臺灣士林地方法院民事判決

原告

江山萬里社區管理委員會

法定代理人

林肯平

訴訟代理人

游開雄律師

被告

何崑霖

被告

黃淑燕

被告

許俊洋

上2人共同訴訟代理人

陳玉武

共同複代理人

蔡正皓律師

上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國112年2月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（最高法院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。原告既為依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，其起訴主張被告無權占有社區共有部分，請求遷讓返還及占有之不當得利，係攸關社區共有部分之維護及住戶違規情事之制止，為公寓大廈管理條例第36條第7款所明定職務範圍，自堪認原告係就與其管理權限及職務範圍相關之爭議提起本件訴訟，揆諸前揭說明，原告就本件訴訟即具有訴訟實施權。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。此觀民事訴訟法第256條規定自明。原告主張其為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號「江山萬里社區（下稱系爭社區）」全體區分所有權人成立之管委會，被告等人為系爭社區之區分所有權人，因被告等人分別占用系爭社區之共有部分，違反共同使用部分之通常使用方法，而請求被告等人將所占有之共有部分返還予全體共有人，並請求被告等人給付依其分別占用共有部分之面積計算相當於租金之不當得利。嗣被告等人占用之部分經新北市汐止地政事務所測量後，原告依測量成果擴張其關於不當得利數額，及更正被告等人占用共有部分之範圍，其終聲明詳後述。經核，關於請求金錢給付部分，原告所為係擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。另原告就新北市汐止地政事務所測量後，特定占有共用部分之範圍，此部分屬更正法律上及事實上之陳述，揆諸前開說明，非屬訴之變更，併予敘明。

貳、實體部分

一、原告主張：

㈠原告為系爭社區之管理委員會，就共有部分均有管理維護權限。原告前於民國91年5月13日與訴外人山圓建設股份有限公司（下稱山圓建設公司）因系爭社區之管理維護移交事宜，簽訂江山萬里停車位分管協議書(下稱系爭協議書)，由山圓建設公司將停車位所有權人名冊、所有權人簽署之分管協議書、電費繳款收據等資料交付原告，系爭協議書並載明：「…，賣方同意於不增加車位買賣價金無償提供坐落於台北縣○○市○○○路○段000號地下一層之24（5017建號)之建物產權與地下五、六、七層，共計186位車位產權所有權人分別共有，作為買方車位之主建物…」，前開5017建號建物，於100年間重測後變更為新北市○○區○○段0000號建物（下稱系爭2862建號建物），其地下5、6、7層停車位為系爭社區區分所有權人共同持有，亦屬共用部分，應由原告管理。詎被告何崑霖未經共有人全體同意，長期私自占有系爭2862建號建物如附圖1所示編號A部分面積49.52平方公尺；又系爭社區地下6層建物即同段2952號建物(下稱系爭2952建號建物)內之儲藏室如附圖2所示編號B部分，設置有消防安全門及消防箱，依法消防安全門不得上鎖，惟亦遭被告何崑霖長期私自占有使用，期間曾因消防安全門上鎖，多次經新北市政府消防局以書面要求限期改善，是原告得依民法第767條第1項、第821條、第962條規定請求被告何崑霖將上開占有之A、B部分返還予全體共有人，並依民法第179條規定請求被告何崑霖給付相當於租金之不當得利。

㈡被告許俊洋、黃淑燕、何崑霖分別長期私自占用地下3至4層車道中間夾層如附圖3所示編號C部分面積51.75平方公尺、地下4至5層車道中間夾層如附圖4所示D部分面積51.75平方公尺、地下5至6層車道中間夾層如附圖5所示E部分面積49.95平方公尺，經原告口頭勸阻、書面限期提出合法占有使用權源之證明文件，均未獲置理，是原告自得依民法第767條第1項、第821條、第962條規定請求被告等人返還上開C、D、E部分，並依民法第179條規定請求渠等給付相當於租金之不當得利。

㈢為此依民法第767條第1項、第821條、第962條及第179條規定提起本訴等語，並聲明：

⒈被告何崑霖應將系爭2862建號即門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號地下一層之24建物內如附圖1所示編號A部分面積49.52平方公尺騰空遷讓，並將該部分返還予全體共有人。暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開建物之日止，按月給付原告3,235元。

⒉被告何崑霖應將系爭2952建號即門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號2樓等地下6樓建物內如附圖2所示編號B部分面積18.73平方公尺騰空遷讓，並將該部分返還予全體共有人。暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開建物之日止，按月給付原告1,224元。

⒊被告何崑霖應將系爭土地上如附圖5所示編號E部分即地下五至六層夾層停車空間，面積49.95平方公尺騰空返還全體共有人。

⒋被告何崑霖應給付原告86萬7,541元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

⒌被告黃淑燕應將系爭土地上如附圖4所示編號D部分即地下四至五層夾層停車空間，面積51.75平方公尺騰空返還全體共有人。

⒍被告黃淑燕應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第五項不動產之日止，按月給付原告1萬元。

⒎被告許俊洋應將系爭土地上如附圖3所示編號C部分即地下三至四層夾層停車空間，面積51.75平方公尺騰空返還全體共有人。

⒏被告許俊洋應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第七項不動產之日止，按月給付原告1萬元。

⒐願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告何崑霖：

⒈附圖1所示編號A部分為所有地下五、六、七層合計186車位所有權人共同持分，為空房，伊僅知原告有在使用，目前裡面雜物均是原告的東西，伊從未使用該空間，更無長期私自占用，又A部分之戶號牽至地下六層之水電管線，係90年購買時由山圓建設公司依合約內容，需配置給買方使用，其水電費用均係由伊繳納至今，反而原告有在使用，卻未要求分攤水電費。

⒉附圖2所示編號B部分則為消防排煙室，伊占用此空間部分會依原告之請求騰空遷讓，惟該空間既為消防排煙室，原告不得當成租金利益，且伊亦無實際利得，原告請求此部分相當於租金之不當得利應無理由。

⒊附圖5所示編號E部分夾層車位部分係向山圓建設公司購買，而伊向山圓建設公司購買地下6樓之編號60、61、62、65車位，因夾層車位跟地下6樓車位同一編號，為了區別所以再夾層車位編號後方畫上之1作為區別，因此夾層車位編號為60-1、61-1、62-1、65-1為其所有。

⒋自其購入車位至今已管理20年，系爭社區管理委員會均未異議，直到109年管理委員會決議夾層車位開始收取清潔費，被告何崑霖亦按規定繳納清潔費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告許俊洋、黃淑燕：被告許俊洋、黃淑燕分別為地下4層編號198、199、200、203號及地下5層編號129、130、131、134車位之所有權人，而其等向山圓建設公司購入附圖3、4所示編號C、D夾層車位，就夾層車位亦使用相同編號。其等所有之車位並未經系爭協議約定作為車道共同使用，即非原告所主張之共有部分，原告主張上開車位為被告未經原告之同意私自劃設，原告應負舉證責任。縱認為原告之主張為真，自被告購得上開車未迄今已逾20年，原告未曾向被告提出返還之請求，與經驗法則不符，且依109年停車場維護費收據，亦將夾層車位列入，益徵原告與系爭社區全體住戶，長年以來已默認上開夾層停車位為被告專有專用，非共有部分等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠原告主張被告等人為系爭社區區分所有權人，其中被告何崑霖占有附圖2所示編號B部分之排煙室、附圖5所示編號E部分地下5至6層車道夾層停車位，被告黃淑燕占有附圖4所示編號D部分地下4至5層車道夾層停車位，被告許俊洋占有附圖3所示編號C部分地下3至4層車道夾層停車位等情不諱，原告此部分主張應堪信為真實。除被告何崑霖否認占有附圖1所示編號A部分外，被告等人就其餘原告主張占有部分，則抗辯係有權占有，並以前詞置辯。又本件經囑託新北市汐止地政事務所測量原告所指占有範圍，亦有該所111年6月15日新北汐地測字第1116117299號函檢送之土地複丈成果圖(即附圖1至5）在卷可參。

㈡按所有人對於無權或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第1803號判決要旨可資參照）。被告等人就其分別占有附圖2至附圖5所示編號B、C、D、E部分均不爭執，惟抗辯係基於分管契約而占有，則被告等人就其有權占有之原因，應負有舉證責任。

㈢原告主張被告何崑霖遷讓返還附圖1所示編號A部分，有無理由？就附圖1所示編號A部分之房間部分，有原告所提原證18之外觀照片可參（本院卷第34頁）。依原告所稱：A部分為地下1樓1個隔間，因為無法進去，只能在外面拍等語（見本院卷第79頁筆錄）。另依被告何崑霖所提照片（110年度湖補字第6號卷第161頁），卻能進入內部拍攝屋內情形。被告何崑霖雖稱：地下6樓當初向山圓建設公司購買時，需要有水電，所以從該部分牽水電到地下6樓，因為曾經去修水電，所以跟管委會打了1把備份鑰匙等語（見本院卷第79頁筆錄）。以該房間僅得由被告何崑霖以鑰匙開啟進入，並由其自該屋牽水電以供自己使用等情，堪認該房間由被告何崑霖所占有使用，被告何崑霖此部分抗辯並不足採。又被告何崑霖既無占有該屋之法律上權源，原告請求被告何崑霖將附圖1所示A部分騰空返還，為有理由。

㈣原告主張被告何崑霖遷讓返還附圖2所示編號B部分，有無理由？就附圖2所示編號B部分，房間內遭放置辦公桌椅、鐵櫃、監視器、花瓶等物品，有原告所提照片在卷可參（本院卷第28至30頁）。被告何崑霖自陳該物品為其所有，並陳稱：當初是為收停車費而放置物品，最早開始租車位是100年，才開始放桌子，後來是因為有人說車子被刮傷，才放監視器等語（見本院卷第80、108頁筆錄）。可知被告何崑霖將其地下6層之停車位出租後，為收取租金及管理之用，而於B部分內設置辦公桌、監視器等物品，將該房間作為己用。該房間既屬社區共有，被告何崑霖未經許可占有使用，原告請求被告何崑霖騰空返還，應屬有據。

㈤原告請求被告何崑霖、黃淑燕、許俊洋分別騰空返還附圖3至5所示編號E、D、C部分，有無理由？

⒈被告等人抗辯車道夾層停車位係向山圓建設公司購入云云。但依被告何崑霖所提不動產買賣契約書（本院卷第134至160頁），亦僅載明出售標的為平面車位，並無標明車道夾層車位，此情形亦為被告等人所自陳（見本院卷第110頁筆錄）。依新北市政府工務局111年5月4日新北工施字第1110824782號函稱：「查使用執照存根及圖說，地下4樓至地下6樓並無登載夾層」（本院卷第162頁）。與證人即山圓建設公司員工陳棟樑於審理中證稱：山圓建設公司還沒出賣停車位前，地下室停車位都是山圓建設公司的，他們是賣平面層的車位，使照登記每一層是六米高，當初可以申請上下車位，跟被告何崑霖、黃淑燕、許俊洋的買賣合約就是平面車位，夾層部分是沒有在法定的權狀上的停車位記載，夾層車位基本上是沒有權狀的，與被告的買賣合約就是平面車位，沒有跟被告說夾層可以使用，伊所說的六米挑高可設置上下停車位是針對一般停車位，在出售停車位時，跟其他購買車位車主有簽分管協議書，但沒有提到夾層的問題等語（見本院卷第293至298頁筆錄），可知山圓建設公司出售為地下室平面車位，車道夾層空間並無獨立權狀，並非山圓建設公司出售標的，且山圓建設公司將地下室分別出售後，亦無與購買者針對車道夾層約定分管情形。

⒉被告等人雖抗辯車道夾層停車位購入迄今已20年，期間原告均未提出返還請求，且於109年以後並就車道夾層停車位收取清潔費用，足見原告長年以來同意被告等人使用云云。查車道夾層屬共有部分，而按約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，公寓大廈管理條例第3條第5款、第23條第1項第1款分別定有明文。系爭社區建物於85年12月30日完成，起初由山圓建設公司將地下室停車位委由首都公寓大廈管理維護股份有限公司管理，此有建物謄本及89年6月16日江山萬里（停車場）委託代管合約屋在卷可參（湖補卷第85至125頁、本院卷第395至402頁）。山圓建設公司於90年以後陸續將地下室停車位出售予被告等人，車道夾層既未經區分所有權人會議同意作為約定專用部分後載明於社區規約，被告等人抗辯因其他區分所有權人之默示同意而取得取用權，即無足採。

⒊以上，被告等人占有使用車道夾層，既無法律上權源，原告請求被告等人返還，為有理由。

㈥原告得請求不當得利數額為何？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。又不當得利制度不在於填補損害，而係返還其依權益歸屬內容不應取得之利益，故依不當得利法則請求返還之範圍，應以受領人所受之利益為度。另無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額，而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。被告等人無權占用如附圖1至5所示編號A至E部分，依前說明，於占用期間即受有相當於租金之利益，原告亦因此受有損害。原告依上開規定請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬有據。

⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條前段亦有明文。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。本件被告等人占有部分雖非供住家使用，上開計算方式非不得作為本院參考依據。因租金既為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用不動產所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該不動產之經濟價值與所得之利益。經查，本件坐落土地位處新北市汐止區新台五路二段地區，屬住商混合區域，此經本院至現場勘驗，有本院勘驗筆錄在卷可稽，並有現場照片及周邊Google地景圖附卷可證。本院參酌上開因素，認原告主張相當於每年租金之數額，以系爭土地申報地價年息百分之8為限計算，應屬適當。

⒊系爭土地於105、107、109年之申報地價各為每平方公尺8,320元、7,920元、7,840元有地價公務用謄本在卷可參（本院卷第284頁）。原告請求被告等人自105年9月12日至110年9月11日（見本院卷第471頁筆錄）之不當得利數額各如附表1所示(計算方式詳如附表1)，及自起訴狀繕本送達翌日起每月之不當得利各如附表2所示(計算方式詳如附表2)，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據。

㈦按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告請求被告等人給付自105年9月12日至110年9月11日相當於租金之不當得利，屬以支付金錢為標的；又起訴狀繕本於110年10月12日送達被告何崑霖（見湖補卷第141頁送達證書）、於110年10月6日送達被告黃淑燕（見湖補卷第145頁送達證書、本院卷第107頁筆錄）、於110年10月8日寄存送達被告許俊洋（見湖補卷第149頁送達證書、於110年10月18日生送達效力）。揆諸上開說明，原告請求被告等人給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之遲延利息，即無不合。

四、綜上所述，原告基於民法第767條第1項前段、中段及同法第179條規定，請求被告等人將附圖1至5所示編號A至E占有部分遷讓返還，及給付附表1所示金額及遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開占有部分，按月給付附表2所示金額，為有理由，應予准許。至原告請求逾此範圍之不當得利數額，則無理由，應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，經核於法要無不合，緣分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第二庭

附表1：105年9月12日至110年9月11日之不當得利（元以下四捨五入）

附表2：起訴狀繕本送達後按月給付不當得利(元以下四捨五入）