臺灣士林地方法院 - 107年度訴字第990號（返還買賣價金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第990號原　　　告　陳添証被　　　告　歐淑芬訴訟代理人　詹宗華上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於中華民國108年5月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬元，及自民國一百零六年九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣捌萬零壹拾壹元由被告負擔百分之九十七即新臺幣柒萬柒仟陸佰壹拾壹元，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告於民國107年5月28日起訴請求：被告應給付原告新臺幣（下同）1,283,447元，及自106年9月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第40頁）。嗣於108年5月10日當庭減縮上開利息自106年9月26日起算（見本院卷第146頁），核與上開法條規定相符，應予准許。乙、實體事項：壹、原告主張：一、兩造於106年9月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以125萬元之價額，向被告購買其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地權利範圍24/10000（下稱系爭土地），暨其上同段2472建號即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號3樓之1房屋權利範圍全部（下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房地），其中第9條第5款約定被告保證系爭房屋非屬海砂屋。嗣原告於106年9月26日給付價金完畢，被告亦於同日移轉所有權登記完畢，並於106年9月30日完成交屋。二、嗣訴外人施智勇欲向原告購買系爭房地，於107年3月28日委由正中工程顧問有限公司（下稱正中公司）取樣3處檢測系爭房屋氯離子含量，於107年3月31日試驗結果，平均值為0.713kg/m3，原告始知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，原告遂於107年4月19日寄發存證信函，通知被告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並賠償損害，經被告於107年4 月19日收受。而經本院囑託台灣省結構工程技師公會（下稱結構工程技師公會）鑑定結果，系爭房屋之硬固混凝土中水溶性氯離子含量平均值為0.6868kg/m3，與前揭試驗結果相距不遠，亦證系爭房屋確有前述瑕疵，原告解除系爭買賣契約，自屬有據。三、則系爭買賣契約業於107年4月19日解除，依民法第第359條、第259條第1、2款規定，被告自應返還所受領之125萬元價金，並附加自受領時起之利息。又原告因辦理系爭房地之移轉登記，於106年9月26日前支出買賣登記代辦費、實價登錄申報費、印花稅、契稅等共計18,447元，且因購買系爭房地於106年9月30日支付訴外人鉅達不動產仲介經紀有限公司（下稱鉅達公司）居間報酬15,000元，原告因此受有33,447元之損害，依民法第226條規定，被告自應賠償原告此部分損害。為此，爰依上開規定，提起本訴等語。四、並聲明：㈠被告應給付原告1,283,447元，及自106年9月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：一、原告於106年9月18日曾向被告借用系爭房屋進行裝修，對系爭房屋修補情形知之甚詳，依民法第355條規定，被告不負瑕疵擔保之責，且原告於107年4月19日始寄發存證信函通知被告，依民法第365條規定，原告之解除權已逾6個月之除斥期間。二、系爭房屋於77年12月30日竣工，氯離子含量標準係於83年後始訂定，以法律不溯及既往原則，系爭房屋自無該標準之適用。且被告於93年11月11日向訴外人陳淑玲購入系爭房地後，即出租予他人使用，期間未曾聽聞系爭房屋為海砂屋，系爭買賣契約訂立時，並未進行氯離子檢測，亦未約定氯離子含量標準，被告自不負瑕疵擔保責任。再者，依結構工程技師公會鑑定結果，系爭房屋縱含有氯離子，然外觀研判損害程度尚屬輕微，並未減少系爭房屋之通常效用或契約預定之效用，且系爭土地亦無瑕疵，系爭買賣其中系爭房屋之交易價額為17萬元，扣除被告附贈之家俱價值後，原告僅得請求被告減少價金13萬元，故原告請求解除契約，為無理由等語，資為抗辯。三、並聲明：原告之訴駁回。參、兩造不爭執事項：（見本院卷第147至148頁）一、兩造對彼此提出之書證形式上真正不爭執。二、系爭房地原為被告所有，而系爭房屋係於78年1月22日建築完成，總面積14.74平方公尺。三、原告於106年9月9日以125萬元之價額向被告購買系爭房地，並簽訂系爭買賣契約，內容詳如本院卷第16至35頁。四、原告於106年9月26日給付被告價金125萬元完畢，被告並於106年9月26日將系爭房地所有權移轉登記予原告。五、原告因辦理上開系爭房地之移轉登記，於106年9月26日前支出買賣登記代辦費、實價登錄申報費、印花稅、契稅等共計18,447元。六、原告因系爭買賣契約於106年9月30日支付鉅達公司居間報酬15,000元。七、原告於107年4月19日以系爭房屋氯離子含量過高為由寄發存證信函，通知被告依民法第359條規定原價購回系爭房屋，並賠償原告所受損害，經被告於107年4月19日收受。八、經本院囑託結構工程技師公會鑑定，於108年1月9日自系爭房屋取樣3處試體，經檢驗結果硬固混凝土中水溶性氯離子含量平均值為0.6868kg/m3，其餘內容如108年2月22日台省結技鑑字第2831號鑑定報告書所載。肆、得心證之理由：一、爭點一：原告提起本訴有無逾民法第365條規定之6個月除斥期間？㈠按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條亦有明定。㈡查原告主張兩造於簽訂系爭買賣契約時並未就系爭房屋進行氯離子含量檢測，其不知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，係於107年3月31日收受正中公司之試驗報告，始知悉系爭房屋氯離子含量平均值達0.713kg/m3乙節，業據其提出標的物現況說明書、氯離子含量試驗報告為證（見本院卷第24、104至106頁）。而系爭房屋之混凝土氯離子含量是否符合安全標準，非經專業機關進行取樣、檢驗，實難以得知，並非一般人以肉眼自外觀即可查知，此由本件尚須囑託結構工程技師公會進行鑑定，亦可得證，堪認原告此部分主張，係屬真實。則原告於知悉後，即107年4月19日寄發存證信函通知被告原價買回即解除契約，並經被告於同日收受，自未逾上開法條所定之6個月期間。故被告仍以前詞抗辯原告於106年9月18日借屋裝修時既已知悉上情，其不負瑕疵擔保責任，且原告通知解除契約已逾6個月期間云云，均非可採。二、爭點二：原告依民法第359條、第259條第1、2款規定，請求被告返還125萬元，有無理由？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。經查： ⒈依系爭買賣契約第9條第5款約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第17頁），足認被告於簽訂系爭買賣契約時，已保證系爭房屋非屬海砂屋。而海砂屋即為高氯離子鋼筋混凝土建築物之俗稱。又綜觀系爭買賣契約，並未約定系爭房屋氯離子含量之標準，惟依系爭買賣契約第13條第6款前段約定：「本契約如有未盡事宜，依有關法令習慣及誠實信用原則公平解決之。」（見本院卷第18頁），可知系爭房屋氯離子含量之標準應以106年9月9日訂約時相關法令規定，不因系爭房屋建築完成於78年1月22日而影響被告之瑕疵擔保責任，否則前揭第9條第5款約定豈不形同具文。故被告仍以系爭房屋建築完成時尚未制定氯離子含量標準，且訂約當時亦未檢測系爭房屋氯離子含量為由，抗辯系爭房屋不受氯離子含量國家標準之規範云云，不足採信。 ⒉而目前經濟部標準檢驗局國家標準中尚無「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」之標準，因此，均以國家標準CNS 3090 A2042（預拌混凝土）第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定)中表10之規定作為參考依據。至於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定」，國內在83年7月22日以前尚無國家標準，經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之CNS 3090 A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定）表10規定「一般鋼筋混凝土須小於0.6kg/m3（依水溶法）」，於87年6月25日修訂上開規定為「鋼筋混凝土須小於0.3kg/m3（依水溶法）」，於104年1月13日修訂上開規定為「鋼筋混凝土須小於0.15kg/m3（依水溶法）」，此有原告提出之試驗報告下方所載國家標準，及結構工程技師公會台省結技鑑字第2831號鑑定報告書附件八所附經濟部公告CNS國家標準可資佐憑（見本院卷第104頁、鑑定報告書第8-1至8-3頁）。故依系爭買賣契約第13條第6款前段約定系爭房屋混凝土中最大水溶性氯離子含量須小於0.15kg/m3。 ⒊嗣經兩造合意由本院囑託結構工程技師公會鑑定，於108年1月9日由鑑定人會同兩造至現場勘查，發現系爭房屋頂版2處保護層剝裂、頂版1處裂損、浴廁天花板部分樓板保護層剝落、鋼筋外露生鏽，且經該公會委託立鋼國際工程股份有限公司取樣標的物3組試體，檢測結果硬固混凝土中水溶性氯離子含量3組之平均值為0.6868kg/m3，鑑定結論認系爭房屋上開損害原因應是混凝土中水溶性氯離子含量過高所致，外觀損害程度雖尚屬輕微，然氯離子含量過高會造成局部破壞鋼筋之惰性保護膜而發生腐蝕，生鏽而膨脹撐裂表層混凝土，倘未經修護即形成連續性腐蝕-撓曲-裂縫擴大之化學作用循環，直接影響房屋使用舒適性與年限期齡，若使用期未進行日常之維護、修繕等工作，有影響房屋之居住及結構安全之虞，過往鑑定資料顯示氯離子含量過高，具體影響為樓板鋼筋鏽蝕、頂版混凝土撐裂剝落，梁、柱桿件鋼筋鏽蝕混凝土裂開剝落，造成梁、柱、板混凝土斷面積、鋼筋有效截面積等減少，降低結構桿件之強度，致影響結構安全，此有該公會台省結技鑑字第2831號鑑定報告書1份在卷足憑。可證系爭房屋混凝土中最大水溶性氯離子含量遠高於兩造約定之須小於0.15kg/m3，缺少被告所保證之品質，縱系爭房屋外觀損害尚非嚴重，不會立即產生危險，然系爭房屋混凝土中最大水溶性氯離子含量遠超過上開標準值，已對系爭房屋之建築結構、安全性等造成影響，依通常交易觀念，系爭房屋即存有減少通常效用及品質之瑕疵，則依前揭法條規定及判例意旨，原告主張系爭房屋於交屋時具有上開瑕疵，自屬有據。被告仍以前詞辯稱系爭房屋仍具有通常效用，不具有瑕疵云云，即非可採。㈡再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。查系爭房屋有如前述混凝土中最大水溶性氯離子含量遠高於兩造約定標準之瑕疵，日常維護及修繕亦僅能治標，無法根本解決高氯離子所造成之系爭房屋持續鋼筋氧化鏽蝕與混凝土孔隙增大等現象，所伴隨而來之混凝土剝落、鋼筋外露等不良情形，嚴重損害房屋耐久性與安全性，對於被告之居住安全造成威脅，足見系爭房屋存有結構安全之問題，非得經由修繕回復結構安全之狀態，實無法強令原告居住其內，負擔不定時危害發生之風險，故原告於107年4月19日通知被告解除契約，核與上開法條規定相符，並無顯失公平之處，又該通知即經被告於同日收受，系爭買賣契約業於107年4月19日解除。㈢至於被告雖以土地為主物、建物為從物，前述氯離子含量過高僅屬系爭房屋本身之瑕疵，並不及於系爭土地，系爭土地並無瑕疵，原告僅得就系爭房屋請求減少價金云云。然查房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，期間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣均以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，此由系爭買賣契約第4條第1款亦約定系爭房地總價為125萬元，並未就土地、房屋分別約定價額（見本院卷第17頁），亦可得證。因此，系爭房屋坐落之土地縱未有氯離子含量過高之瑕疵，惟依前揭說明，系爭有瑕疵之房屋存在於土地之期間，系爭土地實無從為其他利用，系爭房屋既具有前述瑕疵，系爭土地自同受影響，被告仍以前詞置辯，即非可採。㈣末按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物應返還之；又當事人一方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第259條第1款、第2款及第203條分別定有明文。查系爭買賣契約既於107年4月19日解除，則依上開法條規定，原告請求被告返還所受領之價金125萬元，及自受領日即106年9月26日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，即屬有據，應予准許。三、爭點三：原告依民法第226條規定，請求被告賠償33,447元，有無理由？㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。㈡查房屋之混凝土氯離子含量非屬一般人可輕易得知，需由專業之鑑定機關就房屋之混凝土鑽孔採樣後予以試驗鑑定，方可知悉，已如前述。而本件並無證據顯示被告於訂約時已知悉系爭房屋之混凝土中最大水溶性氯離子含量有過高之瑕疵，而故意不告知原告，且兩造於訂約時亦同意不進行氯離子含量檢測，致被告不知上情，而與原告訂立系爭買賣契約，實難認被告具有何可歸責之事由。再者，原告所支出前揭買賣登記代辦費等18,447元及居間報酬15,000元，均非給付予被告，其給付原因亦與系爭房屋之前述瑕疵無涉，兩者間不具有因果關係。故原告請求被告給付上開33,447元及其法定遲延利息，核與上開法條規定不符，不應准許。伍、綜上所述，原告依民法第359條、第259條第1、2款規定，請求被告給付125萬元，及自106年9月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。陸、本件原告勝訴之部分，其陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。柒、本件訴訟費用額確定如附表所示80,011元，依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔97%即77,611元，餘由原告負擔。捌、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。玖、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 108 年 5 月 31 日民事第二庭法官蘇錦秀附表：訴訟費用計算書 ┌──┬───────────┬───────┬────────┐ │編號│ 項目 │金額（新臺幣）│ 備註 │ ├──┼───────────┼───────┼────────┤ │ 1 │第一審裁判費 │13,771元 │原告墊支。 │ ├──┼───────────┼───────┼────────┤ │ 2 │房屋鑑價費用 │66,240元 │原告墊支。 │ ├──┼───────────┼───────┴────────┤ │總計│本件訴訟費用 │80,011元 │ └──┴───────────┴────────────────┘ 以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 5 月 31 日書記官林政毅

臺灣士林地方法院107年度訴字第990號

關鍵資訊