臺灣士林地方法院109年度訴字第345號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第345號

原告

虹軍建設有限公司

法定代理人

魏明磊

原告

三邦實業有限公司

法定代理人

黃珍妮

共同訴訟代理人

高奕驤律師

共同訴訟代理人

李怡潔律師

被告

何文鐘

被告

何珮綺

被告

何品臻

被告

郭素梅

共同訴訟代理人

劉德壽律師

共同訴訟代理人

李致詠律師

共同複代理人

劉子郁

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。查原告虹軍建設有限公司（下稱虹軍公司）訴請被告何文鐘遷出坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○路0 巷0 號建物（下稱系爭建物），並請求被告郭素梅、何珮綺、何品臻（下稱郭素梅等3人，再與何文鐘合稱被告）拆除系爭建物，及返還占用之系爭土地，暨請求相當於租金之不當得利，嗣虹軍公司於本件訴訟中，將系爭土地應有部分移轉登記予原告三邦實業有限公司（下稱三邦公司，並與虹軍公司合稱原告），有系爭土地之登記謄本可稽（見本院卷一第262 頁），三邦公司於民國109 年12月28日聲請承當關於請求遷出系爭建物、拆屋還地部分之訴訟（見本院卷二第148 、149 頁），且為虹軍公司、被告所同意（見本院卷二第189 、264 頁），依前揭規定，自應准許。另三邦公司於本件訴訟中，復將系爭土地應有部分移轉登記予訴外人張家瑋、哥吉利資產管理股份有限公司（下稱哥吉利公司），有系爭土地之登記謄本足考（見本院卷二第201 、205 頁），惟依前開規定，於本件訴訟並無影響，且張家瑋、哥吉利公司並未為承當訴訟之聲請，三邦公司關於請求遷出系爭建物、拆屋還地部分之訴訟，仍有繼續實施訴訟之權能，併予敘明。

二、三邦公司原法定代理人為廖其隆，嗣於本院審理中變更為黃珍妮，有經濟部商工登記公示資料查詢服務可稽（見本院卷二第258 頁），並由黃珍妮具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第254 頁），與民事訴訟法第175 條第1 項規定並無不合，亦應准許。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第5 款、第2 項、第256 條分別定有明文。查虹軍公司起訴時之聲明第1 、2 項原為：㈠、何文鐘、何珮綺、何品臻（下稱何文鐘等3 人）應將系爭建物拆除，將占有土地騰空返還予虹軍公司及其他全體共有人；㈡、何文鐘等3 人應自108 年12月9 日起至返還系爭土地之日止，按月給付虹軍公司新臺幣（下同）3,540 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷一第12頁），嗣追加郭素梅為被告（見本院卷一第173 、174 頁），三邦公司承當訴訟後，原告復變更上開聲明為：㈠、郭素梅等3 人應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示編號A部分（面積70.54 平方公尺）拆除，將占用土地騰空返還予三邦公司；㈡、何文鐘應自系爭建物占用系爭土地部分遷出；㈢、郭素梅等3 人應給付虹軍公司6 萬3,649 元，及自民事變更聲明暨告知訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈣、郭素梅等3 人應給付三邦公司20萬8,046 元，及自民事變更聲明暨告知訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷二第254 、264 頁），原告關於追加郭素梅為被告，乃追加訴訟標的須合一確定之當事人，關於前揭聲明㈠標的之更正，僅係於測量後所為拆除標的之特定，屬補充、更正事實上陳述，非訴之變更或追加，關於聲明㈡、㈢、㈣之追加、變更，乃基於同一基礎事實所為，且被告並無異議，而為本案之言詞辯論，核與前揭規定均無不合，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：虹軍公司自108 年12月9 日起至109 年5 月11日止為系爭土地之共有人（應有部分13043/19200 ），三邦公司自109 年5 月12日起為系爭土地之所有權人（權利範圍：全部），然郭素梅等3 人無權以系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A 部分（面積70.54 平方公尺，下稱系爭土地A部分），何文鐘則居住於系爭建物內，爰依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求郭素梅等3 人拆除占用系爭土地A 部分之系爭建物，並將占用土地騰空返還三邦公司，何文鐘應遷出系爭建物占用系爭土地部分。另依民法第179 條規定，請求郭素梅等3 人依序給付虹軍公司、三邦公司相當於租金之不當得利6 萬3,649 元、20萬8,046 元等語。並聲明：㈠、郭素梅等3 人應將占用系爭土地A 部分之系爭建物拆除，將占用土地騰空返還予三邦公司；㈡、何文鐘應自系爭建物占用系爭土地A 部分遷出；㈢、郭素梅等3 人應給付虹軍公司6 萬3,649 元，及自民事變更聲明暨告知訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈣、郭素梅等3 人應給付三邦公司20萬8,432 元，及自民事變更聲明暨告知訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈤、願供擔保，請准就上開聲明㈠、㈢、㈣項宣告假執行。

二、被告則以：系爭建物係經系爭土地原所有權人同意興建，系爭建物原所有權人與系爭土地原所有權人間存有使用借貸契約，原告於購買系爭土地時已知上開契約之存在，應受其拘束，原告提起本件訴訟顯有權利濫用之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠、虹軍公司於108 年12月9 日以買賣為原因，登記為系爭土地之共有人，應有部分為13043/19200 ，嗣虹軍公司於109 年4 月22日依土地法第34條之1 第1 項規定，將系爭土地（權利範圍：全部）出售予三邦公司，並於同年5 月12日移轉登記完畢，嗣三邦公司依序同年12月23日、110 年4 月23日以買賣為原因，將系爭土地應有部分1/100 、99/100移轉登記予張家瑋、哥吉利公司。

㈡、系爭建物占用系爭土地A 部分，其事實上處分權人為郭素梅等3 人（應有部分各1/3 ），系爭建物現由何文鐘居住使用。

㈢、原告於108 年、109 年間買受系爭土地應有部分時，即已知悉系爭建物之存在。

㈣、系爭土地108 年度之申報地價為3 萬1,760 元/ 平方公尺、109 年度之申報地價為3 萬1,280 元/ 平方公尺、110 年度之申報地價為3 萬1,280 元/ 平方公尺。

㈤、系爭土地緊鄰臺北市北投區溫泉路7 巷道路，為雙向一線道，二米寬道路，步行3 分鐘可達北投國中、步行5 至6 分鐘可達北投國小、步行6 至7 分鐘可達北投市場、新北投捷運站、步行12分鐘可達北投捷運站、步行2 至3 分鐘可達公車站、第一銀行、步行3 至4 分鐘可達七星公園，步行7 至8分鐘可至餐廳、店家，附近生活機能完善，系爭建物內有2房1 客廳、1 餐廳、2 衛浴。

四、本院得心證之理由：

㈠、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又按共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，除契約另有約定外，固應依民法第820 條第1 項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。惟共有人為是項管理行為，不僅須符合該項關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘共有人未經全體共有人同意占有共有物之全部或一部後，為自己用益將之出借或出租，既非基於管理共有物意思所為，縱其人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂其為管理共有物之行為（最高法院106 年台上字第100 號判決意旨參照）。被告抗辯系爭建物係經系爭土地原所有權人同意興建，系爭建物原所有權人與系爭土地原所有權人間存有使用借貸契約云云，為原告所否認，自應由被告負舉證之責。經查：

⒈證人陳朱信曾陸續於84年1 月30日、85年2 月18日、86年2月、87年1 月26日、88年2 月13日、89年2 月2 日、90年1月22日、91年2 月10日、92年1 月31日出具載有：茲收到系爭土地「地上借住戶」、「地上戶」對地主之地價稅補貼金等語之收據，有被告提出之上開收據可考（見本院卷一第116 至130 頁），又陳朱信固於本院到庭證稱：伊曾為系爭土地之共有人，系爭土地係伊祖先清朝末年從大陸到臺灣時就有了，伊父親、堂叔、堂伯曾告知系爭土地是何文鐘祖先向伊祖先借來蓋房子的，被告提出之上開收據都是伊寫的，很久以前就開始收地價稅補貼金，他們本來想租，但又租不起，後來想說他們補貼一些地價稅，伊是代系爭土地全部共有人收的，伊堂叔陳用火交代伊這樣做等語（見本院卷二第67、68、70、71、73頁），惟陳朱信亦證稱：伊祖先持有系爭土地時就是共有狀態，共有人只有陳家的兄弟，伊祖先很多土地，伊不清楚到底是哪一代祖先借給何文鐘他們家的，應該是伊祖父再上一、二代借的，這件事情連伊父親都說不清楚等語（見本院卷二第70頁），又參以訴外人陳烏能於日據時期大正15年1 月間，將系爭土地之應有部分，移轉予訴外人陳達居、陳壽府、陳春塗、陳金定、陳深池、陳金化（下稱陳達居等6 人），有系爭土地日據時期之登記謄本可稽（見本院卷一第387 頁），而陳深池為陳朱信之祖父、陳達居、陳壽府、陳春塗均為陳朱信父親陳賜福之堂兄弟、陳金定為陳深池之兄、陳金化為陳深池之弟、陳烏能為陳深池之父等情，雖為陳朱信證述明確（見本院卷二第73頁），然斯時系爭土地之共有人除陳達居等6 人外，尚有訴外人陳宇（見本院卷一第403 頁），則陳朱信所稱「伊祖先」究為何人、使用借貸契約究存在於何人間，其祖先是否已得共有人過半數及應有部分合計過半數同意，並為全體共有人管理共有物之意思將系爭土地出借予何文鐘之祖先，均有未明，尚難僅以陳朱信上開之證述遽認系爭建物係經系爭土地原所有權人合法同意興建。再者，陳朱信於109 年4 月間出售系爭土地前，其應有部分僅有240 分之7 ，有系爭土地登記簿足參（見本院卷一第305 、407 頁），而系爭土地自36年7 月1 日辦理總登記以來之共有人人數甚多，有系爭土地之土地登記簿、異動索引可考（見本院卷一第405 至420 頁、卷二第93至128 頁），則陳朱信是否確有代理系爭土地全體共有人向何文鐘家族收取地價稅補償金之權限，除其個人證述外，別無其他佐證，實難逕予憑採，是自無從僅以陳朱信長年向何文鐘家族收取地價稅補償金之事實，逕認有被告辯稱之使用借貸契約存在。

⒉至系爭建物已至少存在85年乙節，固為原告所不爭執（見本院卷二第86頁），並有系爭建物之房屋稅籍證明書可稽（見本院卷一第238 至240 頁），縱系爭土地原所有權人有長時間未予干涉之消極事實，然被告未能舉證證明系爭土地原所有權人有何積極作為足以推論其等同意出借系爭土地予系爭建物所有權人興建建物，衡情僅能認屬單純沉默，尚難逕認系爭土地原所有權人與系爭建物所有權人已默示達成使用借貸契約之意思表示合致。此外，被告所舉證據尚不足以認定系爭建物係經系爭土地原所有權人同意興建，系爭建物原所有權人與系爭土地原所有權人間存有使用借貸契約，則被告此部分所辯，洵非可採。

⒊又按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言（最高法院109 年度台上字第498 號判決意旨參照）。再按使用借貸未定有期限而定有使用之目的者，應於其使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用物已使用完畢，貸與人亦得為返還之請求，民法第470 條第1 項後段定有明文。準此，借地造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋之種類、品質及經過時期等一切情形，以定其使用土地是否已完畢（最高法院80年度台上字第2016號判決意旨參照），不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用完畢，如該房屋已逾行政院頒布之固定資產耐用年數表所載房屋之耐用年數，屋齡已久，且原貸與之情事已有變更，應認借貸目的已使用完畢（最高法院94年台上字第1717號判決意旨參照）。查縱被告所辯稱之使用借貸契約存在，惟被告自承系爭建物乃何文鐘祖先興建，由何文鐘之母郭賴阿完讓與事實上處分權予郭素梅等3 人（本院卷一第218 、219頁），則被告並未舉證證明其所稱借貸契約當事人間是否存有特約同意借貸人（即何文鐘祖先）將該使用權利移轉第三人（即郭素梅等3 人），難認被告得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。況依被告所辯，其祖先係向系爭土地原所有權人借地建屋，而原告未證明該契約定有期限，應屬未定期限契約，然該契約既係借地建屋，依契約目的探求當事人真意，應解釋為定有借貸至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以出借當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出借人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該借地建屋契約立約時當事人之真意。而系爭建物至少已存在85年以上，業如前述，又系爭建物構造別屬木石磚造（磚石造），其耐用年數為25年，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、行政院頒布之固定資產耐用年數表可考（見本院卷一第238至240 頁、本院卷二第27頁），再參酌陳朱信證稱：系爭建物業經何文鐘5 、6 年前大整修，原本是紅磚瓦，因為有漏水，現在鐵皮屋是何文鐘加蓋等語（見本院卷二第69頁），核與被告自承系爭建物陸續都有整修，最大規模整修係在103 年間，系爭建物原本僅有紅磚牆壁，後來覆蓋上水泥及鐵皮屋頂，因為會漏水等語（見本院卷二第264 、265 頁），並無不合，足認系爭建物顯已逾磚構造之使用年限，且該建物乃經逐年整修為現狀，已非原始興建狀態，原始建築既因通常使用自然耗損有結構安全之疑慮，達不堪使用之程度，即應認該使用借貸已使用完畢，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意及當事人之真意。從而，縱被告所稱使用借貸契約存在，惟該使用借貸既已使用完畢，被告亦不得再執此作為占用系爭土地A 部分之正當權源。

㈡、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，基於權利社會化之基本內涵，非不得視為以損害他人為主要目的；至當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院107 年度台上字第2210號判決意旨參照）。經查：

⒈被告無法證明尚有占有系爭土地A 部分之正當權源，已認定如前，則被告抗告辯三邦公司已知悉前揭使用借貸契約存在，其非善意受讓而行使所有權，有權利濫用之情事云云，洵非可採。

⒉又系爭建物為未辦保存登記建物乙節，為兩造所不爭執，堪認占用系爭土地A 部分之系爭建物為未經主管建築機關核發執照之違章建築，依相關建築法規，本得拆除之，至主管機關排定之拆除順序及時程等行政行為，係政府基於整體公共利益、拆除人力等等考量，不得以因暫緩拆除，而認該部分建物於公共利益並無妨礙；又主管建築機關於指定建築線、核發建築執照時，即已依據各種因素，考量整體公共安全及利益，而為建築面積或道路之指定，未依建築執照而興建建物，本恐有違害公共安全之虞，是拆除系爭建物占用系爭土地A 部分對公共利益之影響非鉅。而系爭土地上有無權占用之建物，對於土地交換或擔保價值均有所減損，三邦公司請求返還占用系爭土地A 部分面積為70.54 平方公尺，依變更聲明時之公告土地現值計算，價值達1,036 萬9,380 元（計算式：14萬7,000 元×70.54 平方公尺＝1,036 萬9,380 元），是三邦公司基於系爭土地所有權人之地位，請求郭素梅等3 人拆屋還地及何文鐘遷出系爭建物占用系爭土地A 部分，並非全無利益，難認三邦公司上開請求有何違反公共利益或係以損害被告為主要目的。

㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項規定有明文。次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出（最高法院102 年度台上字第232 號裁判意旨參照）。查系爭建物占用系爭土地A 部分，該建物之事實上處分權人為郭素梅等3 人，現由何文鐘居住使用等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），而被告所舉證據尚不足以證明系爭建物有何占用系爭土地A 部分之正當權源，應認係屬無權占有，則三邦公司依民法第767 條第1 項規定，訴請郭素梅等3 人拆除系爭建物占用系爭土地A 部分，並騰空返還占用之土地，及何文鐘遷出系爭建物占用系爭土地A 部分，即屬有據。

㈣、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其數額則由法院參考土地申報地價、土地位置、工商業繁榮之程度、占有人使用土地之經濟價值及所受利益等項以為酌定（最高法院107 年度台上字第1831號判決意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項及第105 條定有明文。經查：

⒈虹軍公司於108 年12月9 日以買賣為原因，登記為系爭土地之共有人，應有部分為13043/19200 ，嗣虹軍公司於109 年4 月22日依土地法第34條之1 第1 項規定，將系爭土地（權利範圍：全部）出售予三邦公司，並於同年5 月12日移轉登記完畢，嗣三邦公司依序同年12月23日、110 年4 月23日以買賣為原因，將系爭土地應有部分1/100 、99/100移轉登記予張家瑋、哥吉利公司等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），又郭素梅等3 人以系爭建物無權占用系爭土地A 部分，業如前述，是虹軍公司、三邦公司主張郭素梅等3 人受有相當於租金之利益致其受有損害，依民法第179 條規定，依序請求郭素梅等3 人給付自108 年12月9 日起至109 年5月11日、自同年5 月12日起至110 年4 月22日止，相當於租金之不當得利，均屬有據。

2.本院審酌系爭土地108 年度之申報地價為3 萬1,760 元/ 平方公尺、109 年度之申報地價為3 萬1,280 元/ 平方公尺、110 年度之申報地價為3 萬1,280 元/ 平方公尺（見不爭執事項㈣），及系爭土地緊鄰臺北市北投區溫泉路7 巷道路，為雙向一線道，二米寬道路，步行3 分鐘可達北投國中、步行5 至6 分鐘可達北投國小、步行6 至7 分鐘可達北投市場、新北投捷運站、步行12分鐘可達北投捷運站、步行2 至3分鐘可達公車站、第一銀行、步行3 至4 分鐘可達七星公園，步行7 至8 分鐘可至餐廳、店家，附近生活機能完善，系爭建物內有2 房1 客廳、1 餐廳、2 衛浴（見不爭執事項㈤），暨郭素梅等3 人以系爭建物占用系爭土地A 部分、其等對於原告主張以系爭土地申報地價年息百分之10計算不當得利金額並無意見（見本院卷二第44、264 頁）等一切情狀，認原告主張郭素梅等3 人所受相當於租金之不當得利數額，以系爭土地申報地價年息百分之10計算，應屬適當。依前述方式，虹軍公司得請求郭素梅等3 人返還自108 年12月9 日起至109 年5 月11日止之相當於租金之不當得利為6 萬3,649 元（計算式詳如附表編號1 、2 所示）；三邦公司得請求郭素梅等3 人返還自同109 年5 月12日起至110 年4 月22日之相當於租金之不當得利為20萬8,045 元（計算式詳如附表編號3 至5 所示）。

㈤、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起, 負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經查，本件民事變更聲明暨告知訴訟狀係於110 年5 月17日送達被告，為兩造所不爭執（見本院卷二第264 頁），是虹軍公司、三邦公司分別就請求郭素梅等3 人給付之6 萬3,649 元、20萬8,045 元部分，併請求自同年月18日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均屬有據。

五、綜上所述，三邦公司依民法第767 條第1 項規定，請求郭素梅等3 人拆除系爭建物占用系爭土地A 部分，並將占用之土地騰空返還三邦公司，及何文鐘自系爭建物占用系爭土地A部分遷出，暨虹軍公司、三邦公司依第179 條規定，依序請求郭素梅等3 人給付6 萬3,649 元、20萬8,045 元，及均自110 年5 月18日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明就原告聲明第㈠、㈢、㈣項部分，願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。就三邦公司敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項本文。