臺灣士林地方法院 - 110年度訴字第275號（遷讓房屋等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決 110年度訴字第275號原告臺北市政府都市發展局法定代理人丁○○ 訴訟代理人丙○○ 複代理人乙○○ 被告戊○ 兼上一人訴訟代理人甲○○ 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣壹拾柒萬伍仟柒佰陸拾捌元。被告甲○○應給付原告新臺幣肆仟柒佰壹拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告甲○○負擔百分之三，餘由被告連帶負擔。本判決第一、二項得假執行。事實及理由一、程序事項㈠本件原告之法定代理人原為黃景茂，嗣於本院審理中變更為乙○○，此有臺北市政府派令（見本院卷第64頁）在卷可考，並由乙○○具狀聲明承受訴訟（見本院卷第60頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條規定相符，應予准許。㈡訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。原告原就請求被告給付金錢部分，係起訴請求被告自民國110年1月1日起至返還臺北市○○區○○路0段000號11樓之2 之大龍峒社會住宅（下稱系爭住宅）止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）30,030元（見本院卷第12頁），嗣屢次變更聲明後，最後聲明：被告應連帶給付原告176,737元；甲○○ 應給付原告4,710元（見本院卷第350頁）。經查，原告請求被告連帶給付176,737元部分，係因被告甲○○返還系爭住宅，先按原聲明計算110年1月1日至返還系爭住宅之日按月給付30,030元之金額後，再扣除甲○○先前所給付之保證金及業經銀行扣取之金額，此係應受判決事項之聲明之減縮，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。另原告追加依民法第179條請求甲○○給付4,710部分，係就原告主張終止與被告之租賃契約後，就不應提供優惠紓困退還之租金為請求，此部分訴訟資料與原告起訴部分多有共通之處，訴訟資料可以相互援用，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第7款規定，亦應准許。㈢被告於言詞辯論期日未到庭，核無民事訴訟法第386條各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠甲○○於109年10月14日與原告簽立臺北市大龍峒社會住宅租賃契約（下稱系爭租賃契約），承租原告所管領，門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000號11樓之2之大龍峒社會住宅（即系爭住宅），租金每月23,100元，租賃期間自109年11月1日至112年3月31日止。甲○○因違反系爭租賃契約第12條第1項第4 款不得轉租、分租、出借或供三親等親屬以外之人做任何使用之約定，將系爭住宅分租或提供訴外人劉果東使用。原告查獲後，遂於109年11月27日通知甲○○於109年12月31日終止租約，但終止租約後，甲○○於110年12月10日方遷離系爭住宅。依系爭租賃契約第22條，甲○○於終止租約後，未依約遷離時，應按租金1.3倍給付占用期間損害賠償金。則自110年1月1日至110年12月10日，甲○○應給付340,017元，扣除甲○○ 先前所付保證金及期間銀行扣取之款項後，尚餘176,737元，而被告丙○係系爭租賃契約之連帶保證人，爰依民法第739 條以下暨系爭租賃契約約定，請求被告連帶給付上開176,737元。㈡原告於110年5月間，因嚴重特殊傳染性肺炎疫情影響，對於社會住宅有效期間承租戶提供租金減收30%之優惠措施。甲○ ○於110年5月經銀行扣款15,700元，原告於110年8月間退還1 5,700元之30%即4,710元。但甲○○當時已非有效期間承租戶，並非上開優惠措施適用對象，其受領該4,710元，為無法律上之原因受利益，爰依民法第179條規定，請求甲○○返還該4,710元。㈢並聲明： ⒈被告應連帶給付原告176,737元。 ⒉甲○○應給付原告4,710元。三、被告均未於言詞辯論期日到場，據其先前於準備程序到庭所為之陳述及書狀略以：㈠甲○○並無原告所指將系爭住宅轉租情事，原告所指向甲○○承租系爭住宅之租客劉果東，實為甲○○之女即被告丙○之男友，於109年11月12日訪視時，在系爭住宅樓下而非系爭住宅內為訪視人員碰到，而在訪視紀錄單上簽名。另劉果東常在網路上購物，住處卻無人收受包裹，故均將包裹寄到系爭住宅收取。甲○○雖有在網路上張貼出租訊息，但實係因未來有志成為出租仲介，先行在網路上練習，並非要出租系爭住宅。原告就甲○○轉租系爭住宅乙事並未提出實質證據，所憑訪視單及媒體報導均為不實。㈡原告均有向甲○○收取110年租用系爭住宅之房租，甲○○並未如原告所稱占用系爭住宅。原告所稱4,710元則是甲○○繳錢給原告之後，原告自己退還，並非不法所得。原告主張的月租金23,100元過高，甲○○只勉強租得起15,700元的房子。而且甲○○110年12月9日就已經搬離系爭住宅，並非原告所稱之同年月10日等語置辯。㈢並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事項㈠被告甲○○於109年10月14日與原告簽立系爭租賃契約，承租原告所管領之系爭住宅，租金每月2萬3100元，租賃期間自109年11月1日至112年3月31日止。被告丙○則係系爭租賃契約中甲○○之連帶保證人。㈡原告以109年11月27日北市都服字第1093123910號函通知甲○○ 於109年12月31日終止系爭租賃契約。甲○○於109年11月底收受該函文。五、得心證之理由㈠甲○○確有將系爭住宅分租及交付他人使用 ⒈原告主張甲○○將系爭住宅分租或提供劉果東使用乙情，業據原告提出於109年11月21日訪視系爭住宅之訪視紀錄單（見本院卷第118頁）為證。經查，上開訪視紀錄單之標題為「大龍峒社宅住戶訪視紀錄單」，其內訪視內容欄包括「承租人身分（是否）符合規定」、「承租人是否已將戶籍遷入，並已繳交戶籍謄本」等項目，此等訪視項目均非實際居住系爭住宅之人無從得知，倘劉果東確如被告所辯，僅為丙○之男友，而造訪系爭住宅，當無代被告接受訪視之理。然觀該訪視紀錄單「受訪住戶簽章」欄上，卻有劉果東之簽名，被告亦不爭執該簽名為劉果東親自所為（見本院卷第182頁），可見原告主張劉果東居住甲○○所承租之系爭住宅乙節，並非無據。被告雖抗辯認為原告可以隨時來檢查租客房子或查核身分並不合理等語（見本院卷第239頁），然系爭租賃契約第12條第9款約定，甲方（原告）或甲方委託之管理單位訪視、檢查房屋或核對身分，以及辦理維護修繕或勘查之需，必須進入或使用乙方（甲○○）房屋內部，乙方拒絕配合者，甲方得隨時終止系爭租賃契約（見本院卷第21頁），可見依系爭租賃契約，原告及其所委託之管理單位本得訪視承租戶及檢查承租戶之身分。被告此節所辯，尚非可採。 ⒉原告另提出系爭住宅所在社區之郵件領取登記表（見本院卷第122頁、第124頁）為憑，依該等登記表，於109年11 月21日、同年月23日，均有以劉果東為收件人之包裹寄至系爭住宅由管理中心代收，並由劉果東本人在登記表上簽名領取。被告復確認該等簽名係出自劉果東之手（見本院卷第182頁）。衡諸一般社區管理中心常會拒絕收受以非住戶為收件人之包裹，更不會允許非住戶之人前來領取包裹，以避免誤送或冒領之糾紛。系爭住宅之管理中心竟不僅一次收受以劉果東為收件人之包裹，並容許劉果東簽名領取，可見劉果東確實於甲○○承租系爭住宅期間之109年1 1月，居住在系爭住宅內。 ⒊被告雖提出劉果東具名之聲明書稱：本人劉果東鄭重聲明我與甲○○小姐及她的女兒丙○與黃皓只有一種關係－－好朋友。她不是我的房東，我更不是她的房客等語（見本院卷第210頁）。然此一聲明書性質上屬證人於法院外以書狀所為之陳述，依民事訴訟法第305條第3項規定，非經兩造同意不得為之，原告既未同意劉果東以書狀為陳述，已難以該聲明書作為對被告為有利認定之依據。況甲○○於另案陳稱：我沒有記劉果東的手機號碼，也不知道劉果東住在哪裡，我沒有劉果東的地址等語，且該案法官命甲○○於一周內陳報劉果東之身分證或居留證號碼、真實姓名及現在住址，如為學生，並應陳報其學校及科系（見臺灣臺北地方法院110年度訴字第1041號卷【下稱北院卷】第159至161頁），但均未獲甲○○陳報，甲○○且於嗣後期日陳稱就劉果東部分無其他補充（見北院卷第202頁）。倘確如甲○○ 及劉果東所述，劉果東與被告為好友關係，甚至為丙○之男友，甲○○就上開基本資料絕無一無所知之理，更見上開聲明書所載係袒護被告之詞，並非實在。 ⒋原告另提出甲○○與洽詢租房之租客於110年7月間之臉書對話紀錄，其中，甲○○傳送系爭住宅之照片與該名租客，稱「如果短時間還沒找到適合的，也可以來阿姨這邊看看喔！」、「室友是一位在華航的資訊工程師」、「他已經住快一年了」，當租客詢問「套房價格多少呢」、「還是阿姨我直接給您8月的房租」時，甲○○則回覆：「有兩個雙人房（一套房一雅房）以床位計租，套房一床10000，雅房9000水電瓦斯網路第四台管理費全包！」、「反正我就收一個月的押金和一個月的租金」等語（見本院卷第252 至266頁）。甲○○復確認：上開臉書對話紀錄都是我的臉書對話紀錄，除了本院卷第250頁中有鞋櫃的照片以外，其他我傳的照片都是系爭住宅等語（見本院卷第238頁），而甲○○承租系爭住宅之租金為23,100元（見不爭執事項㈠），依系爭租賃契約附表三，可知甲○○所承租之系爭住宅為三房住宅（見本院卷第26頁），足見甲○○確有於110 年7月間向對話紀錄中之租客分租系爭住宅中之一間房間，且當時已有另名在第三人中華航空股份有限公司工作，擔任資訊工程師之租客，向甲○○承租系爭住宅另一房間近 1年之久。參以甲○○係於109年11月1日起方向原告承租系爭住宅（見不爭執事項㈠），甲○○當係於承租系爭住宅伊始，即將系爭住宅部分分租予該名擔任資訊工程師之租客。雖甲○○抗辯：我只是因為想要當房仲，所以要練習出租房屋，我其實沒有要租等語（見本院卷第238頁）。然甲○ ○在上開臉書對話中向租客稱：「你先匯個訂金3000給阿姨！就可以去找室友拿key（阿姨有託他了）你就可以方便進出！（也可以住了）」，且還提供有其銀行帳戶帳號之金融卡反面照片予該租客（見本院卷第270頁），則對話結束後，該租客即可能依甲○○指示及所提供之帳號，匯款訂金3000元至甲○○帳戶，以求入住系爭住宅。甲○○該次對話顯非僅是練習出租房屋，而係實際將房屋部分分租予與其對話之人，且除該次對話與甲○○對談之租客外，尚有另名租客，已向甲○○承租近1年之久，並於110年7月時仍居住系爭住宅，而得將鑰匙交付對話中之新進租客。甲○○ 此節所辯，難以憑採。㈡原告已合法終止系爭租賃契約 ⒈乙方（甲○○）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有將房屋轉租、分租、出借或供三親等親屬以外之人作任何使用者，甲方（原告）得隨時終止系爭租賃契約，乙方不得異議，系爭租賃契約第12條第4款定有明文。109年11月間劉果東居住於系爭住宅，而有使用該住宅；且甲○○於向原告承租系爭住宅伊始，便將系爭住宅部分分租，均如前述。再佐以甲○○於另案陳稱：劉果東為來拜訪我的好友等語（見北院卷第13頁）；於本案則稱：劉果東為丙○之男友等語（見本院卷第182頁），姑不論甲○○前後所述不一可否憑採，均可見劉果東並非甲○○三親等以內之親屬甚明。甲○○既有將系爭住宅分租及提供三親等內親屬以外之人使用之行為，原告以109年11月27日北市都服字第1093123910號函通知甲○○於109年12月31日終止系爭租賃契約（見不爭執事項㈡），即屬合法，系爭租賃契約已於109年12月31日終止。 ⒉被告雖抗辯：甲○○的帳戶於110年仍經銀行扣款繳付原告租金，若租約已經終止，銀行當不會持續扣款等語（見本院卷第332頁）。且自甲○○所提帳戶交易明細及存摺內頁影本可見，甲○○帳戶於110年1月1日至同年11月21日間確有經銀行自動扣款繳付原告131,880元（見本院卷第248頁、第334至346頁）。然按當事人互相意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文，是兩造如未有訂立租賃契約之明示或默示意思合致，即難認有何租賃契約之訂立。原告就此陳稱：兩造間系爭租賃契約雖然終止，但銀行方面仍無法終止自帳戶按月扣繳，故仍持續扣繳租金等語（見本院卷第309頁）。被告復未能舉證證明原告與甲○○於系爭租賃契約終止後，有重訂租賃契約之合意。原告甚且於110年11月8日發函被告稱：本局與台端之租賃契約已於109年12月31日終止，目前尚有爭議於法院訴訟中，後續將依法院之判決辦理相關事宜等語（見本院卷第246頁）。自此更見原告未再與甲○○重行訂定租賃契約，自不能僅以銀行持續自甲○○帳戶扣取金錢，遽認原告與甲○○間仍有租賃契約存在，被告此節所辯，尚難憑採。㈢原告得向被告請求連帶給付使用費175,768元 ⒈系爭租賃契約終止或期滿時，乙方（甲○○）除該租賃契約第9條第3、4項所附家俱及設備外，應將房屋於租期屆滿日或租約終止日騰空點交甲方（原告）接管並遷出戶籍，其返還房屋日以甲方實際點收房屋之日為準。乙方未依系爭租賃契約第21條規定將房屋返還甲方應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依租金之1.3 倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）。乙方應覓具完全行為能力之連帶保證人，保證乙方履行契約及契約終止或屆滿後相關各項義務，並願負連帶賠償責任。系爭租賃契約第21條第1項、第22條、第23條約定甚明。系爭租賃契約之租金為每月23,100元，且丙○為系爭租賃契約中甲○ ○之連帶保證人，為兩造所不爭（見不爭執事項㈠、㈡）。則甲○○於系爭租賃契約終止之日翌日起，至將系爭住宅騰空點交原告之日止，應按月給付原告30,030元（計算式：23,100×1.3＝30,030），且丙○應與甲○○連帶負賠償責任。 ⒉被告雖抗辯甲○○承租系爭住宅每月僅繳納15,700元，不應以30,030元計算使用費等語。然甲○○承租系爭住宅之租金為每月23,100元，為系爭租賃契約第5條第1項所明定（見本院卷第18頁），此亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。至甲○○承租期間每月繳納之15,700元，係依同條第4項約定，因甲○○家庭年所得總收入符合該項所定之補貼要件，扣除補貼金額後應給付之金額，但畢竟與租金並非相同。系爭租賃契約第22條所定終止租約後占用期間應給付之使用費，係按月租金23,100之1.3倍計算，其計算之依據並非扣除補貼金額後之給付金額，被告抗辯使用費金額過高等語，即無理由。 ⒊原告雖主張甲○○係於110年12月10日遷離系爭住宅，然甲○○ 陳稱其係同年月9日即已搬離點交完成，而否認係於同年月10日退租（見本院卷第332頁）。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條第1項前段定有明文。是主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於權利發生事實獲證明後，則主張權利障礙事實、權利消滅事實、權利排除事實存在之人，方負有舉證之責任。原告依系爭租賃契約第22條請求被告連帶給付使用費，係以甲○○於原告所主張之期間仍占用系爭住宅為其權利發生要件，自應由原告負舉證責任。然原告就此僅提出出租國宅承租人退租欠費審查表（見本院卷第278頁）為據，該退租欠費審查表係原告職員片面製作，其上並無甲○○簽章確認，無從憑以認定甲○○遷離系爭住宅之日期，自難認原告就此已盡舉證責任，而應以被告所稱之110年12月9日，為甲○○將系爭住宅騰空返還原告之日期。 ⒋被告自系爭租賃契約終止之翌日即110年1月1日起，至將系爭住宅返還原告之110年12月9日止，應連帶給付原告使用費339,048元（計算式：30,030×11＋30,030×9÷31＝339,048 【小數點以下四捨五入】）。又乙方（甲○○）繳交之保證金於乙方交還房屋後無息返還，但其他乙方違反本契約所生之損害或違約金，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付，系爭租賃契約第6條第3項約定甚明。甲○○於承租系爭住宅時，繳納31,400元之保證金乙情，有出租國宅承租人退租欠費審查表（見本院卷第278頁）可參，且經原告確認無訛（見本院卷第309頁）。則扣除上開保證金及甲○○帳戶於110年1月1日至同年11月21日間經銀行扣款繳付原告之131,880元後，被告尚應連帶給付原告110年1 月1日至同年12月9日間之使用費175,768元（計算式：339,048－31,400－131,880＝175,768）。㈣甲○○應返還不當得利4,710元甲○○於110年5月20日經銀行自其帳戶扣除110年5月按租金數額扣除補助金額後之金額15,700元，原告後於110年8月26日匯款4,710元與甲○○，有甲○○存摺內頁影本可參（見本院卷第340頁），復為被告所自認（見本院卷第330頁）。又原告因嚴重特殊傳染性肺炎影響，對110年5月至7月間台北市出租國宅及社會住宅「有效租約期間」之承租戶，提供實付租金減收30%之優惠，不須申請，如無同時申請延繳1年者，原告將逕行核退差額，或按承租人退款帳戶辦理退款事宜等情，有原告110年7月19日公告可查（見本院卷第312至313頁，下稱系爭公告），而甲○○於110年5月20日所繳15,700元之30 %為4,710元（計算式：15,700×30%＝4,710），則原告主張其係因系爭公告，方於110年8月26日退還該4,710元，係屬有據。然依系爭公告，使用該公告所提供優惠措施者，僅於110年5月至7月間尚在有效租約期間之承租戶。甲○○與原告間之系爭租賃契約，既已於109年12月31日終止，甲○○受領原告退還之4,710元，即為無法律上之原因而受利益，且致原告受有損害，原告依民法第179條，請求甲○○返還該4,710元，為有理由。六、綜上所述，原告依系爭租賃契約約定及民法第739條規定，請求被告連帶給付175,768元；依民法第179條規定，請求甲○○給付4,710元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。另本院命被告所為給付未逾500,000 元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1項、第2項、第389條第1項第5款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　11　　日民事第一庭法官江哲瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　11　　日書記官張祐誠

臺灣士林地方法院110年度訴字第275號

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