108年度簡上字第34號｜民事：返還押租金｜裁判日期：108 年 11 月 21 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 108年度簡上字第34號上　訴　人　達願科技有限公司法定代理人　盧士傑被上訴人　　陳添龍上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國108年1月9日本院士林簡易庭107年度士簡字第1382號第一審判決提起上訴，本院於108年10月24日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊於民國102年4月1日向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0號房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自同日起至103年3月31日止，期滿如無異議即自動續約1年，每日租金為新臺幣（下同）600元，伊並於訂約時交付押租金3萬6,000元予被上訴人。兩造於102年10月1日另簽署附約（下稱系爭附約），為系爭租賃契約之延伸契約，伊依該附約約定給付7萬8,000元保證金予被上訴人。嗣兩造於租約到期均無異議，自動於103年10月1日、104年10月1日、105年10月1日、106年10月1日各續約1年，被上訴人雖於租賃期間將系爭房屋出售予訴外人劉勤，並於106年12月28日辦理移轉登記，然依民法第425條第1項規定，租賃契約仍繼續存在，伊於107年初與劉勤接洽，於107年4月1日另行簽訂租賃契約。惟被上訴人迄未將押租金3萬6,000元及保證金7萬8,000元退還。為此，依系爭租賃契約法律關係，請求被上訴人給付11萬4,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被上訴人則以：伊於兩造簽訂系爭租賃契約後，因發現系爭房屋登記為30幾家公司之營業所，致衍生賦稅增加之問題，且擔心租約到期後公司登記難以處理，遂於102年10月1日與上訴人簽署系爭附約，約定租金改為每個月2萬5,000元，另上訴人應給付7萬8,000元保證金，以擔保其於租賃到期後2 個月內辦妥公司遷出登記，且將系爭租賃契約之到期日改為自102年10月1日起算1年期間，兩造如未於到期日前1個月提出異議即自動續約。嗣於103年9月30日、104年9月30日、105年9月30日租賃契約到期時，兩造均未於1個月前提出異議，而自動續約。因伊於106年間欲將系爭房屋出售，而於106年5月2日、同年9月23日均以手機簡訊向上訴人表示應與新屋主重新訂約，是兩造間租賃關係原應於106年9月30日租賃到期而終止，惟另經兩造約定將租賃期間延至106年12月31 日。詎上訴人於租賃到期後拒不遷出系爭房屋，且不繳納租金，並遲至107年3月26日始返還系爭房屋，使伊因而補貼上訴人自107年1月份至3月份應繳租金5萬3,800元予劉勤，上訴人所付之押租金3萬6,000元，經抵充後已無餘額，自無庸返還。又上訴人亦未依約將設在系爭房屋之公司營業所登記全數遷移，伊自得沒收7萬8,000元保證金等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付11萬4,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：㈠兩造於102年4月1日簽訂租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租期1年，每日租金為600元，上訴人於訂約時交付押租金3萬6,000元予被上訴人。㈡兩造於102年10月1日簽署系爭附約，約定為系爭租賃契約之延伸契約，月租為2萬5,000元，並於第3條約定「為了怕退租，公司不願撤銷，達願科技有限公司願追加柒萬捌仟元當做保證金，分二十六期攤付每月參仟元正」、第5條約定「若達願科技有限公司退租，三十家設立公司須全部一起撤銷登記於承租公司地址，方能退保證金」、第6條約定「若是退租，未撤銷登記，押金不退還，以二個月為緩衝期，逾時不退」、第8條約定「舊合約開始日為102年4月1日，改為102年10月1日。簽約人改為達願科技有限公司，負責人為連帶保證人，為期壹年，雙方到期自動續約，除非有異議，一個月（約期到前一個月）前提出」。㈢上訴人業已依系爭附約交付保證金7萬8,000元予被上訴人。㈣系爭租賃契約期滿後，依序於103年10月1日、104年10月1日、105年10月1日均自動續約1年。㈤被上訴人於106年9月20日與劉勤簽訂不動產買賣契約書，將系爭房屋出售予劉勤，並於同年12月28日辦理所有權移轉登記予劉勤。㈥上訴人與劉勤簽訂房屋租賃契約書，記載租賃期間自107年4月 1日起至111年3月31日止。㈦上訴人繳納房租予被上訴人至106年12月31日為止。㈧上訴人自承租系爭房屋時起迄今，未曾將系爭房屋上之公司登記全數遷離。㈨上開事實並有系爭租賃契約、系爭附約、不動產買賣契約書、查詢資料及房屋租賃契約書可稽〔見本院107年度士簡字第1382號卷（下稱士簡卷）第25至29、31、32至34、62至65頁〕，均堪認為真實。五、本院之判斷：㈠被上訴人主張其因擬將系爭房屋出售，而於系爭租賃契約於106年9月30日期滿前之同年5月2日、同年9月23日，向上訴人表示不續約，系爭租賃契約原應於同年月30日到期等情，業提出其與上訴人間手機簡訊內容及其與劉勤間不動產買賣契約書為證（見士簡卷第39至59頁、62至65頁），查該不動產買賣契約書係於同年月20日簽訂（見士簡卷第65頁），按買賣不動產之雙方於簽訂買賣契約前，須磋商達一定期間，尚與常情無悖，而對照上開手機簡訊內容：「（106 年5 月2 日）匯好請簡訓（應係訊之誤繕）通知，看什麼時候有空合約再重新簽約。…（106 年11月20日）因臺北市○○街 000 巷0 號租約已到，經上次雙方同意於106 年12月底要再重新簽訂合約，於此簡訊通知於你。房東陳添龍留。…（ 106 年12月25日）現在我會先跟你終止合約，因為我不是屋主了，我會寄存證信函給你，還是你來一下。」（見士簡卷第39至42頁），足認被上訴人主張其因欲出售系爭房屋，而於106 年5 月2 日向上訴人表示應重新簽訂租賃契約，即表達不與上訴人續約之意等情為可採，應認其依系爭附約第8 條約定，已於106 年9 月30日租約到期前1 個月提出異議，是系爭租賃契約應於106 年9 月30日期滿終止，上訴人雖辯稱未看見被上訴人於106 年9 月30日前所傳上開表達不再續約意思之簡訊內容，乃於收受被上訴人於同年12月25日寄送之存證信函，始知悉被上訴人將系爭房屋出售，要求重新訂約之情，是系爭租賃契約應自106 年10月1 日起再續約1 年云云，然按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。上訴人自承其向被上訴人承租系爭房屋以來，均使用同一手機與被上訴人為通訊往來（見本院卷第41頁），是被上訴人傳送上開不再續約之簡訊內容至上訴人慣用手機，上訴人只要點閱即可知悉內容，依據前開規定及說明，自應認被上訴人不再續約之意思表示，已到達上訴人，至上訴人是否實際點閱，不影響該意思表示到達之效果，上訴人前揭所辯，並非可採。又被上訴人主張兩造另合意將系爭租約延長至106 年12月31日等情，除有前揭手機簡訊內容，顯示被上訴人於106 年11月20日提醒上訴人應於同年12月底要重新簽訂合約，嗣於同年月25日再告知要先終止合約，並請上訴人確認是否要續租，應與劉勤簽訂新租約可佐（見士簡卷第41至42頁）外，參以被上訴人辦理移轉系爭房屋所有權予劉勤之時間為106 年12月28日，有建物及土地登記資料可稽（見士簡卷第31頁），核與系爭租約合意延展期滿時間相近，且上訴人對被上訴人繳交租金係至106 年12月31日為止等情，堪認被上訴人上開主張可採，是兩造之租賃契約關係應於106 年12月31日屆滿而消滅。㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。上訴人於系爭租賃契約106年12 月31日屆滿時，並未將系爭房屋騰空交還被上訴人，迄至107年3月26日始騰空返還被上訴人，被上訴人始交屋予劉勤等情，有手機簡訊內容可稽，並經證人劉勤證述在卷（見士簡卷第47至49、74頁）。上訴人違約遲延交還系爭房屋達近3 個月之久，使被上訴人無法交屋予劉勤，而補貼5萬3,800元予劉勤，受有損害，有收據可稽（見士簡卷第61頁），是上訴人所交付押租金3萬6,000元，經抵充上開債務不履行所生損害後，已無餘額，上訴人請求返還，自屬無據。㈢上訴人交付被上訴人保證金7萬8,000元，係為擔保上訴人於系爭租賃契約終止時，於2個月內將系爭房屋上之公司登記全數遷離，此觀前述系爭附約第3、5、6條約定即明（見士簡卷第29頁），而系爭租賃契約於106年12月31日終止，已如前述，是上訴人依上開約定即應於107年2月底前，將設在系爭房屋之公司登記全數遷離，惟上訴人迄至被上訴人交屋予劉勤前，並未依約履行，被上訴人依約不負退還義務，上訴人自不能請求返還保證金。上訴人雖辯稱其與劉勤間就系爭房屋簽訂有租賃契約，無須將公司登記遷出系爭房屋云云，並提出房屋租賃契約書為據（見士簡卷第32至34頁），然該契約所載簽訂日雖為107 年4 月1 日，但實際簽訂時間在同年7 、8 月間，已據劉勤證述明確（見士簡卷第76頁），斯時顯已逾兩造約定公司登記遷出最後期限，不影響上訴人依系爭附約約定所負遷出公司登記義務之履行，亦不能因此即認上訴人對被上訴人不負契約義務，其執此主張，自非可採。是上訴人請求被上訴人返還保證金7 萬8,000 元，應屬無據。六、綜上所述，上訴人依租賃契約法律關係，請求被上訴人給付11萬4,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審判決駁回上訴人之訴，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論駁，併此敘明。八、據上論結，上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 108 年 11 月 21 日民事第一庭審判長法官蕭錫証法官吳佩真法官劉瓊雯以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 108 年 11 月 21 日書記官劉淑慧

臺灣士林地方法院108年度簡上字第34號

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