辦理系爭不動產交屋程序之會議室錄影錄音光碟及對話譯文如原審卷第103-109 頁所示。譯文其中「鐘椿岩」為上訴人之配偶、「周中德」為信義資產公司員工、「林辰澤」為信義資產公司仲介人員、「鄒文蘭」為被上訴人負責人周文蘭、「曾法務」為被上訴人訴訟代理人。本院並於準備程序當庭播放當日交屋影音光碟，經核對與卷內譯文相符。
⒊上訴人在場曾表示：「爭執這個都沒用啦吼，那是你跟我的，人家買方不要…對買方比較不好意思，再講無益啦，再講就是那一句話『法院見』嘛！如果你同意要賠我10萬，大家簽一簽，對不對，人家買方還是要給人家是不是，好不好？」等語，如原審卷第107 頁所示）。且當場周文蘭曾詢問上訴人：若信義房屋不賠償10萬元，上訴人是否就不簽文件交屋等語，上訴人回復，信義資產公司與其糾紛要先解決，否則沒辦法交屋等語，如原審卷第108-109 頁。
⒋被上訴人於106 年8 月17日曾以存證信函催告上訴人履行交屋義務，經上訴人收受，信函如本院卷第42-46 頁原證4 所示。⒌上訴人於變更交屋日屆期逾11日後，於106 年8 月28日方始履行交屋義務。信義地政士聯合事務所交屋稅費分算表、交屋證件簽收明細、成屋履約保證結案單如原審卷第47-49 頁原證5
所示。
⒍信義資產公司亦受上訴人委託辦理上訴人出售系爭不動產所得價金清償上訴人前所為之抵押貸款，辦理過程，上訴人認為信義資產公司未事前知會上訴人確認清償金額，造成溢付上訴人債權人吳菁華及國泰保險公司款項之情事。
⒎上訴人認為信義資產公司代為處理其出售系爭不動產買賣價金清償抵押貸款事宜，有上開疏失，乃於106 年8 月10日寄發圓環郵局000357號存證信函予國泰人壽及信義資產公司，表達其未接到清償內容明細，信函如原審卷第78頁所示。
⒏上訴人並再於106 年8 月14日再次寄發臺北長春路郵局001084號存證信函給信義資產公司，表達若因此造成交屋尾款無法結清，一切責任由信義資產公司負擔，如原審卷第79頁所示。
⒐上訴人於106 年8 月14日同日寄發圓環郵局000361號存證信函給吳菁華並副知信義資產公司，指摘吳菁華溢領8 月3 日至17日半個月利息，請其退還等語，信函如原審卷第80頁所示。
⒑事後，吳菁華承認溢收金額並退回部份溢收金額2 萬5000元，吳菁華並以存證信函通知上訴人如原審卷第 81 頁所示。且國泰人壽亦自承其債權收據列印之瑕疵及對上訴人表示抱歉。
⒒信義資產公司於8 月17日交屋日後數日，最後亦以仲介服務費折讓服務費10萬元補償上訴人，信義資產公司統一發票如原審卷第82頁被證2 所示。
㈣上訴人曾以系爭買賣相關參與從業人員徐子喬、林辰澤、周中德、孟韋均涉嫌變造系爭買賣契約第4 條條文，而向臺北地方檢察署提起偽造文書告訴，經檢察官偵查後已於107 年9 月7
日以107 年度偵字第19535 號為不起訴處分，處分書如本院卷第127-130 頁。
㈤原審曾訊問證人林辰澤筆錄如原審卷第97-100頁所示。
㈥起訴狀係於106 年9 月22日送達上訴人（如原審卷第55頁）。本件經本院於107 年10月8 日與兩造整理並協議簡化爭點厥為（見本院同上筆錄，茲依據本院論述方式、順序適當調整或刪除不必要之細項）
㈠上訴人抗辯：交屋日其並未拒絕交屋，係被上訴人自行離開拒絕辦理交屋程序，是否可採？
㈡上訴人抗辯：被上訴人給付第一、二期款不符兩造原約定系爭價金條款約定而有不足遲延，其得對被上訴人行使同時履行抗辯而解除遲延責任，是否可採？
㈢上訴人抗辯：其遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應出款之尾款不足，被上訴人因此亦陷於遲延，其得對被上訴人行使同時履行抗辯而解除遲延責任，是否可採？
㈣上訴人抗辯：遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應撥付出款之尾款不足所致，不可歸責於上訴人，是否可採？
㈤上訴人抗辯：違約金過高，應予核減，是否可採？
茲論述如下：
㈠交屋日上訴人確實拒絕依約交屋，其抗辯：係被上訴人自行離開拒絕辦理交屋程序，並不可採。
⒈依系爭買賣契約第9 條第4 項規定：「賣方（即上訴人）將買賣標的物騰空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件）交與買方（即被上訴人）時，交屋手續即為完成」之意旨（見原審卷第20頁），可知上訴人應將其遺留在系爭房屋內之物品全部移出，使系爭房屋成為空屋之狀態交付被上訴人，並移轉其對系爭房屋事實上之管領力（交付鑰匙）予被上訴人，始可謂已履行其點交義務。
⒉觀諸兩造交屋日當日之錄影光碟譯文（見不爭執事項㈢⒉所示）：「鄒文蘭：太太，我們昨天要去看屋，怎麼都不在？」、「鐘樁岩：對呀，我們常常都不在」、「鄒文蘭：那都弄好了嗎？」、「鐘樁岩：還沒，現在吼～你知道七月，車子都是滿檔，七月我們不禁忌呀，但這幾天（8/17當天是農曆潤6/26）都沒車，都滿檔，所有的人搬家都要趕七月就對了」、「曾法務：（屋內雜物) 你是要像清垃圾一樣清掉嗎？還是…」、「鐘樁岩：農曆7 月1 日是禮拜二（註：8/17當天是週四，農曆7/1 是隔週週二），是要他禮拜二來搬走，7 月1 號才有車，7 月底（註：應為六月底，係鐘椿岩口誤）整個都叫不到車，不是7 月底啦，應該是說舊曆的6 月底，現在大家都趕舊曆的7 月份，我這個禮拜因為我在國外嘛，我在國外聯絡，估價也沒估，沒人啦，估價約好，但是但是沒車啦，說7 月1 日當天才開始有車」、「曾法務：麻煩你不好意思我們寫下來啦，這是你的財產（註：指屋內雜物），我也不能替你丟呀…」、「鐘樁岩：不好意思啦，因為，你要丟也要載走」、「鄒文蘭：那我們是先辦交屋，可是現在這樣（註：屋內雜物未清空）是要怎樣交屋？」；「鄒文蘭：沒有啦，楊先生楊太太，我們公司跟你們這房子應該要匯的我們都付了，我是不知道你們是怎樣去？？？啦」、「鐘椿岩：我是要跟你們說抱歉啦，那天要不是那個，？？？同意你們360 會變190 ，這個我也不計較，大家都稍微有個瑕疵，那因為我在國外我到腰又跌倒受傷，所以本來是要趕現在搬，在這個17號，但就卡在他那存證信函跟他們在爭執，然後我叫車的時候，禮拜一就卡到整個鬼月前都滿，我一直跟辰澤說要跟你們拜託，因為他仲介嘛，跟你拜託，我們最慢最慢就是過了7/23，他們說7 月就有車就可以幫我們搬」…「鄒文蘭：楊先生，你是說他們現在如果沒有賠你10萬塊你就不簽？」、「楊和炳：我當然不簽啊，我尾款…」、「曾法務：我工人明天就來了耶…」、「楊和炳：對啦，所以說影響到你，你的權益呀」、「鄒文蘭：沒有沒有沒有，我現在不管跟信義房屋怎樣，你跟我寫說你今天要交屋，你今天有沒有要交？」、「楊和炳：今天沒辦法交，今天要怎麼交？」；「鄒文蘭：今天沒辦法交，那我們就要走了，回家了，你們今天沒辦法交嘛！」、「楊和炳：今天沒辦法交，今天要怎麼有辦法交？」、「鄒文蘭：沒辦法交我們就回去了（起身離席）我還有事要處理」、「鐘椿岩：我們也是很忙的」、「楊和炳：信義跟我的糾紛，大家要先解決嘛！」、「周中德：之後的搬家時間，他們（買方）不知道會不會同意，也不知道耶」、「鄒文蘭：你沒法交我就先走了」等語（原審卷第103-109
頁）。足見，上訴人迄斯時為止，尚未僱人搬遷其仍遺留在系爭房屋內之大量私人物品，且向被上訴人堅決表示不願於當日完成點交之意，堪認上訴人主觀上並未有移轉系爭房屋之占有予被上訴人之意思，客觀上其對系爭房屋之管領支配力亦未消滅，自難認其已履行系爭買賣契約所定之點交義務。
⒊依上說明，上訴人既未於交屋日點交系爭房屋予被上訴人，被上訴人即無受領遲延可言。是上訴人以其於交屋日已依約交屋，係被上訴人拒絕受領為由，抗辯其未遲延交屋云云，自無可採。
㈡上訴人抗辯：兩造現執有系爭買賣契約之系爭價金條款，乃係未經其同意變造而成，並非兩造原約定之付款期程，而被上訴人給付第一、二期款不符兩造原約定系爭價金條款約定而有不足遲延，其得對被上訴人行使同時履行抗辯而解除遲延責任，尚無足採。
⒈按依民事訴訟法第358 條，私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。故私文書須其簽名蓋章係本人或代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，自有形式上之證據力（最高法院86年度台上字第2129號判決參照）。而當事人如已承認私文書上之印文為真正，僅否認係其本人或代理人所蓋時，按諸舉證責任分配原則，自應由為此爭執之當事人負舉證責任（最高法院87年度台上字第294 號判決參照）。經查，卷附兩造現執有之系爭買賣契約書，此契約書裝訂為一本，其上所為之印文及簽名，均為兩造親簽、親蓋，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠所示）。上訴人僅抗辯：系爭買賣契約中系爭價金條款曾經仲介人員收回任意更改過，約定並非現在雙方所執有第2 期款為金額零之版本，而係第1 、2 期款應達總價金3 成，然被上訴人於約定給付第2 期款之時，給付金額尚未達3 成，應屬有給付遲延，其得為同時履行抗辯云云，既為被上訴人所否認，則自應由上訴人就系爭買賣契約中系爭價金條款曾經更改乙節，負舉證之責。
⒉然查，上訴人抗辯系爭買賣契約之系爭價金條款曾經仲介人員擅自更改乙節，並未提出其所稱原始版本之系爭買賣契約加以證明，被上訴人又堅決否認，已難憑認。況且，上訴人於原審先陳稱：伊懷疑仲介人員係於106 年7 月3 日簽立約定變更交屋日協議書當日遭更改等語（見原審卷第101 頁筆錄）。後於本院又改稱：係於變更後之交屋日即106 年8 月17日遭竄改等語（見本院卷第134 頁筆錄）。前後所陳遭更改之日期，明顯不同，說詞信用性已屬可疑。且經本院勘驗106 年8 月17日交屋當日錄影畫面並對照對話譯文（見不爭執事項㈢⒉所示），均未見交屋日當日現場，仲介人員有何收取系爭買賣契約，或加以更換之舉，亦與上訴人抗辯情節不符。另參以上訴人前曾以系爭買賣契約相關參與仲介人員涉嫌變造系爭價金條款，向檢察官提起刑事告訴，亦經檢察官以：被上訴人指訴完全未提出任何相關事證為佐，被上訴人所指沒有保留更改前之系買賣契約書，與常理不符，且難想像仲介人員得在被上訴人不知情之情況下，擅自變造系爭價金條款等情，而為不起訴處分確定在案（見不爭執事項㈣所示），此外，上訴人復未能再舉證證明系爭價金條款有經更改情事，其空言抗辯被上訴人違反變更前之系爭價金條款陷於遲延云云，自無可採。
⒊是本案被上訴人應遵守之付款期程，當須依照卷附兩造現所執有之系爭買賣契約中所載系爭價金條款為之即可，彰彰甚明。㈢上訴人抗辯：遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應出款之尾款不足，被上訴人因此亦陷於遲延，其得對被上訴人行使同時履行抗辯而解除遲延責任，並不可採。
⒈按所謂同時履行抗辯權係指雙務契約之雙方當事人因互負債務，一方當事人於他方未為對待給付以前，得拒絕自己之給付之權利。故他方當事人已為對待給付，或為給付之提出，即無同時履行辯權可資行使（最高法院75年度台上字第2674號判決參照）。
⒉查系爭價金條款已明確約定，系爭買賣契約之價金，共分4 期交付，且買方僅需於交屋日前5 個工作日內以辦理銀行撥款或直接將第4 期（按即最後一期）之交屋款存入系爭履保專戶內，即可辦理系爭不動產交屋程序（見不爭執事項㈠⒉所示）。再觀諸兩造均同意簽立之系爭履保契約第2 條約定：兩造均同意將買賣價金由安信經理公司代為經收保管，並以系爭履保專戶為系爭履保契約價金繳納帳戶，及系爭履保契約第7 條明訂：「於交屋程序完成，安信建經應以匯款（限國內匯款）、或銀行支票之方式，將專戶內之買賣價款及其孽息（扣除第六條之各項支出、利息所得稅及地政士費用）轉交或返還予應得之人」等語（見原審卷第38頁）。可知，被上訴人於交屋日前，若將系爭買賣契約價金依系爭價金條款存入系爭履保專戶內，即已盡其交屋當時之買方價金給付義務。查被上訴人於交屋日前，其價金給付之期程、金額，給付方式均符合兩造現執有而對兩造有拘束力之系爭買賣契約中之系爭價金條款約定（見不爭執事項㈠⒎所示）。是被上訴人既已為對待給付，依上開說明，上訴人當即依系爭買賣契約對被上訴人履行交屋義務，自不生同時履行抗辯權可資行使之問題。至於，系爭履保專戶內之價金其後如何扣除系爭履保契約第6 條所定之相關稅費，又或者是上訴人對於系爭履保專戶內之價金，如何扣除上訴人與信義資產公司間之仲介委任關係所生委任費用，加以結算撥付，乃均為上訴人與安信經理公司間依系爭履保契約及其與信義資產公司間仲介委任契約，所生款項撥付及費用結算之問題。與其按系爭買賣契約所生之交屋義務間，不具同時履行之關係存在。職是，上訴人以：因信義資產公司未能依仲介委託契約正確處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應出款之尾款不足，其得對被上訴人行使同時履行抗辯而解除遲延責任，當不可採。
㈣上訴人抗辯：遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應撥付出款之尾款不足所致，不可歸責於上訴人，要無足取。
⒈按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最高法院97年度台上字第1000號判決參照）。是債務人應就其債務不履行行為之不可歸責性，負舉證之責。又債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任，此觀民法第224 條前段規定自明。即就債之履行，債務人之代理人或使用人有故意或過失之情形，應視同債務人自己之故意或過失（最高法院91年度台上字第
122 號判決參照）。
⒉經查，上訴人抗辯其拒絕交屋之原因為：信義資產公司受上訴人委託辦理上訴人出售系爭不動產所得價金清償上訴人對上訴人債權人吳菁華及國泰保險公司債務之有誤，導致系爭履保專戶內應出款之尾款不足等情（見不爭執事項㈥至㈩所示）。而信義資產公司之所以能代上訴人處理系爭代償事務，本係基於上訴人與信義資產公司之間所成立仲介委託契約，上訴人對信義資產公司處理系爭履保專戶內價金支付事務之授權。由此以觀，信義資產公司所處理之系爭履保專戶價金之債務清償事項，顯然係以系爭買賣契約賣方之上訴人一方之使用人地位所為。衡諸上述說明，自應視為上訴人自己之過失，而與為買方之被上訴人並無關涉。是上訴人以信義資產公司之失誤，其不可歸責云云，已不足採。
⒊再由上訴人於變更之交屋日當日，在場對林辰澤（信義資產公司員工）所為表示：「爭執這個都沒用啦吼，那是你跟我的，人家買方不要…對買方比較不好意思，再講無益啦，再講就是那一句話『法院見』嘛！如果你同意要賠我10萬，大家簽一簽，對不對，人家買方還是要給人家是不是，好不好？」等語（見不爭執事項㈢⒊所示）。當更可窺見，上訴人於變更交屋日當日明知信義資產公司處理系爭代償事務之疏失，與系爭買賣契約無關，卻仍徒憑己意，執意要信義資產公司同意賠償，方欲履行交屋義務，更見其對於被上訴人所為拒絕交屋之行為，要屬基於故意違背契約義務所為，顯有可歸責之處。
⒋綜上小結，信義資產公司處理系爭代償事務之疏失，導致系爭履保專戶內應撥付款不足，客觀上並不會使上訴人交付系爭不動產成為遲延，純係上訴人基於自己意思而拒絕交付。是上訴人抗辯：遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應撥付出款之尾款不足所致，不可歸責於上訴人，要無足取。
㈤本件損害賠償違約金過高，應予核減至20萬元。
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院79年台上字第1612號判例、96年度台上字第107 號判決參照）。
⒉系爭違約金條款所定違約金，應屬損害賠償總額預定性質之違約金，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠⒊所示）。是自應衡酌被上訴人實際上對上訴人遲延交屋所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。
⒊經查，上訴人本應於106 年8 月17日交屋而拒絕，迄同年月28日始完成交屋，計逾期11日（見不爭執事項㈢⒌所示）。此項遲延因而導致被上訴人對將分租系爭不動產之承租人斗立科技有限公司（下稱斗立公司）及鴻興鋼鐵工程有限公司（下稱鴻興公司）發生違約情事，影響被上訴人使用收益，上訴人因而於106 年8 月24日賠償共計10萬元予斗立公司及鴻興公司租賃違約金，已據被上訴人提出租賃契約及違約金領據附卷（見本院卷第165 至175 頁所示），且與經驗上一般遲延交付房屋，可能發生之損害情節並不相悖，當可信為真實。且被上訴人於實際交屋後，確實立即將其營業地址遷入，並辦理相關消防安檢、商業變更登記（見不爭執事項㈡⒎所示），亦顯見，被上訴人對系爭不動產當原有使用之計畫，因系爭不動產遲延交付11日，亦有對系爭不動產少使用11日之預期利益損失，參酌被上訴人將系爭不動產出租斗立公司、鴻興公司之租金合計為10萬元，被上訴人本身無法進駐短少之使用利益依遲延日數及每月租金比例當亦約為3 至4 萬元（計算式：10萬元×11/30 ＝
3 萬6667元，元以下四捨五入），再審酌被上訴人因上訴人遲延交屋而可能支付搬家公司之違約金，及尚須支出勞費與上訴人協調交付系爭不動產事宜等情，因而認被上訴人因上訴人遲延交屋，所受損害大約20萬元。然若依系爭違約金條款計算，本件約定違約金金額將高達39萬7760元（見不爭執事項㈠⒋所示），顯然過高，上訴人求予核減，應屬有據，本院因而認本件違約金之金額應減至20萬元，始為適當。
⒋至於被上訴人另以遲延交屋期間，其尚需另外支付系爭不動產之貸款本息，亦認屬其遲延損害範圍。然無論是否遲延交付系爭不動產，被上訴人本均須依其與金融機構貸款契約繳付系爭不動產本息，則此繳納本息之支出，與遲延之間，本無任何因果關係存在，自無從列為損害範圍，加以考量，併此敘明。
從而，被上訴人依系爭買賣契約約定，訴請上訴人給付伊違約金20萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年9 月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄，並改判如主文第2 項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，此部分之上訴自應予駁回。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日民事第三庭 審判長法 官 許碧惠
法 官 李佳芳
法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日書記官 邱筱菱