109年度訴字第450號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：111 年 01 月 21 日

臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第450號原告乙○○ 訴訟代理人黃昭仁律師被告甲○○ 訴訟代理人謝彥安律師複代理人詹睿宇律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於中華民國110年12月15 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣150萬元，及自民國109年1月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔50％，餘由原告負擔。四、本判決第一項，於原告以新臺幣50萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣150萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：兩造於民國108年1月間簽訂不動產買賣契約書( 下稱系爭契約)，約定由伊向被告購買門牌號碼新北市○○區○ ○○街00號房屋(下稱系爭房屋)及其坐落基地(下合稱系爭房地)，買賣價金為新臺幣(下同)1,300萬元，並於同年4月30 日給付價金完畢及完成交屋。108年10月間，系爭房屋進行裝修工程時，伊經施工廠商告知，系爭房屋屋頂水平鋼樑兩端有明顯落差，伊即停止施工，並於同年11月11日委請房屋仲介業者轉知被告代理人李水永，同年11月29日，伊與李水永至仲介業者營業所會面討論結果，待伊委請第三人新北市結構工程技師公會（下稱系爭公會）進行檢測完成後，依據鑑定報告結果再為討論，嗣伊於109年1月6日收悉該公會鑑定報告書(下稱系爭甲鑑定報告)，確認系爭房屋存有傾斜瑕疵，遂於109年1月10日將系爭甲鑑定報告交付予李水永，並依據鑑定之修復費用請求返還買賣價金303萬元，惟被告竟於同年3月3日否認系爭房屋有傾斜現象。被告明知系爭房屋傾斜瑕疵於兩造簽立系爭契約前即已存在，仍於系爭契約所附標的物現況說明書「是否有龜裂傾斜之情形」欄勾選「否」，故意隱瞞系爭房屋存有傾斜瑕疵之事實，致伊受有相當於房屋因傾斜瑕疵須進行修復工程費用303萬元之損害。伊已向被告請求減少買賣價金303萬元，就該減少價金部分，被告係無法律上原因而受有利益，自應返還，爰依民法第359條、第179條規定，請求並聲明：(一)被告應給付原告303 萬元，及自109年1月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：伊於97年間透過房屋仲介業者購買系爭房地，未經告知有傾斜狀況，久居其中亦未感到傾斜現象，故未曾施作過地坪整平工程，系爭房屋應無傾斜之瑕疵存在。又原告未經伊同意交由系爭公會進行鑑定，且伊未曾參與鑑定過程及表達意見，系爭甲鑑定報告亦有諸多引用資料錯誤及不合理之處，應不得作為證據。縱系爭房屋確實存有傾斜瑕疵，然該屋於80年間即已建造完成，歷經多次天然災害，縱有輕微傾斜，亦屬正常折舊，況原告、貸款銀行鑑價人員、仲介業者都曾前往現場察看，均未發現系爭房屋有傾斜狀況，顯見該傾斜情形非一般人肉眼可見，無影響居住安全之虞，具備通常效用，原告亦未就有何減少通常居住使用之瑕疵舉證，應不得視為瑕疵。退步言，縱前開傾斜現象已構成物之瑕疵，惟原告於108年4月30日依現狀點交系爭房屋後即開始進行裝潢工程並入住，原告自應證明該瑕疵交屋前即已存在，非因其施工或其他因素所致。縱認交屋前已存在該瑕疵，然依兩造簽訂系爭契約之增補契約第2條「茲本次交易標的係中古屋，…，堪用不影響其使用，買方已明確知悉且同意已實際現場屋況承受，賣方不付更(換)新、重漆、修繕等回復責任」可知，原告於契約成立時已同意以現況承受系爭房屋輕微傾斜之瑕疵，且將該瑕疵考量列入洽商價格考量。縱原告不知，其於裝潢時應能發現，惟其竟怠於通知伊，亦應視為承認所受領之系爭房屋，被告自不負瑕疵擔保之責，原告主張減少價金，自無可採。再退步言，縱原告得請求減少價金，其請求金額亦顯然過高。答辯聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回；(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院判斷： (一)系爭房屋具有傾斜瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任： 1、系爭甲鑑定報告雖係原告自行委託系爭公會所作成，非屬民事訴訟法第324條以下所定之「鑑定」，惟仍屬同法第341條以下所定之「書證」，原告自得以之作為證據，問題只在於證明力部分，是否足以證明系爭房屋具傾斜瑕疵。查系爭甲鑑定報告之鑑定標的係房屋，並非一般動產，不會發生鑑定標的遭置換之問題；又進行鑑定之萬俊雄，具結構技師證照，從事結構設計工作約30年，亦具房屋傾斜之鑑定經驗（本院卷一第517頁），具有相當之專業性，且其乃系爭公會循程序指派，並非原告指定（本院卷二第135頁），萬俊雄復證稱伊不認識原告，鑑定過程中原告亦未介入，因為原告完全不知道伊要如何鑑定、無從介入等語（本院卷二第521頁），勘信其鑑定過程核屬客觀，縱使被告未參與鑑定過程，惟房屋傾斜鑑定純為客觀狀態之確認，且涉及專業，該程序瑕疵核屬輕微，而得藉由事後的陳述意見予以補正，尚無由因此即否定系爭甲鑑定報告之證明力。 2、而查，萬俊雄就系爭房屋進行垂直測量及水平測量結果，垂直傾斜部分有四處超過1/200，最大傾斜度為1/68（本院卷一第47頁）；水平傾斜部分，各層樓板角變量均超過1/200 ，最大傾斜度為1/42，且各層樓板板頂（即上一層之地板）與板底（即下一層之天花板）的角變量均不同，板底角變量均大於板頂角變量（本院卷一第48、49頁），亦顯示各層樓板板頂部分均經過整平，所以角變量較小，而經萬俊雄當庭說明，板頂（地板）部分會影響房屋使用人的感覺，板底（天花板）則不會，故一般就房屋樓板傾斜作整平多只就板頂部分為之（本院卷一第518、519頁），合乎常理，勘可採信。又被告既自承伊在97年購入系爭房屋後，即未曾整平樓板板頂（本院卷一第184頁），勘認至遲於97年前系爭房屋樓板板頂曾經過整平，惟各樓層樓板板頂在萬俊雄鑑定時，仍有產生角變量而發生傾斜，則該產生之角變量合理可認係97年前整平後，迄至萬俊雄鑑定時所新發生之傾斜。據此勘認，系爭房屋具有上述傾斜瑕疵，且在原告向被告購入系爭房屋前，該瑕疵即已存在而日益嚴重迄今。而原告購入系爭房屋後所施作之工程內容，復經萬俊雄確認均不會導致房屋傾斜（本院卷一第520頁），亦堪認該傾斜瑕疵與原告施作之工程無涉。至於被告爭執如依系爭甲鑑定報告之鑑定結果，2、3樓是左低右高、1樓是左高右低，不符合結構一致性，並製作附圖3說明等語（本院卷一第420、541頁），惟觀附圖3所引測量數據，其中「1FL版底-1（5.000M）」，以與2 、3樓相對稱之測量位置而言，應更正為「1FL版底-3（5.251M）」始屬正確（本院卷一第50、51頁），據此以觀，1樓仍是左低右高，被告核有誤會。 3、再者，萬俊雄證稱，小於1/200的傾斜是可以忽略的傾斜，大於1/40是嚴重傾斜，系爭房屋各處傾斜均大於1/200，屬中等傾斜，且關於傾斜之嚴重性，會取傾斜度最大的部分作認定等語（本院卷一第518頁），而系爭房屋垂直、水平傾斜度最大分別是1/68、1/42，已接近嚴重傾斜，堪認足以影響居住安全，被告辯稱係輕微傾斜、正常折舊、具備通常效用等語，顯不足採。且被告長期居住其內猶稱其未知有傾斜情事，遑論原告得立即輕易發現，原告在108年10月31日向系爭公會申請鑑定（本院卷一第42頁），即於同年11月11日通知被告代理人李水永，復於同年11月29日會面討論，並於取得系爭甲鑑定報告後即於109年1月間交付被告等情，為被告所不爭執（本院卷一第179頁），核無被告所辯稱該當民法第356條所定怠於通知、視為承認之情事。至於被告所援引系爭契約之增補契約第2條約定，觀其全文，係就屋內牆面、門窗、地板、地磚、衛浴設備等約定以現況交付，並不包含房屋結構問題（本院卷一第29頁），被告已於系爭契約第9條第5項明文保證系爭房屋不存在傾斜瑕疵（本院卷一第22頁），自應就系爭房屋傾斜瑕疵負瑕疵擔保責任。 (二)原告得請求減少價金150萬元： 1、按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。又民法第359條之規定旨在兼顧買賣雙方之利益及損失，是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平（同院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。2、查本院就系爭房屋上述傾斜瑕疵囑託社團法人中華民國建築技術學會進行價值減損鑑定，該會指派乙○○、甲○○土木技師（甲○○並為結構技師、不動產估價師，本院卷二第275頁）作成鑑定報告（下稱系爭乙鑑定報告），核其鑑定方式，乃以比較法，選取系爭房地周遭成交3件案例作為比較標的，經各評估項目之加權調整，估算出系爭房地如無傾斜瑕疵之合理市價為15,422,264元，再以成本法，分算出房、地價格；至於系爭房地存在上開瑕疵之合理市價，依比較法，係選取新北市中和區同樣具有傾斜瑕疵之3件案例作為比準標的，且就各該比準標的分別選取周遭之成交3件案例作為比較標的，經各評估項目之加權調整，估算出各該比準標的如無瑕疵之合理市價，再以各該比準標的之實際成交價格，計算傾斜瑕疵之價值減損比例，然後再以各該比準標的的價值減損比例，經各評估項目之加權調整（因為傾斜瑕疵對房屋的折價影響比土地大，包含以成本法評估建物成本佔房地成本比例之差異），估算出系爭房地因為上述傾斜瑕疵的價值減損比例為12.89%，則其具有傾斜瑕疵之合理市價為13,434,334元，即價值減損金額為1,987,930元。據上可知，系爭乙鑑定報告係採取不動產估價師公會全國聯合會第9號公報「瑕疵不動產污名價值減損估價指引」（下稱系爭公報，本院卷二第219頁）參、三、(二)點之間接比較方式，並依同公報參、五及六點，進行二組以上之對偶分析，及就各標的間之不同條件作加權調整，而得出鑑定結論，其鑑定結論堪以作為本院審酌之基礎。 3、原告雖爭執系爭乙鑑定報告只採取比較法，與不動產估價技術規則（下稱系爭規則）第14條規定「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」有違，惟該鑑定報告附件五第17頁已說明系爭房地附近「條件相當」之租賃案例甚少，無法採用收益法，而成本法僅能反應需修復之成本，無法有效反應實際市場價值減損，故只採取比較法，核與該規定但書相符。原告雖稱淡水區有2 千餘筆租賃案例（本院卷二第181頁），惟甲○○亦說明一般租賃案例，出租人常會隱匿傾斜瑕疵，難以收益法瞭解有無瑕疵之租金差異（本院卷二第280頁），仍難認系爭乙鑑定報告未採收益法有所違誤。 4、原告爭執系爭乙鑑定報告不選取與系爭房地更近之案例作為比較標的，而以較遠之案例為準，致估出之無瑕疵合理市價過高，其比較標的選取不當（本卷二第182頁），惟系爭乙鑑定報告選取之比較標的與系爭房地仍在同一區域，亦均同為透天厝，條件相當，與系爭規則第12條第2款規定要求選取「與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者」之比較案例，並無不符，原告以個人主觀見解認為不當，尚不足否定該鑑定結論。 5、原告爭執系爭乙鑑定報告依未系爭公報參、一及二點，將系爭甲鑑定報告認定修復費用303萬元納入判斷基礎，致所鑑定之價值減損金額過低（本院卷二第324、325頁），惟系爭甲鑑定報告所認定之修復費用，係以單獨工程為基礎加以估算，此與原告係向同一承攬裝修廠商以追加工程方式處理，其成本與費用均不相同，此比較系爭甲鑑定報告之工程經費概算表（本院卷一第160至162頁）與原告提出之傢福企業有限公司工程預算書（本院卷一第346至348頁）即明，則系爭乙鑑定報告未參與系爭甲鑑定報告認定之修復費用，尚難認有何不法。 6、至原告另爭執系爭乙鑑定報告違反系爭公報參、七、(一)、3點「相似瑕疵問題指瑕疵問題之成因或損害相似，並應於報告書中敘明採用之理由」及七、(二)點「選擇瑕疵比較標的須注意瑕疵問題是否已修復…」，未就比準標的調查修復情形，且未說明選取新北市中和區傾斜案例的採用理由（本院卷二第328頁），惟查鑑定機關已函覆說明比準標的之選取係透過詢問相關技師而得房屋傾斜瑕疵爭議訴訟案號所得，雖然與系爭房地位在山坡地不同，亦不在同一行政區域，但均同為傾斜瑕疵，尚無證據顯示會對傾斜折價率之判斷造成顯著影響（本院卷二第261頁），已相當程度補充說明理由，復觀傾斜瑕疵案例本非常見，或難搜集完整資料，甲○○ 並證稱伊有嘗試找和系爭房地一樣地質因素有關的案例，但找不到等語（本院卷二第280頁），且系爭乙鑑定報告亦有就比準標的與系爭房地間各項不同條件作不同程度之加權調整，本院認為其鑑定結論仍足資作為審酌考量依據。 7、據上說明，本院審酌系爭乙鑑定報告之結論，其認系爭房地因傾斜瑕疵產生12.89%之價值減損，堪以採信，雖然其估算系爭房地無傾斜瑕疵之合理市價15,422,264元、有傾斜瑕疵之合理市價13,434,334元均高於兩造合意之買賣價金1300萬元，惟兩造當初合意之1300萬元乃立基於被告保證無傾斜瑕疵之基礎上，亦即兩造是認為無傾斜瑕疵之合理價值為1300萬元方成立買賣交易，則基於契約自由之尊重及誠信原則之嚴守，自仍應以1300萬元減損12.86%即減損金額1,675,700 元作為價值減損的主要參考標準，上開鑑定之合理市價高於1300萬元，只能作為酌為調整的衡量因子，以求公平合理，復觀原告本應以1300萬元取得無傾斜瑕疵之房屋，而不需支出系爭甲鑑定報告有關傾斜鑑定部分之鑑定費用（全部鑑定費用147,600元再作酌減，本院卷二第333頁）及系爭乙鑑定報告之費用（325,000元，本院卷二第23頁），亦不需承擔因需修復傾斜瑕疵而延後使用的不利益，及支出相關訴訟成本，綜此衡量，本院認為原告得請求減少價金150萬元，亦即兩造如係就系爭房地有傾斜瑕疵之狀態，以1150萬元達成合意，為公平合理。 (三)綜上所述，減少價金150萬元部分，被告係無法律上原因而受有利益，自應返還，又原告於109年1月10日已請求被告返還多給付之價金，為被告所不爭執（本院卷一第179頁），是原告依民法第179條規定，請求被告給付150萬元，及自109年1月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。四、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部分假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。六、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條、第392 條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　 1　　月　　21　　日民事第四庭法官劉家昆以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　22　　日書記官黃湘美

臺灣士林地方法院109年度訴字第450號

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