108年度訴字第1884號｜民事：給付報酬｜裁判日期：109 年 08 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1884號原　　　告　藍海房屋股份有限公司法定代理人　劉威廷訴訟代理人　高宏銘律師複代理人　　蔡正皓律師被　　　告　胡智超訴訟代理人　林志揚律師被　　　告　林承翰訴訟代理人　翁顯杰律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國109年7月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴時，原依照其與被告胡智超簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約）第10條第2項約定請求，嗣更正為系爭銷售契約第5條（見本院卷第308頁），乃根據系爭銷售契約所生之同一基礎事實，被告胡智超雖不同意變更（見本院卷第308頁），依照民事訴訟法第255條第1項但書第2款之規定，仍屬合法，先予敘明。二、原告起訴主張：被告胡智超與原告簽訂系爭銷售契約，委託銷售臺北市○○區○○段0 ○段0地號土地及其上同段22090建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00弄00 號1樓房屋（下稱系爭房地），期間為民國108年4月22日至同年7月31日，約定銷售價額為新臺幣（下同）2,880萬元，並以實際成交價之百分之四作為服務費報酬，嗣又簽訂委託銷售契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書），延長委託銷售期間至同年10月31日，並修正價額為2,800萬元。被告林承翰因有意購買系爭房地，而與原告簽訂買賣議價委託書與要約書（下稱系爭議價委託書），約定以買賣成交總價款百分之一作為服務費報酬。經原告多次斡旋不成，嗣後竟發現被告二人私下出售買受系爭房地，並於108年8月19日完成所有權移轉登記，爰依系爭銷售契約第5條、系爭議價委託書第3條第2項約定，提起本件訴訟，請求被告二人給付報酬等語，並聲明：㈠被告胡智超應給付原告112萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5％計算之利息；㈡被告林承翰應給付原告28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告答辯如下：㈠被告胡智超以：伊除委託原告仲介出售系爭房地外，尚委託訴外人信義房屋、住商不動產、詹蒝凱等人代為銷售，嗣後經詹蒝凱仲介與訴外人林承憲達成買賣，並已交付仲介報酬予詹蒝凱，且原告自始未告知或交付被告林承翰之客戶資料，伊也不知悉林承憲與被告林承翰有何關係，自難認違反系爭銷售契約之約定等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉願供擔保請准免為假執行。㈡被告林承翰則以：林承憲為伊胞弟，但伊自始以自購住宅意思簽立系爭議價委託書，並未表明將以林承憲之名義購屋，證人廖秋娜為原告員工，所述偏頗不實，嗣經原告仲介未果，林承憲之後透過售屋網站廣告而與詹蒝凱聯繫購屋，並無借名登記之情事等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉願供擔保請准免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷第311頁）：㈠被告胡智超委由代理人高贈海於108年4月22日與原告簽訂系爭銷售契約，委託銷售系爭房地，銷售期間為同年4月22日至同年7月31日，約定銷售價額為2,880萬元，並以實際成交價之百分之四作為服務費報酬，另再簽訂系爭變更合意書，延長委託銷售期間至同年10月31日，並將銷售價額修正為 2,800萬元（本院卷第23頁至第29頁）。㈡被告林承翰於108年6月25日與原告簽訂系爭議價委託書，委託期間至同年7月8日12時止，約定以買賣成交總價款百分之一作為服務費報酬（本院卷第59頁）。㈢被告胡智超於108年8月6日將系爭房地出售予訴外人林承憲，並於同年8月19日辦畢所有權移轉登記（本院卷第135頁至第137頁、第197頁至第202頁）。五、得心證之理由：㈠原告不得請求被告胡智超給付服務費報酬112萬元 ⒈原告固主張依照系爭銷售契約第5條約定請求被告胡智超給付報酬云云，而該條約定第1項載明：「買賣成立時，受託人（即原告）得向委託人（即被告胡智超）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四」，對照系爭銷售契約第6 條第1項前段約定：「委託人仍得自行銷售或委託第三人居間仲介」（見本院卷第24頁），足見並非系爭房地買賣契約一旦成立，原告即可向被告胡智超請求報酬，被告胡智超既可委託他人另行仲介銷售，自當以仲介成立者始可請求報酬，今被告胡智超除委託原告仲介外，尚有委託其他公司及一般個人代為銷售系爭房地，有其提出信義房屋網頁列印資料、住商不動產人員名片、委售代管契約書、蔡明松個人資歷及委託銷售承諾書等件在卷可佐（見本院卷第173頁至第180頁），而本件系爭房地最終經詹蒝凱居間買賣契約成立，亦有購屋協議訂金收據、授權書、印鑑證明、不動產買賣契約書及佣金收據可資為憑（見本院卷第191頁至第211頁），既非由原告仲介成功，其依此請求給付報酬，自屬無據。 ⒉原告雖以曾提供詹蒝凱之資訊，故對系爭房地買賣成立亦有因果關係云云，並提出LINE對話紀錄為佐（見本院卷第49頁），然本件系爭房地既非專任委託銷售，被告胡智超所委託之人均居於彼此競爭之狀態，最終居間成立者始可請求報酬，已如前述，且細繹該對話紀錄中，原告人員廖秋娜係以詹蒝凱代售價格作為對比，說明系爭房地價格居高不下，並非告知可循另一管道購得系爭房地，實難謂對於系爭房地買賣成立有何助力可言，況依照原告前開主張，其僅須將其他各仲介人員資料轉知買方，則嗣後無論何人仲介成功，均可聲稱為其所促成，並可據此請求報酬，實焉有此理，自非可採。 ⒊原告另以被告胡智超為規避仲介費用，竟利用其所提供資訊自行交易云云，然而，被告胡智超乃將系爭房地出售予林承憲，並移轉所有權登記予林承憲，而非被告林承翰，有不動產買賣契約書、臺北市松山地政事務所109年5月7日北市松地籍字第1097008968號函暨附件可查（見本院卷第197頁至第210頁、第251頁至第264頁），對照證人即原告公司人員張魁元證稱：伊曾將廖秋娜提供林承翰之姓名及出價告知被告胡智超代理人高贈海，廖秋娜並未提供林承憲資料等語（見本院卷第342頁至第344頁），及證人即被告胡智超代理人高贈海亦證稱：張魁元於6月25日、7月26日用LINE傳送資料給伊，但並未提及林承憲要購買系爭房地等語（見本院卷第345頁至第346頁），暨渠等間往來LINE對話紀錄（見本院卷第463頁、第479頁），可知原告所提供之買方資料實為被告林承翰，而非林承憲，自難謂被告胡智超利用原告提供資訊私下交易，況且，系爭房地經詹蒝凱仲介買賣成立後，被告胡智超業已給付報酬50萬元予詹蒝凱，亦有佣金收據可證（見本院卷第211頁），顯見被告胡智超並未規避給付仲介報酬，原告仍執此主張，難認有理由。 ⒋至於原告又以被告林承翰與林承憲為兄弟關係，可推知渠等應會一同出面磋商簽約，被告胡智超不可能不知情內部關係云云，惟此僅係原告主觀臆測，並無任何證據可資佐證，況被告胡智超身為賣方，又委託諸多人士代為出售系爭房地，所接觸有意出價之潛在買家甚多，焉能牢記曾經出價斡旋之被告林承翰，或深入了解其與最後買受人林承憲間之關係，殊值懷疑，況縱令被告胡智超知悉林承憲與被告林承翰為親戚關係，林承憲既非原告曾經仲介過之買方，仍難謂被告胡智超有何違反系爭銷售契約之情事，原告據此主張其應給付報酬，仍無理由。㈡原告不得請求被告林承翰給付服務費報酬28萬元 ⒈原告雖主張依照系爭議價委託書第3條第2項約定請求被告林承翰給付報酬云云，核以該條約定：「於委託期間屆滿後三個月內，與買方（即被告林承翰）成交之賣方係受託人（即原告）於委託期間曾仲介之客戶者，視為受託人已完成仲介之義務，買方仍應全額一次支付約定服務報酬予受託人」（見本院卷第59頁），惟系爭房地買受人為林承憲，並非被告林承翰，詳如前述，基於債之相對性原則，原告自不得以林承憲與被告胡智超成立買賣契約，而請求被告林承翰給付仲介報酬。 ⒉其次，原告又以林承憲僅為系爭房地借名關係之出名人，被告林承翰始為實際買受人云云，查證人即原告人員廖秋娜固證稱：當時林承憲第一次看房，被告林承翰下斡旋金並稱要買弟弟名字，其全家也有到現場看屋，並加入LINE群組洽談買賣價格，系爭房地成交後，伊致電被告林承翰，其表示是他們買的，沒有找原告可能要省下仲介費，伊不清楚系爭房地成交之事等語（見本院卷第333頁、第336頁至第337頁），足見林承憲亦有到場看房、加入群組洽談，且廖秋娜對後續系爭房地買賣詳情並不了解，實難據此認定林承憲並非實際買受人，更遑論依照系爭議價委託書之前開約定，乃明白限制被告林承翰於一定期間內不得與被告胡智超締結買賣契約，否則應如數給付報酬，然今買受系爭房地之名義人即非被告林承翰，則原告一再執此請求被告林承翰給付仲介報酬，洵屬無據。 ⒊另原告主張林承憲與被告林承翰間顯有合作關係，被告林承翰違反誠信原則云云，然而，系爭議價委託書既已明文約定如前，亦未限制被告林承翰之親屬不得向被告胡智超購買系爭房地，況原告乃一專業仲介房地之法人公司，且系爭議價委託書所示之定型化契約亦由其所提供，倘不欲仲介雙方之親屬另行交易而有迴避居間報酬之嫌，本可於契約中明白約定，卻未為之，事後反而責難被告林承翰違背誠信，豈有此理。 ⒋至於原告聲請傳訊證人林承憲、被告林承翰、證人即地政士馮文治，以及向國稅局函查林承憲所得資料、向銀行函調貸款還款明細等（見本院卷第491頁至第493頁），惟出資狀況與借名與否並無絕對關係，且系爭房地買受人為林承憲，並非被告林承翰，而與系爭議價委託書第3條第2項約定未合，原告本不得據此請求，故其聲請調查前開證據，並無必要，附此敘明。六、綜上所述，原告依照系爭銷售契約、系爭議價委託書之約定，分別請求被告胡智超及林承翰給付服務費報酬，均為無理由，應予駁回。又其訴既經駁回，假執行之聲請亦失其附麗，併予駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中華民國 109 年 8 月 31 日民事第三庭法官劉育琳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 109 年 8 月 31 日書記官洪甄憶

臺灣士林地方法院108年度訴字第1884號

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