111年度訴字第1613號｜民事：減少價金等｜裁判日期：113 年 04 月 26 日

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第1613號原告李其訴訟代理人高亘瑩律師被告洪楊雪櫻訴訟代理人許麗紅律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年3月26日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣558,200元，及自民國111年9月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之22，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣19萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣558,200元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：伊於民國110年12月1日經仲介人員介紹，以新臺幣（下同）790萬元向被告購買如附表所示房地（下分別稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。嗣被告將系爭房屋點交予伊後，伊於000年0月間發現系爭房屋有多處漏水之瑕疵，經仲介人員通知被告後，兩造曾會同雙方仲介人員至系爭房屋查看，被告表示其持有系爭房屋期間即有此漏水情形。然兩造既已於系爭買賣契約第9條第5項約定系爭房屋於交屋前無包含滲漏水在內之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任，伊業以起訴狀繕本之送達為減少價金2,507,400元之意思表示。又被告明知系爭房屋有漏水情事而故意不告知此情，有可歸責於被告之事由，致其就系爭買賣契約所負債務無法完全履行，且伊因系爭房屋漏水而受有支出修繕及檢測費用182,700元，及將支出漏水修復費用2,324,700元，合計2,507,400 元之損害。爰依民法第179條或第227條、第360條規定，請求擇一判命被告給付2,507,400元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語，並聲明：（一）被告應給付原告2,507,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋係於94年間起造之中古屋，伊於111年1月23日係將系爭房屋依現況點交予原告。系爭房屋於點交時並無滲漏水之情事，鄰接地面之牆壁雖有汙漬、油漆掉落情形，但此係因靠近地面之濕氣所致，與漏水無關。且於交屋後至111年4月期間，新北市淡水區發生多次有感地震，縱系爭房屋有漏水情事，亦係因交屋後之地震所致，非交屋前已存在之漏水情形等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（一）兩造於110年12月1日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定由原告以790萬元購買被告所有系爭房地。（二）被告於111年1月23日將系爭房地點交予原告。四、得心證之理由：（一）原告主張系爭房屋於交屋前已有漏水情事，業經其聲請本院囑託台北市土木技師公會鑑定，鑑定結果認系爭房屋確有漏水情形，依現況勘查結果，研判該漏水瑕疵為111年1月23日交屋前即已發生（本院卷第186、188頁）。被告抗辯系爭房屋於交屋前並無漏水情形，雖舉其於111年5月19日寄發之存證信函所附照片、台灣自來水公司水費查詢結果為證（本院卷第116至118頁），然觀諸其所提出之照片，系爭房屋內浴室外之牆壁，有大範圍之泛黃、泛黑並伴有油漆剝落情形（本院卷第116頁），與一般房屋常見之漏水情形相符，實不足證明系爭房屋無漏水之情事。至被告所提台灣自來水公司水費查詢結果（本院卷第118頁），其上並未記載系爭房屋之完整地址，是否為系爭房屋之水費資料，以非無疑。縱上開水費查詢結果確為系爭房屋之水費資料，亦僅足證明系爭房屋所滲漏之水非源於自來水管線，無從排除使用後之水因牆壁、防水層缺失而有滲漏情形。是被告上開所辯，洵非可採。原告主張系爭房屋於交屋時存在漏水情形，應屬可信。（二）原告得否依民法第179條規定，請求被告返還其已付之2,507,400元價金？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條前段亦有明定。又系爭買賣契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輕射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」。再者，按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決）。 2.系爭房屋於被告交付予原告時有漏水之瑕疵，業經本院認定如前。又原告固於起訴狀主張其得依系爭買賣契約第9條第5項、民法第359條規定，請求減少系爭房屋之價金（本院卷第12頁），且台北市土木技師公會鑑定結果認：系爭房地之合理交易總價為7,055,300元，因瑕疵受損需多付出之修繕費用為523,440元（本院卷第188、190頁）。惟本院係囑託台北市土木技師公會鑑定系爭房屋於110年12月1日時無瑕疵之交易應有價值，及有漏水瑕疵之交易應有價值，以計算二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例（本院卷第142頁），而台北市土木技師公會並未就有漏水瑕疵之交易應有價值為鑑定（本院卷第188、190頁），經本院再次函請該公會就此部分補充鑑定（本院卷第292頁），該公會仍未依旨鑑定（本院卷第314、316頁）。本院既無從依台北市土木技師公會所為鑑定，認定系爭房地於買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值，自無從依該公會上開關於系爭房地價值之鑑定結論，計算系爭房地應減少價金之數額。又兩造均表明就此部分不另聲請本院囑託其他鑑定機關再為鑑定（本院卷第323頁），則原告主張其依系爭買賣契約第9條第5項、民法第359條規定，請求減少系爭房地2,507,400元之價金，自難認可採。原告依民法第179條規定，請求被告返還減少系爭房地價金後，已付之2,507,400元價金，即屬無據。（三）原告得否依民法第227條、第360條規定，請求被告賠償其所受損害2,507,400元？ 1.按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。 2.原告主張其因被告交付之系爭房屋有漏水瑕疵，受有支出修繕及檢測費用182,700元，及將支出漏水修復費用2,324,700元，合計2,507,400元之損害，業據提出漏水關聯性專業履勘、檢測鑑定報告、統一發票、報價單為證（本院卷第48至62頁），並聲請本院囑託台北市土木技師公會就修繕系爭房屋漏水為鑑定。經查： (1)系爭買賣契約第9條第5項約定被告保證系爭房屋於交屋前不存在包含滲漏水在內之瑕疵，然系爭房屋於交屋前即已發生漏水情事，業經本院認定如前，則原告依民法第360條規定，請求被告賠償其因漏水所受損害，自屬有據。 (2)台北市土木技師公會鑑定結果認：系爭房屋內現有增修之5間浴廁地坪之排水管路皆須全面換新，地坪打除範圍除浴廁外，應會延伸至臥室，其修繕總金額為558,200元（本院卷第188、252頁），是原告主張其將支出漏水修復費用於558,200元之範圍內為可採。至原告雖主張台北市土木技師公會上開鑑定之修繕費用與實務估價金額相差甚鉅，並提出津海室內裝修設計有限公司之報價表、文山青工程行之估算表為證（本院卷第302、304頁），然上開報價表、估價表並非由具土木工程之土木技師所出具，自難憑此認定台北市土木技師公會所為鑑定結果與實際所需之修繕費用不合。 (3)又原告雖舉駿瑩工程實業有限公司（下稱駿瑩公司）之報價單為證（本院卷第62頁），主張其修繕漏水所需費用為2,324,700元，然觀諸駿瑩公司報價單固記載系爭房屋室內牆面漏水，開挖止漏及室內壁癌開挖修繕專業處理總工程款2,324,700元（本院卷第62頁），然該報價單既無駿瑩公司之簽章，況該報價單所需之金額亦遠高於台北市土木技師公會上開鑑定結果，自難憑駿瑩公司報價單作為認定原告所需修繕費用之證據。 (4)又原告固另提出駿瑩公司統一發票、寓晟宅修收據影本（本院卷第56至60頁），證明其支出修繕及檢測鑑定費用182,700元，然觀諸駿瑩公司統一發票、寓晟宅修收據所載品名均不包含修繕，且原告亦未表明其支出之修繕項目為何，自難憑此等單據認定原告支出修繕費用。再者，原告係於111年9月1日起訴（本院卷第10頁），而其於起訴前之111年5月7日、19日已支出檢測鑑定費予駿瑩公司（本院卷第56、58頁），應屬原告基於訴訟上舉證需求所為之支出。況原告於本件訴訟程序中已聲請本院就系爭房屋有無漏水事項為鑑定（本院卷第136、137頁），本院亦就此囑託台北市土木技師公會為鑑定（本院卷第142、143頁），可見原告於起訴前自行委請駿瑩公司之檢測、鑑定並無必要，該項費用非屬伸張權利之必要費用，自難認應由被告負擔。 (5)承上，原告得請求被告賠償之項目及金額為漏水修復費用558,200元。 3.又原告基於選擇合併，另依民法第227條規定為同一聲明，於其勝訴部分，即無庸再予審究，其餘部分，基於上述同一理由，亦不應准許，併予敘明。五、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告給付558,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年9月21日（本院卷第68頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　26　　日民事第三庭法官毛彥程以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　26　　日書記官張淑敏附表：不動產（系爭房地）土地新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：40/10000）系爭土地房屋新北市○○區○○段000○號建物（建物門牌：新北市○○區○○路000號。權利範圍：全部）系爭房屋

臺灣士林地方法院111年度訴字第1613號

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