臺灣士林地方法院民事判決

原告

張心怡

訴訟代理人

林文鵬律師

複代理人

吳佩真律師

複代理人

陳耀偉律師

被告

凃維弘

訴訟代理人

趙興偉律師

陳欣男律師

鍾妤君律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國115年4月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、原告於民國112年7月5日簽署買賣契約書後交由第三人楊雅雯（原告嗣於112年7月9日出境），楊雅雯於112年7月11日持原告簽署之買賣契約書至立揚代書事務所予被告簽署，約定被告以新臺幣（下同）4,380萬元出售門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00○0號2樓暨其坐落土地（下稱系爭房地）予原告，被告另提供其印鑑章供代書於土地所有權買賣移轉契約書（公契）、建築改良物所有權買賣契約書（公契）、土地登記申請書2份、土地增值稅（土地現值）申報書、契稅申報書、不動產成交案件實際資訊申報書及授權書用印，被告亦授權代書辦理系爭房地過戶至原告名下，並簽訂切結書予代書，切結其出售系爭房地予原告、知悉原告已先行簽妥買賣契約書且已至銀行簽妥房屋貸款相關文件，始在買賣契約書上蓋用印鑑章及親自簽名。又原告已於112年7月17日匯款新臺幣（下同）100萬元、119萬元至被告名下之第一銀行內科園區分行帳號「00000000000」帳戶（下稱被告一銀帳戶）內，另交付票面金額分別為153萬元、200萬元、200萬元、254萬元及220萬元之本行支票5紙予原告，亦即原告已給付被告買賣價金共計1,246萬元；至於被告所辯其銀行帳戶由何人使用與原告無涉，原告完全不清楚被告與楊雅雯間之紛爭，僅於鈞院調閱被告與楊雅雯間刑事詐欺案件（即臺灣臺北地方檢察署113年度偵字第31046號〈含112年度他字第10279號〉；下稱刑案）之卷證資料後始略知一二，且原告直至114年3月26日訴訟中始知悉系爭房地存有借名登記關係，另原告從未承諾被告或楊雅雯負擔被告借貸之貸款，楊雅雯於113年10月21日刑案偵詢時稱「我也有跟告訴人（凃維弘）說明貸款跟產權會一起移給朋友去負擔」等語不知所云，亦不足以證明原告自始即知悉系爭房地有借名登記關係。

二、因被告先係未依約先行清償並塗銷第二順位之新鑫股份有限公司之抵押權，原告於112年9月15日以存證信函催告被告於文到後立即依約履行塗銷抵押權事宜，然被告置之不理，遲未履行買賣契約書約定之塗銷抵押權義務，已可見被告有拒不履約、反悔不賣之情；甚者原告獲知被告早於112年9月1日即已取回系爭房地之土地權狀及印鑑證明，是被告除已違反買賣契約書第3條所定之交付系爭房地權狀及印鑑證明之契約義務，且其前開行為已致令立揚代書事務所代書無法辦理系爭房地所有權移轉登記作業，故被告反悔不賣之事實堪可認定。依買賣契約書第9條後段約定，被告反悔不賣系爭房地，即應將已收之買賣價金1,246萬元返還原告，並加倍賠償所收價金1,246萬元，原告亦於112年9月20日以存證信函催告被告，請被告於函到3日內返還已收價款1,246萬元並賠償1,246萬元，迄今亦未獲置理。為此提起本件訴訟，先請求一部給付572萬元，並加計法定利息等語。

三、聲明：

㈠、被告應給付原告572萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則辯稱：

一、被告於系爭房地買賣契約書簽名用印之日期為112年7月11日，當時買賣契約書上尚無原告之簽名及印文，而原告早於112年7月9日出境未再入境，被告簽名用印後之買賣契約書係由楊雅雯攜離由不詳之人簽名蓋章，原告顯無可能親自簽約用印，至於被告簽署之切結書上雖記載「買方張心怡已先行簽妥買賣契約書」之文字，然內容不實，代書余立平已證述當初係為求自保，故撰擬該切結書要求被告簽名，並無法擔保內容之真實性；且原告遲不提供應備文件，亦不配合相關文件用印，致證人無法申報契稅、增值稅或送件辦理移轉登記，亦未依約提出尾款擔保本票，顯無購買系爭房地之意思表示，系爭房地買賣契約不成立。而縱認買賣契約成立，原告並未支付任何買賣價金予被告，原告自承於112年7月11日系爭房地買賣契約書之特約事項第5項僅有記載「台灣銀行內湖分行帳號000000000000」帳戶（下稱被告台銀帳戶），而原告已於112年7月9日出境後未再返台，無人代理契約修訂，是雙方並未合意約定以被告一銀帳戶作為買賣價金收款帳戶；另原告所提出之本行支票5紙與本件無關，原告既已於112年7月9日出國迄未返台，顯無可能親自開立或購買該本行支票，且訴訟迄今未能證明係以何方式及過程交付被告而與本件有關，被告亦否認親自收受本行支票兌現；被告一銀帳戶、元大銀行天母分行帳號「00000000000000」帳戶（下稱被告元大銀行帳戶），前由楊雅雯等人使用，入款金額均與本件無涉，且被告該帳戶內之金流，均由楊雅雯等人自行操弄，並非買賣價金。

二、又原告明知被告並非本件實際出賣人，不得向被告請求返還買賣價金，楊雅雯及其母楊陳玉葉等人以系爭房地之所有權人自居，於刑案中供稱於112年7月間想將房子出售給楊雅雯之朋友即原告，有通知被告、也有跟被告說明貸款跟產權會一起移給朋友去負擔等語，而原告既與楊雅雯磋商接洽本件買賣，更約定剩餘房屋貸款轉由其負擔，且未曾與被告有過任何接觸，自始至終只和楊雅雯磋商接洽，契約內容任憑楊雅雯填寫，明顯知悉被告僅是系爭房地出名人，實際出賣人為楊雅雯等人而非被告。退步言，原告違約在前，未依買賣契約書第2條第2款約定，於第2次付款期程即112年8月15日前付款354萬元予被告，現又提起本件訴訟，顯有不買之意思，依買賣契約書第9條前段約定，被告得解除契約並將已付價金抵作違約金。

三、聲明：

㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、得心證之理由：

一、關於兩造間是否成立買賣契約：

㈠、兩造均有簽署系爭房地買賣契約書，形式上為本件買賣之當事人：

１、查兩造分別提出卷附系爭房地買賣契約書（即原證1、被證1），均記載甲方即買方為原告、乙方即賣方為被告，買賣標的為系爭房地、買賣總價款為4,380萬元，且文末當事人欄均有兩造姓名之簽名及印文，並記載締約日期為112年7月5日等項；而差異處乃特約事項第5項約定之價金付款帳戶部分，被告所提出及證人即承辦代書余立平所留存之買賣契約書上，僅載有被告之台銀帳戶（見本院卷㈠第128、648頁），而原告所提出之買賣契約書上，則尚載有被告之一銀帳戶（見本院卷㈠第30頁）。

２、本件兩造均不爭執被告於112年7月11日在立揚代書事務所於系爭房地買賣契約書（特約事項第5項僅記載被告之台銀帳戶）簽名用印，當日僅被告、三人楊雅雯到場，原告並未到場等情（見本院卷㈠第206、224頁，及卷㈡第28、30、195、196頁）；而（110年1月至113年10月期間）原告係於112年7月5日入境、同年7月7日出境，復於同年7月7日入境、同年7月9日出境等情，亦有原告之出入境紀錄可稽（見本院卷㈠第160頁）。惟原告主張：原告於112年7月5日即簽署買賣契約書後交由第三人楊雅雯（原告嗣於112年7月9日出境），楊雅雯於112年7月11日持原告簽署之買賣契約書至立揚代書事務所予被告簽署等情；被告則主張：被告於112年7月11日在買賣契約書上簽名用印時，其上尚無原告之簽名用印，原告既早於112年7月9日出境未再入境，顯無可能由原告親自簽名用印，是被告簽名用印後之買賣契約書係由楊雅雯攜離而由不詳之人簽名蓋章等語，經查：

⑴、被告聲請傳訊之證人即立揚代書事務所代書余立平於審理中證稱：一開始是楊小姐跟伊接洽，楊小姐打電話跟伊說有一個買賣要在伊這邊辦，有給伊相關門牌資料、還有買賣雙方即張心怡、凃維弘的基本資料；112年7月5日簽約當天是楊小姐、凃維弘到伊的事務所，當天是伊第一次見到凃維弘，至於楊小姐於簽約前有無到過伊事務所伊現在不記得，凃維弘有當場給伊身分證去影印，而張心怡到現在都還沒有把身分證給伊，伊記得當天是凃維弘當場簽完買賣契約書私契三份之後，由楊小姐將該三份買賣契約書拿回去給張心怡簽，大約一星期左右簽完名又交回來給伊，另外因為凃維弘於簽約當時的戶籍不在行義路這個房子這邊，伊有請凃維弘要去遷戶籍，他於112年7月12日遷完戶籍後約一兩天即112 年7 月13日、14日左右拿身分證影本、戶口名簿影本、印鑑證明正本給伊；在本件買賣過程中，除了有一位拿張心怡印章來伊事務所（蓋申報契稅及增值稅等文件）的小姐，伊不確定是不是張心怡，但那位小姐很年輕應該才20多歲，應該不是63年次的張心怡之外，伊沒有和張心怡本人有任何聯絡過；伊現在回想凃維弘簽署買賣契約書時，其上並無張心怡的簽名及用印，是楊小姐將凃維弘已經簽完名的三份買賣契約書帶走去給張心怡簽名，之後楊小姐再將張心怡已簽好的三份買賣契約書帶回伊事務所，伊轉交其中一份給凃維弘等語（見本院卷㈠第386、390、394頁）在卷。

⑵、核諸證人上開證言，其中①關於被告係於何時簽署買賣契約書部分：證人所述被告之簽署時間為「112年7月5日」，與兩造均稱被告係於「112年7月11日」簽署均有出入；而依卷附被告與楊雅雯間之LINE對話紀錄截圖所示，楊雅雯於112年7月10日傳送證人名片之相片予被告，約定隔（11）日見面時間地點（見本院卷㈠第618至619頁），應可認被告於此前不知悉證人身分，而係於112年7月11日初至代書事務所並簽署買賣契約書；②關於原告是否已於被告簽署買賣契約書前即先行簽署部分：（Ⅰ）證人所述被告簽完買賣契約書私契三份之後，即由楊雅雯將該三份買賣契約書拿回去給原告簽，大約一星期左右簽完名又交回來給伊等語，與卷附被告於112年7月11日當日簽署交予證人之切結書上記載「...買方張心怡已先行簽妥買賣契約書...」等語（見本院卷㈠第188頁），洵屬未合；而證人就此雖稱：切結書是伊為了保護自己，因為買賣雙方不想要伊介入價金交付過程，伊必須要立切結書自保，切結書上的文字是伊引用以前的範本上已經打好的文字，伊現在不確定切結書記載的內容是否正確云云（見本院卷㈠第394頁），然證人為專業代書，就涉及買賣契約雙方簽約情形之重要事項，當不致於切結書上明文記載與當時實情不符之文字；（Ⅱ）復依原告所提出之證人與楊雅雯間之LINE對話紀錄截圖所示，楊雅雯於112年7月11日下午與證人通話後，證人稱：「2本買賣契約書讓張心怡親戚拿回去，對嗎」等語（見本院卷㈡第62頁），與證人上開所述於被告簽署買賣契約書三份後即由楊雅雯帶回約一星期才交回代書事務所乙節，亦有未合，應認本件原告主張112年7月11日楊雅雯持原告簽署之買賣契約書至代書事務所予被告簽署時，因未攜帶原告之印章供證人於公契及登記申請書等其他文件用印，故楊雅雯代原告之親友與證人相約於同日晚間至代書事務所用印，原告之親友於當日晚間持原告之印章至代書事務所供證人用印後，證人將2份買賣契約書交予原告之親友，並留1份買賣契約書以辦理後續手續事宜等語，較為可採。證人前揭所述，當係就原告於被告簽約時尚未蓋印之文件為何之記憶有誤所致。

⑶、準此，被告於112年7月11日在買賣契約書（私契）簽名蓋印時，原告已先於其上簽名蓋印，兩造均有簽署買賣契約書，而為本件買賣契約之（形式上）當事人，堪以認定。

㈡、被告為系爭房地借名登記之出名人且非本件買賣之實質出賣人，並為原告所知悉：

１、查依⑴證人余立平於審理中證稱：楊雅雯於112年8月31日有LINE給伊一些付款的存摺影本、本行支票（5張共1,027萬元，各為220萬元、200萬元、200萬元、153萬元、254萬元都有記載抬頭為凃維弘），伊於112年8月31日轉傳給凃維弘向其確認是否有收到，他跟伊回覆說沒有收到，凃維弘表示要來取回放在伊這邊的土地和建物權狀，112年9月1日凃維弘來拿走土地權狀正本，建物權狀正本伊還沒有讓他拿走，因為伊擔心會有買賣糾紛；後來楊小姐於112年9月16日打電話來罵伊，說伊土地權狀怎麼可以被凃維弘騙走，當天伊就請凃維弘把土地權狀正本拿回來給伊，但他沒有拿回來，過一兩天楊小姐帶她媽媽來說要親眼看到留在伊這邊的建物權狀正本，當天楊小姐和她媽媽來伊這邊看建物權狀，她們拿著權狀時伊說看完要還伊，但她們看完後就直接把建物權狀收起來沒有還伊，「楊小姐的媽媽說這個房子是她的，凃維弘哪有能力買這間房子，後來就離開了」等語（見本院卷㈠第387頁）；⑵證人與楊雅雯間之LINE對話紀錄截圖，顯示楊雅雯於112年7月4日起即與證人聯繫，傳送系爭房地之所有權狀相片，且買賣契約之當事人資料及買賣價金等主要條款，亦由楊雅雯告知證人後與之討論（見本院卷㈡第46至52頁）；楊雅雯並於112年9月傳訊證人稱：「...你也再三對我保證，你會妥善保管權狀...但你卻隨便把權狀交給他，『你損害我權益！』...」等語（見本院卷㈠第476頁）；⑶①楊雅雯之母楊陳玉葉於113年5月15日刑案偵查中陳稱：系爭房地是伊先生楊德勝在92年購買，登記在孔麗華名下，後來變更登記到凃维弘名下，因為孔麗華不想借名了，楊德勝去徵詢凃維弘同意，變更登記到凃維弘名下；因為社區要繳管理費，要伊等直接在玉山銀行開一個轉帳的帳戶，就請凃维弘去開帳戶給伊等（見刑案他字卷第284頁）；②楊雅雯於刑案113年10月21日偵查中陳稱：系爭房地是伊媽媽楊陳玉葉房子，一開始登記在孔麗華（改名孔家芯）名下，後來96年借名登記在凃維弘名下，該房子一開始就有房貸，貸款是伊家使用，所以房貸都是伊家在繳，後來變更登記在凃維弘名下，所以繳房貸需要上開帳戶，伊有跟凃維弘說要辦房貸，他也辦房貸，是伊父親跟凃維弘說要借他名下，實際上跑銀行程序都是伊跟凃維弘；凃維弘同意變更房子到他名下，核撥貸款到出名人名下帳戶，所以伊跟凃維弘取得帳戶，拿到貸款即還款；該不動產一開始跟台新、之後跟元大，再跟一銀，凃維弘也配合辦理，所以伊才會取得該3間銀行存摺來辦房貸，台銀分行多，匯款比較方便，也有借台銀帳戶用作還款，玉山帳戶是因新鑫二胎，用玉山去還款。去年（即112年）7月伊想將系爭房地出售給伊朋友，伊通知告訴人（凃維弘），告訴人到代書簽買賣合約，把他自己的印鑑資料都交給代書；伊也有跟告訴人說明貸款跟產權會一起移給朋友去負擔。在112年8月以前，非常多年，伊等都用一樣帳戶處理方式，銀行大筆資金都會照會告訴人，伊姐姐（楊淇媛）也會line告訴人說今天有大筆資金進出、有銀行照會情形，所以告訴人都知道帳戶的使用狀況等語（見刑案偵字卷第26、28、30頁）；③被告亦於刑案113年10月21日、113年4月9日偵查中陳稱：伊是借名登記的出名人，系爭房地是被告（楊雅雯等）家族、被告也有跟伊講他們要辦貸款，伊也同意辦貸款；系爭房地從90幾年間就給被告他們居住到現在等語（見刑案偵字卷第27頁、他字卷第191頁）。⑷據上，堪認被告僅為系爭房地借名登記之出名人且非本件買賣之實質出賣人，又被告台銀帳戶、一銀帳戶、元大帳戶等帳戶，均由楊雅雯及其家人使用，僅於有大筆資金進出時向被告告知等情，洵屬明確。

２、原告雖否認其知悉被告非本件買賣之實質出賣人，惟查：

⑴、如前述本件買賣總價款高達4,380萬元，且自90餘年起即由楊雅雯家族居住使用，依卷附被告遭其債權人聲請執行之本院113年度司執字第41588號強制執行事件拍賣通知公告所示，於附表拍賣標的即系爭房地之使用情形欄記載：「113年10月7日現場查封時，第三人楊○雯在場稱執行標的係其父親所購買，並借名登記予債務人，現為第三人占有使用，有因地震受創造成漏水，配賦之停車位係B2編號9號及14號，亦為其占有使用...」等語（見本院卷㈡第354至356頁），惟原告於本件買賣過程中僅與楊雅雯接觸，未曾與被告、代書聯繫，就房屋之使用情形、漏水嚴重程度等問題，未見原告透過所謂媒介之楊雅雯向被告詢問確認之任何資料，洵與常情相違。

⑵、又原告主張：原告為便利親友匯款，委請楊雅雯轉知被告欲於買賣契約書內增加被告之一銀帳戶為收款銀行，並修改買賣契約書第5頁（特約事項），楊雅雯於112年7月17日及18日分別轉知被告及證人余立平，並傳送Agreement-p5之pdf檔案予被告及證人余立平，被告並無反對之意思表示，且明確回覆楊雅雯「好的」，而證人亦於112年7月18日向被告確認是否同意原告於買賣契約書內增加其一銀帳戶為收款銀行，被告亦向證人表示「修改部分我同意」，故原告於112年7月17日匯款100萬元、119萬元至被告名下之一銀帳戶內，被告並於112年7月18日10時11分向證人表示「第一筆款已收到」等語（見本院卷㈡第272至274頁，及本院卷㈠第266、268、404至406頁）。惟原告如何知悉除原買賣契約特約事項第5項約定之價金付款帳戶外，另有被告之一銀帳戶，而委請楊雅雯轉知被告欲於買賣契約書內增加該帳戶為收款銀行帳戶，洵屬有疑。

⑶、再原告主張：因被告112年7月11日簽署之切結書，同意原告得以銀行本票支付買賣價金，故原告另委託楊雅雯交付票面金額分別為153萬元（付款人為永豐銀行泰山分行，票載發票日為112年7月11日）、200萬元（付款人為永豐銀行泰山分行，票載發票日為112年7月13日）、200萬元（付款人為兆豐銀行天母分行，票載發票日為112年7月21日）、254萬元（付款人為永豐銀行思源分行，票載發票日為112年7月27日）、220萬元（付款人為永豐銀行天母分行，票載發票日為112年7月31日）之本行支票5紙予被告，被告並已將該5紙本行支票兌現存入被告之一銀帳戶（前3紙支票）、元大銀行帳戶（後2紙支票）等語（見本院卷㈡第274至276、294至295頁，及卷㈠第82至88、188、344、354頁）。惟依卷附被告第一銀行帳戶之存摺存款客戶歷史交易明細表、第一銀行存取款憑條、兆豐銀行存取款憑條（見本院卷㈠第344、698至702頁）所示：①被告第一銀行帳戶於112年7月18日0時2分許，經分別兌現存入上開第1、2紙本行支票款項153萬元、200萬元（共353萬元）；②該被告第一銀行帳戶於112年7月19日11時26分許，即遭取款匯出350萬元至訴外人陳炤霖名下第一銀行天母分行帳戶；③該陳炤霖第一銀行天母分行帳戶於112年7月19日11時30分許，再遭匯款330萬元予訴外人陳碧勤名下兆豐銀行松南銀行帳戶，且此筆匯款之代理人為楊淇媛（楊雅雯之姐）；④該陳碧勤兆豐銀行松南銀行帳戶於112年7月21日，在兆豐銀行天母分行申請開立面額200萬元支票並指名抬頭為被告，且該筆交易之銀行經辦人員與上開第3紙本行支票之銀行承辦人員均為周宏任，顯為同紙本行支票（見卷㈠第84、702頁），嗣後被告第一銀行帳戶即於112年7月25日0時2分許，經兌現存入上開第3紙本行支票款項200萬元；⑤可知，上開第1、2紙本行支票款復再作為第3紙本行支票款，亦即原告所稱支付買賣價金之支票有循環付款之情形。而原告就此固復稱：原告於112年7月間因出境大額匯款不便，向楊雅雯借款200萬元用以支付買賣價金，楊雅雯因而交付200萬元之本行支票予被告，而楊雅雯借款200萬元予原告之金流與原告無涉，原告亦無從了解被告與楊雅雯間關於銀行帳戶間之約定內容云云，然就原告所謂向楊雅雯借款支付買賣價金乙節，並無任何證據可資佐憑，洵難採信，原告就本件買賣價金有循環給付、由楊雅雯操縱金流而決定實際收受金額為何之情事，無從諉為不知。

⑷、準此，依前述本件買賣契約締約經過、價金支付情形各節，堪認原告知悉楊雅雯（家族）為系爭房地實際所有人、被告非本件買賣之實質出賣人，難認兩造合意成立買賣契約。

二、關於原告請求被告返還價金及賠償違約金，有無理由：

㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1、2項定有明文。次按買賣契約應於雙方當事人就標的物及其價金互相同意時成立（最高法院81年度台上字第1956號判決意旨參照）；締約之當事人為何人，應以締約當時之事實及其他一切證據資料作為判斷之標準（最高法院109年度台上字第2638號判決意旨參照）。

㈡、次按系爭房地買賣契約書第9條後段固約定「本約簽訂後...如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收款價如數退還甲方外，另加倍賠償所收款價同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」（見本院卷㈠第28頁），惟本件兩造雖均有簽署系爭房地買賣契約之出名人且非實質出賣人，並為原告所知悉，無從認兩造合意成立買賣契約，業如前述。從而，原告以兩造間買賣契約之法律關係為據，請求被告返還價金及加倍賠償與所收款價同額之損害金（先一部請求572萬元），自無理由，其訴應予駁回。原告之訴即經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經審酌後，認於判決結果不生影響，爰不另一一論述。

四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。