臺灣士林地方法院民事判決

原告

源甡股份有限公司

法定代理人

張永盛

訴訟代理人

陳宏杰律師

訴訟代理人

高鳳英律師

被告

蓬萊神光股份有限公司

法定代理人

陳銅池

訴訟代理人

成介之律師

複代理人

王瀚興律師

王祺

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被告之法定代理人原為陳柏愷，嗣於本院審理中變更為陳銅池，有公司變更登記表、股東臨時會議事錄可證，並經本院於民國113年5月9日依職權裁定命陳銅池承受訴訟，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於111年9月15日與被告簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），將原告所有、如附表所示不動產（下稱系爭不動產）出租予被告，約定租賃期間自111年9月15日起至113年9月14日止合計2年，租金每月新臺幣（下同）36萬4,000元（含稅），被告並應於每月1日前給付當月租金，且支付原告72萬8,000元押租保證金（下稱系爭保證金），以供擔保履行系爭租約所規定之義務及責任（包括租金、違約金及其他系爭租賃標的使用之相關費用之給付及損害賠償責任等履行），如被告有違約或債務不履行等情形，原告即得依系爭租約第2條及第3條約定自系爭保證金中扣抵取償。詎料，被告自111年10月起即陸續遲繳租金，經原告多次以通訊軟體Line訊息催告遵期繳納租金，被告仍置之不理。截至112年4月20日止，被告已積欠3月及4月之租金，原告遂於同日以存證信函通知被告已以系爭保證金扣抵3月、4月租金，故被告應另補足72萬8,000元之系爭保證金及繳付3至4月租金遲繳滯納金（下稱系爭滯納金）。嗣被告逾期未補足系爭保證金及系爭滯納金，原告即於同年5月5日以存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，並先後於當日、同月23日以存證信函請被告於收受該存證信函之30日內遷讓返還系爭不動產予原告，並給付系爭保證金及系爭滯納金，惟被告均置之不理，甚而於同年6月7日以律師函表明原告未依系爭租約履行提供系爭不動產之房屋使用同意書及稅單之義務，致被告及造創影業股份有限公司（下稱造創公司）無法設址登記於系爭不動產，被告自無對待給付租金之義務云云。實則原告於簽立系爭租約時，即已依約出具111年9月5日建物所有權人使用同意書（下稱系爭同意書）正本予被告，且原告依系爭租約第7條第4項僅同意被告設址於系爭不動產，並不包含造創公司，另被告承租系爭不動產後從未向原告要求提供系爭不動產之房屋稅單資料，而係收受原告於112年4月20日寄發之存證信函後，始藉詞推託向原告索取房屋稅單資料。嗣原告於同年6月20日以律師函函覆被告，表明被告主張均屬無據，其應於收受該律師函7日內返還系爭不動產、繳清系爭滯納金、5月租金及給付自系爭租約終止時起至返還系爭不動產之日止之相當於每月租金之不當得利、依系爭租約第12條第6項按日加付相當於每日租金一倍之懲罰性違約金，惟被告仍置之不理等語。為此，爰依民法第179條、第455條、第767條及系爭租約第11條第1項、第12條第1項、第2項及第6項提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭不動產全部騰空並返還予原告；㈡被告應給付原告111萬9,064元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自112年8月1日起至騰空返還系爭不動產予原告之日止，按月給付原告36萬4,000元；㈣被告應自112年5月9日起至其騰空返還系爭不動產予原告之日止，按日給付原告1,213元；㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告簽立系爭租約目的，係使被告及相關合作公司設址於系爭不動產以合法營業，此亦符合經驗法則。原告業已承諾提供房屋稅稅單，然其遲未交付含前開稅單在內之辦理公司設立登記之需要出租人提供之文件，致被告及造創公司無法設址於系爭不動產以推展後續業務，則原告所為給付並不符債之本旨，被告自無給付租金之義務等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造於111年9月15日簽訂系爭租約，約定租賃期間自111年9月15日起至113年9月14日止，租金每月36萬4,000元（含稅），被告並應於每月1日前給付當月租金，且於簽約同時支付原告系爭保證金，以供擔保履行系爭租約所規定之義務及責任，惟被告自112年3月起未再繳交租金，經原告於112年4月20日以存證信函通知已將系爭保證金扣抵112年3月、4月租金，同時要求被告補足系爭保證金、繳付系爭滯納金後，被告迄未補足相關款項，嗣於112年5月8日收受原告於112年5月5日寄出、向被告表示終止系爭租約之存證信函等情，為兩造所不爭執（見臺灣臺北地方法院112年度訴字第3879號卷【下稱北院卷】第9-11頁、本院卷第71-72頁、第108頁），並有系爭租約、112年4月20日存證信函、112年5月5日存證信函及送達憑證存卷可參（見北院卷第41-60頁、第71-77頁），是此部分事實，首堪認定。

四、原告依民法第179條、第455條、第767條及系爭租約第11條第1項、第12條第1項、第2項及第6項，請求被告遷讓返還系爭不動產，並給付租金、相當於租金之不當得利、滯納金、懲罰性違約金，惟為被告所否認，並以前開情辭置辯。經查：

㈠原告請求被告將系爭不動產全部騰空並返還予原告部分：1.按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條、440條第1項及第2項分別定有明文。又依系爭租約第3條第2項第2款約定，如被告有違約或債務不履行等情形，原告即得自系爭保證金中扣抵取償，租賃期間系爭保證金如經扣抵取償產生差額時，被告應於接獲原告通知之日起10日內補足差額，否則原告得立即終止系爭租約，並以違約論。

2.本件被告自112年3月迄今未繳租金，積欠之租金達2個月以上，雖經原告於112年4月20日以存證信函通知已將系爭保證金扣抵112年3月、4月租金，同時要求被告補足系爭保證金，但被告迄未補足系爭保證金，復經原告於112年5月5日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，並於112年5月8日送達被告等情，業經本院認定如前，準此，原告主張系爭租約已於112年5月8日合法終止，即屬有據，堪予採信。

3.被告雖辯稱原告遲未交付相關資料，致被告及造創公司無法設址於系爭不動產以推展後續業務，則原告所為給付並不符債之本旨，被告自無給付租金之義務，主張行使同時履行抗辯權云云。惟查：

⑴按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。再者，同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，均不能發生同時履行之抗辯。

⑵本件依據兩造間之系爭租約，原告之主給付義務應係提供合於約定使用、收益狀態之租賃物予被告，被告之主給付義務則為交付租金，而被告並未爭執原告交付之系爭不動產有何不合於約定使用、收益狀態之情事，堪認原告已善盡其主給付義務。另依據系爭租約第7條第4款：「公司設立登記：甲方（即原告）同意乙方（即被告）將公司登記設於本租賃標的」之約定，原告固有提供相關資料配合被告辦理被告公司登記之協力義務，惟此係基於兩造約定而課予原告之從給付義務，既非主給付義務，原則上被告自不得以原告違反從給付義務為由，主張同時履行抗辯，並據此拒不給付租金。況原告於簽約時已一併交付系爭同意書、房屋稅單影本，以供被告辦理被告公司登記，此觀系爭租約第20條勾選欄位、附件即系爭同意書自明（見北院卷第49頁、第52頁），顯見原告亦已履行兩造約定之從給付義務。又依系爭租約第7條第4項約定之文義，僅得認定原告同意被告將被告公司登記設於系爭不動產，未見原告於簽約時同時允諾造創公司或其他與被告相關連之公司亦得將公司登記設於系爭不動產，故被告以原告未配合造創公司辦理公司登記為藉詞，抗辯原告違反系爭租約，被告有權拒付租金云云，實無理由。至於被告所提兩造間之通訊軟體對話紀錄截圖之內容，係被告於112年3月至4月間另行請求原告交付同意書及111年度房屋稅單以供造創公司辦理公司登記，原告一方面虛以委蛇，一方面屢屢催促被告繳交租金，是由此部分事證，亦無法證明兩造於簽立系爭租約時，已有原告應配合造創公司將公司登記設於系爭不動產之約定，遑論此部分縱經兩造合意，亦非屬原告之主給付義務，原則上被告仍無執此主張同時履行抗辯進而拒付租金之餘地。

4.又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段規定甚明。系爭租約既已終止，承租人即負有返還系爭房屋之義務，準此，原告依前揭規定請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，自屬有據，應予准許。

㈡原告請求被告給付積欠租金及遲繳滯納金部分：

1.被告自112年3月起，即未盡繳納租金之義務，兩造間之租賃關係乃於112年5月8日終止，期間112年3月、4月積欠之租金固經原告以系爭保證金扣抵取償，惟112年5月1日至8日之租金尚未繳付，業如前述，則原告自得請求被告給付自112年5月1日起至同年月8日止，總計9萬3,936元之租金（計算式：月租金36萬4,000元÷31日=1萬1,742元，1萬1,742元×8日=9萬3,936元，元以下四捨五入，下同）。

2.就原告主張之遲繳滯納金部分，系爭租約第12條第2項既約定：「乙方延遲繳納各期租金時，每逾壹日應加付以該期租金千分之壹計算之滯納金即為363元，滯納金應在繳納該期租金時一併繳付」（見北院卷第48頁），被告即有依上開約定給付遲繳滯納金之義務。則原告就112年3月遲繳租金部分，請求被告給付自112年3月1日起，至以系爭保證金扣抵取償租金之同年4月20日止合計1萬9,439元之遲繳滯納金（計算式：363元【未稅】×51日×1.05%=1萬9,439元【含稅】）；就112年4月遲繳租金部分，請求被告給付自112年4月1日起，至以系爭保證金扣抵取償租金之同年月20日止合計7,623元之遲繳滯納金（計算式：363元【未稅】×20日×1.05%=7,623元【含稅】），均屬有據。

3.綜上，原告依系爭租約請求被告給付積欠112年5月租金9萬3,936元及因積欠租金所生之系爭滯納金2萬7,062元（計算式：1萬9,439元+7,623元=2萬7,062元），總計12萬998元，為有理由。

㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。

2.系爭租約已於112年5月8日終止，業經本院認定如前，而被告坦認迄今仍占有系爭不動產（見本院卷第109頁），則原告主張被告應返還自系爭租約終止後，無權占有系爭不動產期間相當於租金之不當得利，於法有據。從而，原告主張被告應返還自112年5月9日起至同年7月底止相當於租金之不當得利99萬8,066元（計算式：①5月部分：月租金36萬4,000元÷31日=1萬1,742元，1萬1,742元×23日=27萬66元；②6月、7月部分：36萬4,000元×2月=72萬8,000元；③27萬66元+72萬8,000元=99萬8,066元），及自112年8月1日起至返還系爭不動產之日止，每月依租金計算之不當得利36萬4,000元，應予准許。

㈣原告請求被告按日給付懲罰性違約金部分：

1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。

2.查系爭租約第12條第6項約定：「租期屆滿或終止時，乙方逾期未交還租賃標的物者，除應按日加付相當於每日租金（月租金除以三十日計算）一倍之懲罰性違約金予甲方，至租賃標的物交還甲方接管日止外，並應賠償甲方因逾期收回租賃標的物之損失」（見北院卷第48頁），而被告於系爭租約終止後尚未遷讓返還系爭不動產予原告，業如前述，故原告自得本於前開約定請求被告給付違約金。

3.兩造約定之違約金固係依每日租金之一倍計算，惟本院依職權審酌被告於終止系爭租約後，未履行遷讓返還系爭不動產之義務使原告所受損害及所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，並參酌本件原告除請求被告給付違約金外，另依民法第179條規定請求被告按月給付相當於租金金額之不當得利，如再加計按日以租金1倍計算之違約金，並累計計算至遷讓之日止，其總額實屬過高；考量此等違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，認系爭租約約定之違約金應酌減為1/10，即按日以系爭租約每日租金之1/10計算（計算式：36萬4,000元÷30日÷10＝1,213元），較為妥適，從而，原告於起訴聲明㈣請求被告自112年5月9日起至騰空返還系爭不動產予原告之日止，按日給付原告1,213元，亦有理由。

㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件原告請求被告給付系爭滯納金、112年5月1日至8日積欠之租金、112年5月9日至7月底之不當得利部分，係以支付金錢為標的，且屬無確定期限之給付，而本件民事起訴狀繕本係於112年10月12日送達生效，此有本院送達證書附卷可憑（見本院卷第22頁），則原告請求被告就此部分給付自起訴狀繕本送達翌日即112年10月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告依系爭租約及民法第179條、第455條、第767條等法律關係主張：㈠被告應將系爭不動產全部騰空並返還予原告；㈡被告應給付原告111萬9,064元，及自112年10月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自112年8月1日起至騰空返還系爭不動產予原告之日止，按月給付原告36萬4,000元；㈣被告應自112年5月9日起至其騰空返還系爭不動產予原告之日止，按日給付原告1,213元，均有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。