臺灣士林地方法院107年度重訴字第322號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 108 年 12 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第322號原　　　告　文德大廈管理委員會
法定代理人　薛紹儀
訴訟代理人　吳鄭重
被　　　告　陳碧誠
訴訟代理人　劉孟錦律師
複　代理人　劉哲瑋律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國108 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第176 條定有明文。查原告之法定代理人原為吳鄭重，嗣變更為薛紹儀，業由薛紹儀聲明承受原告訴訟（見本院卷二第24-27 頁），於法相合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定甚明。本件原告起訴時聲明第2 項為：被告應給付原告新臺幣（下同）218,821 元，及自民國106 年1 月1 日起至將原告繪製圖所示A-1 、A-2 、B 之地上物拆除騰空返還文德大廈全體區分所有權人之日止，按月給付原告12,687元，並按年息百分之五計算之利息（見106 年度湖調字第372 號卷第7 頁，下稱湖調卷）；嗣變更聲明為：被告應給付原告584,705 元，及自108 年11月2 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷三第125 頁），經核原告就前開金額之請求，係擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於93年5 月27日購入臺北市○○區○○段 0○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路00號1 樓建物，下稱系爭建物）及坐落之同段同小段313 地號土地（權利範圍292/32683 ，下稱系爭土地），為文德大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，詎被告未徵得系爭大廈區分所有權人即系爭土地共有人同意，擅自將系爭土地之法定空地部分出租予訴外人翁慧芳使用，翁慧芳並於附圖所示 A 、B、C 區域設置5 面招牌，並於附圖所示B 區域設置鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）處放置瓦斯桶、冷凍櫃、廚餘桶、排油煙管等物，於附圖所示C 區域停放自用機車，妨礙作為系爭大廈之法定空地使用，爰依公寓大廈管理條例第9 條第4 項、民法第179 條規定，請求被告返還自104 年6 月3 日起至
107 年8 月31日止之不當得利584,705 元等語。並聲明：被告應給付原告584,705 元，及自108 年11月2 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：系爭建物於82年6 月26日、83年7 月6 日拍攝之航照圖即存有系爭鐵皮屋，並於95年6 月8 日、97年7 月24日可見有雨棚之存在，且系爭大廈於100 年區分所有權人會議決議向被告收取公用空間之使用費，而同意被告使用附圖所示A 、B 、C 區域，又緊臨系爭大廈一側亦有占用法定空地，而有搭蓋遮雨棚擺放瓦斯桶販賣食物情事，卻未見系爭大廈住戶提出異議，且系爭建物使用附圖所示A 、B 、C 區域自82年至104 年間與住戶間均相安無事，足認被告係基於與其他區分所有權人成立默示之分管契約，得合法使用附圖所示A 、B 、C 區域。其次，系爭大廈於99年、100 年、101 年區分所有權人會議中，均有就系爭建物占用1 樓公用空間部分，同意由原告繼續使用，並收取公用空間使用費，足認附圖所示A 、B 、C 區域業經全體區分所有權人決議約定由被告專用；原告雖主張系爭大廈105 年、106 年區分所有權人會議業已終止前開約定專用，然系爭大廈105 年、 106年區分所有權人會議非但具有成立要件不備之無效事由，且亦係侵害被告權利為目的，而有違誠信原則，依民法第72條規定，應屬無效。再者，原告並非係系爭土地之共有人，非相當於租金之不當得利歸屬主體；翁慧芳所設置之招牌僅具指示標誌性質，不具獨立經濟收益價值，並無從藉由設置招牌而獲取利益；被告對於附圖所示A 、C 區域並無事實上管領力，原告不得請求此部分之不當得利；另縱認系爭大廈106 年區分所有權人會議已終止被告之約定專用，原告亦僅得請求106 年9 月17日至107 年8 月31日之不當得利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷三第12-15頁）
（一）被告於93年5 月27日因買賣而登記為系爭建物及土地之所有權人（見湖調卷第14-22 頁）。
（二）翁慧芳於104 年6 月3 日向被告承租系爭建物，作為經營喜得炭烤三明治營業使用，租賃期間為104 年8 月1 日至107 年7 月31日，租金每月40,000元（見湖調卷第 24-26頁）。
（三）翁慧芳因營業而使用系爭建物如附圖標示A 、C 區域（即原告繪製圖〈見湖調卷第23頁〉標示A-1 、B 區域），在棚架上方設置招牌，並使用附圖標示B 區域（即原告繪製圖標示A-2 ）處之鐵皮屋（見湖調卷第32-35 頁）。
（四）翁慧芳於107 年6 月11日提前終止與被告間租約。
（五）如附圖標示A 、B 、C 區域為系爭建物坐落之系爭大廈之共用部分。
（六）系爭建物於96年5 月22日、96年8 月31日及105 年12月15日，曾經人向臺北市建築管理工程處舉報違建拆除（見湖調卷第57、58頁）。
（七）系爭大廈98年12月19日98年第6 屆第2 次區分所有權人會議（下稱系爭98年區權會），第一案住戶提出「本大樓50號一樓臨文德路之公共外牆上、附掛乙具熱水器，甚礙觀瞻。其旁鄰公園之地下室通風口，常期遭封閉不僅影響到地下室廢氣排放、其架設棚架亦腐朽恐將造成傷害盼管委會盡速處理」，主委答覆：「這個問題管委會曾請總幹事溝通過，未獲具體回應，本屆來不及處理列入議題，移請第6 屆管委會列入優先處理」（見湖調卷第27頁）。
（八）系爭大廈99年12月18日第7 屆第2 次區分所有權人會議（下稱系爭99年區權會），於綜合區分所有權人意見、討論及決議第三案公共空間約定使用事項，說明：「本大樓 1樓法定空地（大公）遭住戶長期佔用，為維護公平正義原則，住戶建議可約定使用，依大廈公寓管理規則收取使用費。……」，決議：「……（大公）部分，由100 年的管委會開會審議可行收費標準予以實行。」（見本院卷一第60 頁 ）
（九）系爭大廈100 年12月3 日第8 屆區分所有權人會議（下稱系爭100 年區權會），於綜合區分所有權人意見、討論及決議第二案：「大樓公用空間使用費收取，搭蓋雨棚一樓（#50#52#54#56#58 ）公用空間乃是大樓全體住戶所有，為達到使用者付費公平原則」；決議：「經與會住戶表決通過，為求彼此住戶間和諧方式，略收600 元自101 年 1月1 日起實施。」（見本院卷一第56頁）
（十）系爭大廈101 年12月15日第9 屆區分所有權人會議（下稱系爭101 年區權會）決議繼續向1 樓搭蓋雨棚者（#50#52#54#56#58 ）按月收取600 元（本院卷一第65-66 頁）。（十一）系爭大廈105 年12月17日第13屆區分所有權人會議（下稱系爭105 年區權會）決議：「⑵自106 年1 月起，戶外公共空間約定使用標準以室外停車格為準，每一單位住戶自用約定使用費用同戶外停車費，住戶營業約定使用費為戶外停車費兩倍，出租營業約定使用費為戶外停車費三倍。」；臨時動議：「建議終止50號1 樓臨文德路之公共空間約定使用」，說明：「50號1 樓之早餐店於大樓地下室通風口處，將通風口封死並設置鐵捲門上鎖，在門內堆放瓦斯桶及燃煮食物，住戶反應後管委會請求改善，該用戶置之不理……鑑於大樓公共安全，建議區權會收回該處之約定使用。經投票表決，23票同意收回，1 票不同意」，決議「自106 年1 月1 日起，終止50號1 樓臨文德路之公共空間約定使用」（見本院卷一第77-78 頁）。
（十二）系爭大廈106 年9 月16日第13屆第2 次（臨時）區分所有權人會議（下稱系爭106 年區權會）決議：「⒈50號一樓應拆除公園側鐵皮屋及大門口棚架招牌兩處違建，並恢復其毀損之建物結構。⒉授權管委會聘請律師提請刑事、民事之法律訴訟，依法主張：⑴拆除違建，索回所有區權人共有之法定空地，並恢復大樓建物結構。⑵要求陳碧誠返還不當得利，要求徠揚商行侵權賠償。⑶追究二者竊占土地、毀損建物之刑事責任。⒊但書，若陳碧誠君於106 年9 月30日前自行拆除所有違建，補繳106 年2 月1 日至拆除完畢期間之公共空間使用清潔費，負擔管委會訴訟之律師費，區權人同意撤銷相關之刑事、民事告訴，不再追究」（見本院卷二第44-47 頁）。
（十三）系爭106 年區權會：
⒈60號1 樓之區分所有權人為許時齊，於簽到簿上由受託人許寶玉簽名，並未出具委託書，2 人為姊弟關係（見本院卷二第70頁）。
⒉56號5 樓之區分所有權人為陳靜生，該次會議委託書上之委託人為陳貴富，代理人為謝榮隆，陳貴富非區分所有權人（見本院卷二第68、74頁）。
⒊64號9 樓之區分所有權人為林意紋，其委託周至平代理出席，惟周至平並非區分所有權人（見本院卷二第72頁）。
⒋系爭大廈共有96戶，78名區分所有權人（含代理人）出席，出席數須扣除3 席未具代理權。
四、本院之判斷
（一）原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項、民法第179 條規定，請求被告給付不當得利，有無理由？
⒈被告抗辯業經系爭100 年區權會決議由其約定專用附圖標示A 、B 、C 區域，有無理由？
⑴系爭100 年區權會決議有無將如附圖標示A 、B 、C 區域約定由被告專用？
①按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第1、2項定有明文。
②經查，系爭100 年區權會於綜合區分所有權人意見、討論及決議第二案：「大樓公用空間使用費收取，搭蓋雨棚一樓（#50#52#54#56#58 ）公用空間乃是大樓全體住戶所有，為達到使用者付費公平原則」；決議：「經與會住戶表決通過，為求彼此住戶間和諧方式，略收600 元自101 年1 月1 日起實施。此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈨），顯見系爭大廈曾就系爭土地共用部分之空間使用事宜，議決以按月收取 600元之方式，由系爭大樓1 樓之住戶得繼續使用公共空間。原告雖主張系爭100 年區權會之決議並未提及「約定專用」云云，惟原告亦自陳：系爭大廈區分所有權人曾多次於區權人會議提案討論，要求處理系爭土地違建問題（含系爭98年、99年、100 年、105 年、106 年區權會），系爭土地之共有人及使用人自87年起，曾多次舉報系爭土地違建等語（見本院卷三第78頁，即原告民事辯論意旨狀第7 頁第10-18 行），足認系爭100 年區權會，即是處理包含被告使用系爭土地共用部分（即系爭大廈法定空地）如附圖所示A 、B 、C 所示區域所衍生之爭議，並經決議由按月收取600 元之方式，同意被告得以繼續使用附圖所示A 、B 、C 所示區域；再且，參以系爭105 年區權會之臨時動議提案事由為「建議終止50號1 樓臨文德路之公共空間約定使用」，為兩造所不爭執（見不爭執事項），若原告認為系爭100 年區權會並未就附圖所示A 、B 、C 所示區域約定由被告專用，又何須於系爭105 年區權會為終止約定使用之提案；更甚者，原告於系爭100 年區權會通過上開議案後，倘認並無將附圖所示A 、B 、C 所示區域約定由被告專用，何以於101 年至104 年間未曾由原告或系爭大廈住戶繼續對被告於系爭土地上占用附圖所示A 、B 、C 所示區域之違建物向主管機關舉報拆除，迨至被告出租予翁慧芳作為喜得炭烤三明治後，始對於翁慧芳於增建之鐵皮屋內擺放瓦斯桶、封死地下室出風口、鐵皮屋上鎖等行為加以制止；且於105 年10月25日發函予被告擬於區分所有權人會議提案終止被告之共用空間約定專用合約，此情亦有原告105 年10月25日文德105 發字第009 號含附卷可佐（見湖調卷第29-31 頁），堪認系爭100 年區權會業已決議就系爭土地屬於共用部分，約定由系爭大廈各1 樓住戶按月繳納600 元，而得以繼續使用其所占用之共用部分土地，即使上開決議未明文「約定專用」，仍無影響系爭100 年區權會決議約定由系爭大廈各1 樓住戶於按月繳納600 元後得繼續使用共用部分之約定，原告主張未有約定由被告專用附圖所示A 、B 、C 所示區域云云，自非可採。而被告抗辯附圖所示A 、B 、C 所示區域業經系爭100 年區權會決議由占用1 樓法定空地者，經按月繳納600 元後得以繼續使用等語，核屬有據。
⑵系爭105、106年區權會之決議是否合法成立？
①按區分所有權人大會之決議，就約定專用或約定共同事項，應有區分所有權人三分之二以上，及區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。系爭大廈管理規約第5 條第 1項第2 款定有明文。又區分所有權人如曾依規約對於約定專用事項所定之出席人數及同意人數決議，同意由特定之區分所有權人對於共用部分約定專用者，如欲對該約定專用為終止，因屬於對共用部分使用收益管理事項之變更，仍應依循規約對於約定專用所定之出席人數及同意人數之比例進行決議，始得生合法終止約定專用之效力。
②系爭105 年區權會應出席區分所有權人人數為96人，實際出席之區分所有權人為75人，就臨時動議：「建議終止50號1 樓臨文德路之公共空間約定使用」，說明：「50號1 樓之早餐店於大樓地下室通風口處，將通風口封死並設置鐵捲門上鎖，在門內堆放瓦斯桶及燃煮食物，住戶反應後管委會請求改善，該用戶置之不理……鑑於大樓公共安全，建議區權會收回該處之約定使用。經投票表決，23票同意收回，1 票不同意」，決議「自106 年1 月1 日起，終止50號1 樓臨文德路之公共空間約定使用」，有上開會議之會議紀錄在卷可稽（見本院卷一第242 、247 頁），準此，系爭105 年區權會就臨時動議即被告就系爭土地共用部分之約定專用事項，出席之區分所有權人已逾三分之二（計算式：75÷96×100 ％≒78.13 ％），惟同意
之區分所有權人人數占出席人數未達四分之三（計算式：23÷75×100 ％≒30.67 ％），足見系爭105 年
區權會對於臨時動議「建議終止50號1 樓臨文德路之公共空間約定使用」之議案，並未依系爭大廈管理規約第5 條第1 項第2 款規定所定同意比例通過議案，是該次臨時動議議案決議，對被告不生效力。
③又系爭106 年區權會應出席區分所有權人人數為96人，實際出席之區分所有權人為78人，對於案由「50號1 樓（按：即系爭建物）佔用大樓所有區權人共有之法定空地違建，不願拆除歸還，也不願繳交約定使用清潔費，管委會於106 年8 月21日例會及9 月4 日臨時會中二度提案討論決議，擬以民事、刑事訴訟途徑，保障大樓資產與維護社區環境」，固經該次出席住戶除被告以外一致通過議決「⒈50號一樓應拆除公園側鐵皮屋及大門口棚架招牌兩處違建，並恢復其毀損之建物結構。⒉授權管委會聘請律師提請刑事、民事之法律訴訟，依法主張：⑴拆除違建，索回所有區權人共有之法定空地，並恢復大樓建物結構。⑵要求陳碧誠返還不當得利，要求徠揚商行侵權賠償。⑶追究二者竊占土地、毀損建物之刑事責任。⒊但書，若陳碧誠君於106 年9 月30日前自行拆除所有違建，補繳106 年2 月1 日至拆除完畢期間之公共空間使用清潔費，負擔管委會訴訟之律師費，區權人同意撤銷相關之刑事、民事告訴，不再追究」，有該次會議之會議紀錄在卷可稽（見本院卷二第44-47 頁），惟查，該次會議之案由僅係針對被告不願意拆還附圖所示A 、B 、C 區域之地上物，而決議擬以民、刑事訴訟途徑解決此一爭議，然並未就系爭100 年區權會會議決議約定由被告使用附圖所示A 、B 、C 區域，依循系爭大廈管理規約第5 條第1 項第2 款規定之區分所有權人會議決議方式予以終止，況系爭105 年區權會並未合法決議終止對被告之約定專用，已如前述，自無從逕依系爭106 年區權會會議之前開議決事項即認係終止對被告之約定專用。原告並未舉證證明系爭100 年區權會約定同意由被告專用附圖所示A 、B 、C 區域，經由區分所有權人決議終止其約定專用，被告抗辯其基於系爭100 年區權會決議而得有權使用附圖所示A 、B 、C 區域，即屬有據。
（二）綜上，系爭大廈之區分所有權人並未對被告合法終止前於系爭100 年區權會同意約定被告使用附圖所示 A 、B 、C區域，則原告主張被告無權占有附圖所示A 、B 、C 區域，而獲有相當於租金之不當得利，即屬無據。又本件關於「被告抗辯就附圖所示A 、B 、C 區域與區分所有權人間成立默示分管契約，有無理由？」之爭點，業因本院認為被告對於附圖所示A 、B 、C 區域為有權使用，故無庸再贅為判斷。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項、民法第179 條規定，請求被告給付584,705 元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日民事第二庭 法 官 蔡子琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日書記官 簡吟倫