臺灣士林地方法院民事判決

原告

誠家興建設股份有限公司

法定代理人

孫銘仁

原告

偉鉅土地開發有限公司

法定代理人

黃志彰

原告

豪展投資有限公司

法定代理人

許承煬

原告

鴻展商務有限公司

法定代理人

鄧鴻文

原告

彭啟唐

原告

方博宇

上六人共同訴訟代理人

陳鄭權律師

上六人共同訴訟代理人

楊安騏律師

被告

陳麗華

被告

陳麗慧

被告

李世明

被告

陳佳琪

被告

陳麗萍

被告

陳家蓉

被告

陳麗君

被告

陳鈺曼

被告

陳林惠美

被告

陳麗琴

被告

陳麗慎

被告

陳添財（歿）

被告

陳賜宗

被告

陳賜乾

被告

陳家慶

被告

陳賜中

被告

陳賜國

被告

陳賜民

被告

陳統元

被告

陳正昌

被告

陳賜祿(歿)

被告

陳建宏

被告

陳建良

被告

陳賜榮

被告

陳賜禎

被告

陳家興

被告

陳家祥

被告

天賜通電信行即陳賜通

被告

元禾通藝術有限公司

法定代理人

陳賜通

被告

河合凱麗音樂教室即陳麗燕

被告

源泰企業社即謝賜安

被告

泉源水族館即蔡天平

被告

韋達烘焙坊即賴盈州

被告

上園小吃店即柯謹萍

被告

柯世宗

被告

張來好即張來好

被告

游金發

被告

天興商行即謝有信

被告

永華帆布行有限公司

法定代理人

陳賜祿（歿)

共同訴訟代理人

黃建復律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年4月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、被告陳黃水妹於本件起訴前之民國107年11月10日死亡（見本院卷三第364頁），其繼承人為陳家慶、陳賜中、陳麗華、陳麗慧、李世明、陳佳琪、陳麗萍、陳賜宗、陳賜乾、陳家蓉，有繼承系統表、戶籍謄本在卷可查（見本院卷三第362至390頁），前開繼承人雖曾向本院聲明承受訴訟（見本院卷三第420、424、444、446、448、450、452頁），然原告用意係追加渠等為被告（見本院卷四第397頁），先予敘明。

二、又被告陳添財、陳賜祿（兼永華帆布行有限公司法定代理人）分別於110年6月10日、111年1月16日死亡（見本院卷四第201頁、第399頁），然渠二人既已委任訴訟代理人，依照民事訴訟法第173條規定，本件訴訟程序仍不停止，次予敘明。

三、又訴訟進行中，原告豪展投資有限公司法定代理人變更為「許承煬」，有新北市政府函文可佐（見本院卷四第375頁），並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷四第371頁），應予准許。

四、原告起訴原請求被告給付相當於租金之不當得利，金額詳如起訴狀附表1、2所示（見本院卷一第46至49頁），嗣變更金額如附件所示，並同意以最後一位被告收受起訴狀繕本翌日起算遲延利息（見本院卷四第396頁），經核係減縮聲明，依照民事訴訟法第255條第1項但書第3款之規定，應屬合法。

五、被告陳麗華、陳麗慧、李世明、陳佳琪、陳麗萍、陳家蓉、陳麗君、陳鈺曼、陳林惠美、陳麗琴、陳麗慎經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告誠家興建設股份有限公司、偉鉅土地開發有限公司、豪展投資有限公司、鴻展商務有限公司、彭啟唐、方博宇（下合稱原告，單指其一則稱誠家興公司、偉鉅公司、豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇）為臺北市○○區○○段0○段000地號、204地號、207地號、208地號土地（下合稱系爭土地，分則以地號稱之）之共有人。嗣訴外人陳地無正當權源占用系爭土地，其死亡後繼承人即被告陳添財、訴外人陳添旺、陳添進、陳添丁、陳添益仍繼續無權占用，並於其上興建有事實上處分權之門牌號碼臺北市○○區○○路00號、69號、71號、73號、67號房屋及同區社中街91號，下合稱系爭建物，分則各以門牌號碼稱之），現系爭建物事實上處分權人及占有使用人如附表四所示，渠等無權占用系爭土地受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項、第179條等規定，提起本件訴訟，訴請拆除系爭建物及返還所占用之土地，並請求給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：如附件所示。

二、被告陳添財等28人則以：系爭土地於重測分割前原為訴外人陳慶雲所有，陳慶雲曾立遺囑將系爭土地交由陳地繼承，陳地依法雖無繼承權利，然陳慶雲真意應係將系爭土地贈與陳地，並已將權狀交由陳地保管，歷年來地價稅均由陳地及其繼承人繳納，基於占有連鎖之法理，陳地及其繼承人均有權使用系爭土地；其次，67號建物嗣後已由陳賜民、陳家興取得，69號建物由陳家慶、陳賜中、陳家祥取得，71號建物由陳賜國、陳統元、陳正昌取得，73號建物由陳賜祿、陳建宏、陳建良、陳賜榮、陳賜禎取得，並登記為納稅義務人，其餘向渠等租用建物之人亦屬有權使用；系爭建物為陳地子女共同出資建築而成，使用已超過50年，未曾有人主張權利，直至106年12月訴外人吳再添提起另案訴訟，因被告為前開抗辯而撤回，嗣後又提起本件訴訟，訴訟代理人均為同一，顯見欲以債之相對性規避占有連鎖，違反誠實信用原則；另天賜通電信行即陳賜通、元禾通藝術有限公司並未使用65號建物等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、其餘被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出其他書狀作何聲明或陳述。

四、兩造不爭執事項（見本院卷三第28至29頁）：

㈠原告於108年7月17日以買賣為原因登記為系爭土地之所有人，其中誠家興公司權利範圍為1000分之700，偉鉅公司之權利範圍為1000分之100，豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇之權利範圍各為1000分之50（本院卷二第39、41、79、81、83、85、123、125、163、165、167、169頁）。

㈡系爭土地於重測前為臺北市○○區○○段○○○段000○00000地號土地，訴外人陳慶雲曾於36年7月1日總登記為原因登記為所有人（本院卷二第37至38、77至78、121至122、161至162、209至210、215至216頁）。

㈢①65號建物（陳添財）之房屋納稅義務人為陳添財；②67號建物（陳添益）房屋納稅義務人為陳賜民、陳家興；③69號建物（陳添旺）之房屋納稅義務人為陳家慶、陳賜中、陳家祥；④71號建物（陳添進）房屋納稅義務人為陳賜國、陳統元、陳正昌；⑤73號建物（陳添丁）房屋納稅義務人為陳賜祿、陳建宏、陳建良、陳賜榮、陳賜禎；⑥91號建物（陳添財）之房屋納稅義務人為陳添財（本院卷二第277至278頁）。

㈣系爭建物現占有使用人如附表四「現占有使用人」欄所示。

五、得心證之理由：

㈠系爭建物之事實上處分權人如附表四「事實上處分權人」欄所示

⒈原告主張系爭建物之事實上處分權人如附表四「事實上處分權人」欄所示，亦即①65號、91號建物之事實上處分人為被告陳添財；②67號建物之事實上處分人原為陳添益，其死亡後因無子嗣，而由兄弟陳添財、陳添旺、陳添進繼承，其中陳添旺、陳添進又死亡，而各由渠等繼承人即陳麗華、陳麗慧、李世明、陳佳琪、陳麗萍、陳賜宗、陳賜乾、陳家蓉、陳家慶、陳賜中、陳賜國、陳賜民、陳統元、陳正昌、陳麗君、陳鈺曼繼承，以及該屋納稅義務人被告陳家興亦為事實上處分權人；③69號建物之事實上處分人原為陳添旺，其死亡後由繼承人即被告陳麗華、陳麗慧、李世明、陳佳琪、陳麗萍、陳賜宗、陳賜乾、陳家蓉、陳家慶、陳賜中繼承，以及該屋納稅義務人被告陳家祥亦為事實上處分權人；④71號建物事實上處分人原為陳添進，其死亡後由繼承人即被告陳賜國、陳賜民、陳統元、陳正昌、陳麗君、陳鈺曼繼承；⑤73號建物事實上處分人原為陳添丁，其死亡後由繼承人即被告陳賜錄、陳林惠美、陳建宏、陳建良、陳麗琴、陳麗慎、陳賜榮、陳賜禎繼承等節，業據提出繼承系統表、戶籍謄本、臺北市稅捐稽徵處士林分處107年4月9日北市稽士林乙字第10757181100號函佐證（見本院卷一第50至139、163頁），並有臺北市稅捐稽徵處士林分處109年5月25日北市稽士林乙字第1095504580號函暨所附房屋稅籍證明書可資為憑（見本院卷二第277至299頁），自堪信為真實。

⒉被告雖抗辯應以房屋納稅義務人為事實上處分權人，亦即①65號、91號建物之事實上處分權人為陳添財；②67號建物事實上處分權人為陳賜民、陳家興；③69號建物之事實上處分權人為陳家慶、陳賜中、陳家祥；④71號建物事實上處分權人為陳賜國、陳統元、陳正昌；⑤73號建物事實上處分權人為陳賜祿、陳建宏、陳建良、陳賜榮、陳賜禎云云，然房屋稅籍證明書係稅捐機關純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，不能以納稅義務人而認定所有權之歸屬，自不能據以對被告為有利之認定，況被告亦自承無法提出任何可供證明系爭建物之事實上處分權人為前述人士之書面資料或相關證據（見本院卷三第26頁），故其所為前開抗辯，尚屬無據。

㈡如附表四「事實上處分權人」欄所示被告應拆除系爭建物並返還占用土地

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。是以，被告自應就系爭建物占用系爭土地有正當權源一事舉證證明。

⒉被告雖辯稱：陳地雖非陳慶雲之繼承人，然陳慶雲真意係將系爭土地贈與陳地，並將權狀交由陳地保管，歷年來地價稅均由陳地及其繼承人繳納云云，並提出土地所有權狀、代筆遺囑、田賦及地價稅繳納收據為憑（見本院卷一第343頁、第385頁、第387頁），然而，被告不否認陳地與陳慶雲為堂兄弟關係，陳地自不得繼承系爭土地（見本院卷一第315頁、卷三第24頁），故陳地無法以繼承為原因取得系爭土地之所有權，何況，參照前開代筆遺囑之內容（見本院卷一第385頁），陳慶雲僅以繼承之意思使陳地取得系爭土地所有權，尚難認係出於贈與之意思，否則當時即得以贈與為由使陳地取得系爭土地所有權，此觀諸被告自承陳慶雲之後系爭土地登記所有人並無陳地或其繼承人（見本院卷四第198頁），亦甚明瞭，故被告辯稱陳慶雲之真意應為贈與，被告本於受贈而占有系爭土地係有正當權源一節，尚難認有理。

⒊被告又辯稱陳地及其繼承人基於占有連鎖之法理而有權使用系爭土地云云，按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果（最高法院101年度台上字第224號判決可資參照），是以，占有連鎖應以原占有人有權占有為前提，惟陳地並非陳慶雲之繼承人，依法不得繼承系爭土地，陳慶雲亦非出於贈與之意思交付系爭土地，均如前述，陳地既非有權占用系爭土地，則其繼承人自不能援引占有連鎖之法理對抗系爭土地所有人即原告，故被告前開抗辯，亦非有據。

⒋被告又以系爭建物已超過50年，未曾有人主張權利，直至他人提起另案訴訟，因被告為前開抗辯而撤回，嗣後又提起本件訴訟，訴訟代理人均為同一，顯見欲以債之相對性規避占有連鎖，違反誠實信用原則云云，查本件拆屋還地雖另有前案107年度重訴字第137號民事事件，業經本院調取核閱並經提示兩造（見本院卷三第25頁），惟前案原告雖撤回起訴，然自承因系爭土地易主欲以協議解決爭訟（見本院卷一第377頁至第381頁），尚難謂係因被告所為抗辯知難而退，況且，本件被告並非有權占有系爭土地，亦不得以占有連鎖對抗土地所有權人，已詳述如前，更難認有以債之相對性規避占有連鎖之情事，故被告指稱本件原告因此違反誠實信用原則云云，自非可採。

⒌至於原告請求如附表四「現占有使用人」欄所示被告應自系爭建物遷出一事，然系爭建物並非原告所有，縱使系爭建物占用系爭土地，原告亦僅能以系爭土地所有權人之身分請求拆除系爭建物，尚無法依據民法第767條規定請求如附表四「現占有使用人」欄所示被告應自系爭建物遷出，併予敘明。

⒍綜上，如附表四「事實上處分權人」欄所示被告，既無正當權源以系爭建物占用系爭土地，原告主張渠等應將系爭建物予以拆除，並返還所占用土地，應屬有據；至於原告主張如附表四「現占有使用人」欄所示被告應各自系爭建物遷出，難謂有理。

㈢被告應返還相當租金之不當得利

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。

⒉經查，陳地及其繼承人陳添財、陳添旺、陳添進、陳添丁、陳添益並非有權占有系爭土地，亦即系爭建物無正當權源使用系爭土地，系爭建物之事實上處分權人及現占有使用人自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，故原告請求渠等給付相當於租金之不當得利，應屬有據。而兩造均不爭執系爭建物現占有人如附表四「現占有使用人」欄所示，並有本院勘驗筆錄及現場照片可佐（見本院卷三第94頁、第106頁至第116頁），堪以採信。又被告原不爭執天賜通電信行即陳賜通、元禾通藝術有限公司、河合凱麗音樂教室即陳麗燕均有使用65號建物（見本院卷三第25頁），並同意列為不爭執事項（見本院卷三第29頁），本應屬自認，嗣後卻改稱僅有河合凱麗音樂教室即陳麗燕占有使用該建物（見本院卷三第337頁），而經本院現場履勘後，可知65號建物確僅由陳麗燕使用作為音樂教室（見本院卷三第94頁），原告雖主張天賜通電信行即陳賜通、元禾通藝術有限公司營業地址仍設於該處（見本院卷三第337頁），對照現場使用狀況及商業登記基本資料記載天賜通電信行業已歇業（見本院卷四第161頁），堪認被告所稱天賜通電信行即陳賜通、元禾通藝術有限公司並未使用65號建物一事，應屬可信，被告撤銷前開自認，尚屬有據，故本院認定65號建物現占有使用人僅河合凱麗音樂教室即陳麗燕，先予敘明。

⒊再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言；又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為限。然上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供建築住宅用之基地，始有其適用，至非供居住之營業用房屋基地並不涵攝在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號判決、94年度第2次民事庭會議決議參照）。

⒋查經本院到場測量履勘，並命地政人員繪測占用面積，可知65號建物占用203、204、207地號土地各186.41、1.74、27.45平方公尺，67號建物占用203、204地號土地各168.40、6.11平方公尺，69號建物占用203、204地號土地各166.88、7.25平方公尺，71號建物占用203、204地號土地各167.45、8.10平方公尺，73號建物占用203、204地號土地各128.92、15.82平方公尺，91號建物占用203、207地號土地各152.33、5.55平方公尺等情，有臺北市士林地政事務所109年10月8日北市士地測字第1097019369號函暨所附土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷三第142頁至第144頁）。又系爭建物均供營業使用，而非一般住宅，亦有本院勘驗筆錄足佐（見本院卷三第94頁），故原告主張不應依照土地法第97條計算租金一節，應屬可採。至於被告雖提出系爭建物租約（見本院卷四第295頁至第341頁），惟原告所請求者為系爭建物占用系爭土地之基地租金，而非針對系爭建物，故該等租約所載租金於本件並無比照援用之餘地。是以，經本院囑託巨秉不動產估價師聯合事務所進行估價，經估價師採取比較法及土地開發分析法評估系爭土地正常價格後，可知108年間203、204、207地號土地每月每坪單價各為1,148元、81元、1,148元，109年間203、204、207地號土地每月每坪單價各為1,161元、82元、1,161元，110年間203、204、207地號土地每月每坪單價各為1,179元、84元、1,179元等情，有不動產估價報告書可憑。原告則以108年至110年之203、207地號土地平均月租金1,163元為計算基準（見本院卷四第268頁至第269頁），主張被告應給付如附表二之一所示金額，然遭被告抗辯原告刻意排除月租金較低之204地號土地（見本院卷四第289頁），經本院以系爭建物所占用系爭土地之面積，暨系爭土地每月每坪單價租金為計算基準，而得出如附表二之二所示金額（計算式亦詳如該表所示），反而高於原告所請求如附表二之一所示金額，故被告給付之金額仍應以附表二之一所示金額為準。

⒌綜上，被告既無占用系爭土地之合法權源，則原告請求渠等給付相當於租金之不當得利，應屬有據，且附表四「事實上處分權人」欄所示被告與「現占有使用人」欄所示被告分別成立不真正連帶債務，於給付相同範圍內，其中之一被告給付後，其餘被告即免其給付責任，詳如主文第17項所示。

六、綜上所述，原告依照民法第767條第1項、第179條等規定，提起本件訴訟，訴請如附表四「事實上處分權人」所示被告拆除系爭建物及返還所占用之土地，並請求附表四所示被告給付相當於租金之不當得利，暨自最後一位被告收受起訴狀翌日即109年7月24日（見本院卷二第425頁）起至清償日止按5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，則應予駁回。

七、又，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定如附表三所示相當之擔保金額宣告之。至於原告之訴駁回部分，則假執行之聲請失其附麗，併予駁回之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。