111年度訴字第1441號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：113 年 08 月 27 日

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第1441號原告楊秀梅李儒欽住○○市○○區○○○路0段00巷00號 00樓之0 共同訴訟代理人張浩倫律師被告永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人孫慶餘被告陳鵬宇張邦彥張家龍共同訴訟代理人倪華德被告劉志華上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年8月13日言詞辯論終結，判決如下：主　文一、被告陳鵬宇、張邦彥及張家龍應連帶給付原告楊秀梅新臺幣1萬元，及自民國112年2月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告永慶房屋仲介股份有限公司應給付原告楊秀梅新臺幣1 萬元，及自民國112年2月2日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。三、前二項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分免其責任。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告陳鵬宇、張邦彥、張家龍及永慶房屋仲介股份有限公司連帶負擔千分之二，餘由原告負擔。六、本判決第一項、第二項得假執行，但如被告陳鵬宇、張邦彥、張家龍及永慶房屋仲介股份有限公司以新臺幣1萬元為原告楊秀梅預供擔保後，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款有明文。原告楊秀梅、李儒欽（以下合稱原告，如個別指稱則省略稱呼）起訴時就下述貳、一、原告主張之原因事實（一）部分，對被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司，並與其他被告合稱被告，與陳鵬宇、張邦彥、張家龍合稱永慶房屋等4人，如個則指稱則省略稱呼）原以不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188條規定為請求權基礎（見本院卷第16頁）。後於民國112年10月7日提出民事理由（三）狀（見本院卷第398頁），追加依民法第535條、第544條、第227條第2項、消費者保護法第22條、原證1廣告（下稱系爭廣告）內容為請求權基礎。核其追加之請求權基礎，與原起訴請求之事實均同，合於前揭規定，應予准許。二、劉志華經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：（一）楊秀梅於110年間透過永慶房屋公司之仲介購買房屋，永慶房屋公司之南港園區店店長張邦彥、業務員陳鵬宇及張家龍未依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，誠實告知相關銷售資料，反而為哄抬房價，以下列手法誘導楊秀梅，使楊秀梅相信房價會不斷上升，先於①110年1月、2月帶楊秀梅看臺北市○○區○○○路0段00巷00號18樓之2房屋，告知銷售價格新臺幣（下同）3,980萬元，致楊秀梅出價數次，並交付斡旋金，但買不到。②再帶楊秀梅看同社區1 5號18樓之1房屋，原稱銷售價格3,900多萬元，楊秀梅出價並交付斡旋金，然永慶房屋公司竟將銷售廣告資料調漲價格為4,380萬元，嗣再於短期內調漲為4,980萬元，又讓原告買不到。③另刻意迴避帶看同社區售價較低之17號16樓房屋（成交價3,850萬元）。上開惡意哄抬房屋價格行為，致楊秀梅誤信該社區之房價確實高昂。後陳鵬宇、張邦彥、張家龍等人於楊秀梅購買劉志華所有之同社區15號10樓之1之建物（下稱系爭房屋）議價過程中，塑造房價確實高昂的情境，與劉志華一搭一唱，致楊秀梅與劉志華簽立系爭房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以4,288萬元之高於合理市場價格之價格購買系爭房屋，侵害楊秀梅權益，造成楊秀梅受有438萬元損失（與同社區17號16樓房屋之價格比較，每坪貴73,000元，系爭房屋60.41坪，以60坪計，60×73,000＝4,380,000，總價貴438萬元）。陳鵬宇、張邦彥、張家龍應依不動產經紀業管理條例第24條之2、民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條規定連帶負賠償責任。永慶房屋公司為經紀業者，亦為陳鵬宇、張邦彥、張家龍之僱用人，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、第188條連帶負賠償責任，另應依民法第535條、第544條、第227條第2項、消費者保護法第22條、系爭廣告內容負賠償責任。劉志華應依民法第184 條第1項前段、第185條規定連帶負賠償責任。（二）又系爭房屋交屋後有附表所示之瑕疵，劉志華未依債之本旨提供正常品質之房屋予原告，致楊秀梅受有支出修補費用43,100元之損失，應依民法第227條不完全給付規定賠償楊秀梅。陳鵬宇、張邦彥及張家龍則違反檢查義務，未告知系爭房屋之瑕疵，應依不動產經紀業管理條例第24條之2、民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條規定負連帶賠償責任。永慶房屋公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、第188條規定與陳鵬宇、張邦彥及張家龍負連帶賠償責任。（三）另永慶房屋公司因上開惡意哄抬房價、未仔細檢查系爭房屋之瑕疵與未誠實告知相關銷售資訊之行為，致楊秀梅受有買貴438萬元損失等，賣方劉志華受有利益，依民法第571條規定，其不得向楊秀梅收取報酬。其次，因兩造約定之仲介費用，較永慶房屋公司提供勞務之價值，為數過鉅失其公平，應依民法第572條規定酌減永慶房屋公司之報酬。故永慶房屋公司已受領之報酬300,160元，即無法律上原因，應依民法第179條規定返還。（四）永慶房屋公司於交易過程中不當外洩李儒欽姓名、地址等個人資料，致李儒欽於110年6月22日交屋後，陸續收到仲介業者寄送之廣告信，隱私權受侵害，永慶房屋公司應依個人資料保護法第29條第2項、第3項規定（應係同法第29條第1項、第2項及第28條第2項、第3項）賠償李儒欽非財產上損害2萬元。（五）爰依前列規定及系爭廣告提起本件訴訟，請求擇一為有利判決等語。並聲明：1.被告應連帶給付楊秀梅438萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.劉志華應給付楊秀梅43,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.永慶房屋等4人應連帶給付楊秀梅43,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。4.前二項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分免其責任。5.永慶房屋公司應給付楊秀梅300,160元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。6.永慶房屋公司應給付李儒欽2萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。7.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：（一）永慶房屋等4人則以： 1.永慶房屋等4人於系爭契約簽訂前，業已提供誠實房價報告書及內政部實價登錄等交易行情資訊予買賣雙方參考說明。系爭房屋之廣告單所載委託銷售價格4,398萬元，係依據劉志華委託銷售價如實登載，並無故意誤導楊秀梅，更無楊秀梅所稱自3,900多萬元哄抬至4,980萬元之情事。另永慶房屋等4人並未受同社區17號16樓委託銷售，自無可能向楊秀梅說明銷售資訊或帶看該屋。楊秀梅所稱系爭房屋每坪買貴7.3萬元，應負舉證責任。且楊秀梅拒絕簽署永慶房屋提供之真房價保證書，故不適用系爭廣告所示之服務條款。 2.標的物現況說明書係賣方就系爭房屋相關資訊所填載之文書，非永慶房屋等4人所能任意填載或更改，且永慶房屋等4人已依法於系爭契約簽訂前，將應調查、告知之事項及於授權範圍內可得察知之資訊製成不動產說明書，並交予買賣雙方確認，永慶房屋等4人確實已善盡調查及告知責任。又楊秀梅就所稱附表所示瑕疵是否於簽約時已存在，楊秀梅是否有實際支出修復費用，均應負舉證責任。 3.否認李儒欽所稱永慶房屋公司侵害其隱私權，李儒欽就其主張應負舉證責任等語，資為抗辯。（二）劉志華未於最後言詞辯論期日到場，惟先前到庭及提出答辯狀稱：劉志華於103年間購買系爭房屋後並未入住及進行裝修，後於110年2月起委託數家仲介公司代為出售，所訂出售價格均為4,380萬元，本件成交時，出售價格4,288萬元，劉志華實際已讓價92萬元，並無惡意哄抬房價之情事。又附表所示瑕疵項目係屬依通常程序檢查即可發現之瑕疵，楊秀梅並未通知劉志華，亦未透過仲介通知劉志華，依民法第356條規定，應視為承認其於110年6月22日交屋時所受領之系爭房屋，不得再向劉志華主張瑕疵。其餘答辯均同永慶房屋等4人等語，資為抗辯。（三）均聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：（一）原告主張永慶房屋等4人未誠實告知相關銷售資料，反而與劉志華共同惡意哄抬系爭房屋價格，致楊秀梅以4,288 萬元價格購買系爭房屋，造成楊秀梅受有438萬元損失部分： 1.按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。不動產經紀業管理條例第24條之2定有明文。可知若經營仲介業務者同時接受買賣或租賃雙方當事人之委託，即應遵守上開各款之規定，以維護雙方當事人權益。 2.經查，依永慶房屋等4人提出經楊秀梅及劉志華簽名確認之實價登錄行情（內政部最新更新時間110年2月）、不動產說明書（見本院卷第232頁、第236頁至269頁），可認永慶房屋等4人已取得買賣雙方同意由其同時受委託為雙方代理人，且已將系爭房屋之產權資料（產權調查、買賣雙方應負擔費用、增值稅概算、標的物現況說明書）及系爭房屋所在區域附近於110年2月前之成交行情等資訊提供予楊秀梅及劉志華。 3.又依被告提出之上開實價登錄行情，可知其中與系爭房屋同巷（61巷）之物件於105年4月至109年11月實價登錄單價為每坪45.4萬元至54.1萬元不等，而最近一筆即109年11月之成交單價為每坪53萬元。另同社區61巷15號18樓之1房屋於108年4月30日之委託銷售價格為4,398萬元，後於110年1月11日變更委託銷售價格為4,980萬元，嗣於111年4月9日以4,458萬元價格成交，該物件總面積76.28坪，主建物佔比57.39%等情，有永慶房屋公司廣告資料2份、委託銷售契約書、委託事項變更契約書、內政部實價登錄查詢清單可佐（見本院卷第62頁至64頁、第234頁至235頁、第386頁）。依上開資料換算，15號18樓之1房屋成交每坪單價約為58.4萬（4,458÷76.28＝58.4，小數點第2位以下四捨五入），已較永慶房屋等4人提供給楊秀梅之110年2 月時的實價登錄行情為高，亦比第一次刊登廣告之4,398 萬元為高，足見當時房屋的市場行情確實往上昇的趨勢，永慶房屋公司於廣告單將15號18樓之1房屋之銷售價格往上調，應係因應市場行情變動及房屋所有權人之意願，尚難逕認有何惡意哄抬情形。再依系爭房屋（15號10樓之1 ）之成交資料及實價登錄資料來看（見本院卷第386頁），系爭房屋於110年2月28日成交價格4,288萬元，總面積76.12坪，主建物佔比57.55%，換算每坪單價約56.3萬元。比較系爭房屋與15號18樓之1房屋，兩者坪數相當，格局相同，有格局圖可佐（見本院卷第62頁、第261頁），即使考量15號18樓之1房屋樓層較高者單價較高，系爭房屋之成交單價亦與15號18樓之1房屋相當，並無高於15號18 樓之1房屋之情形。楊秀梅主張永慶房屋等4人藉由將15號18樓之1房屋銷售價格由原來3,900多萬元，先調漲價格為4,380萬元，嗣再於短期內調漲為4,980萬元等手法，來營造系爭房屋所在社區之行情係往上走的假象等語，即非可採。 4.原告另主張永慶房屋等4人刻意迴避帶看同社區售價較低之17號16樓房屋（成交價3,850萬元），致楊秀梅誤信該社區之房價確實高昂等語，然永慶房屋公司否認17號16樓房屋為其公司受託買賣之物件。查，17號16樓房屋於110 年3月19日成交，價格為3,850萬元，總面積76.17坪，主建物佔比45.64%，每坪單價約為50.5萬元，有前揭內政部實價登錄查詢清單可佐。然楊秀梅未能舉證證明該物件為永慶房屋公司受託買賣之物件，自難要求永慶房屋等4人應帶看該物件或提供該物件之相關資料，且該物件係在永慶房屋等4人於110年2月提供實價登錄成交行情後始成交，亦不能以永慶房屋等4人未提供該物件之成交行情，而認永慶房屋等4人有何違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之情事。況且，該物件總面積固然與系爭房屋相當，但其主建物佔比（45.64%）與系爭房屋（57.55%）相較，顯然較低（意即主建物較少），則其成交單價較系爭房屋為低，並無不合理。楊秀梅逕以該物件為比較基礎，主張系爭房屋每坪單價比該物件高出73,000元，系爭房屋的成交行情即係被哄抬的結果等語，自無可採。 5.楊秀梅另主張系爭房屋經鑑定，於110年2月28日正常價格（合理市價）僅為40,214,400元，較系爭房屋成交價格低，足見系爭房屋成交價顯然被永慶房屋等4人不合理哄抬。經查，系爭房屋於110年2月28日正常價格（合理市價）為40,214,400元乙節，固有大興不動產估價師事務所提出之不動產估價報告書可佐（見外放卷）。然而，永慶房屋公司業已依前揭規定，於買賣雙方就系爭房屋交易的價格磋商時，公平提供雙方有關系爭房屋附近物件之實價登錄交易價格，並提供楊秀梅有關系爭房屋之必要產權資訊，業如前述，至於其最後合意價格為何，是否偏離「合理市價」，乃買賣雙方依各自的主、客觀條件進行評估後而決定之結果，要難逕認永慶房屋公司有何不公平行為。又本件系爭房屋成交價格與鑑定之「正常價格（合理市價）」比較，差額為2,665,600元，其差額占合理市價價格約6.6%（2,665,600÷40,214,400＝0.066，小數點以下四捨五入）。當時房屋市場行情係往上走的環境，業如前述，在此市場趨勢下，買方為爭取成交機會，通常會有相當的溢價空間，本件縱認楊秀梅買受系爭房屋有溢價6.6%之情形，其溢價比例並非過高而不合理，既成交價格經兩造磋商達成意思表示一致，自不能事後又以價格與合理市價有所差異，即認其係惡意哄抬。況且，就賣方劉志華而言，其收取的成交價金，尚要支付予永慶房屋公司服務報酬3.6%共158萬元，以及其他相關費用，經扣除這些費用後，劉志華出售系爭房屋實際所收取的價金（俗稱「實拿」）已接近鑑定報告之市價，並未有不合理地獲利之情形。楊秀梅以系爭房屋買賣成交價高於「鑑定合理市價」，主張被告於議價過程惡意哄抬價格，難認有理由。 6.此外，楊秀梅並未再提出證據，佐證其購買系爭房屋議價過程中，被告有惡意哄抬系爭房屋房價之事實。則楊秀梅主張被告共同以哄抬系爭房屋房價之不法行為，侵害其權益，而受有438萬元損失，被告應依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條、第188條、第227條第2項、第535條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第22條規定連帶負賠償責任，均為無理由。 7.楊秀梅另主張永慶房屋公司應依系爭廣告內容，就其買貴乙節賠償最高400萬元等語。查，依系爭廣告之記載（見本院卷第34頁），係永慶房屋公司之「真房價保證」，如未落實「買方保證」最高賠償400萬元。而「買方保證」為「保證完整揭露成交行情，保證不賺差價，不配合投機客炒房，若造成損失將賠償並補貼修繕」。而本件楊秀梅並不能舉證證明永慶房屋公司未完整揭露成交行情，或配合哄抬價格炒房的事實，業如前述，另外，亦無證據可認永慶房屋公司有在系爭房屋的交易過程中有何賺差價之情事，是以楊秀梅請求永慶房屋公司依系爭廣告負賠償責任，自屬無據。（二）楊秀梅主張系爭房屋有附表所示之瑕疵，致其受有自費修補瑕疵而支出費用43,100元之損失等語。經查： 1.依楊秀梅提出照片（見本院卷第36頁至54頁、第474頁至492頁）。其中編號1門口處天花板確實未有煙霧感測器。然按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。同法第355條第1項有明文。上開門口處天花板既無遮蔽，則無煙霧感測器一事，應認楊秀梅於簽約前的看屋過程，已知其情，其並未在簽約時提出，依上開規定，此瑕疵不能令出賣人負責。另原告曾僱工修繕水閥開關、冷氣冷煤填充、後陽台及浴室落水頭疏通、烘碗機維修（換燈管、紫外線燈管等）、更換蓮蓬頭升降桿等情，業據提出訴外人和泰服務行銷股份有限公司110年7月20日開立售後服務費簽收單、光陽水電工程行110年9月30日開立估價單為佐（見本院第56頁至60頁），佐以前揭照片，應可認原告所稱系爭房屋有編號2 水閥開關生鏽卡死、編號3冷氣沒冷媒、編號5、6、7後陽台及浴室落水頭未疏通、編號8廚具（烘碗機）不能使用、編號9蓮蓬頭灑水頭升降桿不能運作等情可採。按贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。但贈與人故意不告知其瑕疵或保證其無瑕疵者，對於受贈人因瑕疵所生之損害，負賠償之義務。民法第411條定有明文。上開編號3冷氣及編號8烘碗機係屬附贈設備，附贈設備以簽約時現況為主，此觀之系爭契約第16條自明（見本院卷第225頁）。而依卷內事證，劉志華購屋後多年未自住，其不知冷氣或烘碗機之瑕疵，非有違常情，是以尚不能認劉志華有故意不告知冷氣、烘碗機瑕疵之情事，則此部分附贈設備之瑕疵自不能令劉志華負瑕疵擔保責任。至於原告所稱編號4房屋沒水，及編號10書房落地窗易掉落等節，並無維修資料，僅由照片無從認定為真。綜上，附表所示各項瑕疵，其中編號2、5、6、7、9可認係劉志華應負責之瑕疵，其餘編號1、3、4、8、10尚不能認屬劉志華應負責之瑕疵。 2.楊秀梅主張劉志華未依債之本旨提供正常品質之房屋予原告，應依民法第227條不完全給付規定賠償部分： ⑴按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次決議參照）。依上開決議之反面解釋，於特定物買賣，物之瑕疵要構成不完全給付，以瑕疵在買賣契約成立後存在為必要。如物之瑕疵在契約成立前已存在，並不構成不完全給付，買受人僅能主張物之瑕疵擔保責任。查，附表編號2、5、6、7、9可認係劉志華應負責之瑕疵，業如前述。楊秀梅與劉志華係於110年2月28日簽立系爭契約（見本院卷第146頁），楊秀梅並未舉證證明上開劉志華應負責之瑕疵係在系爭契約成立後始發生。反而依劉志華陳述，其自103年購買系爭房屋後均未搬入居住。則上開瑕疵不排除是因多年未使用所產生，在簽約前已存在之「自始瑕疵」。楊秀梅依不完全給付之法律關係請求劉志華負損害賠償責任，自非可採。 ⑵其次，學說上有認為如特定物買賣的瑕疵，出賣人之不完全給付責任限於契約成立後的「嗣後瑕疵」，不包括契約成立前的自始瑕疵，將出現「因出賣人因過失未發現物之瑕疵、因過失不告知瑕疵、因過失告知事實上不存在之品質，或因故意過失交付有瑕疵之標的物等情形」，買受人未必能請求損害賠償，對買受人保護顯有不週，故認為不應採前開由最高法院77年第7次決議所推論出來的見解。本件縱採上開學說見解，即承認楊秀梅得就上開「自始瑕疵」行使民法第227條不完全給付損害賠償請求權。然再按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第365條第1項定有明文。解釋上，上開買受人應於通知後6個月行使權利，亦應包括因物之瑕疵所得行使之民法第227條不完全給付損害賠償請求權。亦即，縱認本件之「自始瑕疵」得行使民法第227條不完全給付損害賠償請求權，仍應有民法第365條之適用。經查，系爭房屋於110年6月22日交屋，為兩造所不爭執。楊秀梅自陳交屋隔日即發現瑕疵，並即向仲介陳鵬宇反應。而楊秀梅係於111年8月5日始提起本件訴訟為此部分主張，依前揭說明，其請求亦已逾6個月，自不能再為此部分請求。 3.楊秀梅主張陳鵬宇、張邦彥及張家龍違反檢查義務，未告知系爭房屋之瑕疵，應依不動產經紀業管理條例第24條之2、民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條規定負連帶賠償責任部分： ⑴按經營仲介業務者，應告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人對不動產進行必要之檢查。此觀之不動產經紀業管理條例第24條之2第4款、第5款可明。該規定係為保護買受人之權益，屬保護他人之法律。查，本件系爭房屋既存有附表編號2、5、6、7、9 之瑕疵，該等瑕疵並非不易察覺，或須要特殊專業才能察覺，應為一般仲介人員依通常檢查即可發現之瑕疵，陳鵬宇、張邦彥及張家龍竟未察覺，難認已盡其檢查義務，而有違反不動產經紀業管理條例第24條之2第4款、第5款，再依民法第184條第2項規定，應推認其有過失。且其義務之違反，致楊秀梅無從於簽約時向劉志華提出，而發生於簽約後必須自行修復瑕疵之權益損害，且楊秀梅權益受損之結果與陳鵬宇、張邦彥及張家龍義務之違反間有相當因果關係。故原告主張陳鵬宇、張邦彥及張家龍應依民法第184條第2項、第185條規定連帶負賠償責任，為有理由。既楊秀梅依民法第184條第2項規定請求為有理由，其另依同條第1項前段為請求權基礎，即無庸再論述，此一併說明。 ⑵楊秀梅所受損害額：查，楊秀梅就附表編號2、5、6、7、9之瑕疵，分別支出更換水閥開關費用1,500元（編號2）、落水頭疏通費用9,000元（編號5、6、7）、更換蓮蓬頭升降桿3,500元，有楊秀梅提出估價單可佐（見本院卷第58頁、第60頁），堪信為真。其中更換水閥開關及蓮蓬頭升降桿均以新換舊，應予折舊。考量系爭房屋係於102年間完工（見本院卷第238頁）、水閥開關及蓮蓬頭升降桿的一般使用年限、迄至系爭契約簽約時已經歷8年餘，及系爭房屋未居住等情狀，應認水閥開關及蓮蓬頭升降桿之折舊比例為80%，則楊秀梅所受損害為1萬元［（1,500＋3,500）× （1－80%）＋9,000＝10,000］。另楊秀梅提出估價單有關「浴缸、洗臉台2,400元」、「減壓閥更換3,000元」，未據其說明系爭房屋有該部分瑕疵，並提出證據佐證之，是其請求該部分費用，自非可採。 4.楊秀梅主張永慶房屋公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、第188條規定負連帶賠償責任部分：按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188條分別定有明文。查，永慶房屋公司為經營仲介業務之經紀業者，陳鵬宇、張邦彥及張家龍為永慶房屋公司為受僱人，其等執行永慶房屋公司之仲介業務，因前述過失致交易當事人楊秀梅受有前揭損害，則楊秀梅主張永慶房屋公司應依前開規定與陳鵬宇、張邦彥及張家龍負連帶賠償責任，為有理由。（三）楊秀梅依民法第179條規定請求永慶房屋公司返還報酬300,160元部分： 1.按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條定有明文。該規定係在制裁居間人違背忠實義務而為有利於委託人之相對人之行為。經查，楊秀梅主張永慶房屋等4 人惡意哄抬房價與未誠實告知相關銷售資訊乙節，並無理由，但未查覺系爭房屋編號2、5、6、7、9之瑕疵而有注意義務之違反乙節，則有理由，業分別如前述。然而，本件永慶房屋等4人上開注意義務之違反，所造成的楊秀梅之損害占交易金額的比例甚微，且難認係出於有利於相對人劉志華的意圖，如認永慶房屋公司不得向楊秀梅請求報酬，顯非公平，是楊秀梅主張永慶房屋公司不得向其請求報酬，難認有理由。 2.又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。民法第572條定有明文。查，依該條但書規定，楊秀梅已給付予永慶房屋公司之報酬300,160元，自不得請求返還。況永慶房屋公司受楊秀梅之委託，提供房屋買賣交易機會，依楊秀梅所述，至少帶看61巷17號18樓之2房屋以及系爭房屋，並從中協調議價、簽約及交屋等流程，有前揭被告提出系爭契約、不動產說明書等件可佐，可認永慶房屋公司為促成交易，已提供相當勞務，其所提供之勞務，與楊秀梅已付之報酬相較，尚難認有何為數過鉅，失其公平之情形。是楊秀梅主張應依民法第572條規定酌減永慶房屋公司已受領之報酬，難認有理由。 3.既楊秀梅依民法第571條主張永慶房屋公司不得請求報酬，及第572條規定酌減報酬均無理由，其主張永慶房屋公司受領300,160元報酬係無法律上原因，應依民法第179條規定返還，即屬無據。（四）李儒欽主張永慶房屋公司應依個人資料保護法第29條第1 項、第2項及第28條第2項、第3項規定賠償李儒欽非財產上損害2萬元部分： 1.按非公務機關違反本法規定，致個人資料遭不法蒐集、處理、利用或其他侵害當事人權利者，負損害賠償責任。但能證明其無故意或過失者，不在此限。被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；其名譽被侵害者，並得請求為回復名譽之適當處分。個人資料保護法第29條第1項、第28條第2項分別定有明文。 2.李儒欽主張永慶房屋公司於交易過程中不當外洩其姓名、地址等個人資料，致其於110年6月22日交屋後，陸續收到仲介業者寄送之廣告信，隱私權受侵害等語。經查，依李儒欽提出①寄件址「臺北市○○區○○○路0段00號」，收件人「李先生/小姐」、收件址「臺北市○○區○○街0巷00弄00號 5樓」之信封，以及內為信義房屋股份有限公司業務員吳致逸為撰信名義人之尋屋廣告、仲介人員基本資料，以及②寄件址、收件址同上①信封，信封內容為同上業務員吳致逸為撰信名義人之尋屋廣告，以及③永慶房屋公司黃詩傑投遞之手寫廣告單（附名片、永慶房屋公司印刷廣告）。固可認李儒欽在上開地址有收到來自其他仲介業者及永慶房屋公司所屬業務員之廣告單，然無從憑認寄件者（包括③永慶房屋公司所屬之業務人員）的「收件人資料」即係從永慶房屋公司所處理收集的個人資料中獲得。其次，李儒欽亦未具體指出永慶房屋公司有何處理其個人資料時違反規定而「不當外洩」其姓名等基本資料之事實，僅以其收到仲介公司業務員寄送的信件及廣告單，遽推稱係永慶房屋公司處理個資有不當外洩之行為，難認可採。況且，從上開信封廣告單來看，均無「李儒欽」之姓名，縱令搭配收件址來看，「李先生」所指即為李儒欽，然上開信封、廣告單均出於仲介業務員基於開發銷售不動產的目的而為「李先生」個人資料之使用，且寄件人已將收件人的個人資料為相當的隱匿（以「李先生」代之），所生的影響無非是使居住於該地址的李儒欽處理收件人為「李先生」的信件、廣告單有所不便及困擾，然一般人在此情形下是否因此即有精神上痛苦，即非無疑。此外，李儒欽並未再提出證據，足認永慶房屋公司有將所收集之李儒欽個人資料不當處理、利用，或未妥善維護致遭第三人竊取使用之情事，則本件李儒欽依個人資料保護法第29條第1項、第2項及第28條第2項、第3項規定請求永慶房屋公司賠償李儒欽非財產上損害2萬元，並無理由。（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項、第203條亦分別著有明文。本件原告之請求為侵權行為損害賠償，屬給付無確定期限者，則原告請求經准許部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日起即陳鵬宇、張邦彥、張家龍及永慶房屋公司均自112年2月2日起（見本院卷第118頁至124頁、第273頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據。四、從而，原告依不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第2項、民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條、第188條規定，請求⑴陳鵬宇、張邦彥及張家龍連帶給付楊秀梅1 萬元，及自112年2月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵永慶房屋公司（與前開3人分別連帶）給付楊秀梅 1萬元，及自112年2月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息、⑶前2項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分免其責任部分，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，本件判決所命陳鵬宇、張邦彥、張家龍及永慶房屋公司給付之金額，未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請，僅係促使本院依職權為之，就此即不為宣告供擔保之諭知。另被告之聲請核無不合，酌定相當擔保金額准許之。至於原告之訴駁回部分，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8　　月　　27　　日民事第四庭　法　官　林銘宏以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　 8　　月　　27　　日書記官　陳怡文附表編號原告主張瑕疵項目原告主張修復費用單據出處（本院卷） 1 門口未有煙霧感測器　　 2 水閥開關生鏽卡死 1,500 卷P60 3 冷氣沒冷媒 14,200 卷P56 4 房屋沒水　　 5 後陽台水槽 14,400 　　卷P60 　　 6 後陽台地板落水頭 7 浴室落水頭 8 廚具燈具門 4,500 卷P58 9 蓮蓬頭灑水有問題 3,500 卷P58 10 書房落地窗易掉落，風大易被吹開 5,000 　　　 43,100

臺灣士林地方法院111年度訴字第1441號

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