臺灣士林地方法院108年度重訴字第410號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　108年度重訴字第410號

原告

鄭連清

原告

鄭雲嬌

原告

鄭雪卿

原告

鄭麗鴻

原告

李阿菊

原告

林美雲

原告

林美娥

原告

鍾菊梅

原告

林家賓

原告

林政賢

原告

林俊男

原告

李興練

原告

林李阿快

原告

李秀媛

原告

林惠珠

原告

陳信宏

原告

李淑貞

原告

李麗秋

原告

李黃碧霞

原告

李真子

原告

李玉仁

原告

李玉斌

原告

李美惠

原告

李美華

原告

李美玲

原告

李蔡獻

原告

李玉榮

原告

李嘉宏

原告

李秋芬

原告

李豊松

原告

李麗英

共同訴訟代理人

莫詒文律師

複代理人

蘇軒儀律師

複代理人

張智婷律師

被告

三方機械工業股份有限公司

法定代理人

黃三益

訴訟代理人

莊榮一

被告

泰新不銹鋼股份有限公司

法定代理人

蔡松村

訴訟代理人

郭承昌律師

被告

蔡三田

上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109 年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時聲明第1 、2 項為：㈠被告應將臺北市○○區○○段0 ○段○000 ○00000 地號土地（下合稱系爭土地，如單指其中一筆土地，則逕以該地號稱之）上之地上物拆除（實際占用面積以測量為準），並將該部分土地返還予全體共有人；㈡被告應連帶給付原告如起訴狀附表一㈢及㈤所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至履行第1 項義務之日止，按月連帶給付原告如起訴狀附表一㈥及㈦所示金額。。嗣經本院囑託臺北市士林地政事務所測量後，被告變更並追加聲明為：㈠被告三方機械工業股份有限公司（下稱三方公司）應將309 地號土地如附圖所示A 部分地上物拆除，並將該部分土地返還予原告；㈡被告泰新不銹鋼股份有限公司（下稱泰新公司）、蔡三田應共同將系爭土地如附圖所示 B、B-1 部分地上物拆除，並將該部分土地返還予原告；㈢被告三方公司應分別給付原告如民事準備二狀附表二第㈢項所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至履行第2 項義務之日止，按月給付原告如民事準備二狀附表三第㈣項所示金額；㈣被告泰新公司應分別給付原告如民事準備二狀附表三第㈢項所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至履行第1 項義務之日止，按月給付原告如民事準備三狀附表二第㈣項所示金額；㈤被告蔡三田應分別給付原告如民事準備二狀附表三第㈢項所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至履行第2 項義務之日止，按月給付原告如民事準備二狀附表三第㈣項所示金額；㈥第4 、5 項所示金額，被告泰新公司、蔡三田任一人給付，就清償範圍內，其餘被告免給付義務（見本院卷三第93-94 頁）。關於聲明第1 、2 項更正拆除範圍部分，係原告於臺北市士林地政事務所完成測量並製成複丈成果圖後，所為之事實上更正，又原告變更不當得利請求金額，並以被告蔡三田為附圖所示B 、B-1 部分地上物之事實上處分權人，追加為本件被告，與原起訴之聲明均係基於相同之請求事實，即兩造間之就系爭土地是否為無權占有，及是否構成不當得利，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，係屬基礎事實同一，其追加、變更程序自無不合，應予准許。

二、被告蔡三田未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：原告為系爭土地之全體共有人，被告三方公司所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段○000 號之地上物（下稱系爭A 建物）、被告泰新公司使用之門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段000 號之地上物（下稱系爭B 建物）無權占有系爭土地，被告蔡三田為系爭B 建物處分權人，爰依民法第767 條規定，請求被告三方公司拆除系爭A 建物，請求被告泰新公司、蔡三田拆除系爭B 建物，並均將其占用之系爭土地返還予全體共有人。又被告無權占用系爭土地，因而受有相當於租金之不當得利，復依民法第179 條之規定，請求被告三方公司分別給付原告自民國103 年9 月6 日起至108 年9 月5 日止之如民事準備二狀附表二第㈢項所示之金額，被告泰新公司、蔡三田分別給付原告自103 年9 月 6日起至108 年9 月5 日止之如民事準備二狀附表三第㈢項所示之金額；及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至履行第1 項義務之日止，按月給付原告如民事準備二狀附表二第㈣項、附表三第㈣項所示金額等語。並聲明：㈠被告三方公司應將309 地號土地如附圖所示A 部分地上物拆除，並將該部分土地返還予原告；㈡被告泰新公司、蔡三田應共同將系爭土地如附圖所示B 、B-1 部分地上物拆除，並將該部分土地返還予原告；㈢被告三方公司應分別給付原告如民事準備二狀附表二第㈢項所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至履行第1 項義務之日止，按月給付原告如民事準備二狀附表二第㈣項所示金額；㈣被告泰新公司應分別給付原告如民事準備二狀附表三第㈢項所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至履行第2 項義務之日止，按月給付原告如民事準備二狀附表三第㈣項所示金額；㈤被告蔡三田應分別給付原告如民事準備二狀附表三第㈢項所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至履行第2 項義務之日止，按月給付原告如民事準備二狀附表三第㈣項所示金額；㈥第4 、5 項所示金額，被告泰新公司、蔡三田任一人給付，就清償範圍內，其餘被告免給付義務；㈦願供擔保，請准宣告假執行。

二、各被告答辯如下：

（一）被告三方公司則以：309 地號土地原為浮覆地，係由財政部國有財產署（下稱國有財產署）管理之國有地，並就系爭A 建物訂有租賃契約，合法作為廠房使用；原告於 108年5 月15日始取得回復所有權登記，自應有買賣不破租賃及土地法第103 、104 條之適用；又被告三方公司依與國有財產署之租賃關係繳付租金予國有財產署，原告自應向國有財產署為請求；另倘認原告得收回土地，被告三方公司應獲得合理補償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

（二）被告泰新公司則以：被告泰新公司負責人之父親即被告蔡三田於78年7 月27日向訴外人徐白青媛購買系爭B 建物及系爭土地之使用權，再於78年間由蔡三田無償提供予被告泰新公司使用，至今已逾30年，期間無人爭執被告泰新公司之使用權，自非無權占有。又系爭土地除向鄰地借道通行外，並無聯外道路，地處封閉，土地價值甚低，原告主張以公告現值10％計算之不當得利，顯屬偏高；再原告於108 年方回復所有權登記，是不得請求本件起訴前5 年之不當得利等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。

（三）被告蔡三田未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、經查，原告為系爭土地之共有人，應有部分比例詳附表1 至3 所示，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷三第71-90 頁）；又被告三方公司所有之系爭A 建物坐落於309 地號土地上，面積及位置詳如附圖標示A 所示，使用門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段○000 號，系爭B 建物坐落於系爭土地上，面積及位置詳如附圖標示B 、B-1 所示，使用門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段000 號，分別有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖（即附圖）在卷可稽（見本院卷二第35-36 、41-45 、61頁），並為原告、被告三方公司、泰新公司所不爭執，此部分事實，堪以認定。

四、原告主張被告無權占有系爭土地，依民法第767 條第1 項及第179 條規定，請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

（一）被告三方公司、蔡三田並無占用系爭土地之正當權源，原告得請求被告三方公司、蔡三田分別拆除系爭A 、B 建物並返還所占用之土地

⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。查被告蔡三田為系爭B 建物事實上處分權人，為被告泰新公司所自陳（見本院卷四第39頁），並為原告所未爭執，依上開說明，自應由被告三方公司、蔡三田舉證證明系爭A 、B 建物占用系爭土地之正當權源。

⒉次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425 條第1 項定有明文。被告三方公司雖抗辯其已向國有財產署訂立期間自107 年12月1 日起至116 年12月31日止之租賃契約，原告於108 年5 月15日始回復所有權登記，自應有上開規定即買賣不破租賃之適用云云，惟民法第425 條第1 項所謂讓與，應係指所有權移轉之繼受取得情形，若第三人原始取得租賃物之所有權，應無上開規定之適用；且按土地法第12條第1 項所謂私有土地因成為公共需要之湖澤或可通運之水道，其所有權視為消滅，並非土地物理上滅失，所有權亦僅擬制消滅，當該土地回復原狀時，依同條第2 項之規定，原土地所有人之所有權當然回復，無待申請地政機關核准（最高法院103 年度第9 次民事庭會議決議參照）。本件原告李豊松、李阿菊前依土地法第12條第2 項規定，主張系爭土地於浮覆後即當然回復原告所有為由，訴請國有財產署塗銷系爭土地以第一次登記為登記原因所為之所有權登記，經本院107 年度重訴字第125 號判決國有財產署應將系爭土地於上開日期經臺北市士林地政事務所以「第一次登記」為登記原因所為之所有權登記予以塗銷，國有財產署不服提起上訴，經臺灣高等法院107 年重上字第552 號判決駁回上訴，國有財產署再提起上訴，復經最高法院108 年台上字第686 號裁定駁回上訴確定，有上開裁判在卷可稽，原告並於108 年 5月15日以登記原因「回復」登記為所有權人，亦有土地謄本為憑（見本院卷三第71-90 頁），由此可知原告並非係透過法律行為而繼受取得系爭土地之所有權，乃係依土地法第12條第2 項規定當然回復其所有權，揆諸上開說明，被告三方公司即不得以其與國有財產署間就系爭土地訂有租約乙事，對於原告主張繼續存在。被告三方公司抗辯本件有民法第425 條規定適用云云，難認有據。

⒊再租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第103 條本文、第104 條第 1項前段分別定有明文。本件原告係本於系爭土地所有權人身分，對被告三方公司主張有無權占有之情事，原告並非為「出租人」，系爭土地亦非有出賣之情事，自無土地法第103 、104 條規定適用可言，被告三方公司引用上開規定抗辯原告不得訴請其拆除系爭A 建物云云，洵屬無據。

⒋復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102 年度台上字第2053號判決參照），查被告蔡三田為系爭B 建物之事實上處分權人，業經認定如前，則原告請求不具事實上處分權之被告泰新公司拆除系爭B 建物，自屬無據。再者，被告三方公司及蔡三田並未舉證證明系爭A 、B 建物為有權占用系爭土地，原告主張系爭A 、B 建物為無權占有系爭土地，依上開規定請求被告三方公司、蔡三田分別拆除系爭A 、B 建物，並返還其等占用之土地，則屬有據。

（二）原告依民法第179 條規定得請求被告三方公司、蔡三田返還不當得利

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。

⒉次按善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益。善意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人。民法第952 條、第959 條第1 項分別定有明文。經查：

⑴被告三方公司99年4 月23日起，至原告提起本件訴訟時止，就系爭A 建物占用309 地號土地部分，與財政部國有財產署北區辦事處訂立國有基地租賃契約書，有該契約書在卷可憑（見本院卷四第27、29頁），且309 地號土地原登記為中華民國所有，由國有財產署管理，經原告李豊松、李阿菊向國有財產署訴請塗銷所有權登記，獲勝訴判決確定後，原告始於108 年5 月15日以登記原因「回復」登記為所有權人，業如前述，是被告三方公司於訂立租賃契約時，依當時登記狀態，自可善意信賴該登記外觀，而認與國有財產署訂立租賃契約後，依租賃關係得善意占有309 地號土地為使用。原告雖主張被告三方公司於77年間取得系爭A 建物時，當時中華民國尚非為309 地號土地所有權人，被告三方公司自無可能誤信為有權占有云云，惟無論被告三方公司在中華民國登記為309 地號土地所有權人以前，是否為惡意占有人，然殆至中華民國登記為309 地號土地所有權人，並由國有財產署與被告三方公司訂立租賃契約時，應可認定被告三方公司係基於租賃關係及不動產登記之外觀，善意占有309 地號土地，則原告此部分主張，並不可採。又原告主張其於起訴前即曾通知被告三方公司無權占有之事宜云云，惟原告就此通知並未提出任何事證，難認原告此部分主張可採。

⑵又被告三方公司陳稱係接獲本件起訴狀後，始知309 地號土地所有人已登記為原告，應可認定被告三方公司自本件起訴狀繕本送達時起，知其與原告間無占有之權源，至此即成為惡意占有人。

⑶是原告請求被告三方公司給付本件起訴前回溯5 年之不當得利，因被告三方公司係善意占有人，依民法第 952條規定，對於占有309 地號土地自得為使用、收益，原告此部分請求不應准許；又被告三方公司於本件起訴狀繕本送達時起，即屬惡意占有人，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起之按月給付不當得利部分，則屬有據。

⒊又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。被告泰新公司僅為系爭B 建物之使用人，然因此獲有不當得利者，應為系爭B 建物之事實上處分權人即被告蔡三田，則原告訴請被告泰新公司返還系爭B 建物占用系爭土地之不當得利，即屬無據；再者，系爭A 、B 建物坐落系爭土地上，並無正當權利，業如上述，則依社會通常之觀念，可獲得相當於租金之不當得利。是原告請求被告蔡三田給付起訴回溯5 年之不當得利、請求被告三方公司、蔡三田給付分別自起訴狀、民事準備三暨追加起訴狀繕本送達翌日起至其等分別拆除系爭A 、B 建物之日止之不當得利，為有理由。至被告三方公司抗辯原告應合理補償被告三方公司云云，則未見被告三方公司提出補償之依據為何，其此部分抗辯，並非可採。

⒋再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言；又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為限。然上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供建築住宅用之基地，始有其適用，至非供居住之營業用房屋基地並不涵攝在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號判決、94年度第2 次民事庭會議決議參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決參照）。經查：

⑴系爭土地位於臺北市社子島，位處臺北市延平北路8 段，附近均作為工廠廠房使用，交通及生活均屬不便，有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷二第36頁），並斟酌被告使用系爭A 、B 建物之現況（現場照片見本院卷二第41-45 頁），系爭A 、B 建物均屬商業營利事業之房屋，本院認應以系爭土地申報地價及占用面積乘以年息10％核算土地租金數額為合理，至原告提供租屋網資訊、被告泰新公司提供被告蔡三田與他人承租鄰近土地之契約，均非屬第三方客觀租賃行情，鑑於兩造對彼此所提租金行情互為爭執，不宜逕採為本件租金計算之認定；又原告逕以系爭土地之「公告現值」及占用面積乘以年息10％核算土地租金，本院認此計算結果顯有過高之情，不應採准。

⑵綜此，本院就原告請求被告三方公司給付自起訴狀繕本送達翌日即108 年10月29日（送達證書見本院卷一第131 頁）起至其拆除系爭A 建物之日止之不當得利，計算如附表一所示；就原告請求被告蔡三田給付起訴回溯 5年，及自民事準備三暨追加起訴狀繕本送達翌日即109年6 月9 日（送達證書見本院卷三第125 頁）起至拆除系爭B 建物之日止之不當得利，前者計算如附表二所示，後者計算如附表三所示，原告於附表一、二、三請求之給付金額為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。

⑶末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條定有明文。原告就附表二請求被告蔡三田給付之金額，同時請求自民事準備三暨追加起訴狀繕本送達翌日起即109 年6 月 9日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，合於上開規定，亦有理由。

五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段，請求被告三方公司將系爭A 建物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人；請求被告蔡三田將系爭B 建物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人；復依民法第179 條規定，請求被告三方公司自108 年10月29日起至拆除系爭A 建物之日止，按月分別給付原告如附表一所示之金額，請求被告蔡三田給付附表三所示金額，及自109 年6 月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；暨自109 年6 月9 日起至拆除系爭B 建物之日止，按月分別給付原告如附表三所示之金額，均有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、原告、被告三方公司陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。本院並依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告蔡三田預供擔保而免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書（本件原告係以民法第767 條第1 項前段、中段為訴訟標的而附帶請求不當得利，原告部分敗訴部分，僅屬前開附帶請求性質，應認訴訟費用由被告依比例負擔即足）。